M. FATİH KÖPRÜ
fatih.kopru@tr.ey.com
www. vergidegundem. com
2016 kira gelirlerine ilişkin beyannamenin en geç ayın 27’sine kadar verilmesi gerekiyor. Biz de bu hafta sıkça karşılaştığımız soruları dikkate alarak kira beyanı konusuna değinelim istedik.
1. TÜM KİRALARIN BANKA ARACILIĞIYLA MI TAHSİL EDİLMESİ GEREKİYOR?
İşyeri kiralamalarında, herhangi bir tutar sınırlaması olmaksızın kira tahsilat ve ödemelerinin, banka veya PTT aracılığıyla yapılması gerekiyor. Konut kiralarında ise bu zorunluluk her bir konut için 500 lira ve üzerindeki ödeme ve tahsilatlar için geçerli. Buna göre işyeri kirasının her halükarda, konut kirasının ise 500 lira ve fazla olması durumunda banka aracılığıyla tahsil edilmesi gerekiyor.
2. BANKA ARACILIĞIYLA ÖDEME VE TAHSİLAT ZORUNLULUĞUNA UYMAMANIN CEZASI NEDİR?
Tespit edildiğinde, hem kiracıya hem de mal sahibine ayrı ayrı ceza kesiliyor. Cezanın tutarı ise mükellefiyet türüne göre değişiyor. Kirayı tahsil eden gerçek kişi açısından bakarsak ceza, 2016 yılında her bir tahsilat için 340 liradan (2017 yılında 350 liradan) az olmamak üzere tahsil edilen tutarın yüzde 5’i olarak hesaplanıyor. Bazı durumlarda aldığınız kiranın tamamına yakınını ceza olarak ödemek zorunda kalabilirsiniz, dikkat!
3. KİRACIM 2016 YILINDA SADECE SEKİZ AYLIK KİRA ÖDEDİ, SON DÖRT AYLIĞINI ÖDEMEDİ. TAHSİL ETMEDİĞİM KİRAYI DA BEYAN EDECEK MİYİM?
Kira gelirlerinin beyanında “tahsilat esası” geçerli olduğundan, bu ayın 27’sine kadar sadece tahsil ettiğiniz sekiz aylık kira bedeli (istisnayı aşıyorsa) için beyanname vermeniz gerekiyor. Kalan dört aylık kira bedeli ise ileride tahsil edebilirseniz, ilgili yılın beyannamesine dahil edilecek.
4. EVİMİ 2016 NİSAN AYINDA KİRAYA VERDİM VE BİR YILLIK KİRAYI PEŞİN TAHSİL ETTİM. HEPSİNİ BU YIL MI BEYAN ETMELİYİM?
Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar ilgili oldukları yılın/yılların geliri olarak kabul ediliyor. Buna göre peşin tahsil edilen kiranın 2016 Nisan-Aralık dönemine isabet eden kısmını bu mart ayında, 2017 Ocak-Mart dönemine ilişkin peşin aldığınız kira ile 2017 yılının geri kalanına ilişkin tahsil edeceğiniz kiraların toplamını gelecek yıl mart ayında beyan etmeniz gerekiyor.
5. KONUT KİRASINDA BİR ALT SINIR YOK MU? KAÇ LİRA OLURSA OLSUN BEYAN EDİLMESİ Mİ GEREKİYOR?
Sadece konut kiraları için bir istisna uygulaması söz konusu. İstisna tutar her yıl yeniden belirleniyor. 2016 yılında elde edilen konut kira gelirleri için bu tutar yıllık 3 bin 800 lira. Buna göre, konut olarak kiraya verilen gayrimenkul(ler)den 2016 yılında 3 bin 800 liradan daha az kira alındıysa beyanname vermeye gerek yok. Yıllık kira bu tutarı aşıyorsa aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekiyor.
