Piyasalarda yaşanan durgunluk, konut kredisi faiz oranlarının yüksekliği, konut talebi olan kesime hitap etmeyen yüksek metrekare fiyatları gibi nedenlerle konut satışlarında ciddi bir düşüş var.
LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
lgokmen@ekonomist.com.tr
Mesa'dan Sinpaş'a, Makyol'dan Lens Yapı'ya kadar 20 inşaat şirketi, İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Muğla'da yer alan 40 projesinde yüzde 1'in altında faiz oranlarıyla ve 120 aya varan vadelerle stok eritme kampanyaları düzenliyor.
Tabloyu görmek için görsellere tıklayın.
İnşaat maliyetlerindeki artışları fiyatlarına yansıtmayan şirketler, hemen teslim, teslimat sonrası taksit ödeme gibi uygulamalarla nakitte kalmayı tercih eden yatırımcıları cezbetmeye çalışıyor.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Türkiye genelinde konut satışları şubat ayında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 18,2 oranında azalarak 78 bin 450 oldu.
Aynı ayda ipotekli konut satışları da yüzde 68,2 oranında azalış göstererek 8 bin 890 olarak gerçekleşti. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı ise yüzde 11,3 olarak hesaplanıyor. Faiz oranlarındaki yükseliş ipotekli konut satışlarını düşürürken, markalı konut üreticileri de bu süreçte var olan stoklarını eritmek üzere kampanya yarışına girdiler.
İşte böyle durgun bir dönemde, Mesa'dan Sinpaş'a, Makyol'dan Nef'e kadar 20 inşaat şirketi, İstanbul, Ankara, İzmir , Bursa ve Muğla'da yer alan 40 projesinde yüzde 1'in altında faiz oranlarıyla ve 120 aya varan vadelerle stok eritme kampanyaları düzenliyor.
NAKİTTE KALIYORLAR
Ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik sıkıntılardan dolayı konut ihtiyacı olan vatandaşlar ve yatırımcılar, konut almak yerine yüksek faizler nedeniyle nakitte kalmayı tercih ediyorlar.
Bu nedenle de inşaat şirketlerinin 2019 yılında kampanyalarına hız kesmeden devam etmeleri bekleniyor. Mevcut konut stokunun eritilebil-mesi için sanayi ve tarımda üretimin hızlanması, konut kredisi faizlerinin aşağı çekilmesi, mevduat faizlerinin ve döviz fiyatlarının düşmesi, sadece konutta değil ticari gayrimenkullerde de KDV'nin düşürülmesi gerektiğine dikkat çekiliyor.
FİNANSMAN SAĞLANIYOR
Şirketler konut stoklarını eritmek için peşinatsız 60 ay vadeli satıştan 120 ay yüzde 0,98 faizli kampanyaya kadar çok çeşitli kampanyalar düzenliyor. Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Melih Tavukçuoğlu, uzun zamandır markalı büyük konut projeleri üreten firmaların sadece müteahhitlik yapmayı değil aynı zamanda finansman sağlama rolünü de üstlenmeye başladıklarını vurguluyor.
Tavukçuoğlu, bankaların faiz oranlarının yüzde 2 bandından yukarıya çıkmasıyla birlikte artık konut alıcısının iyiden iyiye bankalardan uzak durmaya başladığına işaret ediyor.
Melih Tavukçuoğlu, "Zaten 2018'in son çeyreğinden beri de ipotekli satışlarda yüzde 80'e varan azalmadan bunu iyice anlamaya başladık. Bu anlamda firmaların yapmış olduğu kampanyalar satın alma süreçlerini olumlu anlamda etkilese de, sektör durağan dönemine girmiş bulunuyor" diyor. Tavukçuoğlu, kampanyaların artarak devam edeceğini ifade ediyor.
ESKİSİNİ ALIYOR
Düzenlenen kampanyalar arasında en ilgi çekenlerinden biri de Nef'in Ev Yenileme Kampanyası. Şirket bu kampanya ile müşterilerine, eski evlerini İstanbul'un merkezi lokasyonlarında bulunan Nef projelerinden yeni bir konut ile değiştirme fırsatı sunuyor.
