Türkiye genelinde pandemi sonrasında yükselen konut satış ve kira metrekare fiyatları el yakar seviyelere ulaşmış durumda. Bu süreçte fiyatların en çok yükseldiği kentlerin başını çeken İstanbul’da yaşamak birçok dünya kentinden daha pahalı bir hal aldı. Yapay zekâ ile gayrimenkul değeri hesaplayıp alım satım işlemlerinin güvenle yapılmasını sağlayan Endeksa, Ekonomist Dergisi’ne özel yaptığı çalışma ile İstanbul’da konut kira ve satılık metrekare fiyatlarının en pahalı ve en ucuz olduğu 10 semti analiz etti.
Ekonomist’in 22 Haziran - 5 Temmuz 2025 tarihli sayısından
- Çalışmaya göre, en yüksek konut metrekare fiyatlarında Harbiye (Nişantaşı), Etiler ve Levazım mahalleleri öne çıktı. Konutların ortalama metrekare satış fiyatı Harbiye’de 247 bin 938 TL, Etiler’de 239 bin 796 TL, Levazım’da ise 223 bin 189 TL. Bu semtleri Bebek, İstinye, Poligon, Kuruçeşme, Ataköy 2 5 6. Kısım, Kültür (Beşiktaş), Fenerbahçe semtleri izledi.
- Endeksa.com Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, çalışma verilerine göre, İstanbul’da satılık konut fiyatlarının en yüksek olduğu 10 mahalle arasında Beşiktaş mahallelerinin yoğunlukta olduğunu söylüyor.
- Öğüt, son üç yılda en yüksek fiyat değişimlerinin ise yüzde 299 ile Fenerbahçe (Kadıköy), yüzde 281 ile Ataköy 2 5 6. Kısım (Bakırköy) ve yüzde 278 ile Poligon’da (Sarıyer) yaşandığını vurguluyor.
EN UCUZLAR ESENYURT’TA
Konut fiyatları en düşük 10 semte bakıldığında ise, tamamının Esenyurt ilçesinde olduğu görülüyor. En düşük fiyatlara sahip 10 semt incelendiğinde ilk üçte yer alan semtlerdeki konutların ortalama satış fiyatları İstiklal ’de 17 bin 996 TL/m2, Çınar’da 18 bin 40 TL/m2, Şehitler’de ise 18 bin 809 TL/m2 seviyesinde. Bu semtleri sırasıyla Necip Fazıl Kısakürek, Battalgazi, Hürriyet, Pınar, Talatpaşa, Selahaddin Eyyubi ve Osmangazi semtleri izliyor.
GÖRKEM ÖĞÜT / ENDEKSA.COM KURUCU ORTAĞI VE GM
Öğüt, fiyat yükselişleri bakımından değerlendirildiğinde Esenyurt’un mahallelerinin de yatırımcılara en pahalı semtlere benzer oranlarda kazandırdığına dikkat çekiyor. Esenyurt mahalleleri arasında son üç yılda konut fiyatlarının en fazla yükseldiği mahalleler sırasıyla, yüzde 280 artışla Osmangazi, yüzde 276 ile Battalgazi ve yüzde 263’lük artışla Selahaddin Eyübi oldu.
Kiralık konut piyasası verilerine göre, en pahalı mahalleler Acarlar (Beykoz), Levent (Beşiktaş) ve Nisbetiye (Beşiktaş) oldu. Ortalama kiralık konut metrekare fiyatı Acarlar’da 174 bin 429 TL, Levent’te 160 bin 158 TL, Nisbetiye’de ise 154 bin 440 TL. Son üç yılda kiralık konutlarda en fazla yükseliş ise yüzde 562 ile Nisbetiye, yüzde 505 ile Suadiye (Kadıköy) ve yüzde 489 ile Fenerbahçe’de (Kadıköy) yaşandı.
