MintLab İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporu Ekim ayı raporu, İstanbul gayrimenkul piyasasındaki değişimleri ortaya koyuyor. İstanbul özelinde, Temmuz ayında sermaye kazancı ve brüt kira getirisinden oluşan toplam getiri, aylık %3,22; yıllık ise %34,22 oranında gerçekleşti. Finansal yatırım araçlarındaki getiriler ile karşılaştırıldığında ise konut yatırımlarının toplam getirisi son bir yılda en yüksek getiriyi elde etti. Diğer taraftan, Temmuz ayında İstanbul’daki konut yatırımlarının yıllık reel getiri ise %12,84 düzeyinde gerçekleşti.
Levent Gökmen Demirciler lgokmen@ekonomist.com.tr
MintLab raporlarının 8’ncisi olan İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporu Ekim ayı raporu yayınlandı. Aylık yayımlanan raporda şu konular ortaya çıktı:
Türkiye genelinde azalan konut satış sayılarının (%17 azalış) aksine, İstanbul’da Ağustos ayında konut satışları %28,60 oranında artmış durumda. İlgili aydaki satışların %26’sı ilk el, %74’ü ise ikinci el satışlardan oluşmakta iken; ipotekli satışların payı %23 düzeyinde. İstanbul’daki konut fiyatları Temmuz ayında 6.942,00 TL/m2 ve 805 dolar/m2 olarak ölçüldü. Yerel para bazında konut fiyatları geçen yılın aynı ayına göre %24 oranında artarken, Amerikan doları karşılığı ise %1 oranında azaldı. Diğer taraftan, İstanbul’da Ağustos ayında yabancıya yapılan konut satışları 2.729 adet olarak gerçekleşirken, satışlar ülke genelinde yabancıya satılan konutların %47’sini oluşturdu. İlgili aydaki yabancıya satış düzeyi tarihsel ortalamadan 1.781 adet daha fazla olup, Ağustos ayı tarihsel olarak yabancıya en yüksek satışın yapıldığı ay oldu.
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Temmuz ayı Türkiye geneli "İnşaat Maliyet Endeksi" verilerine göre, inşaat maliyetleri aylık %2,12 oranında, yıllık ise %44,76 oranında arttı. İnşaat maliyet endeksi ile dolar kuru arasındaki korelasyon düzeyinin +0,98 olması, kurdaki değişkenliğin inşaat girdi maliyetleri üzerinde mutlak etkin olduğu gerçeğini de göstermektedir.
MintLab tarafından türetilen «Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı» verilerine göre, İstanbul’da Temmuz ayında konut fiyatları ortalama hanehalkı net harcanabilir gelirinin 2,75 katı olmuş ve eşik değer olan 3’ün altında kalmaya devam etmiştir.
Konut fiyatlarının artış eğilimini devam ettirdiği ortamda, aynı oranda gelirlerin artmaması ve kredi faizlerinin aylık ortalama %1,5 düzeyinde olması, kredi ile ev alımını daha zor hale getiriyor. Daha yüksek fiyatlar, konut alıcılarının daha büyük miktarda krediler almasını ve esasen yıllarca her ay daha büyük oranda kredi taksiti ödemelerini zorunlu kılıyor. Bu süreci net olarak ölçümleyebilmek anlamında MintLab tarafından türetilen «Konut Kredi Taksiti-Aylık Gelir Oranı» verileri incelendiğinde, Temmuz ayında İstanbul’da ortalama gelire sahip hanehalkı (TCMB tarafından ilan edilen ortalama satış fiyatı kullanılarak hesaplanan) bir ev alımında gelirinin %30’unu ayırmak durumunda kalmıştır. Aylık kredi faizinin %0,76 olduğu Temmuz 2020’de ise bu oran %20 düzeyindeydi.
Google Trends, Eylül ayı satılık ve kiralık ev arama istatistikleri analiz edildiğinde, İstanbul genelinde satılık ev aramalarının bir önceki aya kıyasla %11,9 oranında; kiralık ev aramalarında ise %4,3 oranında artış olduğu görülmekte. Özellikle hem kiralık konut aramalarında hem de hafta sonu ile tatil günlerinde arama sıklıklarının yoğunlaştığı söylenebilir.
