Türkiye'de yedi AVM, üç ofis binası, hastane ve arsa projeleri bulunan Esas Gayrimenkul, bugüne kadar 600 milyon Euro'yu aşan yatırım yaptı. Yıllık 5 milyar TL'lik ciroyu yöneten grup, pandeminin etkisiyle önümüzdeki dönemde dijitalleşmeye ve AVM yönetimi işine odaklanmaya karar verdi.
AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN
asakarya@ekonomist.com.tr
Bu şartlar altında AVM yatırımı yapmanın kolay olmadığını söyleyen Esas Gayrimenkul CEO'su Cem Eriç, "Hali hazırda devam eden projeler gecikmeli de olsa tamamlanır. Ama yeni bir yatırıma başlamak için uygun bir ortam değil" diyor.
Eriç, pandemi öncesi cirolara dönüşün 2021'in ilk çeyreğini bulacağını söylüyor. Eriç'in sorularımıza verdiği yanıtlar şöyle:
AVM'lerde haziran ayında hayat başladı. Ziyaretçi sayıları ve cirolar nasıl ilerliyor?
AVM'lerde eskiye dönüş AVM'nin yapısına göre değişiyor. Pandemi öncesine göre 100 dersek ziyaretçi sayılarında 40-45'leri yakaladık. AVM'ler aktif hale gelir ama insanların tedirginlikleri önemli. Dışarı çıkmayın gibi söylemler olduğu sürece insanların tedirginliği yaz ayları boyunca sürer. Şimdi eksiklerimizi görüyoçeyrekte oturacak. 2021'nin ilk çeyreğinde pandemi öncesi rakamlara dönebileceğimizi hesaplıyoruz.
2020 yılı planlarınızı ne yönde revize ettiniz?
2020'de çift rakamlı büyüme hedeflemiştik. En son kasım ayında Adana'da AVM açmıştık. Gündemimizde yeni yatırım yoktu ama yeni bir iş alanı olarak sahibi olmadığımız AVM'lerin yönetimi işine girecektik. Daha önce Malatyapark ve Sankopark'ın yönetimini almıştık.
Pandemiyle birlikte yavaşlasa da mayıs ayında Konya Kentplaza'nın yönetimini aldık. İş geliştirmede hız kesmedik. Gündemimizde yeni projeler de var. Bu şartlar altında AVM yatırımı yapmak kolay değil. Hali hazırda devam eden projeler gecikmeli de olsa tamamlanır. Ama yeni bir yatırıma başlamak için uygun bir ortam değil.
Siz nasıl bir strateji izlediniz bu süreçte?
20 Mart'ta kapıları kapattık. Kapılar kapalı olduğu dönemde kira ve işletme gideri almadık. Ardından 1 Haziran'da açılış itibarıyla üç ay süresince ciro kiraya döndük. Olumlu geri dönüşler aldık. Empati yapmak ve perakendeye destek vermek istedik. Bu arada mart öncesi geçmiş borçlar için erteleme ve vadelendirme olanağı sunduk. AVM yatırımcıları da bu dönem destek vermek için şartlarını zorluyor. Yabancıların yurtdışına bağlı karar süreçleri nedeniyle bu süreler uzayabiliyor. Sektör kendi kendisini bulacaktır.
Yeni AVM satın alma planınız vardı. Bu planlar tamamen ertelendi mi?
Şu anda gündemde yok ama Esas, girişimci tarafı yüksek bir grup. Bu kasımızı kaybetmek istemiyoruz. Bu anlamda fırsatlara bakmaya devam ediyoruz. Ama bu dönemde işlem gerçekleştirmek kolay olmayacak.
Kriz dönemleri fırsat dönemi olarak kabul edilir. Bu açıdan fırsatlar var mı sektörde?
Bu dönem yeni yatırım için kolay dönem değil. Nasıl fiyatlayacaksınız? Malınıza değer belirlemek kolay olmayacak. Bir de proje finansmanı konusu var. Bankaların uzun vadeli finansman sağlaması için de uygun bir dönem değil. Dediğiniz gibi fırsat oluşması için belirsizlik ortamının biraz daha ortadan kalkması gerekli. Dediğiniz fırsatlar daha küçük yatırım araçlarında olabilir.
Mesela konutta faiz indiriminin de etkisiyle bir hareket var. Bir takım bina satışları olabilir. Bir AVM'inin el değiştirmesi kolay değil. AVM'ler kira kontratları üzerinden değerleme yapıyor. Şu anda kiralar üzerinde ciddi bir baskı var. Tartışmalar ve belirisizlik devam ediyor. Değer oluşturmak kolay değil bu süreçte.
Yatırımlarınızın toplam değeri nedir?
Türkiye'de yedi AVM, üç ofis binası, hastane ve arsa yatırımlarımız var. Türkiye'de 600 milyon Euro'yu aşan yatırım yaptık. 420 bin metrekarelik AVM yönetimi yapıyoruz. Sahip olmadığımız, yönetimini yaptığımız üç AVM var. Toplamda AVM'lerimizde yılda 5 milyar TL'lik bir ciro gerçekleştiriyoruz. Bin 150 kişiye istihdam sağlıyoruz ve 55 milyon ziyaretçi alıyoruz.
