Enflasyondaki yükselişle birlikte aidat fiyatları yüzde 27’lere varan oranlarda arttı. Bazı markalı konut projelerinde aidat, 3 bin 500 TL’lere kadar çıkabiliyor. İstanbul’un 36 ilçesinde aidatlarda ne kadar artış olduğunu araştırdık.
LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
lgokmen@ekonomist.com.tr
24 Ocak-06 Şubat 2021 sayısından
Ülkemizde son yıllarda zengin sosyal donatılı konut projelerine olan ilgi arttı. Ancak bu sitelerde yaşamanın bedeli yüksek aidatlar ödemeyi de gerektiriyor.
Tabloyu görmek için görsele tıklayın.
Pandemide spor salonu, hamam, sauna gibi donatılar kullanılamazken, yapılan aidat zamları el yakmaya başladı. Ev alırken ya da kiralarken aidatların da araştırılması gerekiyor çünkü markalı konut projelerinde aidat ücretleri 3 bin 500 TL’lere kadar çıkabiliyor.
EN YÜKSEK ŞİŞLİ’DE
Eva Gayrimenkul Değerleme’nin İstanbul genelinde yaptığı aidat araştırmasına göre, 100 metrekarelik daire için ortalama aylık aidat tutarı en yüksek fiyat 945 TL ile Şişli’de görülüyor. Onu 935 TL ile Beşiktaş, 553 TL ile Kağıthane, 524 TL ile Üsküdar, 495 TL ile Sarıyer izliyor.
Aidatların en düşük olduğu ilçeler ise 55 TL ile Fatih, 144 TL ile Silivri, 213 TL ile Beylikdüzü, 226 TL ile Büyükçekmece, 235 TL ile Arnavutköy.
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, markalı konutlarda 2020’de bir önceki yıla oranla aidatlarda yüzde 27’lere varan artış yaşanırken tekil binalarda yüzde 10-15’ler seviyesinde arttığını söylüyor.
Bu yılki zam oranlarının yüzde 10’un altında olmayacağına dikkat çeken Yazıcı, sosyal donatılı konutlarda personele yapılacak zamların aidat artışında belirleyici olacağını vurguluyor.
Yazıcı, “İlçe bazlı baktığımızda en fazla markalı konut bulunan, Esenyurt, Beylikdüzü, Pendik, Kartal, Başakşehir, Ümraniye’de 2019’a kıyasla 2020’de aidatlar yüzde 15-17 oranlarında arttı. Bakırköy Zeytinburnu sahil hattı, Şişli Fulya, Sarıyer, Kadıköy Sahil hattı, Beşiktaş, Kâğıthane Seyrantepe, Büyükdere aksındaki markalı konutlarda ise yüzde 16-27 arasında aidat artışları görüldü” diyor.
HESAPLAMAYA DİKKAT
Koronavirüs salgını sonrasında spor salonu, sauna, oyun alanları, kafeler ve restoranlar gibi insanların toplu olarak vakit geçirdiği birçok alan kamu kararıyla geçici olarak hizmete kapatıldı. Fakat sitelerde yaşayanlar bu alanların kullanımı ve giderleri karşılığında belirli tutarlarda aidat ödemeye devam ediyor.
Bu tip ortak alanların kapatılmasıyla site aidatlarını oluşturan personel giderleri, sigorta gibi giderler sabit kaldığı için maalesef aidat rakamlarının düşmesi mümkün olmadı. En fazla aidat ödeyen ilçelere bakıldığında, konut yoğunluğu, içinde sosyal tesisleri, gölet gibi su alanları bulunan kompleks projelerin yoğun olduğu ve üst gelir grubunun bulunduğu ilçeler başı çekti.
Toplanan aidat rakamının toplam konut adedine bölünmesiyle ilçe ortalama aidat fiyatını yaklaşık olarak söylenebildiğini belirten Yazıcı, en düşük ortalama birim fiyata sahip ilçede dahi projenin özellikleri ve konut sayısı miktarının az olması gibi faktörlerin aidat rakamını yükselttiğini, proje özelinde ilçe ortalamasının çok üzerinde aidat rakamlarına rastlanabileceğini de vurguluyor.
Stüdyo ve 1+1 dairelerde metrekare başına düşen aidatlar yüksekken, 3+1 ve 4+1 daireler daha avantajlı. Çünkü aidatlar metrekareye ya da daire sayısına eşit bölünmek olarak iki şekilde hesaplanıyor. Örneğin apartman görevlisi maaşı, ikramiyeleri, tazminat fonu gibi ödemeler dairelere eşit bölünürken, tamir-bakım, temizlik giderleri, ilaçlama gibi giderler toplam alanın daire metrekaresine oranlanmasıyla aidata yansıtılıyor.
Daire sayısına bağlı harcamalar metrekarenin ne olduğuna bakılmaksızın daire sayısına eşit olarak bölünüp aidata yansıtılıyor. Bu da daire sayısı az olan projelerde, daire küçük olsa da aidatta sabit ödeme miktarını yükseltiyor. Eşit yansıtılan giderlere değişken yani metrekareye bağlı aidat da eklenince aidatlar iyice artıyor.
ProjEkspert Gayrimenkul Kurucu Emel Akbaş İdikut, İstanbul başta olmak üzere tüm büyükşehirlerde site aidatlarının ev sahipleri ve kiracılar için ciddi ekonomik yükler getirmeye başladığını söylüyor. Bazı semt ve sitelerde neredeyse kira bedeline yakın aidat rakamları çıkabildiğine işaret eden İdikut, bu nedenle satılık veya kiralık daireler araştırırken, aidat bedelini öğrenip bütçeyi ona göre yapmayı öneriyor.
NASIL ÖNLENİR?
Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, aidatların aşırı yükseltilmesini önlemenin ve denetlemenin en kolay yolunun yılda bir yapılan kat malikleri genel kuruluna katılmak olduğunu söylüyor.
Bina ve sitelerde kimlerin hangi giderlerden sorumlu olduğu Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıklanırken tarafların haklarının birçok madde ile düzenleniyor. Şimşek, markalı konut projelerinde ve sitelerinde aidat, ortak kullanım alanlarına, bu alanların giderlerine göre kat malikleri genel kurulunda belirleniyor.
Kat malikleri kurulu pandemide olağanüstü toplanıp, belli aidat kalemlerinin mesela havuz, sosyal tesislerin kullanılamamasından dolayı indirilmesini veya hiç alınmamasını karara bağlayabilir. Sitede pandemi nedeni ile olağanüstü toplantı yapılmamışsa bunun talep edilmesi de öneriliyor.
Böyle bir olağanüstü veya zamanı gelmiş bir olağan genel kurulda aidatların indirilmesi veya hiç ödenmemesi kararı alınmamışsa, kat malikleri bu aidatların ödenmesinden muaf olamıyor ve itiraz etme hakları da bulunmuyor.
Şimşek, kanun düzenlemesine göre birtakım giderlerden herkes eşit oranda sorumlu iken bazı giderlerden ise daire, ofis, dükkân gibi bağımsız bölüm sahipleri arsa payları oranında sorumlu olduğunu vurguluyor.
Şimşek, yönetim hesaplarında bir sorun olması, aidatların çok yüksek olması ya da mücbir sebep hallerinde aidatlarda gerekli revizyon ve indirimlerin yapılmaması halinde kat maliklerinin site yönetimine dava açabileceğini de hatırlatıyor.
