Son dönemde kiralar yüzde 40-50 geriledi ve caddeler perakendecilerin yeniden gözdesi oldu. Bu gelişmede AVM’lerdeki kiraların yükselmesinin yanı sıra perakendeci ve AVM yönetimleri arasında yaşanan sorunların da etkisi var. COS, Maison & Objet ve Laduree Paris gibi markalar ilk kez caddelerde şansını denerken, LC Waikiki, Gizia, Aydınlı Grup gibi şirketler de caddelerde yer arıyor.
AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN
asakarya@ekonomist.com.tr
Kentsel dönüşüm ve yüksek kiralar nedeniyle bir dönem gözden düşen cadde mağazacılığı tekrar perakendecilerin radarına girmeye başladı. Türkiye’ye yeni giriş yapan yabancı markaların azalmasıyla kiraların yüzde 40-50 oranında gerilemesi perakendeciler için yeni bir fırsat yarattı.
AVM açılışlarının azalması, AVM’lerde kiraların yükselmesi, perakendeci ve AVM yönetimleri arasında yaşanan sorunlar da perakendecilerin tekrar caddelere yönelmesine neden oldu. AVM’lerle karşılaştırıldığında TL bazlı kiraların caddelerde artık daha yaygın olması ve caddelerde boşluk oranlarının artış göstermesi, perakendecilerin cazip lokasyonlarda ve cazip koşullarda mağazalar bulmasını sağlıyor.
Tüm bu gelişmeleri fırsata çevirmeyi hedefleyen perakendeciler kaybettikleri lokasyon-ları yeniden kazanmak için caddelerde arayışa başladı. COS, Maison & Objet ve Laduree Paris gibi bazı markalar ilk kez caddelerde şansını denerken, LC Waikiki, Gizia, Aydınlı Grup, Hemington gibi şirketler de caddelerde yer bulmak için fırsat kolluyor.
POTANSİYEL YÜKSEK
JLL Türkiye Perakende Danışmanlığı ve Cadde Mağazacılığı Direktörü Roni Saris, caddelerde ciddi bir potansiyel olduğunu söylüyor. Saris, “Ortak bir yönetim söz konusu olmadığı için AVM’lerin kira rakamlarını düşürme konusunda aldığı aksiyonu caddelerin yeni almaya başladığını söyleyebilirim.
Hala AVM’lere göre daha yüksek rakamlar konuşuluyor ancak perakendecilerin kiraların düşmesini fırsata çevirerek caddelerde kaybettikleri lokasyonlara yeniden geri gelme eğilimine girdiklerini gözlemliyoruz” diyor.
Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden’e göre, caddeler perakendeciler için cazip olduğu kadar dezavantajlara da sahip. Gönden, sürekli artış gösteren kentsel yenileme faaliyetlerinin caddeleri çok olumsuz etkilediğini belirtiyor. Kentsel dönüşüm yaya trafiğini olumsuz etkileyen önemli dezavantalar arasında yer alıyor.
YENİ MARKALAR VAR
Son dönemde caddeler yeni markalar için de fırsatlar sunuyor. Son bir yıllık kiralama işlemlerine bakıldığında, 79 işlem ile yaklaşık yüzde 80’i yeni markalar tarafından yapılmış durumda. Toğrul Gönden, 2016 yılında İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi ve Nişantaşı’nda bulunmayan markaların 2017 yılında giriş yaptığını söylüyor.
Caddelere bu yıl giren markalar arasında Zwilling, Sincerely Yogurt, Tavuk Dünyası, COS, Maison & Objet ve Laduree Paris gibi markalar bulunuyor. Pierre Cardin, Cacharel ve U.S. Polo Assn. markalarının sahibi ve lisan-sörü Aydınlı Grup da caddelere dınlı Grup Genel Müdürü Levent Özkan, Türkiye’de AVM yatırımlarının azalması nedeniyle cadde mağazacılığına yöneldiklerini söylüyor.
Grup, İstanbul’da Sirkeci ve Bağdat Caddesi, İzmir’de Karşıyaka gibi caddelerde mağazalar açmaya hazırlanıyor. Bugün 40 ülkede toplam 576 mağazası bulunan Aydınlı Grup, 2017’de 23’ü yurtiçinde, 31’i yurtdışında olmak üzere toplam 54 yeni mağaza açtı. Şirket, 2023 yılında toplam mağaza sayısını 772’ye çıkarmayı hedefliyor.
KİRALAR YÜZDE 50 GERİLEDİ
Gizia, caddelerde büyümeyi tercih eden şirketlerden biri. Markanın 35 mağazasının 20'si caddelerde bulunuyor. Caddelerin yüzde 80’inde döviz bazında yüzde 50'lere varan kira düşüşleri olduğunu söyleyen Gizia Yönetim Kurulu Başkanı İsmail Kutlu, caddelerde mal sahipleriyle anlaşmanın çok daha kolay olduğunu belirtiyor.
