AVM'lerle perakendeciler arasındaki kira pazarlığı kızıştı. Eylül ayı yaklaşıp, cirolar artmaya başladıkça bazı AVM'ler eski sözleşmelere dönmenin planını yapıyor. Perakendeciler ise en azından yılbaşına kadar desteklerin devam etmesi gerektiğini düşünüyor.
AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN
asakarya@ekonomist.com.tr
Pandemi nedeniyle uzun süre kapalı kalan AVM'ler haziran ayındaki açılışın ardından perakendecilere destek olmak amacıyla kira sözleşmelerini yeniden yapılandırdı. Bu dönemde en çok kullanılan yöntem geçici kira indirimleri veya ciro kirasına dönmek oldu.
Bazı AVM'ler ikisini birden uyguladı. Bununla birlikte bazı AVM'ler daha az ortak gider almaya başladı. Hem ciroların toparlanması hem de eylül ayının yaklaşmasıyla AVM'ler ve perakendeciler arasında kira konusu tekrar gündeme oturdu. AVM'lerin bazıları eski sözleşmelere geri dönüş hazırlığı yaparken bazıları ise destek vermeye devam edecek. Destek alamayan perakendeciler ise AVM'lerden çıkma planı yapıyor.
Kimsenin zarar yazan bir işi götürme şansı olmadığını söyleyen Orka Holding Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Orakçıoğlu, "Herkes artık bu işin mühendisliğini yapıyor. Kira/ciro oranlarına bakıyor, kimsenin kalma lüksü yok. İş ortağı gibi görenler de var. Biz de o AVM'leri destekliyoruz" diyor.
Bu yıl 10 AVM'den çıkacaklarını belirten Orakçıoğlu, sekizi yurtdışı, 20'si yurtiçi olmak üzere 20 AVM ve cadde mağazası açacaklarını belirtiyor. 241 mağazası bulunan İpekyol Grubu, çoğu AVM'den ve bazı cadde mağazalarından 2-3 aylık yeni yapılandırmalar aldı.
Bu durumun geçici olduğuna dikkat çeken İpekyol, Twist, Machka Genel Müdürü Uğur Ayaydın, "AVM mağazalarında kira üzerinden ciroya geçilmesi çok daha mantıklı ve sağlıklı. Özellikle 2,5 ay kadar daha kapalı kalan lokasyonlarda bu modelin benimsenmesi en büyük temennimiz" diyor.
Silk and Cashmere, mart sonundan bu yana anlaşamadığı yaklaşık 10 AVM ve cadde mağazasından çıkış yaptı. Şirketin bu noktada en önemli kriterleri kira/ciro oranı ve kârlılık oldu. Silk and Cashmere CEO'su Ferhat Zamanpur, "Özellikle premium noktalarda yüzde 80'e varan satış kaybı yaşadık.
Bu gibi mağazaların tekrar açılışı sonrasında, sadece cüzi bir indirim yapıp kabul edilemez kira/ciro oranımızı görmelerine rağmen katı politikalar uygulayan noktalar, biz dahil pek çok markayı kaybetti ve kaybetmeye devam edecek" diyor.
Türkiye genelinde 11 mağazası buluna Bella Maison, bu mağazaların hiçbirinde kirayı ciro üzerinden vermiyor. Pandemi sürecinde bütün mağazalarda kira indirimi uygulandığını söyleyen Bella Maison Yönetim Kurulu Başkanı Muhammed Tan, "Piyasalarda başlayan haraketliliğin etkisiyle iyimser yaklaşımımızı korumakla beraber yeni dönemde AVM yönetimlerinden beklentimiz aynı şartların devam etmesi yönünde" diyor.
60 ilde 350'ye yakın mağazası bulunan Watsons Türkiye'de bu mağazaların yüzde 10-15'inde kira ödemeleri ciro üzerinden gerçekleşiyor. Geçen yılın ağustos ayına oranla bazı AVM'lerin müşteri trafiğinin yüzde 40-50 daha düşük olduğunu belirten Watsons Türkiye Genel Müdürü Mete Yurddaş, "Bu nedenle geçen yıla oranla yüzde 30-40 daha az ciro yapan mağazalarımız var. Bu durumun eylül ayında normale döneceğine dair henüz bir gösterge yok. Dolayısıyla en azından yılbaşına kadar bu desteklerin devam etmesi gerektiğine inanıyorum" diyor.
60 mağazaya ev sahipliği yapan İsfanbul Alışveriş Caddeleri, mayıs ayı itibarıyla açılan mağazalardan ciro üzerinden kira almaya başladı. AVM'de ağustos ve eylül aylarında da ciro üzerinden kira uygulaması devam edecek.
