Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER), dünya ve Türkiye ekonomisinden, temel makroekonomik göstergelere, sektör içi üretim rakamlarından, çeşitli istatistiklere kadar önemli bilgiler aktaran ‘GYODER Gösterge’ ile gayrimenkul sektörüne ışık tutmaya devam ediyor. Temel ekonomik verilerin yanı sıra ‘Konut’, ‘Krediler’, ‘AVM’, ‘Ofis’, ‘Lojistik’, ‘Turizm’ ve ‘GYO’ gibi gayrimenkulün tüm alt segmentlerini kapsayan raporun gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal değerlendirmeleri ile ilgili verileri, Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) ve Kamuyu Aydınlatma Platformu’nun (KAP) katkılarıyla zenginleştirildi. Rapora GYO’ların BIST GYO Endeks Performansı, halka açıklık oranları, piyasa ve portföy değerleri, yatırımcı sayıları, özkaynak, sermaye gelişimleri, aktif karlılıkları gibi birçok veri eklendi. Yapı Kredi Bankası sponsorluğunda hazırlanarak kamuoyu ile paylaşılan GYODER Gösterge, aynı zamanda GYODER’in web sitesinde www.gyodergosterge.com adresinde yayınlanıyor.
KONUT TALEBİ AZALDI
Rapora göre, küresel salgın belirsizliğe yol açtı, konut talebi ivme kaybetti.
Öyle ki; 2020 yılı ilk çeyrek konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %33’lük bir artışla 341 bin 38 adet seviyesinde kapandı. Ağustos 2019 itibarıyla konut kredisi faiz oranlarında başlayan gerilemenin yılın ilk çeyreğinde devam etmesi konut satışlarını olumlu yönde etkilerken ocak ayı itibarıyla konut fiyatlarının reel getirisi de 29 ay aradan sonra tekrar pozitife döndü. Ancak, 11 Mart itibarıyla COVID-19 salgınına neden olan virüsün ülkemizde de görülmesinin etkisiyle konut talebi ivme kaybetmeye başladı. Salgın, gayrimenkul yatırım piyasası performansında önemli bir belirsizliğe neden oldu.
İKİNCİ EL SATIŞI ARTTI
2020 yılı ilk çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre ilk el satışlarda %0,4 oranında düşüş, ikinci el satışlarda ise %57,2 oranında artış yaşandı. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı çeyreklik bazda %31,5’e geriledi. Bu oran veri setinin açıklanmaya başlamasından bu yana en düşük seviye oldu. İpotekli satışlarda konut kredisi faiz oranlarındaki gerileme ile birlikte geçen yılın aynı dönemine göre %238,6 oranında bir artış gerçekleşirken, diğer satışlarda ise geçtiğimiz yılki seviyesine yakın olarak çeyreklik bazda %3,0 oranında gerileme görüldü.
Konut kredisi faiz oranlarındaki gerilemeyle birlikte birikmiş talebin de etkisiyle talepte görülen artış ve yeni stok katılımının yavaşlaması ilk çeyrek itibarıyla konut fiyatlarına olumlu yansıdı. Konut fiyat endeksinde yıllık artış, geçtiğimiz yıl şubat ayında %3,56 seviyesinde iken bu yıl şubat ayında %13,94’e yükseldi.
YÜZDE 3,2’Sİ YABANCIYA SATILDI
Yabancılara yapılan konut satışlarında ise geçtiğimiz yılki artış hız kesti. Geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %13,8 oranında artış görüldü. Toplam satışlar içindeki payı ise ilk çeyrekte %3,2 seviyesinde gerçekleşti. İlk çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada %49,1 pay ile İstanbul yer alırken, ikinci sırada %19,6 pay ile Antalya yer aldı.