Caddelerin artık perakendeciler için çok daha avantajlı olduğuna dikkat çeken Kutlu, kira/ciro oranının da AVM’lere göre çok daha iyi olduğunu söylüyor. Caddelerde yüzde 15 civarında olan kira/ciro oranları AVM'lerde yüzde 30'a kadar çıkabiliyor.
Üç yıllık bir pazar araştırmasının sonucunda 2016 yılında Türkiye pazarına giren erkek giyim markası He-mington, 2018 sonunda 15 mağazaya ulaşmayı hedefliyor. Bu mağazalardan 10’unun AVM’lerde, beş tanesinin ise caddelerde yer alması planlanıyor. Hemington CEO’su Umut Boz, Ankara, Bursa, Antalya, Adana ve İzmir'de trafiğin fazla olduğu, prestiji yüksekcaddelerde arayışlarının devam ettiğini söylüyor.
14 CADDE MAĞAZASI AÇACAK
38 ülkede 831 mağazası bulunan LC Waikiki’nin yurtiçi ve yurtdışındaki 280 mağazası caddelerde yer alıyor. 2018 yılında Türkiye’de 25 adet mağaza açmayı hedefleyen şirket, bunların 14’ünü caddelerde açmayı planlıyor. LC Waikiki Yönetim Kurulu Başkanı Vahap Küçük, Beyoğlu, Kadıköy, Pendik, Bakırköy, Ümraniye, Avcılar, Bağcılar, Beyazıt, Eminönü Sultanhamam, Fatih Fevzipaşa Caddesi, Ankara Kızılay, Trabzon Uzun Sokak gibi pek çok farklı caddeyi incelediklerini söylüyor.
Küçük, “Caddeler müşteri alışkanlıkları, geleneksel firmaların cadde yoğunluklu olması ve kolay ulaşılabilir olmasıyla öne çıkıyor” diyor. Sun Grup bünyesinde bulunan Jimmy Key’in Türkiye genelinde 20 mağazası var. Bunların altı tanesi caddelerde yer alıyor. 2018’de 10 mağaza açmayı planlayan şirket, üçünün caddelerde olmasını hedefliyor.
Sun Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Sabri Ünlütürk, Anadolu'da cadde mağazalarının AVM’lere göre daha avantajlı olduğunu ifade ediyor. Ünlütürk, “AVM'lerde bir doygunluk yaşandı. Daha ferah AVM'ler hala tercih ediliyor ancak alışveriş tercihini caddelerden yana kullananların sayısı artıyor” diye konuşuyor.
BAĞDAT'I HEDEFLİYOR
Adil Işık Group, ağırlıklı olarak AVM'lerde büyüyen bir şirket. 12'si caddelerde olmak üzere 124 mağazası bulunan şirket. 2018 yılında 10 mağaza daha açmayı hedefliyor. Bağdat Caddesi’ni radarına alan Adil Işık Group, burada fırsatları araştırıyor. Adil Işık Group Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı ve Tasarım Direktörü Zehra Işık, caddelerin özellikle Anadolu'da ön plana çıktığını söylüyor.
Penti’nin 321 mağazasının 73’ü caddelerde yer alıyor. 2018’de açılacak olan 35 mağazanın ise beşinin caddelerde olması planlanıyor. Penti Giyim CEO'su Mert Karaibrahi-moğlu'na göre, Türkiye'de caddelerin daha popüler olması için tüm AVM'lerde ve yurtdışındaki cadde mağazalarında olduğu gibi, yerel yönetimlerin kiralama şirketleriyle beraber çalışması gerekiyor.
CADDELERDE 4 ÖNEMLİ TREND
1- Caddelerde yatırım anlamında fırsatlar var. Bazı lokal yatırımcıların mülk satın alma eğiliminde olduğu da gözlemleniyor.
2- Alışveriş merkezlerinin de 'caddeleşme' eğiliminden anlaşılacağı üzere insanlar artık daha doğal ortamlarda zaman geçirmek istiyor. Caddeler bu yönden her zaman tercih edilmeye devam edecek.
3-Yeni marka girişi olmadığı için caddelerdeki mevcut boşluk oranlarının bir miktar yüksek seyretmesi normal görülüyor. Ancak caddelerdeki geliştir¬me projeleri de aralıksız sürüyor. Markalarla beraber hareket eden projeler de var. Anlaşmalarda bazı revizyonlar yapılmak kaydıyla süreçler pozitif yönde devam ediyor.
