Levent Gökmen Demirciler lgokmen@ekonomist.com.trİstanbul Emlak Brokerleri Kulübü İşletme Kooperatifi’nin (İSTEB) Ekonomist dergisine özel yaptığı İstanbul Konut Sektörü 2021 Analizi ve 2022 Beklentileri çalışması ile gayrimenkul sektörüne mercek tuttuk. Araştırma, piyasadaki dengelerin bozulduğu, konutta satılık ve kiralık fiyatlarının önümüzdeki dönemde de artacağını ortaya koyuyor. İSTEB Kurucu Ortağı ve Yönetim Kurulu Başkanı Ulvi Özcan, pandemide yeni varyantlar ve belirsizlikler sürdükçe fiyat artışlarının da süreceğini söylüyor.
Gayrimenkul piyasasında konut arzının konut talebini karşılayamaması fiyatları tırmandırdı. İnşaat maliyetlerinin artması ve sorunlu çevre ülke vatandaşlarından gelen konut satın alma talepleri de konuttaki arz talep dengesini talepten yana iyice bozdu. Konut kredileri cazip olmasa da, hem satılık fiyatları hem de adetleri yükselerek devam etti. Ta ki bu durum politika faizinin düşüşünün konuşulduğu zamana kadar devam etti.
Kiralıktaki talebin karşılanamaması durumu da sorunun ekonomik boyutu aşarak, sosyal boyutlara taşınmasına neden oldu. Kiralıktaki aşırı talebin sebeplerini sıralayacak olursak; pandemi sürecinde özel yurtların kapanması, sorunlu çevre ülke vatandaşlarından gelen konut talebi, BK’nun 347.maddesine göre bir konutta 10 yıldan fazla ikamet edenlerin tahliyesinin kolaylaştırılması, mevduat faizi/kira fiyatları dengesinin kirayı tercih edilir hale getirdiği gibi durumlar kira fiyatlarını adeta çıldırttı ve kiralık konut bulunamaz hale geldi.
Tabi bu durum kiraya veren-kiracı hukukuna da çok zarar verdi. Kiraya verenler ‘’Nasıl bir yol bulsam da kiracımı çıkartabilsem…’’ derdine düşerken, kiracılar da açık vermemek için daha dikkatli davranır oldular.
İSTEB Kurucu Ortağı ve Yönetim Kurulu Başkanı Ulvi Özcan, sektörde yaşanan gelişmeleri şöyle özetledi:
Ticari emlak piyasasında yeni üretim neredeyse durmuşken, mevcutlarda hem doluluk hem de m2 birim fiyatları düştü. Çünkü pandemide başlayan yeni çalışma modeli (evden çalışma) sanki kalıcı oldu. Hatta bu durumda bu şekilde çalışanlar evlerinde +1 oda arar oldular. Yine pandemi sonrasında arsa-arazi satışları, bahçeli ev satışları çok arttı. Kentlerde yaşayanlar kendi bütçeleri itibarıyla arayışlara girdiler. Kentin sayfiye olarak kullanılan ilçeleri Çatalca, Silivri, Şile gibi yerler çokça tercih edilir oldu. Müstakil ev alabilecek imkâna sahip insanlar bu ihtiyaçlarını nakit akışlarını sağladıkları gibi karşıladılar. Sonrasında büyük kentler etrafındaki kasabalar-köylerde prefabrik evler, tiny houselar, karavanlar yapıldı. Haliyle bu durumlar arsa-arazi fiyatlarını yükseltti ve pandemideki yeni varyantlar ve belirsizlikler sürdükçe fiyat artışları da sürecek gibi görünüyor.
2022’DEN BEKLENTİLER
Konut piyasasında satış adedini ve fiyatları en çok belirleyen unsurlar; konut kredileri faizlerinin oranları, devletin vergilerde yapacağı değişiklikler bir de dövizdeki fiyatlamalar oluyor.
