Hazine ve Maliye Bakanlığı, kiralarda dövizden TL'ye dönüşüm formülünü açıkladı. TL'ye geçişle öngörülebilir bir planlama yapabileceklerini söyleyen perakendeciler yeni uygulamadan memnun ama AVM tarafında yeni yatırımların azalması bekleniyor.
AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN
asakarya@ekonomist.com.tr
Alışveriş merkezlerinde (AVM) kiralama işlemlerinde TL'ye dönülmesine ilişkin soru işaretleri geçen hafta Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın açıklamasının ardından netleşti.
Buna göre, döviz üzerinden yapılan kira sözleşmeleri 2 Ocak 2018 tarihindeki kurdan (dolar için 3,77 TL) TL'ye çevrilip sonra da tüketici fiyat endeksi (TÜFE) enflasyonuyla günümüze getirilecek. TL'ye dönülmezse 6 bin 300 TL ile 55 bin TL arasında idari para cezası söz konusu olacak ve sözleşmenin her bir tarafı için ayrı ayrı uygulanacak.
Bu açıklamanın ardından AVM'lerle perakendeciler belirlenen kura göre kiraları belirlemek için harekete geçti. Kiralarda TL'ye geçilmesi perakendecileri rahatlatırken AVM tarafında ise endişelere yol açtı.
58 MİLYAR DOLAR YATIRIM
Türkiye'de şu ana kadar 58 milyar dolarlık alışveriş merkezi yatırımı yapılmış durumda. Bu yatırımın yüzde 30'una tekabül eden 17 milyar dolarlık kısmı yabancı sermaye tarafından gerçekleştirildi.
AVM'lerin fonlaması da büyük oranda döviz kredileriyle uzun vadeli olarak yapıldı. Sektörün döviz borcu 15 milyar dolar. AVM yatırımcıları bankalara tüm kredi faizi ve geri ödemelerini güncel kur üzerinden dövizle yapıyor.
Bu nedenle AVM yatırımcıları kiralarını güncel olmayan bir döviz kuru üzerinden TL ile toplamasına karşın güncel kur üzerinden borçlarını ödemek zorunda. Bunun da AVM yatırımcılarını zor duruma sokacağı düşünülüyor.
Özellikle döviz borcu olan yatırımcıların çok zor durumda kaldığına dikkat çeken KDM Danışmanlık'ın kurucusu Murat İzci, "Yeni uygulamayla birlikte bir AVM'nin geliri ortalama yüzde 26 azaldı. Bu durum hala borcunu ödeyen yeni AVM'ler açısından sıkıntı yaratacak" diyor. Yeni uygulamayla AVM yatırımlarının azalması bekleniyor. Özellikle yabancı yatırımcıların Türkiye pazarına girme konusunda tereddüt edeceği ifade ediliyor.
DÖNÜŞÜM BAŞLADI
Endişeler devam ederken diğer taraftan dönüşüm hazırlıkları sürüyor. Bünyesinde ArenaPark, ArmoniPark ve Kayseri Park'ı bulunduran Artaş Grubu da yeni uygulamaya geçiş için çalışmalara başladı. Yaklaşık 1,5 yıl önce TL'ye geçiş sürecini başlattıklarını belirten Artaş AVM'ler Grup Koordinatörü ve Arenapark Genel Müdürü Muhsin Erkoç, bu konuda şunları söylüyor: "Biz kendisi Euro olarak devam etmek isteyen kiracılarımızla sadece dövizle devam ediyorduk.
Bunların oranı da yüzde 20 civarındaydı. Tebliğin gerektirdiği oranda TL'ye geçiyoruz. Ekim ayını dahil ediyoruz. Bizim belirlediğimiz Euro kuru 5,76'ydı. İade faturası ödemeleri de yaptık."
Bazı AVM'ler TL'ye geçmenin yanı sıra Enflasyonla Topyekün Mücadele Programı'na destek kapsamında ek olarak indirimler de yapıyor. Bunlardan biri de Capitol Alışveriş Merkezi.
Kira artışlarında baz alınacak TÜFE oranlarında indirim kararı alan AVM, iki yıla yayılı indirimleri kademeli olarak uygulayacak. Capitol Alışveriş Merkezi İcra Kurulu Üyesi Selda Eremsoy, "İlk boyut olarak döviz sözleşmelerinin TL'ye çevrilmesinde kanuni hakkımız olan 1 Euro'nun 5,3715 TL olarak esas alınması hakkımızdan iki yıl süreyle feragat ettik" diyor.