4- 2018'in caddelerde boşluk oranlarının azalacağı biryıl olması bekleniyor. Bunun en büyük nedeni kiraların düşmesi. 2018'in son çeyreğinde gerçek anlamda pozitif bir toparlanma olacağı tahmin ediliyor. Asıl toparlanmanın ise 2019'da geliştirme projelerinin tamamlanmasıyla yaşanacağı öngörülüyor.
AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN
asakarya@ekonomist.com.tr
Kentsel dönüşüm ve yüksek kiralar nedeniyle bir dönem gözden düşen cadde mağazacılığı tekrar perakendecilerin radarına girmeye başladı. Türkiye’ye yeni giriş yapan yabancı markaların azalmasıyla kiraların yüzde 40-50 oranında gerilemesi perakendeciler için yeni bir fırsat yarattı.
AVM açılışlarının azalması, AVM’lerde kiraların yükselmesi, perakendeci ve AVM yönetimleri arasında yaşanan sorunlar da perakendecilerin tekrar caddelere yönelmesine neden oldu. AVM’lerle karşılaştırıldığında TL bazlı kiraların caddelerde artık daha yaygın olması ve caddelerde boşluk oranlarının artış göstermesi, perakendecilerin cazip lokasyonlarda ve cazip koşullarda mağazalar bulmasını sağlıyor.
Tüm bu gelişmeleri fırsata çevirmeyi hedefleyen perakendeciler kaybettikleri lokasyon-ları yeniden kazanmak için caddelerde arayışa başladı. COS, Maison & Objet ve Laduree Paris gibi bazı markalar ilk kez caddelerde şansını denerken, LC Waikiki, Gizia, Aydınlı Grup, Hemington gibi şirketler de caddelerde yer bulmak için fırsat kolluyor.
JLL Türkiye Perakende Danışmanlığı ve Cadde Mağazacılığı Direktörü Roni Saris, caddelerde ciddi bir potansiyel olduğunu söylüyor. Saris, “Ortak bir yönetim söz konusu olmadığı için AVM’lerin kira rakamlarını düşürme konusunda aldığı aksiyonu caddelerin yeni almaya başladığını söyleyebilirim.
Hala AVM’lere göre daha yüksek rakamlar konuşuluyor ancak perakendecilerin kiraların düşmesini fırsata çevirerek caddelerde kaybettikleri lokasyonlara yeniden geri gelme eğilimine girdiklerini gözlemliyoruz” diyor.
Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden’e göre, caddeler perakendeciler için cazip olduğu kadar dezavantajlara da sahip. Gönden, sürekli artış gösteren kentsel yenileme faaliyetlerinin caddeleri çok olumsuz etkilediğini belirtiyor. Kentsel dönüşüm yaya trafiğini olumsuz etkileyen önemli dezavantalar arasında yer alıyor.
YENİ MARKALAR VAR
Son dönemde caddeler yeni markalar için de fırsatlar sunuyor. Son bir yıllık kiralama işlemlerine bakıldığında, 79 işlem ile yaklaşık yüzde 80’i yeni markalar tarafından yapılmış durumda. Toğrul Gönden, 2016 yılında İstiklal Caddesi, Bağdat Caddesi ve Nişantaşı’nda bulunmayan markaların 2017 yılında giriş yaptığını söylüyor.
Caddelere bu yıl giren markalar arasında Zwilling, Sincerely Yogurt, Tavuk Dünyası, COS, Maison & Objet ve Laduree Paris gibi markalar bulunuyor. Pierre Cardin, Cacharel ve U.S. Polo Assn. markalarının sahibi ve lisan-sörü Aydınlı Grup da caddelere dınlı Grup Genel Müdürü Levent Özkan, Türkiye’de AVM yatırımlarının azalması nedeniyle cadde mağazacılığına yöneldiklerini söylüyor.
Grup, İstanbul’da Sirkeci ve Bağdat Caddesi, İzmir’de Karşıyaka gibi caddelerde mağazalar açmaya hazırlanıyor. Bugün 40 ülkede toplam 576 mağazası bulunan Aydınlı Grup, 2017’de 23’ü yurtiçinde, 31’i yurtdışında olmak üzere toplam 54 yeni mağaza açtı. Şirket, 2023 yılında toplam mağaza sayısını 772’ye çıkarmayı hedefliyor.
KİRALAR YÜZDE 50 GERİLEDİ
Gizia, caddelerde büyümeyi tercih eden şirketlerden biri. Markanın 35 mağazasının 20'si caddelerde bulunuyor. Caddelerin yüzde 80’inde döviz bazında yüzde 50'lere varan kira düşüşleri olduğunu söyleyen Gizia Yönetim Kurulu Başkanı İsmail Kutlu, caddelerde mal sahipleriyle anlaşmanın çok daha kolay olduğunu belirtiyor.