6. BİRDEN FAZLA KONUTTAN KİRA GELİRİM VAR. HER BİRİNE AYRI AYRI BU İSTİSNAYI UYGULAYABİLİR MİYİM?
Maalesef, birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, bunların her biri için ayrı ayrı istisnadan yararlanılması mümkün değil. Bu durumda olan kişiler, kiraya verdikleri tüm konutlardan elde ettikleri kiraların toplamını beyan ederken, 3 bin 800 liralık istisnayı sadece bir kez, konut kiralarının toplam bedelinden düşebiliyorlar.
7. EŞİMLE ORTAK OLAN DAİREYİ KİRAYA VERDİK. HER BİRİMİZ AYRI AYRI BU İSTİSNADAN YARARLANABİLİR MİYİZ?
Aynı konuta, karı-koca dahil birden fazla kişinin sahip olması durumunda, kira gelirinin beyanı sırasında her ortak ayrı ayrı 3 bin 800 liralık istisnadan yararlanabilir.
8. EVİ 2016 EKİM AYINDA, AYLIK BİN LİRADAN KİRAYA VERDİM. İSTİSNANIN TAMAMINDAN YARARLANABİLİR MİYİM? YOKSA ORANLAMA MI YAPMAM GEREKİYOR?
Kiralama yılın başında ya da içinde ne zaman yapılmış olursa olsun, o takvim yılında elde edilen kira tutarından istisnanın tamamı (2016 yılı için 3 bin 800 lira) düşülebilir. İstisna tutarını oranlamanıza gerek yok. Buna göre söz konusu konuttan 2016 yılında tahsil ettiğiniz 3 bin liralık kira, istisna tutarın altında kaldığından, bu gelir için beyanname vermenize gerek yok.
9. BU İSTİSNADAN HERKES YARARLANABİLİYOR MU?
Sadece konut kira gelirleri için geçerli olan ve 2016 yılında 3 bin 800 lira olarak uygulanan istisnadan aşağıda sayılan mükellefler yararlanamıyorlar:
a. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar,
b. İstisna haddi üzerinde konut kira geliri elde edip beyan etmeyen veya eksik beyan edenler,
c. İstisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın, elde ettikleri gelirlerin (ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar) gayri safi tutarları toplamı 110 bin lirayı aşanlar.
10. PEKİ YA İŞYERİ KİRA GELİRLERİ... ZATEN KAYNAKTA VERGİ KESİLİYOR AYRICA BEYAN ETMEYE GEREK YOKTUR HERHALDE?
Gerçek kişiler tarafından işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkul-lerden elde edilen gelirler tevkifat (vergi kesintisi, stopaj) kapsamındadır. Kiracılar tarafından kira ödenirken yüzde 20 oranında vergi kesintisi yapılır. 2016 yılında elde edilen ve tevkifata tabi tutulmuş olan 30 bin liradan az işyeri kira gelirleri beyan edilmiyor. Ama gelir bu tutarı aşarsa tamamının beyan edilmesi gerekiyor. 30 bin liralık beyan sınırı ile karşılaştırma yaparken varsa istisna düşüldükten sonra kalan konut kiraları ile beyana tabi menkul sermaye iratlarının toplamının dikkate alınması gerektiğini hatırlatmakta fayda var. Gerçek kişilerin bu gelirlerini beyan etmesi durumunda beyannamede hesaplanan gelir vergisinden yıl içerisinde kiracı tarafından kesilmiş olan vergiler mahsup edilebiliyor.
11. GAYRİMENKULÜMÜ, BASİT USULDE VERGİLENEN BİR ESNAFA İŞYERİ OLARAK KİRAYA VERDİM. KİRAYI ÖDERKEN VERGİ KESİNTİSİ YAPMIYOR. BEYANNAME VERMEM GEREKİR Mİ?