Nef'in takas kampanyasından yararlanmak isteyen müşterilerin tapulu evlerinin güncel değerleri, alanında uzman SPK onaylı ekspertizlerin raporları doğrultusunda belirlenecek ve yeni ev alımlarında peşinat olarak sayılacak. Yeni ev ile eski ev arasındaki fiyat farkı da Nef'in müşterilerine sunduğu kişiye özel ödeme planlarıyla ister peşin ister vadeli olarak ödenebiliyor.
Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Şeyma Şehirli, var olan stoku eritmenin çok kolay olmadığını, faizlerin düşmesi halinde gayrimenkul piyasasının hareketleneceğini ve konut satışlarının hızlanacağını söylüyor. Şehirli, yüksek faiz oranlarının kredi kullanımının önündeki en büyük engel olduğunu, faizlerin düşmesi halinde konuta ulaşımın kolaylaşabileceğim vurguluyor.
DOĞRU ZAMAN MI?
Son 10 yılda ciddi değerlenme yaşayan gay-rimenkuller son dönemde yatırımcı açısından cazibesini yitiren bir yatırım aracı olarak görülüyor. Bunda konut talebi olan kesimin yüksek fiyatlı konutlara ulaşımının zorlaşması ve konut kredisi faiz oranlarının yüzde 2'ye yakın bulunması etkili oluyor.
Böyle bir dönemde "Konut alımı için doğru zaman mı?" sorusu akıllara geliyor. Kimine göre önümüzdeki dönemde fiyatlarda yükseliş olacağı için doğru zaman, kimine göre ise piyasa hala dibi görmediği için biraz daha beklemek gerekiyor. İşte bu nedenle de tüketicinin aklı karışık.
2018 yılında gayrimenkul sektöründe genel bir durağanlık yaşansa da Türkiye genelinde konut fiyatlarındaki artış ortalama yüzde 8-10'u buldu. Bazı iller özelinde bakacak olursak bu oran daha da yükselebiliyor. Ancak ortalamada fiyat artışları mevcut mevduat faizleri ve enflasyonun altında kaldı.
Şeyma Şehirli, kısa dönemde yüksek faiz oranları veya döviz yatırımları daha çekici gibi görünse de, konut yatırımının uzun vadede daha çok kazandırmaya devam ettiğini söylüyor. Özellikle de sıfır konut projelerindeki stok eritmeye yönelik indirimlerin konut alıcısı için cazip alternatifler sunduğunu belirtiyor.
Şehirli, "Uzun dönemli düşünüldüğünde diğer yatırım araçlarına kıyasla gayrimenkul yatırımı daha fazla kazandıracaktır. Konut alımını destekleyen kampanyalarla konut satın almak için doğru zaman olduğu söylenebilir. Ayrıca oturmak için ev alıyorsanız yanlış zaman yoktur" diyor.
KAMPANYALAR ETKİLİ Mİ?
'Türkiye İçin Kazanç Vakti' kampanyalarının ardından piyasalarda birtakım hareketlenmeler görülse de, inşaat şirketlerinin ürettiği konutların büyük bir kısmının üst gelir grubuna yönelik konutlardan oluşması satış hızını yavaşlatıyor.
Konutların fiyatlarının yüksekliğine artan konut kredisi faiz oranları da eklenince, şirketler çözümü kendi bünyelerinde düşük faizli kampanyalar düzenlemekte buldular.
Ancak konut fiyatlarının 295 bin TL'den başladığı günümüzde, bankaların 300 bin TL'lik bir mevduata 32 gün vadede ortalama 4 bin TL net
faiz vermesi, yatınmcılann konut yatırımından ziyade mevduatta kalmalarına neden oluyor.
Ancak sektör temsilcileri, kampanyaların satışlara olumlu etki yaptığı görüşünde. İnsay Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İhsan Çulhalık, müşteri odaklı satış kapsamında yapılan kampanyalar ile müşteriye yönelik ödeme planları ve fiyat avantajlarının satışlara olumlu yansıdığını söylüyor.
Çulhalık, "Özellikle arzın bol olduğu dönemlerde hedefli pazarlama faaliyetleriyle müşterilerin ödeme güçlerine uygun satış politikasının yararına inanıyoruz" diyor. Yapılan kampanyaların müşteriler için cazip fırsatlar sunduğunu söyleyen Kar Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Şenol Üçüncü de kampanyaların satışların artmasında etkili olduğunu vurguluyor.
