İstanbul'un en değerli bölgesi olan Boğaz hattı da gayrimenkulde yaşanan durgunluktan nasibini aldı. 660 yalının bulunduğu bölgede durgunluk nedeniyle satışa çıkarılan yalılar müşteri bulamıyor. Halen Boğaz'da 59 yalının satış masasında olduğu ifade ediliyor.
LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
lgokmen@ekonomist.com.tr
Türkiye'nin hatta dünyanın en pahalı bölgelerinden biridir İstanbul Boğazı. Öyle ki İstanbul Boğazı'nda milyon dolarlara satılan yalı fiyatlarıyla Avrupa ülkelerinde şato satın almak mümkün.
Yalılar daha çok hükümetlerin değiştiği dönemlerde satışa çıkar ve Boğaz hattının sakinleri de değişir. Kimi zaman yalı sahipleri çocukları miras kavgası yapmasınlar diye yalılarını satar.
Tabloyu görmek için görsele tıklayın.
Ancak Türkiye'nin içinde bulunduğu sıkıntılı süreç yalı satışlarına da yansımış durumda. Geçmişte satışa çıkan yalılar kısa sürede yeni sahipleriyle buluşurdu. Günümüzde ise satışa çıkan yalıların müşteri bulma sürelerinin bir yıla kadar uzadığı ifade ediliyor. Bu yüzden de satılık yalı sayısının birikip 59'a ulaştığı belirtiliyor.
HEMEN SATILAMIYOR
Ayıkcan Emlak'ın sahibi Yüksel Ayıkcan, Boğaz hattında yarım asırdan bu yana yalı satışı gerçekleştiren ve bu alanda uzmanlaşan isimlerden biri. Ayıkcan, geçmiş dönemlerde 660 yalının her yıl yüzde 7-8'i satışa çıkıp altı ay içinde satılırken, şu anda ise piyasadaki durgunluk nedeniyle satışa çıkan yalı oranının yüzde 10'lara ulaştığını söylüyor.
Son 10 yıllık süreçte böyle bir seyir olmadığına işaret eden Ayıkcan, şu bilgileri veriyor: "Durgunluk nedeniyle satış süreci uzayan yalılara yenileri eklenince satışa çıkan yalılarda stok fazlalığı oluştu. 2001 krizinde daha çok satış oldu ama şu anda satış olmadığı için stok birikiyor. Doğru fiyattan satışa çıktıysa bir yalı normalde 4-6 ay içinde satılır.
Şu anda ise piyasa koşulları nedeniyle bu süre bir yılı bulabiliyor. Örneğin Neslişah Sultan Yalısı fiyatı yüksek olmasına rağmen hızlı satıldı. Yeri ve konumu güzeldi. Orada dört yalı daha var. Ondan daha yüksek fiyat isteniyor ama özellikleri daha az olduğu için aylardır satılamıyor."
Peki, yalı satmak ya da almak için doğru zaman mı? Yüksel Ayıkcan, bu soruya, "Almak için doğru zaman ama satmak için alıcılı piyasası şartları geçerli ve alıcının pazarlık şansı yüksek" yanıtını veriyor.
UCUZLADI ALGISI
Döviz kurlarındaki artış yabancılarda özellikle de Ortadoğulularda Türkiye ucuzladı algısı yaratırken bu kesimin Boğaz'a ilgisini de artırmış durumda. Son dönemde gelişmeler Ortadoğu ile yakınlaşma yönünde. Bu ülkelerde yayınlanmakta olan diziler ve Türkiye'nin Müslüman bir ülke olması bu ülkelerle kültürel anlamda yakınlığı çağrıştırıyor.
Bu da Türkiye ilgisini artırıyor. Mütekabiliyet Yasası'ndan önce Bedrettin Dalan döneminde Kandilli'deki 57 dönümlük Sevda Tepesi özel izinle Arap Şeyhi Abdullah Bin Abdulaziz'e satılmıştı. Günümüzde Kuveyt, Katar, Suudi Arabistanlı yatırımcılar yeniden Boğaz hattıyla ilgileniyor.
Ancak halihazırda yalı alanların çoğunluğunu yerli yatırımcılar oluşturuyor. Yerliler küçük met-rekareli yerleri daha çok oturum amaçlı alırken, yabancılar ise fiyatı yüksek olanları, yatırım maksatlı almayı tercih ediyor.