Basit usulde vergilendirilen esnafa işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkulün kira bedeli üzerinden, bu mükellefler tarafından gelir vergisi kesintisi (tevkifat) yapılmaz. Tevkifata tabi olmayan bu tür gelirler için bin 580 liralık düşük bir beyan sınırı söz konusu. Buna göre 2016 yılında tahsil edilen (tev-kifata tabi olmayan) işyeri kira geliri, bin 580 lirayı aşıyorsa tamamının beyan edilmesi gerekiyor.
12. GİDER YÖNTEMLERİ NELERDİR? HANGİSİNİ İSTERSEM SEÇEBİLİR MİYİM?
Giderler için yasada "götürü gider” ve "gerçek gider” olmak üzere iki farklı yöntem belirlenmiş durumda. Mükellefler her iki yönteme göre ödenmesi gereken vergi tutarını hesaplayarak, kendileri için daha avantajlı olan yöntemi seçebiliyorlar. Ancak götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda, iki yıl geçmedikçe gerçek gider usulüne dönüleme-diğini hatırlatmak isteriz.
13.ÇOK UĞRAŞMAK İSTEMİYORUM, BELGELİ GİDERİM DE YOK ZATEN. EN KOLAY YÖNTEM NEDİR, NASIL UYGULANIR?
Gider indiriminde birçok kişi tarafından götürü gider yöntemi uygulanıyor. Çünkü basit olanı bu. Kira bedelinin yüzde 25’lik kısmı doğrudan gider olarak düşülebiliyor. Ancak istisna uygulamasından (konut kira gelirlerinde 2016 yılı için 3 bin 800 lira) yararlanma hakkı olan mükelleflerin önce istisna tutarı düşüp, kalan tutar üzerinden yüzde 25 oranındaki götürü gider indirmeleri gerektiği unutulmamalı.
14.GERÇEK GİDER YÖNTEMİ NEDİR? DAHA AVANTAJLI OLDUĞU SÖYLENİYOR. DOĞRU MU?
Kira gelirinden, gelir vergisi yasasında sayılan (Md. 74) ve belgeye dayandırılması gereken giderlerin indirilebildiği bir yöntemdir. Ancak konut kira gelirlerinin 3 bin 800 lirası üzerinden vergi hesaplanmadığı için, giderlerin de bu tutara isabet eden kısmının indirimine izin verilmiyor. Bu nedenle öncelikle istisna dışı hasılatın toplam hasılat içerisindeki oranı bulunuyor, bu oranla gider tutarı çarpılmak suretiyle beyannamede
indirilebilecek gider tutarına ulaşılıyor. Kiraya verdikleri eve boya, badana, tamir, bakım gibi masraf yapan mükelleflerin yanında, özellikle krediyle aldığı evi için taksit ödemeye devam eden kişiler ile evini kiraya verip kendi de kirada oturanlar için gerçek giderin genellikle götürü gidere oranla daha avantajlı olduğunu söyleyebiliriz.
14. HEM KİRA ALIYORUM HEM DE KENDİM KİRADA OTURUYORUM. ÖDEDİĞİM KİRAYI ALDIĞIM KİRADAN DÜŞEBİLİR MİYİM?
Gerçek gider yöntemi seçilmişse düşülebilir. Ama sadece kiraya verilen konutlar için geçerli olduğu unutulmamalı. Buna göre sahibi bulundukları konutları kiraya verenler, elde ettikleri kira gelirinden, kira ile oturdukları konuta ödedikleri kira bedelini düşebiliyorlar. Ancak bu giderin kira gelirini aşması durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirilmesi veya gelecek yıllara devredilmesi mümkün değil.
15. KİRAYA VERDİĞİM GAYRİMENKULÜ KREDİ İLE ALMIŞTIM. ÖDEDİĞİM KREDİ FAİZLERİNİ KİRA GELİRİNDEN DÜŞEBİLİR MİYİM?
Gerçek gider usulünü seçmiş olan mükellefler, kredi ile aldıkları gayrimenkulü (konut veya işyeri) kiraya verdiklerinde, ödedikleri kredi faizlerini kira gelirinden düşebilirler. Hatta kredi faizleri kira gelirinden fazlaysa, bu tutar gider fazlası olarak da kabul ediliyor. Yani kira gelirinden indirilemeyen bir kısım varsa beyan edilen diğer gelirlerden düşülebiliyor ya da gelecek yıllara devredilebiliyor.