2020 sonuna kadar ciroda ne kadarlık bir gerileme bekliyorsunuz?
Ziyaretçi sayılarında yüzde 40'lardayız, ciroda bunun yüzde 10-15 üzerindeyiz. İnsanlar AVM'lere daha odaklı geliyor ve alışveriş yapıyor. Yılın son çeyreğinde yüzde 75'leri yakalarsak eski cirolara dönüş 2021'in ilk çeyreğini bulur.
Grup olarak değişen trendler doğrultusunda başka bir alana yatırım planınız var mı?
Açık söylemek gerekirse ofis binalarında doluluk iyi. Uzun vadeli baktığımız için kiracı ilişkilerimiz iyi. Ama yeni bir ofis yatırımı yapar mısınız derseniz, ofise bakış değişti. Biz de ofislerimizde küçülmeler yaşayabiliriz. Dolayısıyla yeni iş modellerine bakmak lazım. Paylaşımlı ofisler de tartışılıyor, hijyenik olmadığı için. İnsanlar evden farklı ortamlardan çalışacak. Burada farklı modelleri değerlendirebiliriz.
Öğrenci evlerine yönelik yatırımlarda artış var. Türkiye'de bu alanda yatırım planınız var mı?
Sektör olarak cazip görünüyor. Esas, girişimci kasları güçlü bir şirket. Yeni alanlara bakıyoruz ancak net bir ajandamız yok. Yatırıma kanalize olmayı bekleyen bir para var ama belirsizlik sürecinde kritik kararlar alınmıyor. Kısa vadede şirketlerimizin nasıl etkilendiğini görmek için hasar tespiti yapılacak. Bunu gördükten sonra değişimi anlayıp ona uyum sağlayacağız. Ardından normalleşme süreci devam ederse ardından yatırım kararları masalara gelmeye başlar.
AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN
asakarya@ekonomist.com.tr
Bu şartlar altında AVM yatırımı yapmanın kolay olmadığını söyleyen Esas Gayrimenkul CEO'su Cem Eriç, "Hali hazırda devam eden projeler gecikmeli de olsa tamamlanır. Ama yeni bir yatırıma başlamak için uygun bir ortam değil" diyor.
Eriç, pandemi öncesi cirolara dönüşün 2021'in ilk çeyreğini bulacağını söylüyor. Eriç'in sorularımıza verdiği yanıtlar şöyle:
AVM'lerde haziran ayında hayat başladı. Ziyaretçi sayıları ve cirolar nasıl ilerliyor?
AVM'lerde eskiye dönüş AVM'nin yapısına göre değişiyor. Pandemi öncesine göre 100 dersek ziyaretçi sayılarında 40-45'leri yakaladık. AVM'ler aktif hale gelir ama insanların tedirginlikleri önemli. Dışarı çıkmayın gibi söylemler olduğu sürece insanların tedirginliği yaz ayları boyunca sürer. Şimdi eksiklerimizi görüyoçeyrekte oturacak. 2021'nin ilk çeyreğinde pandemi öncesi rakamlara dönebileceğimizi hesaplıyoruz.
2020 yılı planlarınızı ne yönde revize ettiniz?
2020'de çift rakamlı büyüme hedeflemiştik. En son kasım ayında Adana'da AVM açmıştık. Gündemimizde yeni yatırım yoktu ama yeni bir iş alanı olarak sahibi olmadığımız AVM'lerin yönetimi işine girecektik. Daha önce Malatyapark ve Sankopark'ın yönetimini almıştık.
Pandemiyle birlikte yavaşlasa da mayıs ayında Konya Kentplaza'nın yönetimini aldık. İş geliştirmede hız kesmedik. Gündemimizde yeni projeler de var. Bu şartlar altında AVM yatırımı yapmak kolay değil. Hali hazırda devam eden projeler gecikmeli de olsa tamamlanır. Ama yeni bir yatırıma başlamak için uygun bir ortam değil.
Siz nasıl bir strateji izlediniz bu süreçte?
20 Mart'ta kapıları kapattık. Kapılar kapalı olduğu dönemde kira ve işletme gideri almadık. Ardından 1 Haziran'da açılış itibarıyla üç ay süresince ciro kiraya döndük. Olumlu geri dönüşler aldık. Empati yapmak ve perakendeye destek vermek istedik. Bu arada mart öncesi geçmiş borçlar için erteleme ve vadelendirme olanağı sunduk. AVM yatırımcıları da bu dönem destek vermek için şartlarını zorluyor. Yabancıların yurtdışına bağlı karar süreçleri nedeniyle bu süreler uzayabiliyor. Sektör kendi kendisini bulacaktır.
Yeni AVM satın alma planınız vardı. Bu planlar tamamen ertelendi mi?
