LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
lgokmen@ekonomist.com.tr
29 Kasım-12 Aralık 2020 tarihli sayıdan
İstanbul Boğazı'na inci gibi dizilen yalılar, eşsiz güzellikleri ile Türkiye'nin dünyaca ünlü gayrimenkulleri arasında gösteriliyor. Boğazın her iki yakasında 600 yalı bulunurken, bunların 366'sı tarihi eser niteliğinde.
Tabloyu görmek için görseler tıklayın.
Ekonomist dergisi olarak yaptığımız araştırmaya göre, Üsküdar'dan Arnavutköy'e, Beykoz'dan Sarıyer'e kadar Boğaz hattında 60 satılık yalı olduğu sonucuna ulaştık.
Satılık yalıların 37'si Anadolu, 23'ü Avrupa yakasında konumlanırken, 13 milyon TL ile 440 milyon TL arasında değişen fiyatlardan satışa sunuluyor.
Yalı piyasasında satışlar el altından büyük bir gizlilikle sürdürülürken, kimi yalılar ise isimleri ile satışa çıkarıldı. Bunlardan biri de bankalara olan borçları nedeniyle işadamı Ünal Aysal'ın icradan satılması planlanan Les Ottomans Oteli olarak da bilinen Muhsinzade Mehmet Paşa Yalısı.
YERLİ İLGİSİ
Yalı satışları daha çok hükümet değişim dönemlerinde ve yalı sahibi ailelerin mülk paylaşımı esnasında hareketleniyor. Yalılarını satışa çıkaran aileler yalılarının isminin satılık olarak ortalarda dolaşmaması için gizlilik sözleşmeleri imzalıyor. O nedenle satıştaki birçok yalının ismine ne yazık ki ulaşmak mümkün olmuyor.
Örneğin, satılık yalılar arasında Yeniköy'de 300 metrekare bahçe alanına sahip, bitişik nizam dört katlı asansörlü toplam kullanım alanı 400 metrekare olan tarihi eser vasfındaki bakımlı yalı için 110 milyon TL fiyat isteniyor.
Ayıkcan Emlak Gayrimenkul Danışmanı Pınar Ayıkcan Tuna, son 3-4 yıldır yalılara ilgi duyan kişilerin daha çok yerli yatırımcılardan oluştuğunu söylüyor. Tuna, "Son dönemdeki satışların tamamı da yerli alıcılar tarafından gerçekleşti. Yerli alıcıların istekleri çok belirgin. Oda sayısı, semt, rıhtım boyu, aradığı manzara, otopark, kargir ya da eski eser vasfında gibi kriterleri daha belli. Yani ne aradığını bilen bir yerli yatırımcı var" diye konuşuyor.
YABANCILAR İÇİN KONU KARIŞIK
Yabancı alıcılarda ise konu bilinmez hale gelebiliyor. Çünkü yurtdışından İstanbul Boğazı'nda yaşamayı hedefleyen birisi için ne aradığını bilmek kolay değil. Çünkü hangi semt kıymetli, hangi semt kendisinin isteğine cevap verebilecek gibi konular belirsiz kalabiliyor.
Gayrimenkul Danışmanı Uğur Ayhan, yabancıların daha çok hiç bakım gerektirmeyen yalıları tercih ettiklerini vurguluyor.
Yalıların Boğaziçi öngörünüm bölgesinde olması nedeniyle, yapım-onarım-bakım çalışmalarının belli bir prosedür ve izne tabi olmasının caydırıcı olduğuna dikkat çeken Ayhan, "Bu işler için ehil mimarların ve ekiplerin tercih edilecek olması gibi konular yabancılarda aşılması gerekli bir problem algısı oluşturuyor.
Bu sebeple daha çok hiç bakım gerektirmeyen yalılar onların tercih sebebi" diyor. Ülke bazında bakıldığında, siyasi bazı olayların da etkisiyle alıcı ülkeler değişim gösterebiliyor. Son dönemde Katar'ın İstanbul ilgisinin artığına dikkat çekiliyor.
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, yalı piyasasında 2018 yılından itibaren özelikle yabancıların artan ilgisini gözlemlediklerini söylüyor.
Boğaz hattındaki satılık gayrimenkullerin daha çok döviz cinsinden satışa konu olduğuna işaret eden Maya, "2018 yılı sonrasında bir parça TL'den etkilenen bir piyasayı da görmeye başladık.
Şu anda da gözlemlediğimiz istenen rakamlar ile teklif edilen rakamlar arasında önemli farklılıklar olduğu yönünde. Döviz cinsinden yapılan satın alma tekliflerinde önemli bir düşüş görüyoruz" yorumunu yapıyor. Maya, bu kadar sınırlı arzın olduğu bir piyasada işlem hızları yavaşlasa da yine de alım satıma konu olduğunun görüldüğüne de vurgu yapıyor.
PANDEMİ ETKİSİ
Yalı piyasası da villa ve bahçeli evler gibi pandemi sürecinden kiralamalardaki artışla olumlu etkilenmiş durumda. Türk yatırımcılar, hem satılıkta, hem de kiralıkta bahçeli ve geniş rıhtımlı yalı ve yalı dairelerini bu süreçte çokça talep ederken yalı piyasasını hareketlendirdi.
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, özellikle pandemi döneminde Anadolu Yakası'ndaki bahçeli yalı ve yalı dairelerine Türklerin talebinin artığını, bunun kiralık ve satılık yalı piyasasını hareketlendirdiğini söylüyor.
Doların artışı ile dolar bazında yalı fiyatlarının azaldığına, bu durumun da yabancılar tarafından yalıların tercih edilirliğini artıracağına dikkat çeken Yazıcı, "Ancak pandemi nedeniyle çok yoğun bir yabancı ilgisi olmadığını da söyleyebiliriz" diye konuşuyor.