Ziyaretçi sayısının azalması, yabancı turist sayısındaki düşüş ve yüksek maliyetler son dönemde perakendecileri iyice zorlamaya başladı. Bu sıkıntılar nedeniyle AVM’lerden kira indirimi talep eden markalar, olumlu yanıt alamayınca bir rapor hazırlamaya karar verdi. Tüm üyelerinden kira/ciro oranı gibi bilgiler isteyen Birleşmiş Markalar Derneği, anket sonucuna göre bir strateji izleyecek.
AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN
asakarya@ekonomist.com.tr
Perakende sektörü ile AVM işletmecileri arasındaki kira tartışmaları bitmiyor. Ziyaretçi trafiğindeki azalma, yabancı turist sayısındaki düşüş, artan maliyetler ve döviz kurundaki artış markalarla AVM yönetimleri arasındaki kira tartışmasını tekrar alevlendirdi.
Kur sabitlemesi, kira indirimi ya da ciro üzerinden kira ödemesi gibi taleplerle AVM’lere giden markalar olumlu yanıt alamayınca Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) çatısı altında rapor hazırlamaya karar verdi. 150 civarındaki üyesine kira/ciro oranlarına ilişkin bir anket gönderen BMD, bugüne kadar 50 civarında perakendeciden yanıt aldı. Anketin tamamlanmasının ardından bir rapor hazırlanarak AVM’lere sunulması planlanıyor.
CİRO ANLAŞMAZLIĞI VAR
Birkaç hafta önce (Alışveriş Merkezleri Yatırımcıları Derneği’ne (AYD) mektup yazarak içinde bulundukları durumu anlatan perakendeciler olumlu geri dönüş alamadı. AVM Endeksi rakamlarını dikkate alan yatırımcılar bu endeks yükselişte olduğu için indirime gerek olmadığını düşünüyor.
Son açıklanan endekse göre Haziran 2016'da cirolar geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 13,5 arttı. Yaptığı açıklamada cironun dolar, Euro ve TÜFE karşısında yükseldiğini söyleyen AYD Başkanı Hulusi Bel-gü, "Son sekiz yılda AVM'lerde metrekare verimliliği 245 puana yükseldi. Yani yüzde 145 arttı. 2009'dan beri dolar yüzde 73,6, TÜFE yüzde 55,4 ve Euro da yüzde 49,4 arttı. Yani son sekiz yılda cirolar dolar ve Euro’nun üzerinde arttı" diyor.
KÂRLILIKLAR GERİLEDİ
Perakendeciler ise yaptıkları indirimlerle ciroları yüksek tuttuklarını ancak kârlılığın sürekli düştüğünü ifade ediyor. Bu doğrultuda markaların üç önemli talebi var. AVM’lerin kur sabitlemesi veya kira indirimi yapmasını ya da ciro üzerinden kira ödemesi sistemine geçmesini istiyor.
BMD Başkan Yardımcısı Sinan Öncel, perakendecilerin yaptıkları indirimlerle cirolarını koruduklarını ancak kârlılıkların sürekli gerilediğini söylüyor. Öncel, sözlerine şu şekilde devam ediyor: ‘AVM’ler cirolar iyi olunca sıkıntı yok gibi görüyor. Ancak döviz artışı nedeniyle maliyetlerin artması, turizmin gerilemesi, terör olayları küçük metrekareli mağazaları çok olumsuz etkiliyor. Buna bir çözüm bulmak lazım.
Benzer bir tehdit Bağdat Caddesi ile İstiklal Caddesi’nde de vardı. Kiralar çok yüksekti. 2-3 ay iş yapamamak şirketleri olumsuz etkileyince mağazalarını kapatmak zorunda kaldılar. Bu durum AVM’lerde de yaşanabilir. Belirli dönemlerde ciro oranında kira vermek lazım. Minik kur ayarlamaları yapanlar var ama yeterli değil. Şirketlerin maliyet yapısı bozuldu.”
KİRA/CİRO ORANI YÜKSELDİ
Bu süreçte özellikle mağazaları 300 metrekarenin altında olan markalar sıkıntı yaşıyor. AVM’ler LCWai-kiki, Koton gibi müşteri çeken büyük metrekareli markalara özel indirimler yaparken, küçük metrekareli markaların kira/ciro oranları giderek yükseliyor. Kiranın ciroya oranının yüzde 8-10 civarında olması normal kabul edilirken, bu rakam yüzde 15-20’lere kadar çıkmaya başladı.
