Başarının anahtarı AVM yönetimi

Başarının anahtarı AVM yönetimi

Bugün Türkiye’de 420’ye yakın alışveriş merkezi (AVM) var. Bu sayının 2019’da 465’e ulaşması bekleniyor. Artan AVM’ler rekabeti de beraberinde getiriyor. Gayrimenkul geliştirme, kiralama, yönetim ve danışmanlık alanında profesyonel kuruluşlardan destek almak, projenin başarısında büyük rol oynuyor. Ekonomist olarak bu şirketleri ve verdikleri hizmetleri sizler için derledik.

FATOS BOZKUS
fbozkus@ekonomist.com.tr

Türkiye AVM’lerle 90’lı yıllarda tanıştı. Gerek yerli oyuncuların bu alanda girişimleri gerekse yabancıların yatırımlarıyla AVM sayısı hızla arttı. 1995 yılında 12 olan AVM sayısı, 2016 yılında 387’ye yükseldi. 2017 Eylül ayında 415 olan AVM sayısının, 2018’de 463’e, 2019’da 465’e yükselmesi bekleniyor.

KPMG, Perakende Sektörel Bakış 2018 raporuna göre bugün Türkiye genelinde AVM yatırımlarının yerli ve yabancı sermaye dağılımını incelediğimizde, yerli yatırımcılar alan bazında yaklaşık yüzde 73 payla ön sırada yer alıyor. Toplam 11,8 milyon m2 kiralanabilir alanın yaklaşık 8,6 milyon m2’sinde yerli yatırımcı bulunuyor.

Yabancı sermayenin içinde bulunduğu kiralanabilir alan, toplam alanın yüzde 23’ünü kapsıyor. Geriye kalan yüzde 4’lük kısım ise yerli-yabancı yatırımcı ortak yapımı projelerden oluşuyor. Önümüzdeki yıllarda planlanan AVM projelerinde de yerli yatırımcıların baskın rolü sürüyor.

PROFESYONEL YAKLAŞIM
Bu AVM’lerin yönetimi ise oldukça önemli. Özellikle son dönemde AVM’lerde yaşanan doluluk problemi göz önüne alındığında, AVM’lerde konsept danışmanlığı, kiralama ve yönetimini yapan şirketlerin üzerine çok şey düştüğü görülüyor.

Çünkü yatırımcıların projenin en başında, daha arazi geliştirme, fizibilite çıkarma ve konsept belirleme gibi çalışmaları yapılmadan önce bu konularda uzman şirketlerle çalışmaya başlaması öneriliyor.

Gayrimenkul geliştirme, kiralama, yönetim ve danışmanlık alanında profesyonel kuruluşlarla çalışılması projelerin başarısında çok büyük bir rol oynuyor. Türkiye’de bu konuda hizmet veren pek çok şirket var. Kimi yatırım ve projeleri de üstlenmiş durumda.

AVM YATIRIMLARININ BAŞARILI OLMASINDA 7 TEMEL ANANTAR

  • Yatırımın doğru planlanıp, uygulanması,
  • Doğru mimari konseptin geliştirilmesi,
  • Gelir ile paralel finansal yükümlülüklerin hazırlanması,
  • Bölgeye ve mimariye uygun mağaza karmasının oluşturulması,
  • Alışveriş merkezinin pazardaki yerinin doğru konumlandırılması,
  • Doğru pazarlama stratejilerinin uygulanması,
  • Doğru bir alışveriş merkezi yönetimi.

SUNULAN HİZMETLER
Alışveriş merkezi yönetimi; hem perakende, hem de gayrimenkul yönetimi hizmetlerini bir arada içeren, açılış öncesi hizmetleri ve açılış sonrası yönetimi içeren entegre, profesyonel bir hizmet. insanı merkeze alarak, kiracılarla yakın ilişkiler kurarak, doğru kiracı yönetimi stratejisini uygulayıp, ticari ürün karması oluşturarak, sürdürülebilir yönetim kalitesine odaklanması gerekiyor bu şirketlerin.

AVM yönetim danışmanlığı yapan şirketler, projelerin yer aldığı lokasyonlara ve hedef kitlesi olan ziyaretçilerin beklentisini öngörerek pazarlama çalışmalarını planlıyor ve hayata geçiriyor. Gerek yerel gerekse ulusal ve uluslararası firmalarla çalışarak alışveriş merkezini canlandırmak için çalışıyorlar.

Önceki yıllarda AVM projelerinin daha standart bir şekli olduğun söyleyen Turkmall Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Levent Eyüboğlu, ancak son yıllardaki ekonomik gelişmelerin etkisi ve yeni tüketici sınıfı ile birlikte bu projelerin de farklılık göstermeye başladığının altını çiziyor.