PERAKENDECİ MEMNUN
515 mağazası bulunan Penti'nin yönetim kurulu başkanı Sami Kariyo, yeni uygulamadan memnun olan isimlerden biri. Belirlenen rakamların perakendeciler açısından yeterli olduğunu söyleyen Kariyo, "AVM'ler açısından da olumsuz bir rakam değil.
AVM'ler ile perakendeciler arasında bir denge oluşturduğu düşüncesindeyim. Bütün kiralar TL üzerinden olduğu için şirketlerin öngörülebilir bir planlama ve hesaplama yapabilecek olmaları önemli" diye konuşuyor.
Türkiye'de 80 yurtdışında ise 40 mağazası bulunan Avva'nın yönetim kurulu başkanı Volkan Atik de rakamların perakendeci açısından tatmin edici olduğunu vurguluyor. Atik, TL'ye geçişin yıllık bütçelerin daha sağlıklı ve daha öngörülebilir olması açısından önemli olduğunu söylüyor. Avva, AVM'lerle yeni sürecin adaptasyonuyla ilgili altyapılar oluşturmaya çalışıyor.
YENİ FIRSATLAR DOĞACAK
Sektör temsilcilerine göre, 2019 belirsizliklerin giderilmesi nedeniyle daha iyi bir yıl olacak. Ancak hepsinin hemfikir olduğu konu sektörde hareketliliğin devam edeceği yönünde. Özellikle AVM'lerde açılan ve kapanan mağazaların sayısı artacak. Ancak bu süreci fırsata çevirecek şirketlerin de olacağı tahmin ediliyor. Özellikle tekstilde öz sermayesiyle büyüyen şirketlerde için yeni fırsatlar ortaya çıkacak.
Yeni İnci, bunlardan biri olmaya aday. Yeni İnci markasıyla dört şubesi bulunan şirket, önümüzdeki dönemde mağazalaşmaya ağırlık verecek. Yeni İnci Yönetim Kurulu Üyesi Furkan Atakan, AVM'lerde kiraların gerilemesiyle yeni fırsatlar doğduğunu söylüyor.
Atakan, "Artık perakendecinin eli güçlendi. Bize teklifler geliyor ve kendi kurallarımızı koyabiliyoruz. AVM'lerde mağazamız yoktu. Önümüzdeki dönemde Yeni İnci markasıyla çıkan fırsatları değerlendireceğiz" diyor.
HULUSİ BELGÜ ALIŞVERİŞ MERKEZİ YATIRIMCILARI DERNEĞİ (AYD) BŞK.
"DERİN ENDİŞELERİMİZ VAR'
"Mevcut yapılanma devam ederse, AVM yatırımlarının yavaşlayacağına ve yabancı yatırımcı için cazibe merkezi olma statüsünü kaybedeceğine ilişkin derin endişelerimiz var. Bu durum ancak kamunun bizlere vereceği destekler ve farklı programların devreye alınmasıyla aşılabilir.
Perakendeciler açısından baktığımızda ve kiraların TL'ye döneceğini göz önünde bulundurduğumuzda elbette sevindirici bir durum. Ancak bu noktada perakendeci ve yatırımcılar olarak aynı gemide olduğumuz da unutulmamalı. AVM'lerin sürdürülebilirliğinin korunması için sağlam adımlar atmak gerekiyor."
SİNAN ÖNCEL BİRLEŞMİŞ MARKALAR DERNEĞİ (BMD) BAŞKANI
"2019 DAHA İYİ BİR YIL OLACAK
"Dövizle kiralama nedeniyle oluşan bilinmezlik sıkıntı yaratıyordu. Yeni dönemle birlikte bu öngörülebilir hale geldi. Artık rahatlıkla bütçe yapabileceğiz. Kira/ciro oranları yüzde 25-30'lara gelmişti. Her ay kira pazarlığı yapmaktan başka işlerimize odaklanamaz duruma gelmiştik. Şimdi başka işlere odaklanacağız.
Yılın son üç ayında toparlanıp 2019'da daha iyi bir büyüme bekliyoruz. Sektörün 2019 sonuna kadar yüzde 15-20 büyüme yakalayacağını tahmin ediyoruz. 2019'da hareketlilik devam edecek. AVM'lerde daha çok mağaza kapanıp daha çok mağaza açılacak."
AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN
asakarya@ekonomist.com.tr
Alışveriş merkezlerinde (AVM) kiralama işlemlerinde TL'ye dönülmesine ilişkin soru işaretleri geçen hafta Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın açıklamasının ardından netleşti.
Buna göre, döviz üzerinden yapılan kira sözleşmeleri 2 Ocak 2018 tarihindeki kurdan (dolar için 3,77 TL) TL'ye çevrilip sonra da tüketici fiyat endeksi (TÜFE) enflasyonuyla günümüze getirilecek. TL'ye dönülmezse 6 bin 300 TL ile 55 bin TL arasında idari para cezası söz konusu olacak ve sözleşmenin her bir tarafı için ayrı ayrı uygulanacak.
Bu açıklamanın ardından AVM'lerle perakendeciler belirlenen kura göre kiraları belirlemek için harekete geçti. Kiralarda TL'ye geçilmesi perakendecileri rahatlatırken AVM tarafında ise endişelere yol açtı.
58 MİLYAR DOLAR YATIRIM
Türkiye'de şu ana kadar 58 milyar dolarlık alışveriş merkezi yatırımı yapılmış durumda. Bu yatırımın yüzde 30'una tekabül eden 17 milyar dolarlık kısmı yabancı sermaye tarafından gerçekleştirildi.
AVM'lerin fonlaması da büyük oranda döviz kredileriyle uzun vadeli olarak yapıldı. Sektörün döviz borcu 15 milyar dolar. AVM yatırımcıları bankalara tüm kredi faizi ve geri ödemelerini güncel kur üzerinden dövizle yapıyor.
Bu nedenle AVM yatırımcıları kiralarını güncel olmayan bir döviz kuru üzerinden TL ile toplamasına karşın güncel kur üzerinden borçlarını ödemek zorunda. Bunun da AVM yatırımcılarını zor duruma sokacağı düşünülüyor.
Özellikle döviz borcu olan yatırımcıların çok zor durumda kaldığına dikkat çeken KDM Danışmanlık'ın kurucusu Murat İzci, "Yeni uygulamayla birlikte bir AVM'nin geliri ortalama yüzde 26 azaldı. Bu durum hala borcunu ödeyen yeni AVM'ler açısından sıkıntı yaratacak" diyor. Yeni uygulamayla AVM yatırımlarının azalması bekleniyor. Özellikle yabancı yatırımcıların Türkiye pazarına girme konusunda tereddüt edeceği ifade ediliyor.
DÖNÜŞÜM BAŞLADI
Endişeler devam ederken diğer taraftan dönüşüm hazırlıkları sürüyor. Bünyesinde ArenaPark, ArmoniPark ve Kayseri Park'ı bulunduran Artaş Grubu da yeni uygulamaya geçiş için çalışmalara başladı. Yaklaşık 1,5 yıl önce TL'ye geçiş sürecini başlattıklarını belirten Artaş AVM'ler Grup Koordinatörü ve Arenapark Genel Müdürü Muhsin Erkoç, bu konuda şunları söylüyor: "Biz kendisi Euro olarak devam etmek isteyen kiracılarımızla sadece dövizle devam ediyorduk.
Bunların oranı da yüzde 20 civarındaydı. Tebliğin gerektirdiği oranda TL'ye geçiyoruz. Ekim ayını dahil ediyoruz. Bizim belirlediğimiz Euro kuru 5,76'ydı. İade faturası ödemeleri de yaptık."
Bazı AVM'ler TL'ye geçmenin yanı sıra Enflasyonla Topyekün Mücadele Programı'na destek kapsamında ek olarak indirimler de yapıyor. Bunlardan biri de Capitol Alışveriş Merkezi.
Kira artışlarında baz alınacak TÜFE oranlarında indirim kararı alan AVM, iki yıla yayılı indirimleri kademeli olarak uygulayacak. Capitol Alışveriş Merkezi İcra Kurulu Üyesi Selda Eremsoy, "İlk boyut olarak döviz sözleşmelerinin TL'ye çevrilmesinde kanuni hakkımız olan 1 Euro'nun 5,3715 TL olarak esas alınması hakkımızdan iki yıl süreyle feragat ettik" diyor.