Elli yıl önce aileler ebeveynleriyle birlikte yaşarken günümüzde insanlar artık (olanakları nispetinde) 18-20 yaşına gelince ayrı eve çıkmak istiyor. Bu durum talebi tetikliyor. İnşaat maliyetlerinin yükselmesi, çevre ülke vatandaşlarından gelen satılık ve kiralık talebi fiyatları yükseltecek gibi görünüyor. Ancak arsa üretimi, konut yatırımları için vergi ve teşvik ve devletin kiralık konut üretimi vb. düzenlemeleri içeren bir konut politikası geliştirebilmesi, borçların ödenememesi nedeni bankaların envanterindeki emlakların satışa çıkarılması, vb. durumlar da fiyatları gevşetebilir.
EMLAKÇILIK KANUNU ŞART!
İSTEB Kurucu Ortağı ve Yönetim Kurulu Başkanı Ulvi Özcan:
“5 Haziran 2018’de Resmi Gazetede düzenlenen ve küçük ve büyük ölçekte üç kez revize edilen Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik tüketicinin mağduriyetini ortadan kaldırmadığı gibi, emlakçıların kendi aralarında yaşadıkları sorunlarda haksız rekabet konusunda da bir caydırıcılık sağlayamadı. Dolayısı ile bir mevzuatımız olduğu için sevindiğimiz ama dünya örnekleri akademik çalışmalarla incelenmeden, ortak akıl kullanılmadan yanlış yöntemlerle yapılan mevzuatların çözüm olmadığını yaşayarak gördük. Konuyla ilgili Danıştay 10.Dairesi’nde dava da açtık ama dava karara çıkmadan Ticaret Bakanlığı iptalini talep ettiğimiz dört maddenin üçünde talebimiz doğrultusunda düzeltmeler yaptı. Ancak konu çok daha kapsamlı (özel bir emlakçılık kanunu) bir şekilde irdelenmediği takdirde sorunlar devam edecek gibi görünüyor.
Emlakçının kim olduğunun, emlakçılığın nasıl yapıldığının standartlarının oluşturulması, denetimin yapıldığı ve sonucunda standartlara uymayanlara cezaların caydırıcı olduğu bir Emlakçılık Kanunu olmazsa olmaz ihtiyacımızdır. Ortak akıl kullanılarak, dünya örnekleri incelenerek yapılacak emlakçılık yasası tüketicinin ve emlakçıların ihtiyacını karşılayacaktır.
Emlakçıların ve mesleki sorunlarını tartışarak dillendirdikleri, hem de eğitimlerle donanımlarını arttırdıkları, koydukları standartlarla emlak alıcısının, satıcısının, kiraya vereninin, kiracının kısacası emlak tüketici ve yatırımcısının güvenebileceği kooperatif yapılanmaları gerekiyor. Bölgesi ve uzmanlığı konularında bilinirliği olan 25 emlak firması 2019’da İstanbul’da Türkiye’nin ilk, dünyanın ikinci Emlak Acenteleri Kooperatifi İSTEB’i kurduk. Bizler İstanbul’da eksik olduğumuz semtlerde İSTEB’e üye-yol arkadaşı ararken, Türkiye’nin başka illerindeki kooperatif yapılanmalarına desteğe hazırız.”
DAR GELİRLİ İSTANBUL’DA YAŞAYAMAYACAK!
Alemdağ Merkez Emlak Sahibi, İSTEB Kurucu Üyesi İsa Demir:
“Bilindiği üzere pandemi insanların önceliklerini değiştirdi; bahçeli müstakil evlere geçmeye başladılar, müstakil eve bütçesi yetmeyenler daha sakin bölgelerde, az sayıda dairenin olduğu apartmanları tercih ettiler. İstanbul’un kuzey ormanlarının eteğinde ki, maksimum 6 katlı yapıların ve 2 katlı villaların yapılabildiği Alemdağ (Nişantepe, Ekşioğlu, Alemdağ ve Çatalmeşe mahalleleri), bu emlak hareketinin Anadolu yakasında merkezi oldu ve konut fiyatları 1 yılda %50 civarında attı. Arazi fiyatları %100 civarında artış gösterdi. Arz talep dengesinin belirlediği piyasada fiyatların artış eğilimi devam ediyor.