Caddelerin artık perakendeciler için çok daha avantajlı olduğuna dikkat çeken Kutlu, kira/ciro oranının da AVM’lere göre çok daha iyi olduğunu söylüyor. Caddelerde yüzde 15 civarında olan kira/ciro oranları AVM'lerde yüzde 30'a kadar çıkabiliyor.
Üç yıllık bir pazar araştırmasının sonucunda 2016 yılında Türkiye pazarına giren erkek giyim markası He-mington, 2018 sonunda 15 mağazaya ulaşmayı hedefliyor. Bu mağazalardan 10’unun AVM’lerde, beş tanesinin ise caddelerde yer alması planlanıyor. Hemington CEO’su Umut Boz, Ankara, Bursa, Antalya, Adana ve İzmir'de trafiğin fazla olduğu, prestiji yüksekcaddelerde arayışlarının devam ettiğini söylüyor.
14 CADDE MAĞAZASI AÇACAK
38 ülkede 831 mağazası bulunan LC Waikiki’nin yurtiçi ve yurtdışındaki 280 mağazası caddelerde yer alıyor. 2018 yılında Türkiye’de 25 adet mağaza açmayı hedefleyen şirket, bunların 14’ünü caddelerde açmayı planlıyor. LC Waikiki Yönetim Kurulu Başkanı Vahap Küçük, Beyoğlu, Kadıköy, Pendik, Bakırköy, Ümraniye, Avcılar, Bağcılar, Beyazıt, Eminönü Sultanhamam, Fatih Fevzipaşa Caddesi, Ankara Kızılay, Trabzon Uzun Sokak gibi pek çok farklı caddeyi incelediklerini söylüyor.
Küçük, “Caddeler müşteri alışkanlıkları, geleneksel firmaların cadde yoğunluklu olması ve kolay ulaşılabilir olmasıyla öne çıkıyor” diyor. Sun Grup bünyesinde bulunan Jimmy Key’in Türkiye genelinde 20 mağazası var. Bunların altı tanesi caddelerde yer alıyor. 2018’de 10 mağaza açmayı planlayan şirket, üçünün caddelerde olmasını hedefliyor.
Sun Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Sabri Ünlütürk, Anadolu'da cadde mağazalarının AVM’lere göre daha avantajlı olduğunu ifade ediyor. Ünlütürk, “AVM'lerde bir doygunluk yaşandı. Daha ferah AVM'ler hala tercih ediliyor ancak alışveriş tercihini caddelerden yana kullananların sayısı artıyor” diye konuşuyor.
BAĞDAT'I HEDEFLİYOR
Adil Işık Group, ağırlıklı olarak AVM'lerde büyüyen bir şirket. 12'si caddelerde olmak üzere 124 mağazası bulunan şirket. 2018 yılında 10 mağaza daha açmayı hedefliyor. Bağdat Caddesi’ni radarına alan Adil Işık Group, burada fırsatları araştırıyor. Adil Işık Group Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı ve Tasarım Direktörü Zehra Işık, caddelerin özellikle Anadolu'da ön plana çıktığını söylüyor.
Penti’nin 321 mağazasının 73’ü caddelerde yer alıyor. 2018’de açılacak olan 35 mağazanın ise beşinin caddelerde olması planlanıyor. Penti Giyim CEO'su Mert Karaibrahi-moğlu'na göre, Türkiye'de caddelerin daha popüler olması için tüm AVM'lerde ve yurtdışındaki cadde mağazalarında olduğu gibi, yerel yönetimlerin kiralama şirketleriyle beraber çalışması gerekiyor.
CADDELERDE 4 ÖNEMLİ TREND
1- Caddelerde yatırım anlamında fırsatlar var. Bazı lokal yatırımcıların mülk satın alma eğiliminde olduğu da gözlemleniyor.
2- Alışveriş merkezlerinin de 'caddeleşme' eğiliminden anlaşılacağı üzere insanlar artık daha doğal ortamlarda zaman geçirmek istiyor. Caddeler bu yönden her zaman tercih edilmeye devam edecek.
3-Yeni marka girişi olmadığı için caddelerdeki mevcut boşluk oranlarının bir miktar yüksek seyretmesi normal görülüyor. Ancak caddelerdeki geliştir¬me projeleri de aralıksız sürüyor. Markalarla beraber hareket eden projeler de var. Anlaşmalarda bazı revizyonlar yapılmak kaydıyla süreçler pozitif yönde devam ediyor.
4- 2018'in caddelerde boşluk oranlarının azalacağı biryıl olması bekleniyor. Bunun en büyük nedeni kiraların düşmesi. 2018'in son çeyreğinde gerçek anlamda pozitif bir toparlanma olacağı tahmin ediliyor. Asıl toparlanmanın ise 2019'da geliştirme projelerinin tamamlanmasıyla yaşanacağı öngörülüyor.