PERAKENDECİ MEMNUN
515 mağazası bulunan Penti'nin yönetim kurulu başkanı Sami Kariyo, yeni uygulamadan memnun olan isimlerden biri. Belirlenen rakamların perakendeciler açısından yeterli olduğunu söyleyen Kariyo, "AVM'ler açısından da olumsuz bir rakam değil.
AVM'ler ile perakendeciler arasında bir denge oluşturduğu düşüncesindeyim. Bütün kiralar TL üzerinden olduğu için şirketlerin öngörülebilir bir planlama ve hesaplama yapabilecek olmaları önemli" diye konuşuyor.
Türkiye'de 80 yurtdışında ise 40 mağazası bulunan Avva'nın yönetim kurulu başkanı Volkan Atik de rakamların perakendeci açısından tatmin edici olduğunu vurguluyor. Atik, TL'ye geçişin yıllık bütçelerin daha sağlıklı ve daha öngörülebilir olması açısından önemli olduğunu söylüyor. Avva, AVM'lerle yeni sürecin adaptasyonuyla ilgili altyapılar oluşturmaya çalışıyor.
YENİ FIRSATLAR DOĞACAK
Sektör temsilcilerine göre, 2019 belirsizliklerin giderilmesi nedeniyle daha iyi bir yıl olacak. Ancak hepsinin hemfikir olduğu konu sektörde hareketliliğin devam edeceği yönünde. Özellikle AVM'lerde açılan ve kapanan mağazaların sayısı artacak. Ancak bu süreci fırsata çevirecek şirketlerin de olacağı tahmin ediliyor. Özellikle tekstilde öz sermayesiyle büyüyen şirketlerde için yeni fırsatlar ortaya çıkacak.
Yeni İnci, bunlardan biri olmaya aday. Yeni İnci markasıyla dört şubesi bulunan şirket, önümüzdeki dönemde mağazalaşmaya ağırlık verecek. Yeni İnci Yönetim Kurulu Üyesi Furkan Atakan, AVM'lerde kiraların gerilemesiyle yeni fırsatlar doğduğunu söylüyor.
Atakan, "Artık perakendecinin eli güçlendi. Bize teklifler geliyor ve kendi kurallarımızı koyabiliyoruz. AVM'lerde mağazamız yoktu. Önümüzdeki dönemde Yeni İnci markasıyla çıkan fırsatları değerlendireceğiz" diyor.
HULUSİ BELGÜ ALIŞVERİŞ MERKEZİ YATIRIMCILARI DERNEĞİ (AYD) BŞK."DERİN ENDİŞELERİMİZ VAR'
"Mevcut yapılanma devam ederse, AVM yatırımlarının yavaşlayacağına ve yabancı yatırımcı için cazibe merkezi olma statüsünü kaybedeceğine ilişkin derin endişelerimiz var. Bu durum ancak kamunun bizlere vereceği destekler ve farklı programların devreye alınmasıyla aşılabilir.
Perakendeciler açısından baktığımızda ve kiraların TL'ye döneceğini göz önünde bulundurduğumuzda elbette sevindirici bir durum. Ancak bu noktada perakendeci ve yatırımcılar olarak aynı gemide olduğumuz da unutulmamalı. AVM'lerin sürdürülebilirliğinin korunması için sağlam adımlar atmak gerekiyor."
SİNAN ÖNCEL BİRLEŞMİŞ MARKALAR DERNEĞİ (BMD) BAŞKANI"2019 DAHA İYİ BİR YIL OLACAK
"Dövizle kiralama nedeniyle oluşan bilinmezlik sıkıntı yaratıyordu. Yeni dönemle birlikte bu öngörülebilir hale geldi. Artık rahatlıkla bütçe yapabileceğiz. Kira/ciro oranları yüzde 25-30'lara gelmişti. Her ay kira pazarlığı yapmaktan başka işlerimize odaklanamaz duruma gelmiştik. Şimdi başka işlere odaklanacağız.
Yılın son üç ayında toparlanıp 2019'da daha iyi bir büyüme bekliyoruz. Sektörün 2019 sonuna kadar yüzde 15-20 büyüme yakalayacağını tahmin ediyoruz. 2019'da hareketlilik devam edecek. AVM'lerde daha çok mağaza kapanıp daha çok mağaza açılacak."