2022’de piyasa aynı şekilde devam edecek. Artmış gibi görünen fiyatları önümüzdeki yıl hayal bile edemeyeceğiz çünkü alınan her önlemin etkisi birkaç yıl sonra konut piyasasına yansır. Bu işin tek çaresi arazi geliştirmek ve kentsel dönüşümün önünü açmaktır. Arazi rantının zirve yaptığı ülkemizde bu işe neşter atılmazsa dar gelirlilerin İstanbul’da yaşaması imkansız hale gelecek ve suç oranları artacaktır. Şehrin yeni gelişim bölgelerinde dahi 2+1 konut kiraları 2.500 TL civarında olduğu bir durumda, 3.000 TL maaş alabilen bir insanın 2.500 TL kira ödeyecek olması üzerinde düşünülmesi gereken bir konudur…”
SİLİVRİ’DE FİYAT ARTIŞI SÜRECEK
Silivri Emlak Müşavirleri Derneği Bşk.ve İSTEB Kurucu Üyesi Mustafa Ersu Altınkök:
“Silivri İstanbul’un her geçen yıl değeri artan uzak bir ilçesi olsa da pandemide göreceli olarak yakın bir yer oldu ve çok değerlendi. 2021 ve yakın gelecekte Silivri emlak fiyatlarında çıkış devam edecektir. Bu durumu yaşayarak göreceğiz…
Geçtiğimiz yıl Selimpaşa’da fiyat 600 - 650 TL/m2, Ortaköy’de 450 - 500 TL/m2, Kavaklı’da 500 – 550 TL/m2 iken bugün Selimpaşa’da 850 - 950 TL/m2, Ortaköy’de 650 - 700 TL/m2, Kavaklı’da 750 - 850 TL/m2 fiyatları görülüyor. 2021 son çeyreğinden itibaren Silivri bölgelerinde tarla veya arsalarda en az %50 artışların yaşanacağını hep birlikte göreceğiz…”
KUR ŞOKU FİYAT YÜKSELTECEK
Uptown İstanbul Kurucu Ortağı, İSTEB Üyesi Turgay Erarslan:
“Ağırlıklı çalıştığımız Beşiktaş Sarıyer ve Şişli bölgelerindeki lüks konut piyasasında bu yıl kredisiz, peşin satışların olduğunu gördük. Mart ayına kadar konut kredilerindeki düşüklük nedeniyle 800 bin TL’ye kadar olan gayrimenkullerde satışlar hareketliydi. Merkez Bankası’nın faizleri düşürme sonrası artan kredi faizleri neticesinde kredili satışlar düştü. Bölgede Maslak, Bomonti, Kağıthane semtlerinde yabancıya satışlarda hareket var.
Döviz kurunun nerede duracağının belli olmaması ve yüksek enflasyon ortamında insanlar önünü göremediği için güvenli liman olan gayrimenkule 2022 yılında da ilgi olacaktır. Faizlerinde düşüş eğilimine girmesi neticesinde doğru çarpanlı kira getirili ticari gayrimenkuller talep görmeye devam edecektir. Çalıştığımız ilçelerde arsa arzı olmaması sebebiyle ve yüksek enflasyon, kur şokları fiyatları daha da yukarı çekecektir.”
SON ÇEYREK HAREKETLİ OLACAK
Realty West Brokeri, İSTEB Kurucu Üyesi Cem Bartu Gürpınar:
“Pandemi başladığında herkes gibi ticari olarak nasıl etkileneceğiz diye endişelerimiz vardı. 2020 yılının 2. yarısı ve bu yıl lüks ve bahçeli konut bizler için bir fırsat oldu ve güzel işler yaptık. Bu yıl benim ve çalışma arkadaşlarım için çok başarılı geçti.
Beykoz bölgesinde bulunan Acarkent, Beykoz Konakları, Mesa Orman ve Koru Konakları uzmanlık alanlarımızda olduğundan bu projelerde ciddi bir konut talebi ile karşılaştık. Bundan kaynaklı talep dengesi bozulduğundan fiyatlarda ciddi bir yükseldi ve bu süreç mülk sahipleri lehine devam etmektedir.
Yılın son çeyreğinde taleplerin devam edeceğini düşünüyorum. 2022’de başta pandeminin sonuçları olmak üzere, dövizin ve faizin durumu yapacağımız işlerin sayısı ve niteliği açısından belirleyici olacaktır.”