Geçtiğimiz yıl Perakende Performans Yönetimi (PPY) sistemini hayata geçirdiklerini söyleyen İsfanbul Alışveriş Caddeleri Yönetim Direktörü Kemal Baştürk, bu sistem sayesinde AVM içinde faaliyet gösteren mağazaların satış performanlarını günlük olarak takip ederek çözüm sunduklarını belirtiyor.
11 Mayıs itibariyle kapılarını tekrar açan Carousel AVM, haziranda yüzde 60, temmuzda yüzde 50, ağustosta yüzde 40 indirim uyguladı. Eylülde ise yüzde 30 oranında indirim uygulanması planlanıyor.
Carousel İcra Kurulu Üyesi Orhan Demir, "Yeni normalleşme ile mağazaların cirolarının pandemi öncesi rakamlarla kıyaslandığında geçen yıla göre şu günlerde yaklaşık yüzde 70 civarında seyrettiği görülüyor. Ancak yeni yıla kadar olan sürecin çok önemli olduğunu düşünüyoruz" diyor.
Türkiye'de 10 alışveriş merkezi ile faaliyetlerini sürdüren Esas Gayrimenkul, haziran, temmuz ve ağustos aylarında ciro üzerinden kira aldı. Grup, kira bedeli, ciro kirası, işletme gideri ve vadelen-dirme gibi konularda destek veriyor.
Esas Gayrimenkul Chief Asset Management Officer Nevzat Yavan, "Haziran ayında AVM'lerin açılmasıyla sektör yüzde 85-90 doluluk yaşadı. Biz ise yüzde 96'lara yaklaşan bir doluluk elde ettik. Geri dönüş rakamlarından memnunuz. Alınan önlemlerin iyi ifade edilmesiyle normalleşme süreci de hızlı olacaktır" diyor.
Yeni normalin başladığı haziran ayında ciro üzerinden kiraya geçen Venezia Mega Outlet, temmuz ayında da mağazaların cirolarına göre indirim oranları uyguladı.
Pandemi sürecinde ciro kira modelini uyguladıklarını söyleyen Venezia Mega Outlet Yönetim Direktörü Oğuz Isıgöllü, "Fakat hayat normalleşmeye başladıkça ve cirolar belirli seviyelere geldikçe, geçerli sözleşme şartlarına yavaş yavaş yaklaşılmaya başlandı.
Eylül ayı için o dönemdeki şartlar dikkate alınarak hareket edilecektir" diyor. 95 mağazanın bulunduğu Van AVM, haziran, temmuz ve ağustos aylarında AVM genelinde sabit kiralarda yüzde 60'dan başlayarak her ay belirli oranlarda indirime gitti.
Ayrıca mağaza ciroları ve performansları yakından takip edilerek destekleyici kampanyalar uygulandı. Okulların açılmasının ertelenmesi nedeniyle eylül ayında da ciroların düşük kalabileceğini öngören Van AVM, eylül ayında bazı sektörlerde faaliyet gösteren kiracılarına yardım etmeye devam edecek. Van AVM Genel Müdürü Bulut Kılıçaslan, ekim ayından itibaren normale dönmeyi beklediklerini söylüyor.
PROF. DR. HÜSEYİN ALTAŞ / ALIŞVERİŞ MERKEZİ YATIRIMCILARI DERNEĞİ BAŞKANI (AYD) BAŞKANI
"Pandemi hem kısa hem de uzun vadede iş modellerimizde önemli değişiklikler getirecek. Bununla birlikte sözleşmelerde hızlı bir değişim olmasını beklemiyoruz.
AVM yatırımcısı pandemi döneminde kendisinin imkanları doğrultusunda ve kiracısının durumuna göre belli ölçüde kira desteği sağladı.
Hatta birçok AVM her ay gelişmelere bakarak zor durumdaki kiracısına desteğe devam ediyor. Bu durumun mevcut projeksiyonda eylül ayı ve sonrasındaki aylar için de devam edebileceğini tahmin ediyoruz."
SİNAN ÖNCEL / BİRLEŞMİŞ MARKALAR DERNEĞİ BAŞKANI
"BMD'nin temmuz ayı anketinde AVM mağazalarında bir toparlanma olmakla birlikte henüz geçen yılki ciroya yaklaşamadıkları görünüyor. Haziranda BMD üyelerinin yüzde 29'u cadde mağazalarında yüzde 81 ve üzeri ciro elde edebilirken bu oran temmuzda yüzde 55'e çıktı.
AVM mağazalarında yüzde 81'in üzerinde ciro elde eden BMD üyelerinin oranı ise yüzde 7'den yüzde 38'e ulaştı. Biz cirosu geçen yıla göre yüzde 80'in altında kalan mağazalar için ciro kirasının tek ve en adil çözüm olduğunu düşünüyoruz.
Markalarımız kira/ciro dengesi sürdürülebilir olmayan mağazalardan çıkıyorlar. Mart ayından bu yana mağaza sayıları ortalama yüzde 10-15 azaldı. Önümüzde belirsiz bir dönem var."
AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN
asakarya@ekonomist.com.tr
Pandemi nedeniyle uzun süre kapalı kalan AVM'ler haziran ayındaki açılışın ardından perakendecilere destek olmak amacıyla kira sözleşmelerini yeniden yapılandırdı. Bu dönemde en çok kullanılan yöntem geçici kira indirimleri veya ciro kirasına dönmek oldu.
Bazı AVM'ler ikisini birden uyguladı. Bununla birlikte bazı AVM'ler daha az ortak gider almaya başladı. Hem ciroların toparlanması hem de eylül ayının yaklaşmasıyla AVM'ler ve perakendeciler arasında kira konusu tekrar gündeme oturdu. AVM'lerin bazıları eski sözleşmelere geri dönüş hazırlığı yaparken bazıları ise destek vermeye devam edecek. Destek alamayan perakendeciler ise AVM'lerden çıkma planı yapıyor.
YENİ YAPILANDIRMALAR
Kimsenin zarar yazan bir işi götürme şansı olmadığını söyleyen Orka Holding Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Orakçıoğlu, "Herkes artık bu işin mühendisliğini yapıyor. Kira/ciro oranlarına bakıyor, kimsenin kalma lüksü yok. İş ortağı gibi görenler de var. Biz de o AVM'leri destekliyoruz" diyor.
Bu yıl 10 AVM'den çıkacaklarını belirten Orakçıoğlu, sekizi yurtdışı, 20'si yurtiçi olmak üzere 20 AVM ve cadde mağazası açacaklarını belirtiyor. 241 mağazası bulunan İpekyol Grubu, çoğu AVM'den ve bazı cadde mağazalarından 2-3 aylık yeni yapılandırmalar aldı.
Bu durumun geçici olduğuna dikkat çeken İpekyol, Twist, Machka Genel Müdürü Uğur Ayaydın, "AVM mağazalarında kira üzerinden ciroya geçilmesi çok daha mantıklı ve sağlıklı. Özellikle 2,5 ay kadar daha kapalı kalan lokasyonlarda bu modelin benimsenmesi en büyük temennimiz" diyor.
ANLAŞAMADIĞI AVM'DEN ÇIKIYOR
Silk and Cashmere, mart sonundan bu yana anlaşamadığı yaklaşık 10 AVM ve cadde mağazasından çıkış yaptı. Şirketin bu noktada en önemli kriterleri kira/ciro oranı ve kârlılık oldu. Silk and Cashmere CEO'su Ferhat Zamanpur, "Özellikle premium noktalarda yüzde 80'e varan satış kaybı yaşadık.
Bu gibi mağazaların tekrar açılışı sonrasında, sadece cüzi bir indirim yapıp kabul edilemez kira/ciro oranımızı görmelerine rağmen katı politikalar uygulayan noktalar, biz dahil pek çok markayı kaybetti ve kaybetmeye devam edecek" diyor.
Türkiye genelinde 11 mağazası buluna Bella Maison, bu mağazaların hiçbirinde kirayı ciro üzerinden vermiyor. Pandemi sürecinde bütün mağazalarda kira indirimi uygulandığını söyleyen Bella Maison Yönetim Kurulu Başkanı Muhammed Tan, "Piyasalarda başlayan haraketliliğin etkisiyle iyimser yaklaşımımızı korumakla beraber yeni dönemde AVM yönetimlerinden beklentimiz aynı şartların devam etmesi yönünde" diyor.
60 ilde 350'ye yakın mağazası bulunan Watsons Türkiye'de bu mağazaların yüzde 10-15'inde kira ödemeleri ciro üzerinden gerçekleşiyor. Geçen yılın ağustos ayına oranla bazı AVM'lerin müşteri trafiğinin yüzde 40-50 daha düşük olduğunu belirten Watsons Türkiye Genel Müdürü Mete Yurddaş, "Bu nedenle geçen yıla oranla yüzde 30-40 daha az ciro yapan mağazalarımız var. Bu durumun eylül ayında normale döneceğine dair henüz bir gösterge yok. Dolayısıyla en azından yılbaşına kadar bu desteklerin devam etmesi gerektiğine inanıyorum" diyor.
AVM'LER NE YAPIYOR?
60 mağazaya ev sahipliği yapan İsfanbul Alışveriş Caddeleri, mayıs ayı itibarıyla açılan mağazalardan ciro üzerinden kira almaya başladı. AVM'de ağustos ve eylül aylarında da ciro üzerinden kira uygulaması devam edecek.
Geçtiğimiz yıl Perakende Performans Yönetimi (PPY) sistemini hayata geçirdiklerini söyleyen İsfanbul Alışveriş Caddeleri Yönetim Direktörü Kemal Baştürk, bu sistem sayesinde AVM içinde faaliyet gösteren mağazaların satış performanlarını günlük olarak takip ederek çözüm sunduklarını belirtiyor.
