Levent Gökmen Demirciler lgokmen@ekonomist.com.trMINTLAB İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporu Eylül ayı raporu, İstanbul gayrimenkul piyasasındaki değişimleri ortaya koyuyor. İstanbul’da konut kiraları BİST’ten daha çok kazandırdı. İstanbul özelinde, Haziran ayında sermaye kazancı ve brüt kira getirisinden oluşan toplam getiri, aylık bazda yüzde 2,82; yıllık bazda ise yüzde 32,48 oranında gerçekleşti.
2021 yılı Haziran ayı itibariyle geriye dönük 10 yıllık dönemde İstanbul’daki konut yatırımlarının yıllık toplam getirisi (yüzde 19,11), altın (yüzde 23,30) dışındaki finansal yatırım araçlarının getirilerinden daha yüksek oranda gerçekleşti.
Kentsel dönüşüm konusunda İstanbul’da çalışmalar yapan MINT bünyesinde kurulan MINTLAB, AR-GE ekibi ile İstanbul gayrimenkul piyasasını mercek altına alan araştırmalar yapıyor. MINTLAB raporlarının 7’ncisi olan İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporu Eylül ayı raporu yayınlandı. MINTLAB raporu, TCMB, BDDK, TÜİK başta olmak üzere kamu ve özel sektör kuruluşlarınca hazırlanmış konut piyasası odaklı veri setlerini ilişkilendirip anlamlı sonuçlar türetebilmek; yeni göstergeler yaratabilmek (konut satış hacmi; konut satın alma gücü; konut fiyat-hane gelir oranı; konut kredisi-hane gelir oranı; konut toplam getiri endeksi vb…) hedefiyle inceleniyor. Bu hedef doğrultusunda aylık yayımlanan İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporları ortaya çıkarılıyor. Rapordan şu konular ortaya çıktı:
FİNANSAL ARAÇLAR VE KONUT GETİRİSİ
İstanbul özelinde, Haziran ayında sermaye kazancı ve brüt kira getirisinden oluşan toplam getiri, aylık bazda %2,82; yıllık bazda ise %32,48 oranında gerçekleşmiştir. 2021 yılı Haziran ayı itibariyle geriye dönük 10 yıllık dönemde İstanbul’daki konut yatırımlarının yıllık toplam getirisi (%19,11), altın (%23,30) dışındaki finansal yatırım araçlarının getirilerinden daha yüksek oranda gerçekleşmiştir.
İSTANBUL NOMİNAL GETİRİ, İSTANBUL KONUT FİYAT ENDEKSLERİ
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından yayımlanan Haziran ayı Konut Fiyat Endeksi verileri incelendiğinde, İstanbul genelinde konutlarda aylık %2,57; altı aylık %13,02; yıllık %24,86 ve 5 yıllık periyotta ise %42,96 oranında nominal artış gözlemlendi. Haziran ayında İstanbul’daki yıllık reel getirinin (%12,72) TÜFE’nin (%17,53) altıda oluştuğu söylenebilir. Diğer taraftan, Temmuz ayı için İstanbul konut fiyat endeksi beklenti değeri ise 156,87 puan. (aylık endeks değişim beklentisi: +%2,89).
TOPLAM KONUT SATIŞLARI
İstanbul’da Temmuz ayı içerisinde 18.884 adet konut satışı (tarihsel ortalama: 19.762 adet) gerçekleştirildi. Temmuz ayındaki satışların %26’sı ilk el satışlardan, %74’ü ise ikinci el satışlardan oluşmakta. İstanbul’da satılan her ilk el konuta karşılık 2,89 adet ikinci el konut satışı yapılmış olup, bu oran tarihsel anlamda da en yüksek düzeyi gösteriyor. Bu durumda tüketicilerin göreli olarak daha düşük değerli konutlara yöneldiği söylenebilir. Diğer taraftan, İstanbul’da Temmuz ayında gerçekleştirilen ipotekli satışların yüzde 21’si (917 adet) ilk el konutlarda; yüzde 79’luk (3.448 adet) kısmı ise ikinci el konutlarda. İstanbul’da ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı %23 düzeyindedir. İpotekli satışlar ile konut kredi faiz oranı arasında ise -0,73 oranında bir korelasyon söz konusu.