En düşük kiralık konut fiyatlarının bulunduğu ilk 10 mahalle listesinde de yine Esenyurt ilçesi öne çıkıyor. Buna göre, en düşük kiralık konutlar 11 bin 927 TL ile Yeşilkent’te (Avcılar), 13 bin 038 TLile Balıkyolu (Esenyurt) ve 13 bin 673 TL ile Talatpaşa’da (Esenyurt) bulunuyor. Yeşilkent, son üç yılda kiralık konut fiyatlarının en az olduğu mahalle (yüzde 80) olarak öne çıkıyor. En düşük kiralık konut fiyatlarıyla öne çıkan 10 mahallede son üç yılda en fazla fiyat değişimi ise yüzde 391 ile Boğazköy İstiklal (Arnavutköy), yüzde 381 ile Turgut Reis (Sultanbeyli) ve yüzde 354 ile Balıkyolu’nda gerçekleşti.
SÜLEYMAN ÇETİNSAYA / ARTAŞ HOLDİNG YÖNETİM KURULU BAŞKANI
Artaş Holding Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, arsa fiyatlarının en yüksek değerlere ulaştığı İstanbul’da kent merkezinde yer alan bölgelerin konut metrekare fiyatlarında da öne çıktığını söylüyor. İstanbul’un çeperlerine yaklaştıkça arsa metrekare fiyatlarının görece daha ucuz olduğuna dikkat çeken Çetinsaya, merkeze uzak semtlerdeki konut metrekare fiyatlarının şehir merkezindeki semtlere göre daha ucuz olması sonucunu doğurduğunu vurguluyor.
ARZ-TALEP DENGESİ DEĞİŞTİ
TÜİK verilerine göre, 2025’in başından bu yana Türkiye genelinde satışa sunulan konut sayısı yaklaşık yüzde 20 artarken, kiralık konut sayısı yüzde 17 azalmış durumda. Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, konut piyasasında arz ve talep dengesinin değişmeye başladığına işaret ediyor.
Yazıcı, “Mayıs ayı başı itibarıyla piyasaya baktığımızda, satılmayı bekleyen konut sayısında yıl başına göre yaklaşık yüzde 20 seviyelerinde bir artışa karşın, kiralanmayı bekleyen konut sayısında ise yüzde 17 civarında bir düşüş yaşanıyor. Bu veriler, konut piyasasında kullanıcı tercihlerinde ve ekonomik dinamiklerde önemli değişimlerin yaşandığına işaret ediyor” diyor.
Türkiye’de şehir bazında konut arzındaki değişimlere de dikkat çeken Yazıcı, şunları söylüyor: “Satılık konut ilanlarındaki en yüksek artış yüzde 22 ile Ankara’da gerçekleşti. Ankara’yı yüzde 17,6 artışla İzmir, yüzde 13,4 ile İstanbul takip ediyor. Bu veriler özellikle büyükşehirlerde satılık konut arzının belirgin bir şekilde arttığını gösteriyor. Kiralık konut cephesinde ise tablo farklı. İstanbul’da kiralık konut stoku yüzde 22 azalırken, Ankara’da bu oran yüzde 21,2 seviyesinde. İzmir ise bu anlamda diğer iki büyükşehirden ayrışıyor; kiralık konut ilanlarında yüzde 5,4’lük bir artış söz konusu.”
MAKBULE YÖNEL MAYA / TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ
“Fiyatlarda konum etkili”
“İstanbul gibi bir şehirde ilçeler ve mahalleler arasındaki birim değer farkının oldukça yüksek olması çok doğal. Kentin Avrupa Yakası ve Anadolu Yakası olarak ayrılması kent merkezinin Avrupa yakasından başlayarak gelişim göstermesi gibi tarihi ve konum özelikleri dahi bu farklılaşmada farklı birer etken. Beşiktaş, Şişli gibi en merkezi konumlarda birim kira ve satış fiyatları en yüksek seviyeye ulaşırken, çeperlere gidildikçe birim metrekare rakamları düşüyor. Bunda en merkezi yerin arsa değerinin en yüksek olması etkili.”