EV SAHİPLİĞİ REFLEKSİ
Türkiye gibi genç nüfusa sahip, bir hayat güvencesi olarak ev sahibi olma refleksi yüksek, aktif deprem kuşağında yer aldığı için deprem yönetmeliğine uygun olarak inşa edilmiş yeni konutlara taşınma ihtiyacı bulunan bir ülkede konuta olan talebin uzun yıllar devam edeceği ifade ediliyor.
Ancak bu süreçte orta ve alt gelir grubuna yönelik ulaşılabilir fiyatlı konutların üretilmesi gerektiğine de vurgu yapılıyor. Fiyatların düşüş eğiliminde olduğu günümüzde şirketlerin yeni konut projesi üretmek yerine var olan stoklarını eritmeye yönelmeleri de piyasa dinamiklerini değiştirecek.
Eskiden kat karşılığı arsalarını müteahhitlere veren arsa sahiplerinin piyasanın daralmasıyla birlikte taleplerini düşürmeleri sayesinde arsa fiyatlarının da gevşemesi bekleniyor.
Devletin TOKİ aracılığıyla ucuz konut üretmeye devam etmesi ve kentsel dönüşüm hedefleri doğrultusunda yurt çapında depreme dayanıksız yapıların yenilenmesi projeleri sayesinde de konut üretiminin gelecek yıllarda da süreceğine işaret ediliyor.
Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, konut sektörünün Türkiye'de her dönem "güvenli liman" olmaya devam ettiğini söylüyor. Atay, ülkemizde konut ihtiyacı ve ev sahibi olma refleksinin hala çok yüksek ve güçlü olduğunu, bunun da sektörün potansiyelini sürdürmesini sağladığını vurguluyor.
Atay, "Konut almak için tanımlı bir dönemin veya zamanın olduğunu düşünmüyoruz. Bize göre zaman ve koşullardan bağımsız olarak, kişilerin beğendikleri bir konutun bütçesi ve ödeme planının kendileri için uygun olduğunu düşündükleri an o konutu satın almak için en doğru zamandır" diye konuşuyor.
Murat Atay, geçtiğimiz 1,5-2 yıl içerisinde inşaat maliyetlerini oluşturan hemen her girdinin fiyatları artmasına rağmen söz konusu artışların satış fiyatlarına tam yansımadığını, bu nedenle sıfır konutların fiyatlarının artmasının gündeme gelebileceğine de dikkat çekiyor.
YURTDIŞINA DA KAMPANYA
Kampanyalarla konut sektörünü canlandırmaya yönelik çalışmalar yapılırken yabancı yatırımcıların yanı sıra yurtdışında yaşayan Türkleri konu alan kampanyalar da gündeme geliyor.
Satışa çıktıkları ilk günden beri farklı kampanya modelleriyle konut alıcısını kendi projelerine çekmeye çalıştıklarını ve bunda da başarılı olduklarını belirten Lens Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Mert Kutlu, yurtdışında yaşayan Türkler için de ayrı bir ödeme planı oluşturduklarını söylüyor.
Kutlu, sözlerine şöyle devam ediyor: "Çünkü gördük ki, konut alıcısı bankadan kredi çekmekten ziyade uyguladığımız konut kampanyalarının kendisi için uygun olduğunu keşfetti. Böylelikle kısa bir sürede projemizin yüzde 80'inin satışını tamamladık. Şu anda da dört tane ödeme planımız bulunuyor.
Burada önemli olan hangi konut alıcısına hangi projenizle seslendiğiniz ve bu doğrultuda başarılı bir ödeme planı çizebilmeniz. Her ödeme planının her projede başarılı olması söz konusu olamaz."
Mert Kutlu, konut stokunu eritmek için satış fiyatları ve ödeme planlarının gözden geçirilmesi gerektiğine işaret ediyor. Kutlu, iç pazarda yaşanan sıkıntıdan dolayı mutlaka yabancıya ve yurtdışında yaşayan Türklere satışın hızlandırılması gerektiğini vurguluyor.