Bu durumun sürdürülebilir olmadığını düşünen perakendeciler, AVM’lerle yaptıkları birebir görüşmelerle indirim almaya çalışıyor. Örneğin AVM’lerde 34 mağazası olan Bisse Genel Müdürü Hakan Gökçe, "Bütün AVM’lerle irtibattayız. Bazılarından olumlu geri dönüşler aldık. Bazılarıyla görüşmelerimiz sürüyor. Anlaşma sağlayamadığımız AVM’lerde mağazaları mızı kapatabiliriz” diye konuşuyor.
Türkiye’deki 107 mağazasının 79’u AVM’lerde olan Süvari de indirim konusunda AVM’lerle görüşmeler yürütüyor. Bazı AVM’lerde olumlu sonuçlar aldıklarını söyleyen Süvari Genel Müdürü Fatih Coşkun, “Duruma göre bazı AVM’lerde sonlandırma görüşmeleri yapabiliriz.
AVM’lerden çıkmak kolay değil. Yapılan sözleşmeler gereği ödeme yapmak gerekiyor. Kira/ciro oranı yüzde 18’lerin üzerin çıkıyorsa AVM’ler firmaya tazminatsız çıkabilme hakkı vermeli” diyor.
DÖVİZİ SABİTLEYENLER VAR
Bazı AVM yatırımcıları toplu bir indirim yerine tek tek markaların ihtiyaçlarına göre önlemler alırken, bazıları ise kuru sabitleyerek perakendecilere destek olmaya çalışıyor. Örneğin Torunlar GYO her AVM’ye göre ayrı bir strateji belirliyor. Grup, İstanbul’daki AVM’lerinden Mail Of İstanbul’da doları 2,75 TL’ye sabitlemiş durumda.
Bu rakamın bazı AVM’lerde 2.50 olduğunu söyleyen Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun, şöyle devam ediyor: “Euro’da ise kuru 3 TL’ye sabitledik. Kur sabitlemesi deyince biz bu konuda hassas davranan bir grubuz. Halka açık bir şirketiz ve faaliyet raporlarımızda da var. Gelirlerin dolarla veya Euro olması lazım ki borçlarımız hedge etsin. TL’ye dönmek mümkün değil, sürdürülebilir değil. Asıl mesele TL’ye dönmek yerine beklenmedik durumlarda anlayışlı olup kur sabitlemeleriyle perakendeciye destek olmaktır.”
Özdilek Grubu da kurda yüzde 78 civarında indirim yaptı. Grup, kriz durumları dışında da kira/ciro oranına göre bir strateji belirliyor. Özdilek Yönetim Kurulu Başkanı Hüseyin Özdilek, “Perakendecinin kira/ciro oranına dikkat ederek, rakiplerine göre durumuna ve piyasaya bakarak strateji belirliyoruz” diye konuşuyor.
AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN
asakarya@ekonomist.com.tr
Perakende sektörü ile AVM işletmecileri arasındaki kira tartışmaları bitmiyor. Ziyaretçi trafiğindeki azalma, yabancı turist sayısındaki düşüş, artan maliyetler ve döviz kurundaki artış markalarla AVM yönetimleri arasındaki kira tartışmasını tekrar alevlendirdi.
Kur sabitlemesi, kira indirimi ya da ciro üzerinden kira ödemesi gibi taleplerle AVM’lere giden markalar olumlu yanıt alamayınca Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) çatısı altında rapor hazırlamaya karar verdi. 150 civarındaki üyesine kira/ciro oranlarına ilişkin bir anket gönderen BMD, bugüne kadar 50 civarında perakendeciden yanıt aldı. Anketin tamamlanmasının ardından bir rapor hazırlanarak AVM’lere sunulması planlanıyor.
CİRO ANLAŞMAZLIĞI VAR
Birkaç hafta önce (Alışveriş Merkezleri Yatırımcıları Derneği’ne (AYD) mektup yazarak içinde bulundukları durumu anlatan perakendeciler olumlu geri dönüş alamadı. AVM Endeksi rakamlarını dikkate alan yatırımcılar bu endeks yükselişte olduğu için indirime gerek olmadığını düşünüyor.
Son açıklanan endekse göre Haziran 2016'da cirolar geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 13,5 arttı. Yaptığı açıklamada cironun dolar, Euro ve TÜFE karşısında yükseldiğini söyleyen AYD Başkanı Hulusi Bel-gü, "Son sekiz yılda AVM'lerde metrekare verimliliği 245 puana yükseldi. Yani yüzde 145 arttı. 2009'dan beri dolar yüzde 73,6, TÜFE yüzde 55,4 ve Euro da yüzde 49,4 arttı. Yani son sekiz yılda cirolar dolar ve Euro’nun üzerinde arttı" diyor.