MintLab raporlarının 8’ncisi olan İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporu Ekim ayı raporu yayınlandı. Aylık yayımlanan raporda şu konular ortaya çıktı:
İSTANBUL’DA KONUT SATIŞLARI VE FİYATLARI ARTMAYA DEVAM ETTİ
Türkiye genelinde azalan konut satış sayılarının (%17 azalış) aksine, İstanbul’da Ağustos ayında konut satışları %28,60 oranında artmış durumda. İlgili aydaki satışların %26’sı ilk el, %74’ü ise ikinci el satışlardan oluşmakta iken; ipotekli satışların payı %23 düzeyinde. İstanbul’daki konut fiyatları Temmuz ayında 6.942,00 TL/m2 ve 805 dolar/m2 olarak ölçüldü. Yerel para bazında konut fiyatları geçen yılın aynı ayına göre %24 oranında artarken, Amerikan doları karşılığı ise %1 oranında azaldı. Diğer taraftan, İstanbul’da Ağustos ayında yabancıya yapılan konut satışları 2.729 adet olarak gerçekleşirken, satışlar ülke genelinde yabancıya satılan konutların %47’sini oluşturdu. İlgili aydaki yabancıya satış düzeyi tarihsel ortalamadan 1.781 adet daha fazla olup, Ağustos ayı tarihsel olarak yabancıya en yüksek satışın yapıldığı ay oldu.
KUR ARTIŞI DESTEKLİ İNŞAAT MALİYET ENDEKSİ ARTMAYA DEVAM EDİYOR
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Temmuz ayı Türkiye geneli "İnşaat Maliyet Endeksi" verilerine göre, inşaat maliyetleri aylık %2,12 oranında, yıllık ise %44,76 oranında arttı. İnşaat maliyet endeksi ile dolar kuru arasındaki korelasyon düzeyinin +0,98 olması, kurdaki değişkenliğin inşaat girdi maliyetleri üzerinde mutlak etkin olduğu gerçeğini de göstermektedir.
İSTANBUL’DA KONUT FİYATLARI HANE TOPLAM NET HARCANABİLİR GELİRİNİN 2,75 KATI DÜZEYİNDE
MintLab tarafından türetilen «Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı» verilerine göre, İstanbul’da Temmuz ayında konut fiyatları ortalama hanehalkı net harcanabilir gelirinin 2,75 katı olmuş ve eşik değer olan 3’ün altında kalmaya devam etmiştir.
KONUT KREDİ TAKSİTLERİNİN HANE GELİRİ İÇİNDEKİ PAYI %30 ORANINA ULAŞTI
Konut fiyatlarının artış eğilimini devam ettirdiği ortamda, aynı oranda gelirlerin artmaması ve kredi faizlerinin aylık ortalama %1,5 düzeyinde olması, kredi ile ev alımını daha zor hale getiriyor. Daha yüksek fiyatlar, konut alıcılarının daha büyük miktarda krediler almasını ve esasen yıllarca her ay daha büyük oranda kredi taksiti ödemelerini zorunlu kılıyor. Bu süreci net olarak ölçümleyebilmek anlamında MintLab tarafından türetilen «Konut Kredi Taksiti-Aylık Gelir Oranı» verileri incelendiğinde, Temmuz ayında İstanbul’da ortalama gelire sahip hanehalkı (TCMB tarafından ilan edilen ortalama satış fiyatı kullanılarak hesaplanan) bir ev alımında gelirinin %30’unu ayırmak durumunda kalmıştır. Aylık kredi faizinin %0,76 olduğu Temmuz 2020’de ise bu oran %20 düzeyindeydi.
SATILIK VE KİRALIK EV ARAMALARINDA ARTIŞ
Google Trends, Eylül ayı satılık ve kiralık ev arama istatistikleri analiz edildiğinde, İstanbul genelinde satılık ev aramalarının bir önceki aya kıyasla %11,9 oranında; kiralık ev aramalarında ise %4,3 oranında artış olduğu görülmekte. Özellikle hem kiralık konut aramalarında hem de hafta sonu ile tatil günlerinde arama sıklıklarının yoğunlaştığı söylenebilir.
