Pandemi nedeniyle açık alanların tercih edilmesi, caddelerin popülerliğini artırdı. KFC’den Orka’ya pek çok şirket, caddelerdeki mağaza sayısını artırmak için harekete geçti. Açık alanlı AVM’ler tercih sebebi olurken, yeni konut projelerinde de cadde konseptli yatırımlar öne çıkmaya başladı.
AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN
asakarya@ekonomist.com.tr
29 Kasım-12 Aralık 2020 tarihli sayıdan
Tüketicilerin pandemi nedeniyle açık alanlarda alışveriş yapmayı tercih etmesi caddelerin popülerliğini artırdı. Cadde mağazaları yeniden markaların radarına girdi.
Şirketler, cadde mağazalarının sayısını artırmak için harekete geçti. Salgın nedeniyle İstiklal, Nişantaşı ve Bağdat Caddesi’nde dükkan fiyatlarının yüzde 10 civarında gerilemesi, markaları yatırıma yönelten nedenler arasında yer aldı.
Cushman & Wakefield’ın araştırmasına göre caddelerde birincil kira seviyeleri TL cinsinden sabit kalırken, kur artışına paralel olarak döviz cinsinden bir önceki çeyreğe göre yaklaşık yüzde 10 düşüş gösterdi. Kira seviyesinin en yüksek olduğu cadde aylık metrekare başına 750 TL ile İstiklal Caddesi olurken, 680 TL ile Bağdat Caddesi ikinci, 620 TL ile Nişantaşı Bölgesi üçüncü oldu.
MAĞAZALARIN DAĞILIMI
Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) üyelerinin Türkiye genelindeki toplam 70 bin civarındaki mağazasının yüzde 60’ı AVM’lerde, yüzde 40’ı ise caddelerde yer alıyor. BMD Başkanı Sinan Öncel, “Salgın sürecinde insanlar doğal olarak kapalı mekanlardan daha çok açık alanları tercih ediyor.
Son dönemde insanların cadde mağazalarını ve açık alanı bulunan AVM’leri tercih ettiklerini gözlemliyoruz. Gelişmeler bu trendin devam edeceğini gösteriyor” diyor. BMD’nin eylül ayı anketine göre, eylülde kısmi bir canlanma olan cadde mağazalarında üyelerin yüzde 27 si yüzde 100’ün üzerine çıktığını beyan ederken, yüzde 41’inin hâlâ yüzde 80 ciroya ulaşamadığı görüldü.
AVM’lerde ise üyelerin yüzde 58’i yüzde 80 ciroyu yakalayamadı. Hazır giyim mağazalarında yüzde 80 ciroyu yakalayamayanların oranı ise yüzde 63’e ulaşıyor. Üyelerin sadece yüzde 12’si AVM mağazalarında yüzde 100’ün üzerinde ciro elde edebildi.
CADDELER ÖNE ÇIKIYOR
Orka Holding ve Watsons önümüzdeki dönemde caddelere ağırlık vermeyi planlayan markalar arasında yer alıyor. Bu yıl 10 AVM’den çıkmayı planlayan Orka Holding sekizi yurtdışı, 20’si yurtiçi olmak üzere 20 AVM ve cadde mağazası açmayı planlıyor. Fiziksel mağazalarda belirleyici noktanın lokasyon olacağını söyleyen Watsons Türkiye Genel Müdürü Mete Yurddaş ise “Müşterilerin evlerine yakın bölgelerdeki mağazalardan alışveriş yapacaklarını öngörüyoruz.
Biz de cadde mağazalarının sayısını artıracağız” diyor. 30 şubesi bulunan Giovane Gentile de stratejik noktaları kovalıyor. Halihazırda İstanbul’da Bağdat Caddesi’nde şubesi olan şirket, Nişantaşı’na sıcak bakıyor. Giovane Gentile Genel Müdürü Zaur Samedov, “Öte yandan Ankara’da da bir cadde düşünebiliriz.
Doğru lokasyonları araştırıyoruz” diyor. Hazır giyimin yanı sıra yeme içme sektöründe de caddeler daha popüler hale gelmeye başladı. Örneğin, toplam 30 ilde 140 restoranı bulunan KFC, 2021 yılında restoran sayısını yüzde 30 artırmayı planlıyor. Bu restoranların yaklaşık yüzde 80’inin cadde mağazası olması planlanıyor.
AVM’LERDE AÇIK ALAN ARTIYOR
AVM’lerde açık alanların artırılması uzun süredir görülen bir eğilimdi fakat pandemiyle ile birlikte bu süreç hızlandı. Özellikle zemindeki alanlarda dışarıya cephe açılırken, restoranların genelde üst katlarda olan foodcourt’lardan zemin katlara taşındığı görülüyor.