16. YENİ ALINIP KİRAYA VERİLEN KONUTLARLA İLGİLİ BİR AVANTAJ VARMIŞ. NEDİR?
Evet, böyle bir avantaj var. Sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için geçerli. Kiraya verilen bu konutun alış bedelinin yüzde 5’i, alındığı yıldan itibaren beş yıl süreyle o konuttan alınan kira gelirinden düşülebiliyor. Ancak bu şekilde hesaplanan giderin elde edilen kira gelirini aşması durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirimi veya gelecek yıllara devredilmesi mümkün değil.
17. KİRAYA VERDİĞİM KONUTTA GEÇEN YIL MANTOLAMA YAPILDI. MAL SAHİBİ OLARAK BUNUN PARASINI BEN ÖDEDİM VE FATURASINI ALDIM. BU TUTARI KİRA GELİRİMDEN DÜŞEBİLİR MİYİM?
2016 yılında yapılan bir yasal düzenleme ile bu giderin indirilmesi mümkün hale geldi. Buna göre kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar kira gelirinden düşülebiliyor. Tabii ki bu indirim imkanının da sadece gerçek gider usulünü seçmiş olan mükellefler için geçerli olduğu unutulmamalı.
18. GERÇEK GİDER USULÜNÜ SEÇERSEM BUNLARDAN BAŞKA HANGİ GİDERLERİ DÜŞEBİLİRİM?
Kiraya verilen gayrimenkulle ilgili olmak şartıyla aşağıdaki giderler de kira gelirinden düşülebiliyor:
• Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Yönetim giderleri,
• Sigorta giderleri ile ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler,
• Amortismanlar (yüzde 2),
• Onarım giderleri, bakım ve idame giderleri,
• Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler.
19. VERGİ DAİRESİNE GİTMEDEN BEYANNAMEMİ VEREBİLİR MİYİM?
Evet. Hatta daha önceden mükellefiyetiniz olmasa da vergi dairesine gitmeden bütün işlemlerinizi internet aracılığıyla yapabilirsiniz. Bunun için Gelir İdaresi Başkanlığı’nın internet sitesinde (www.gib. gov.tr) yer alan “Hazır Beyan Sistemini kullanabilirsiniz. Eski yıllarda olduğu gibi, hesaba yatan kiralar ve varsa vergi kesinti tutarları sistemden görülebiliyor. Bunlar ve diğer bilgilerin doğruluğu kontrol ediliyor, eksik ve yanlışlıklar varsa gerekli düzeltmeler sistem üzerinden yapılabiliyor. Beyanname son haline getirilip onaylandıktan sonra sistem tarafından tahakkuk fişi de üretiliyor.
20. NE ZAMANA KADAR BEYAN ETMELİYİM?
2016 yılı kira gelirlerine ilişkin beyannamenin 27 Mart 2017 Pazartesi mesai sonuna kadar verilmesi gerekiyor. Hazır beyan sistemini kullanacak olanlar ise 27 Mart gecesi 23.59’a kadar beyannamelerini verebilirler. Ama son günü beklemeye gerek yok, hemen şu anda beyannamenizi doldurabilirsiniz.
21. VERGİ TAKSİTLE Mİ PEŞİN Mİ ÖDENİYOR?
Beyannamede gösterilen vergileri, vergi dairesine ödeyebileceğiniz gibi hazır beyan sistemi üzerinden kredi kartıyla ya da bankaların internet şubelerinden ödeyebilir¬siniz. Hem de iki taksitte. İlki 30 Mart’a, ikincisi 31 Temmuz’a kadar.