Şu anda gündemde yok ama Esas, girişimci tarafı yüksek bir grup. Bu kasımızı kaybetmek istemiyoruz. Bu anlamda fırsatlara bakmaya devam ediyoruz. Ama bu dönemde işlem gerçekleştirmek kolay olmayacak.
Kriz dönemleri fırsat dönemi olarak kabul edilir. Bu açıdan fırsatlar var mı sektörde?
Bu dönem yeni yatırım için kolay dönem değil. Nasıl fiyatlayacaksınız? Malınıza değer belirlemek kolay olmayacak. Bir de proje finansmanı konusu var. Bankaların uzun vadeli finansman sağlaması için de uygun bir dönem değil. Dediğiniz gibi fırsat oluşması için belirsizlik ortamının biraz daha ortadan kalkması gerekli. Dediğiniz fırsatlar daha küçük yatırım araçlarında olabilir.
Mesela konutta faiz indiriminin de etkisiyle bir hareket var. Bir takım bina satışları olabilir. Bir AVM'inin el değiştirmesi kolay değil. AVM'ler kira kontratları üzerinden değerleme yapıyor. Şu anda kiralar üzerinde ciddi bir baskı var. Tartışmalar ve belirisizlik devam ediyor. Değer oluşturmak kolay değil bu süreçte.
Yatırımlarınızın toplam değeri nedir?
Türkiye'de yedi AVM, üç ofis binası, hastane ve arsa yatırımlarımız var. Türkiye'de 600 milyon Euro'yu aşan yatırım yaptık. 420 bin metrekarelik AVM yönetimi yapıyoruz. Sahip olmadığımız, yönetimini yaptığımız üç AVM var. Toplamda AVM'lerimizde yılda 5 milyar TL'lik bir ciro gerçekleştiriyoruz. Bin 150 kişiye istihdam sağlıyoruz ve 55 milyon ziyaretçi alıyoruz.
2020 sonuna kadar ciroda ne kadarlık bir gerileme bekliyorsunuz?
Ziyaretçi sayılarında yüzde 40'lardayız, ciroda bunun yüzde 10-15 üzerindeyiz. İnsanlar AVM'lere daha odaklı geliyor ve alışveriş yapıyor. Yılın son çeyreğinde yüzde 75'leri yakalarsak eski cirolara dönüş 2021'in ilk çeyreğini bulur.
Grup olarak değişen trendler doğrultusunda başka bir alana yatırım planınız var mı?
Açık söylemek gerekirse ofis binalarında doluluk iyi. Uzun vadeli baktığımız için kiracı ilişkilerimiz iyi. Ama yeni bir ofis yatırımı yapar mısınız derseniz, ofise bakış değişti. Biz de ofislerimizde küçülmeler yaşayabiliriz. Dolayısıyla yeni iş modellerine bakmak lazım. Paylaşımlı ofisler de tartışılıyor, hijyenik olmadığı için. İnsanlar evden farklı ortamlardan çalışacak. Burada farklı modelleri değerlendirebiliriz.
Öğrenci evlerine yönelik yatırımlarda artış var. Türkiye'de bu alanda yatırım planınız var mı?
Sektör olarak cazip görünüyor. Esas, girişimci kasları güçlü bir şirket. Yeni alanlara bakıyoruz ancak net bir ajandamız yok. Yatırıma kanalize olmayı bekleyen bir para var ama belirsizlik sürecinde kritik kararlar alınmıyor. Kısa vadede şirketlerimizin nasıl etkilendiğini görmek için hasar tespiti yapılacak. Bunu gördükten sonra değişimi anlayıp ona uyum sağlayacağız. Ardından normalleşme süreci devam ederse ardından yatırım kararları masalara gelmeye başlar.
’AVM’LERDEKİ OFFLİNE DENEYİMİ ONLİNE’A TAŞIYACAĞIZ
“Pandemi süreci her alanda dijitalleşmeyi hızlandırdı. Fiziksel ve dijital alışverişin birarada olduğu ortamlar artık konuşuluyor. Esas'ın dijital dönüşüm yolculuğunun ana amacı, alışveriş merkezlerimizi bir platform haline getirmek.Bu yolculukta öncelikle ziyaretçi veri stratejimizi gözden geçiriyor, ziyaretçimizin kim olduğunu, ihtiyaçlarının neler olduğunu, nereden ve nelerden etkilendiğini öğreniyor ve ona kişiselleştirilmiş teklifler ile gitmek için bir çalışma yürütüyoruz. Alışveriş merkezlerimizde sunduğumuz offline deneyimi, online'a taşımak da önceliklerimiz arasında.
Ziyaretçilerimiz, böylelikle alışveriş merkezlerimize gelmeden önce ürünlerin stoklarını kontrol edip, ister offline, ister online satın alma olanağına sahip olacaklar. Dijital pop mağazalar ve akıllı fiş uygulamaları da öncelik verdiğimiz uygulamalar arasında yer alıyor.”