Eyüboğlu, AVM’lerin alışveriş yapılan bir mekan olmaktan çok bir yaşam merkezi olmaya doğru ilerlediğinin altını çiziyor. Doğru yer, doğru ko nseptin yanında doğru pazarlama stratejilerine vurgu yapan Eyüboğlu, yine özellikle son yıllarda çocuklara ayrılan etkinlik ve eğlence alanlarının da fazla olmasının bir alışveriş merkezinin başarıya ulaşmasında belirleyici rol oynadığını söylüyor.

Tepe Emlak Yatırım Genel Müdürü Hayal Olcay, şirket olarak mimari anlamda ziyaretçilerin içinde bulunmaktan keyif alacakları, kolay erişim ve dolaşım imkanı sağlayan mekanlar yaratmayı amaçladıklarını anlatıyor. AVM’de verdikleri hizmetlerde, etkinliklerde ziyaretçilerin kendilerini özel hissedecekleri projeleri hayata geçirdiklerini ifade eden Olcay, lokasyona, müşteri profiline ve kurumsal yapıya uygun stratejiler geliştirmeye özen gösterdiklerinin üzerinde duruyor.

ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ YAŞAM ALANINA DÖNÜŞÜYOR/TEPE EMLAK YATIRIM
HANGİ AVM’LERLE ÇALIŞIYOR?
Tepe Emlak Yatırım A.Ş.,1996 yılında Bilkent Holding bünyesinde, mülk yönetimi, avm projeleri ve arazi geliştirme konularında hizmet vermek üzere kuruldu. Varlık yönetimi yanı sıra avm yönetimi, kiralama, yatırım/proje ve konsept danışmanlığı konularında da faaliyet gösteren şirket, yıllar içerisinde daha da geniş bir hizmet yelpazesine ulaştı.

Bugün İstanbul Kadıköy’de Tepe Nautilus, Ankara’da Bilkent Center, Tepe Prime Avenue ve Ahlatlıbel Atatürk Parkı’nın kiralamasını ve yönetimini yürüten şirket, bugünlerde yönetim ve kiralama danışmanlığı yapacağı projelerle görüşmelerini sürdürüyor.

TİCRARİ ALAN KİRALAMASI
Sadece AVM yönetimi yapmadıklarını söyleyen Tepe Emlak Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş Genel Müdürü Hayal Olcay, konsept ve proje danışmanlığı, alışveriş merkezlerindeki ticari alanların kiralanması konularında da birçok projeye imza attıklarını belirtiyor.

Olcay, son dönemde kiralama danışmanlığı yaptıkları projeler arasında, İstanbul’da gastronomi, eğlence, alışveriş ve sanatın buluştuğu 42 Maslak, Türkiye’nin ilk Citta Slow üyesi Seferihisar’da Teos Marina, Ankara’da yer alan karma proje Beker Plaza, konsept danışmanlığını üstlendikleri İncek Loft ve Bulvar Loft gibi bazı projelerin de olduğunu anlatıyor.

ETKİNLİK DE PLANLANIYOR
Mağaza karması hazırlanırken kiracıların ciroları, marka değeri ve sürekliliği gibi kriterleri ön planda tuttuklarını dile getiren Olcay, konuşmasını şöyle sürdürüyor: “Tepe Emlak Yatırım olarak mimari anlamda ziyaretçilerin içinde bulunmaktan keyif alacakları, kolay erişim ve dolaşım imkanı sağlayan mekanlar yaratmayı amaçlıyoruz.

AVM’de verdiğimiz hizmetlerimizde, etkinliklerimizde ziyaretçilerimize kendilerini özel hissedecekleri projeleri hayata geçiriyoruz. Lokasyona, müşteri profiline ve kurumsal yapımıza uygun stratejiler geliştirmeye özen gösteriyoruz. Tüketicilerin değişen tercihlerini ve beklentilerini analiz ederek alışveriş merkezlerimizin yaşam alanları haline de gelmesi için çalışıyoruz. Bu bakış açısıyla etkinliklerimizi de özenle planlıyoruz.”

YER, KONSEPT VE MİMARİ BAŞARIYI GETİRİYOR/TURKMALL
26 YILDA NELER YAPTI?

Türkiye’de alışveriş merkezi geliştirme ve yatırımı alanında 26 yıldır 80’den fazla alışveriş merkezi ile 6 milyon metrekarelik inşaat alanı geliştiren Turkmall, 3 milyon metrekare kiralanabilir perakende satış alanı sağladı. Proje geliştirme, yatırım, kiralama, inşaat, alışveriş merkezi yönetimi ve varlık yönetimi alanlarında faaliyet gösteren şirket, sanat alanında da faaliyet gösteriyor. Bu kapsamda, sürdürülebilir, kâr amacı gütmeyen, enstitü ve üniversiteler gibi kurumlarla ortak gerçekleştirilen projelerin yanı sıra ulusal ve uluslararası sanatçıların sergilerine de ev sahipliği yapıyor.