KONUT KREDİSİ HACMİ 211 MİLYAR TL’YE ULAŞTI
2019 yılı Temmuz ayında başlayan konut kredisi faiz oranlarındaki azalış trendi 2020 yılı Mayıs ayı sonuna kadar devam etti. 2019 yılı Temmuz ayı başında %1,65 seviyesinde gerçekleşen konut kredisi faiz oranı 2020 yılı Mayıs ayında %0,9 seviyesine geriledi Temmuz ayı başında %21,65 olan yıllık faiz oranı ise 2020 yılı Mayıs ayı başında 10,2 puan azalarak %11,38 seviyesine geriledi. 2020 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 211 milyar TL seviyesinde gerçekleşti. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2019 Mart ayında %49,6 seviyesindeyken 2020 yılı Mart ayında %56,93’e yükseldi.
KİRALAMA İŞLEMLERİ ARTTI
İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon metrekare olarak aynı seviyede kaldı. Birinci çeyrekte kaydedilen kiralama işlemleri yaklaşık 90 bin 863 metrekare olarak gerçekleşirken, bir önceki çeyreğe ve geçen yılın aynı dönemine göre sırasıyla %39,62 ve %6,48 oranlarında artış gösterdi. Devam eden kiralama işlemlerinin sonuçlanması ile kiralama talebi yılın ilk çeyreğinde belirgin bir ivme kazandı. Birinci çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların %46,13’ü Anadolu yakasında bir önceki çeyreğe göre önemli ölçüde azalma gösterirken, %21,21’i MİA’da, %32,66’sı geçen yılın ikinci yarısına kıyasla oldukça belirgin bir artış kaydederek MİA dışında Avrupa yakasında gerçekleşti. Birinci çeyrek sonunda boşluk oranı genel olarak az bir oranda düşüşle %24,1 olarak kaydedildi. Küresel salgın paralelinde yılın ilk çeyreğinde büyük çaplı bir ofis yatırım işlemi kaydedilmezken, yatırım faaliyetlerinin yeniden fiyatlandırma ile kısa ve orta vadede tekrar hız kazanması bekleniyor.
KÜRESEL SALGIN OFİS TALEPLERİNİ ŞEKİLLENDİRECEK
Türkiye’de yılın ilk çeyreğinin sonlarına doğru etkisini net olarak göstermeye başlayan küresel salgın paralelinde uzaktan çalışma disiplini şirketler tarafından büyük ölçüde test edilirken bu durumun ofis pazarına yönelik itici güçleri, iş yeri yoğunluğu ve çalışan sağlığı ve güvenliğine odaklanan esnek ofis alanları olacak. Bununla birlikte iş yeri optimizasyonuna yönelik stratejiler, uzun vadede ofis taleplerini şekillendirecek. Sosyal mesafe uygulamasının giderek yaygınlaşması, akıllı ofis binaların da son teknoloji ve otomasyon uygulamaları ile tekrar yapılandırılacaktır. Devam eden kiralama işlemlerinin de sonuçlanması ile yılın ilk çeyreğinde belirgin bir yükseliş gösteren kiralama talebinde görülen ivmenin, COVID-19 pandemisinin yanı sıra döviz kurundaki belirgin dalgalanma ile önümüzdeki dönemde yavaşlayacağı öngörülüyor. Bu bağlamda, mal sahibi üzerindeki baskının artması beklenirken, kiracı lehine ortam orta vadede devam edecek. Bununla birlikte, ofis pazarındaki yatırım faaliyetlerinin artan satılık gayrimenkullerin yeniden fiyatlandırmanın beraberinde fırsatçı alıcılarla yakın gelecekte canlanması bekleniyor.
AVM YATIRIMCILARI İÇİN ZOR BİR YIL
Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 454’e, toplam kiralanabilir alan stoku ise 13 milyon 508 bin metrekareye ulaştı. En fazla alışveriş merkezine sahip iller sırasıyla; İstanbul (147 adet), Ankara (39 adet), İzmir (28 adet) iken, İstanbul toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %39’una sahip. Türkiye genelinde, ortalama bin kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 162 metrekare oldu. Ağustos ayında yaşanan döviz kurundaki dalgalanmaların ardından Cumhurbaşkanlığı tarafından alınan Türk Parası Kıymetini Koruma kararı gereğince kira kontratları yabancı para birimlerinden TL’ye çevrildi. Kira kontratlarının TL’ye çevrilmesinin yanı sıra enerji ve işgücü maliyetlerindeki kayda değer artış nedeniyle alışveriş merkezi yatırımcılarının giderlerinin gelirlerinden daha yüksek bir oranda arttığı gözlendi. TL ye geçiş ile güncel kur üzerinden gelir elde edemeyen ve döviz borcu için yeniden bir yapılandırmaya gidemeyen AVM yatırımcıları açısından, COVID-19’un da etkisiyle çok zor bir yıl geçeceği söylenebilir.