İLÇELERE GÖRE KONUT SATIŞI
İstanbul’da Temmuz ayı içerisinde en fazla konut satışının gerçekleştirildiği ilçe Esenyurt’tur (2.603 adet). Esenyurt’ta gerçekleştirilen satışlar İstanbul’daki toplam satışların yüzde 14’ü düzeyindedir. Temmuz ayı içerisinde Kağıthane’de 402 adet konut satışı gerçekleştirilirken, Beykoz ise 55 adetlik satış ile en az konut satışının gerçekleştirildiği ilçedir.
KONUT SATIN ALMA GÜCÜ
MintLab tarafından türetilen "Konut Satın Alma Gücü Endeks" verilerine göre, İstanbul’da Haziran ayında endeks değeri eşik değer olan 100’ün üzerinde 103 puan olarak ölçülmüştür. Konut fiyatları, hane harcanabilir geliri ve kredi faiz oranlarındaki gelişmeler konut satın alama gücü eğilimini şekillendirmektedir. Endeks değerinin (konut fiyatlarının artış eğilimini devam ettirmesi ve kredi faiz oranlarının göreli yüksekliğine bağlı olarak) eşik değerin altına doğru yönelmesi, ipotekli satışlar açısından talebin durağanlaştığı seklinde yorumlanabilir.
KONUT FİYAT-HANE GELİR ORANI
MintLab tarafından türetilen «Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı» verilerine göre, İstanbul’da Haziran ayında konut fiyatları ortalama hanehalkı harcanabilir gelirinin 2,98 katı olmuş ve eşik değer olan 3’ün altında kalmaya devam etmiştir. Ancak, fiyatlardaki olası artış oranının aksine hanehalkı gelirinin aynı oranda artmama olasılığı, ilgili göstergenin eşik değer olan 3’ün üzerinde yer almasına neden olarak konut satışlarına yönelik bir durağanlaşmayı ortaya çıkartabilir.
BRÜT KİRA ÇARPANI
Brüt kira çarpanı (yatırım geri dönüş süresi), ilgili bölgede satın alınan ya da alınacak olan konutların kiraya verilmesi durumunda satış fiyatının kaç yıl içerisinde yıllık kira değeri ile karşılanabileceğini göstermektedir. İstanbul geneli için Haziran ayında brüt kira çarpanı 16,1 yıl düzeyindedir. Göreli olarak satış fiyatlarına kıyasla artan kira değerleri brüt kira çarpanının azalmasına neden olmaktadır. (Not: İlgili veriler sahibinden.com emlak portalı üzerinden derlenmiş ve hesaplanmıştır, yatırım tavsiyesi değildir.)
KONUT TOPLAM GETİRİ ENDEKSİ
MintLab tarafından türetilen "Konut Toplam Getiri Endeksi", konut yatırımcılarının elde ettikleri sermaye kazancı ve kira getirileri dikkate alınarak oluşturulmuştur. 2017 Ocak dönemi baz alınarak (2017 Ocak=100) hazırlanan endeks değeri, Haziran ayı itibariyle İstanbul geneli için 211,8 puandır. Getiri endeksindeki aylık artış oranı yüzde 4,52’dir. (Not: İlgili veriler sahibinden.com emlak portalı üzerinden derlenmiş ve hesaplanmıştır, yatırım tavsiyesi değildir.)
MINT VE MINTLAB KİMDİR?
MINT, kentsel dönüşüm odaklı konut projeleri geliştirirken, başta arsa sahipleri ve yatırımcılar olmak üzere; tüm hak sahiplerinin yasal haklarına ilişkin farkındalıklarını arttırma hedefiyle yola çıkan bir şirket. Şirket, muhtemel mağduriyetleri gidermek, başta kendi şehrinde ve kendi ürettiği projelerde olmak üzere; güneş, rüzgâr ve benzeri temiz enerji kullanımının yaygınlaştırılmasına öncü olmayı hedefliyor. Kentsel dönüşüme rant olarak değil, ödev olarak bakan Mint, yalnızca kentsel dönüşüm değil çevresel dönüşüm gerçekleştirmek esaslı projeler üretiyor. MINTLAB ise, MINT bünyesinde kurulan ve analitik değerlendirme becerisi olan küçük bir AR-GE ekibi. MINT’in kendi şehrinde-İstanbul’da, tüm gayrimenkul sektörü paydaşlarına konut yatırımını doğru değerlendirme ve bilgilendirme sorumluluğunu bünyesinde hissederek, sektöre hizmet edecek, nitelikli ve sürdürülebilir raporlamalar yapabilmeyi amaçlıyor. Bu kapsamda aylık yayımlanan İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporları yapılmaya başlandı. MINTLAB raporlarının 7’ncisi olan İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporu Eylül ayı raporu.