6 AVM YOLDA
Şirketin yatırımcısı olduğu ya da kiralama, yönetim ve pazarlama hizmeti verdiği 9 alışveriş ve yaşam merkezi arasında Novada Outlet Söke, Bulvar Samsun, Novada Ataşehir, Novada Tokat, UNIQ İstanbul, Novada Vefa Çarşamba, Novada Park Şanlıurfa, Novada Yozgat ve Novada Menemen yer alıyor.

Yatırımcısı ve danışmanı oldukları, inşası devam eden 6 proje hayata geçtiğinde sektörde 15 binin üzerinde istihdam imkanı yaratmış olacaklarından bahseden Turkmall Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Levent Eyüboğlu, “Bu yıl açılacak projeler arasında Sakarya-Serdivan’da yer alan Cadde 54, Tuzla Port, Ordu Park AVM, Kahramanmaraş’ta Novada Elbistan ve Üsküdar ile İzmir var” diyor.

TÜKETİCİ DEĞİŞİYOR
Son yıllardaki ekonomik gelişmelerin etkisi ve yeni tüketici sınıfı ile birlikte AVM projelerinde farklılık olmaya başladığının üzerinde duran Eyüboğlu, konuşmasını şöyle sürdürüyor: “Şu anda, ne istediğini bilen, kimliğini ortaya koyabilecek ürünleri ve mekanları tercih eden yeni nesil bir tüketici kitlesi var.

Dolayısıyla bu ihtiyaçlara yönelik, daha farklı konseptler oluşuyor. Kimi AVM’lerde neredeyse artık tüm yaşamsal ihtiyacınızı karşılayabiliyorsunuz. Hem ofis olarak kullanabileceğiniz, hem spor yapıp, sağlık hizmeti alabileceğiniz hem de eğlenip alışveriş yapabileceğiniz yaşam merkezleri günümüzde daha çok ziyaretçi çekiyor. Projelerimizin konseptini bulunduğu kente, yapının bulunduğu coğrafi konuma göre belirliyoruz.”

CİDDİ BİR TALEP SÖZ KONUSU/ PRIME DEVELOPMENT
TÜM HİZMETLER TEK ELDEN
Prime Development, 15 ülkede 2.5 milyar dolardan fazla gayrimenkul yatırımı bulunan Alman yatırımcı grubun Türkiye kanadı şirket; 2007 yılında gayrimenkul geliştirme ve yatırım faaliyetlerimize başladı. Primemall adı altında İskenderun, Antakya, Gaziantep ve Sivas’ta kendi alışveriş merkezi yatırımların yanı sıra, 2014 yılından bu yana farklı yatırımcıların projelerine işlevsel konsept geliştirme, kiralama ve yönetim danışmanlığı veriyor. Ticari gayrimenkul geliştirme, pazarlama, kiralama ve yönetim alanlarında tüm hizmetleri tek elden “one-stop-shop” sağlıyor.

2 YENİ PROJE
Prime Development, bir alışveriş merkezinin kaynak sağlama süreçlerinden, kavramsal dizaynın oluşturulmasına, proje geliştirme çalışmalarından kiralama ve yönetimine kadar tüm evrelerinde faaliyet gösteriyor. Farklı yatırımcılara ait olan Pendik Neomarin, Sapphire İstanbul, Ritim İstanbul ve Elmaar Towers projelerine de işlevsel konsept geliştirme, kiralama ve yönetim danışmanlığı verdiklerini söyleyen Prime Development CEO’su Dr. Artuğ Çetin, önümüzdeki dönemde Türkiye’de iki yeni projeyi daha hayata geçirmeyi planladıklarından bahsediyor.

PORTFÖYLERİ BÜYÜYOR
“Açılacak olan projelerin toplam brüt kiralanabilir alanı 80-100 bin metrekare arasında olacak ve yaklaşık 250-300 mağaza ile hizmet verecek” diyen Çetin, portföylerinin her geçen gün büyüdüğünün altını çiziyor. Kiralama ve yönetim danışmanlığı ile ilişkili ciddi bir talebin söz konusu olduğunun üzerinde duran Çetin, bu kapsamda pek çok alışveriş merkezi yatırımcısı ile görüşmelerinin sürdüğünü de belirtiyor.



İlgili Haberler
0 Yorum

Henüz yorum yapılmamış

İlk yorumu yazmak ister misiniz?

Yorum yap