İstanbul ofis kiralarıyla 10 yılda Londra, Paris, Milano, Hong Kong, New York ve Berlin ile yarışır hale geldi. Ancak son yıllarda kiralar düşüş eğiliminde. Ofis pazarındaki boşluk oranının yüzde 23’ü bulması nedeniyle bu düşüşün sürebileceği öngörülüyor.
LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
lgokmen@ekonomist.com.tr
Bir kentin uluslararası olduğunun .göstergelerinden biri de ofis piyasasında yer alan uluslararası şirket sayısıdır. Londra, Paris, Milano, Hong Kong, New York ve Berlin, uluslararası şirketlerin tercih ettiği kentler olarak diğer dünya kentlerinde ayrışıyorlar.
Tabloyu görmek için görsele tıklayın.
Son 10 yıllık süreçte İstanbul da bu kentler arasına girmeyi başarmıştı. Son yıllarda bölgesel gelişmeler nedeniyle bu kentimizi üs olarak seçen yabancı şirket sayısı azalmaya başlasa da, İstanbul, ofis standartları, geliştirilen projeler ve stoktaki ofis alanlarıyla hala dünya ofis piyasasının en hızlı gelişen kentleri arasında yer alıyor.
JLL’nin Ekonomist Dergisi’ne özel olarak hazırladığı dünya ofis pazarı çalışmasında, İstanbul,Londra, Paris, Milano, Hong Kong, New York ve Berlin gibi dünyanın önde gelen ofis üslerindeki mevcut ofis stoku, inşaat halindeki ofisler, en yüksek kiralar, ortalama kiralar, yıllık işlem sayısı ve boşluk oranları ele alındı. İstanbul, inşaat halindeki 1,7 milyon m2’lik ofis alanıyla Londra, Paris, Milano ve Berlin’i geçerken, 173 bin m2’lik yıllık işlem adediyle de Milano ve Hong Kong’u geride bıraktı.
YILDIZI NASIL PARLAR?
2016 yılına kadar çoğu uluslararası şirketin bölge ofisi veya merkez ofis olarak İstanbul’u seçmesi ofis piyasasını ciddi şekilde büyüttü. Ancak son dönemde yeni şirket sayısındaki düşüş ve yabancı şirketlerin büyüme politikalarındaki değişiklikler nedeniyle talep ve işlem açısından İstanbul diğer gelişmiş şehirlerin gerisinde kaldı.
Ancak yeni gelecek arzın uluslararası standartlara göre geliştirilmesi, İstanbul Finans Merkezi (İFM) gibi bölgelere devletin sağlayacağı bazı vergisel avantajlar İstanbul’u tekrar bölgesel merkez haline getirebilir. JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü Mahir Mermer, artan toplu taşıma ağları ve yeni yapılan Üçüncü Havalimanı sayesinde de bu ilginin artacağını öngörüyor.
NİTELİKLİ ARZ ÖNEMLİ
Mahir Mermer, İstanbul’da yapılan ofis binalarının yeni olmasına rağmen A sınıfı ofis standartlarına göre geliştirilmemiş olması nedeniyle gelişmiş piyasalardan nitelikli arz olarak geride kaldığını söylüyor. İstanbul, mevcut durumda bile toplam arz büyüklüğü 5,3 milyon m2 olmasına rağmen Londra gibi merkezlerin ciddi olarak gerisinde kalıyor. Arzın niteliği bakımından değerlendirildiğinde ise bu fark daha da belirgin hale geliyor.
Mahir Mermer, gelişmiş piyasaların yakalanması için öncelikle iskanda mesken olarak gözüken yapılarda ofis kullanımının yasaklanması ve tüm şirketlerin bu standartlardaki ofislerde çalışmaya zorunlu kılınması gerektiğini vurguluyor.
COĞRAFİ AVANTAJI VAR
Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, İstanbul’un dünyanın önde gelen ofis piyasalarından öncelikli olarak nüfusuna göre ofis arzının kısıtlı olması açısından ayrıştığını vurguluyor.
Tuğrul Gönden, İstanbul’un en büyük avantajının coğrafi konumu olduğuna dikkat çekiyor. Saat farkı açısından değerlendirildiğinde normal çalışma saatleri içinde Uzakdoğu ve Amerika kıtası ile çalışmanın mümkün olduğunu hatırlatan Gönden, dört saatlik uçuş mesafesinde hem Londra hem Dubai’nin olmasının da İstanbul’un önemini artırdığını söylüyor.
FİNANS MERKEZİ ETKİSİ
Sayılan avantajlara rağmen İstanbul’da son yıllarda dolar cinsinden ofis kiraları düşmeye başladı. Ofis pazarındaki boşluk oranının yüzde 23’ü bulması nedeniyle bu düşüşün bir müddet daha sürebileceği öngörülüyor. Bu aşamada İstanbul’un dünya ofis piyasasındaki cazibesini arttırması konusunda umut bağlanan projelerden birini ise halen yapımı süren İstanbul Finans Merkezi oluşturuyor.
Tahincioğlu Yönetim Kurulu Başkanı Özcan Tahincioğlu, İFM’nin İstanbul ofis piyasasını farklı bir noktaya getireceğini ifade ediyor. Tahincioğlu, “İFM, bir gayrimenkul projesi olmaktan çıkmalı ve orada farklı düzenlemeler yapılmalı. Şu anda düzenlemeler üzerinde çalışılıyor. Orada kabasını bitirip beklemeye aldığımız 42 bin m2 kiralanabilir alanlı bir ofis projemiz var. İFM için yakın zamanda güzel şeyler duyacağımızı umuyorum” diyor.