KONUT TALEBİ AZALDI
Rapora göre, küresel salgın belirsizliğe yol açtı, konut talebi ivme kaybetti.
Öyle ki; 2020 yılı ilk çeyrek konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %33’lük bir artışla 341 bin 38 adet seviyesinde kapandı. Ağustos 2019 itibarıyla konut kredisi faiz oranlarında başlayan gerilemenin yılın ilk çeyreğinde devam etmesi konut satışlarını olumlu yönde etkilerken ocak ayı itibarıyla konut fiyatlarının reel getirisi de 29 ay aradan sonra tekrar pozitife döndü. Ancak, 11 Mart itibarıyla COVID-19 salgınına neden olan virüsün ülkemizde de görülmesinin etkisiyle konut talebi ivme kaybetmeye başladı. Salgın, gayrimenkul yatırım piyasası performansında önemli bir belirsizliğe neden oldu.
İKİNCİ EL SATIŞI ARTTI
2020 yılı ilk çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre ilk el satışlarda %0,4 oranında düşüş, ikinci el satışlarda ise %57,2 oranında artış yaşandı. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı çeyreklik bazda %31,5’e geriledi. Bu oran veri setinin açıklanmaya başlamasından bu yana en düşük seviye oldu. İpotekli satışlarda konut kredisi faiz oranlarındaki gerileme ile birlikte geçen yılın aynı dönemine göre %238,6 oranında bir artış gerçekleşirken, diğer satışlarda ise geçtiğimiz yılki seviyesine yakın olarak çeyreklik bazda %3,0 oranında gerileme görüldü.
Konut kredisi faiz oranlarındaki gerilemeyle birlikte birikmiş talebin de etkisiyle talepte görülen artış ve yeni stok katılımının yavaşlaması ilk çeyrek itibarıyla konut fiyatlarına olumlu yansıdı. Konut fiyat endeksinde yıllık artış, geçtiğimiz yıl şubat ayında %3,56 seviyesinde iken bu yıl şubat ayında %13,94’e yükseldi.
YÜZDE 3,2’Sİ YABANCIYA SATILDI
Yabancılara yapılan konut satışlarında ise geçtiğimiz yılki artış hız kesti. Geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %13,8 oranında artış görüldü. Toplam satışlar içindeki payı ise ilk çeyrekte %3,2 seviyesinde gerçekleşti. İlk çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada %49,1 pay ile İstanbul yer alırken, ikinci sırada %19,6 pay ile Antalya yer aldı.
KONUT KREDİSİ HACMİ 211 MİLYAR TL’YE ULAŞTI
2019 yılı Temmuz ayında başlayan konut kredisi faiz oranlarındaki azalış trendi 2020 yılı Mayıs ayı sonuna kadar devam etti. 2019 yılı Temmuz ayı başında %1,65 seviyesinde gerçekleşen konut kredisi faiz oranı 2020 yılı Mayıs ayında %0,9 seviyesine geriledi Temmuz ayı başında %21,65 olan yıllık faiz oranı ise 2020 yılı Mayıs ayı başında 10,2 puan azalarak %11,38 seviyesine geriledi. 2020 yılı Mart ayı sonunda konut kredisi hacmi 211 milyar TL seviyesinde gerçekleşti. Kamu mevduat bankalarının toplam konut kredisi hacmi içindeki payı 2019 Mart ayında %49,6 seviyesindeyken 2020 yılı Mart ayında %56,93’e yükseldi.