KÂRLILIKLAR GERİLEDİ
Perakendeciler ise yaptıkları indirimlerle ciroları yüksek tuttuklarını ancak kârlılığın sürekli düştüğünü ifade ediyor. Bu doğrultuda markaların üç önemli talebi var. AVM’lerin kur sabitlemesi veya kira indirimi yapmasını ya da ciro üzerinden kira ödemesi sistemine geçmesini istiyor.
BMD Başkan Yardımcısı Sinan Öncel, perakendecilerin yaptıkları indirimlerle cirolarını koruduklarını ancak kârlılıkların sürekli gerilediğini söylüyor. Öncel, sözlerine şu şekilde devam ediyor: ‘AVM’ler cirolar iyi olunca sıkıntı yok gibi görüyor. Ancak döviz artışı nedeniyle maliyetlerin artması, turizmin gerilemesi, terör olayları küçük metrekareli mağazaları çok olumsuz etkiliyor. Buna bir çözüm bulmak lazım.
Benzer bir tehdit Bağdat Caddesi ile İstiklal Caddesi’nde de vardı. Kiralar çok yüksekti. 2-3 ay iş yapamamak şirketleri olumsuz etkileyince mağazalarını kapatmak zorunda kaldılar. Bu durum AVM’lerde de yaşanabilir. Belirli dönemlerde ciro oranında kira vermek lazım. Minik kur ayarlamaları yapanlar var ama yeterli değil. Şirketlerin maliyet yapısı bozuldu.”
KİRA/CİRO ORANI YÜKSELDİ
Bu süreçte özellikle mağazaları 300 metrekarenin altında olan markalar sıkıntı yaşıyor. AVM’ler LCWai-kiki, Koton gibi müşteri çeken büyük metrekareli markalara özel indirimler yaparken, küçük metrekareli markaların kira/ciro oranları giderek yükseliyor. Kiranın ciroya oranının yüzde 8-10 civarında olması normal kabul edilirken, bu rakam yüzde 15-20’lere kadar çıkmaya başladı.
Bu durumun sürdürülebilir olmadığını düşünen perakendeciler, AVM’lerle yaptıkları birebir görüşmelerle indirim almaya çalışıyor. Örneğin AVM’lerde 34 mağazası olan Bisse Genel Müdürü Hakan Gökçe, "Bütün AVM’lerle irtibattayız. Bazılarından olumlu geri dönüşler aldık. Bazılarıyla görüşmelerimiz sürüyor. Anlaşma sağlayamadığımız AVM’lerde mağazaları mızı kapatabiliriz” diye konuşuyor.
Türkiye’deki 107 mağazasının 79’u AVM’lerde olan Süvari de indirim konusunda AVM’lerle görüşmeler yürütüyor. Bazı AVM’lerde olumlu sonuçlar aldıklarını söyleyen Süvari Genel Müdürü Fatih Coşkun, “Duruma göre bazı AVM’lerde sonlandırma görüşmeleri yapabiliriz.
AVM’lerden çıkmak kolay değil. Yapılan sözleşmeler gereği ödeme yapmak gerekiyor. Kira/ciro oranı yüzde 18’lerin üzerin çıkıyorsa AVM’ler firmaya tazminatsız çıkabilme hakkı vermeli” diyor.
DÖVİZİ SABİTLEYENLER VAR
Bazı AVM yatırımcıları toplu bir indirim yerine tek tek markaların ihtiyaçlarına göre önlemler alırken, bazıları ise kuru sabitleyerek perakendecilere destek olmaya çalışıyor. Örneğin Torunlar GYO her AVM’ye göre ayrı bir strateji belirliyor. Grup, İstanbul’daki AVM’lerinden Mail Of İstanbul’da doları 2,75 TL’ye sabitlemiş durumda.
Bu rakamın bazı AVM’lerde 2.50 olduğunu söyleyen Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun, şöyle devam ediyor: “Euro’da ise kuru 3 TL’ye sabitledik. Kur sabitlemesi deyince biz bu konuda hassas davranan bir grubuz. Halka açık bir şirketiz ve faaliyet raporlarımızda da var. Gelirlerin dolarla veya Euro olması lazım ki borçlarımız hedge etsin. TL’ye dönmek mümkün değil, sürdürülebilir değil. Asıl mesele TL’ye dönmek yerine beklenmedik durumlarda anlayışlı olup kur sabitlemeleriyle perakendeciye destek olmaktır.”
Özdilek Grubu da kurda yüzde 78 civarında indirim yaptı. Grup, kriz durumları dışında da kira/ciro oranına göre bir strateji belirliyor. Özdilek Yönetim Kurulu Başkanı Hüseyin Özdilek, “Perakendecinin kira/ciro oranına dikkat ederek, rakiplerine göre durumuna ve piyasaya bakarak strateji belirliyoruz” diye konuşuyor.