Pandemi sürecinde kapanan mağazaların çoğu kademeli ve bazıları gecikmeli de olsa yaz aylarında açıldı. Bununla birlikte, tekrar açılmayan mağazalar da oldu ve bu yüzde 10-20’ye varan bir azalma olarak doluluk oranlarına yansıdı.
Cushman & Wakefield Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden, “Bu doğrultuda, kapalı alanlara kıyasla fiziksel perakendenin mayıs ayından itibaren yeniden açılması sonrasında, alışveriş caddelerinde daha fazla artış gösteren yaya trafiği, beklenen kısmi toparlanmanın cadde mağazalarında alışveriş merkezlerine göre daha çok kaydedilmesi olarak sonuçlandı” diyor.
2021’DE NE OLACAK?
Perakendeci talebinin önümüzdeki yılın başından itibaren toparlanmaya başlaması bekleniyor. Ancak pandemi sürecinden etkilenen ve mağaza kapatan perakendeciler olması da kaçınılmaz görünüyor. Hali hazırda JLL’nin rakamlarına göre, 2020’nin üçüncü çeyreğinde birincil en yüksek ortalama kira metrekare başına 70 Euro eşdüzeyi olarak görünüyor. Ancak, sektör/şehir/ilçe bazında ortalama kira seviyelerinde farklılık ve özel perakendeci yaklaşımları gözleniyor.
Önümüzdeki yıl pandeminin de etkisiyle perakende sektöründeki kira seviyelerinde düşüş bekleniyor. AVM pazarında bir süredir yaşanan konsolidasyon sürecinin artarak devam edeceği öngörülüyor. Diğer taraftan AVM’lerde fonksiyon değişikliği de önümüzdeki yıl sıkça gündeme gelecek.
AVM’lere sağlık, eğitim, ortak çalışma alanları gibi yeni kullanım alanları kazandırılması söz konusu olacak. Uzmanlara göre, AVM’lerde önümüzdeki dönemde daha fazla açık ve yeşil alan, sağlık kurumları ve Millî Eğitim Bakanlığı’na bağlı olmayan eğitim kuruluşları, ve sadece çevrimiçi siparişlere cevap verecek yeme-içme markaları için tasarlanan (kapalı/tezgahsız) mutfak alanları yer alacak. Ayrıca AVM’ler otel, ofis ve lojistik depo gibi diğer ticari gayrimenkul kullanımlarıyla entegrasyon sağlayacak.
Son dönemde hayata geçirilen projelerde de cadde konseptli yatırımlar dikkat çekiyor. Sur Yapı’nın Antalya Projesi’nin içerisinde Sur Cadde isimli bir cadde konsepti yer alıyor. Tahincioğlu Gayrimenkul’ün de Nidapark Küçükyalı projesi içinde Palladium Cadde Küçükyalı isimli bir konsepti var.
Kısa bir süre önce bu mağazalar satışa çıktı. Ankara’da yer alan Yıldırım Kule de 50 bin metrekare üzerindeki inşaat alanının 18 bin metrekarelik alanını cadde mağazalarına ayırdı.
AVİ ALKAŞ JONES LANG LASALLE (JLL) TÜRKİYE YÖNETİM KURULU BAŞKANI “AÇIK ALANA TALEP VAR”
“Şirketler kesinlikle açık alanı daha fazla olan AVM’lerde ve mağaza açmamış oldukları caddelerde büyümeyi tercih ediyor. 2021 yılı için kira ve doluluk oranlarının genellikle aynı kalacağını söyleyebiliriz. AVM’ler ile perakendeci arasında kira görüşmeleri her zaman olduğu gibi özellikle bu dönemde de güncel ve hararetli.
Dolayısıyla şu anda olası bazı boşalmalara karşın farklı fonksiyonlarla alışveriş merkezlerine değişik bazı kullanımlar kazandırmak söz konusu olacak. AVM’lerde 2020 için birincil (en yüksek) ortalama kira, metre kare başına 70 Euro eşdüzeyi olarak görünüyor.”
CANSEL TURGUT YAZICI EVA GAYRİMENKUL DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ “YENİ KISITLAMALAR OLUMSUZ ETKİLER”
“AYD’nin son açıkladığı Eylül 2020 döneminde ziyaretçi sayısı endeksi, Ağustos 2020’ye göre yüzde 6,8 oranında düşüş gösterirken, geçen yılın aynı ayına kıyasla ise yaklaşık yüzde 39,6 oranında düştü. Aylık düşüşte özellikle vaka sayılarındaki artışın etkisi olduğunu düşünüyoruz.
Yeni alınan kısıtlamalar ile de ziyaretçi sayılarının daha da azalacağını söyleyebiliriz. Cadde perakendeciliğine baktığımızda, AVM’lerde olduğu gibi caddelerde de kısıtlamalar ile restoranlar paket servis dışında hizmet veremeyecek. Bu durum da caddelerdeki hareketliliği AVM’lerde olduğu gibi, azaltacaktır.”