KİRALAMA İŞLEMLERİ ARTTI
İstanbul ofis pazarında genel arz 6,46 milyon metrekare olarak aynı seviyede kaldı. Birinci çeyrekte kaydedilen kiralama işlemleri yaklaşık 90 bin 863 metrekare olarak gerçekleşirken, bir önceki çeyreğe ve geçen yılın aynı dönemine göre sırasıyla %39,62 ve %6,48 oranlarında artış gösterdi. Devam eden kiralama işlemlerinin sonuçlanması ile kiralama talebi yılın ilk çeyreğinde belirgin bir ivme kazandı. Birinci çeyrekte, metrekare bazında anlaşmaların %46,13’ü Anadolu yakasında bir önceki çeyreğe göre önemli ölçüde azalma gösterirken, %21,21’i MİA’da, %32,66’sı geçen yılın ikinci yarısına kıyasla oldukça belirgin bir artış kaydederek MİA dışında Avrupa yakasında gerçekleşti. Birinci çeyrek sonunda boşluk oranı genel olarak az bir oranda düşüşle %24,1 olarak kaydedildi. Küresel salgın paralelinde yılın ilk çeyreğinde büyük çaplı bir ofis yatırım işlemi kaydedilmezken, yatırım faaliyetlerinin yeniden fiyatlandırma ile kısa ve orta vadede tekrar hız kazanması bekleniyor.
KÜRESEL SALGIN OFİS TALEPLERİNİ ŞEKİLLENDİRECEK
Türkiye’de yılın ilk çeyreğinin sonlarına doğru etkisini net olarak göstermeye başlayan küresel salgın paralelinde uzaktan çalışma disiplini şirketler tarafından büyük ölçüde test edilirken bu durumun ofis pazarına yönelik itici güçleri, iş yeri yoğunluğu ve çalışan sağlığı ve güvenliğine odaklanan esnek ofis alanları olacak. Bununla birlikte iş yeri optimizasyonuna yönelik stratejiler, uzun vadede ofis taleplerini şekillendirecek. Sosyal mesafe uygulamasının giderek yaygınlaşması, akıllı ofis binaların da son teknoloji ve otomasyon uygulamaları ile tekrar yapılandırılacaktır. Devam eden kiralama işlemlerinin de sonuçlanması ile yılın ilk çeyreğinde belirgin bir yükseliş gösteren kiralama talebinde görülen ivmenin, COVID-19 pandemisinin yanı sıra döviz kurundaki belirgin dalgalanma ile önümüzdeki dönemde yavaşlayacağı öngörülüyor. Bu bağlamda, mal sahibi üzerindeki baskının artması beklenirken, kiracı lehine ortam orta vadede devam edecek. Bununla birlikte, ofis pazarındaki yatırım faaliyetlerinin artan satılık gayrimenkullerin yeniden fiyatlandırmanın beraberinde fırsatçı alıcılarla yakın gelecekte canlanması bekleniyor.
AVM YATIRIMCILARI İÇİN ZOR BİR YIL
Türkiye genelinde toplam AVM sayısı 454’e, toplam kiralanabilir alan stoku ise 13 milyon 508 bin metrekareye ulaştı. En fazla alışveriş merkezine sahip iller sırasıyla; İstanbul (147 adet), Ankara (39 adet), İzmir (28 adet) iken, İstanbul toplam kiralanabilir alan stokunun yaklaşık %39’una sahip. Türkiye genelinde, ortalama bin kişi başına düşen kiralanabilir alan ise 162 metrekare oldu. Ağustos ayında yaşanan döviz kurundaki dalgalanmaların ardından Cumhurbaşkanlığı tarafından alınan Türk Parası Kıymetini Koruma kararı gereğince kira kontratları yabancı para birimlerinden TL’ye çevrildi. Kira kontratlarının TL’ye çevrilmesinin yanı sıra enerji ve işgücü maliyetlerindeki kayda değer artış nedeniyle alışveriş merkezi yatırımcılarının giderlerinin gelirlerinden daha yüksek bir oranda arttığı gözlendi. TL ye geçiş ile güncel kur üzerinden gelir elde edemeyen ve döviz borcu için yeniden bir yapılandırmaya gidemeyen AVM yatırımcıları açısından, COVID-19’un da etkisiyle çok zor bir yıl geçeceği söylenebilir.