11 Mayıs itibariyle kapılarını tekrar açan Carousel AVM, haziranda yüzde 60, temmuzda yüzde 50, ağustosta yüzde 40 indirim uyguladı. Eylülde ise yüzde 30 oranında indirim uygulanması planlanıyor.
Carousel İcra Kurulu Üyesi Orhan Demir, "Yeni normalleşme ile mağazaların cirolarının pandemi öncesi rakamlarla kıyaslandığında geçen yıla göre şu günlerde yaklaşık yüzde 70 civarında seyrettiği görülüyor. Ancak yeni yıla kadar olan sürecin çok önemli olduğunu düşünüyoruz" diyor.
EKİMDE NORMALE DÖNER
Türkiye'de 10 alışveriş merkezi ile faaliyetlerini sürdüren Esas Gayrimenkul, haziran, temmuz ve ağustos aylarında ciro üzerinden kira aldı. Grup, kira bedeli, ciro kirası, işletme gideri ve vadelen-dirme gibi konularda destek veriyor.
Esas Gayrimenkul Chief Asset Management Officer Nevzat Yavan, "Haziran ayında AVM'lerin açılmasıyla sektör yüzde 85-90 doluluk yaşadı. Biz ise yüzde 96'lara yaklaşan bir doluluk elde ettik. Geri dönüş rakamlarından memnunuz. Alınan önlemlerin iyi ifade edilmesiyle normalleşme süreci de hızlı olacaktır" diyor.
Yeni normalin başladığı haziran ayında ciro üzerinden kiraya geçen Venezia Mega Outlet, temmuz ayında da mağazaların cirolarına göre indirim oranları uyguladı.
Pandemi sürecinde ciro kira modelini uyguladıklarını söyleyen Venezia Mega Outlet Yönetim Direktörü Oğuz Isıgöllü, "Fakat hayat normalleşmeye başladıkça ve cirolar belirli seviyelere geldikçe, geçerli sözleşme şartlarına yavaş yavaş yaklaşılmaya başlandı.
Eylül ayı için o dönemdeki şartlar dikkate alınarak hareket edilecektir" diyor. 95 mağazanın bulunduğu Van AVM, haziran, temmuz ve ağustos aylarında AVM genelinde sabit kiralarda yüzde 60'dan başlayarak her ay belirli oranlarda indirime gitti.
Ayrıca mağaza ciroları ve performansları yakından takip edilerek destekleyici kampanyalar uygulandı. Okulların açılmasının ertelenmesi nedeniyle eylül ayında da ciroların düşük kalabileceğini öngören Van AVM, eylül ayında bazı sektörlerde faaliyet gösteren kiracılarına yardım etmeye devam edecek. Van AVM Genel Müdürü Bulut Kılıçaslan, ekim ayından itibaren normale dönmeyi beklediklerini söylüyor.
"İŞ MODELLERİ DEĞİŞECEK"
"Pandemi hem kısa hem de uzun vadede iş modellerimizde önemli değişiklikler getirecek. Bununla birlikte sözleşmelerde hızlı bir değişim olmasını beklemiyoruz.
AVM yatırımcısı pandemi döneminde kendisinin imkanları doğrultusunda ve kiracısının durumuna göre belli ölçüde kira desteği sağladı.
Hatta birçok AVM her ay gelişmelere bakarak zor durumdaki kiracısına desteğe devam ediyor. Bu durumun mevcut projeksiyonda eylül ayı ve sonrasındaki aylar için de devam edebileceğini tahmin ediyoruz."
SİNAN ÖNCEL / BİRLEŞMİŞ MARKALAR DERNEĞİ BAŞKANI"MAĞAZA SAYILARI YÜZDE 10-15 AZALDI''
"BMD'nin temmuz ayı anketinde AVM mağazalarında bir toparlanma olmakla birlikte henüz geçen yılki ciroya yaklaşamadıkları görünüyor. Haziranda BMD üyelerinin yüzde 29'u cadde mağazalarında yüzde 81 ve üzeri ciro elde edebilirken bu oran temmuzda yüzde 55'e çıktı.
AVM mağazalarında yüzde 81'in üzerinde ciro elde eden BMD üyelerinin oranı ise yüzde 7'den yüzde 38'e ulaştı. Biz cirosu geçen yıla göre yüzde 80'in altında kalan mağazalar için ciro kirasının tek ve en adil çözüm olduğunu düşünüyoruz.
Markalarımız kira/ciro dengesi sürdürülebilir olmayan mağazalardan çıkıyorlar. Mart ayından bu yana mağaza sayıları ortalama yüzde 10-15 azaldı. Önümüzde belirsiz bir dönem var."