SATIŞTAKİ YALILAR
Son dönemde Rumelihisarı'nda Şehzade Bur-haneddin ile Kocataş yalıları satılırken şu anda 540 milyon TL'ye (95 milyon dolar) satışta olan Tophane Müşiri Zeki Paşa için yapılan tarihi Zeki Paşa Sahil Sarayı'na Ortadoğu ülkelerinden ilgi var.
130 yıllık taş yapı hiç restorasyon görmemiş olmasıyla dikkat çekerken, butik otel, konsolosluk, şirket merkezi gibi alanlara uygun bir mülk olduğu ifade ediliyor. Ayrıca geçtiğimiz hafta sayfalarımızda satışa çıktığını duyurduğumuz Hotel Les Ottomans da 1,5 milyar TL'lik fiyatıyla Boğaz'ın en pahalı mülkleri arasında başı çekiyor.
Kurlardaki artış dolar bazında yalı fiyatlarında düşüşe neden olmazken dalgalanma ise hem alıcıhem satıcı açısından satış sürecinin uzaması anlamını taşıyor. Çünkü fiyat TL'ye çevrilip satış işlemi yapılıyor. Bu süreçte ihtiyaç sahibi satıcılar fiyatı ucuzlatabiliyor.
PREJTİJ AMAÇLI ALINIYOR
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, "Dövizdeki yükselişle yabancıların alım gücü arttı. Yine vatandaşlık hakkı için taşınmaz bedelinde yapılan düzenleme, yüksek bedelli gayrimenkullerin bu dönemde nakde çevrilme isteğini artırdı" diyor. Maya, bu çerçevede satışa çıkarılan yalı sayılarında artış gözlendiğini söylüyor.
Nitelikli ve yüksek bedelli yalılarda, amorti süresinin uzun olmasından dolayı daha çok prestij amaçlı alım satımlar gerçekleşiyor. Hitap ettiği kesimin kısıtlı olması nedeniyle yalılarda diğer gayrimenkul türlerine göre alım satım hareketliliği daha düşük olurken önümüzdeki dönemde de bu şekilde devam etmesi bekleniyor.
İLGİ DEVAM EDEBİLİR
Makbule Yönel Maya, yüksek bedelli yalılar için yabancı yatırımcı ilgisinin devam etmesinin beklendiğini belirtiyor. Maya, "Körfez ülkelerinin pazardaki ilgisini çok rahat görebildiğimizi söyleyebiliriz. Özellikle, Arnavutköy, Bebek, Yeniköy, Kandilli ve Anadolu Hisarı çevresindeki yalıların değeri yüksek. Varlıklı yabancı alıcıların da ilgisinin bu bölgelerde yoğunlaştığını, prestij amaçlı bu bölgelerin tercih edildiğini söyleyebiliriz" diye konuşuyor.
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, döviz kurlarındaki ani artışın özellikle varlıklı yabancıların yalılara ilgisini arttırdığını, bu ilginin devam edeceğini düşündüğünü vurguluyor.
Varlıklı yabancıların yalılara ilgi gösterdiğine dikkat çeken Yazıcı, "Körfez ülkelerinin vatandaşları ise özellikle dövizdeki yükseliş nedeniyle TL karşısında değer kazanan paralarıyla çok daha iyi mülklere yöneliyorlar. Yalılara talebin en çok Arap ülkelerinden olduğu, özellikle Katar'dan talep geldiği görülüyor" diyor.
FİYAT ARALIĞI NASIL?
İstanbul Boğazı'nın mücevherleri olarak bilinen yalılar her dönem ilgi odağı oldu. Boğazın iki yakasında toplam 660 yalı var ve bunlardan 366'sı birinci ve ikinci derece tarihi eser niteliğinde bulunuyor.
Boğaz'daki yalılar en çok Sarıyer tarafında yoğunlaşıyor. Sarıyer'de 136, Beykoz'da 109, Üsküdar'da 84, Beşiktaş'ta ise 37 tarihi eser niteliğinde yalı var. Bu yalıların fiyatlarını belirleyen en önemli etken bulundukları semt. Boğazdaki yalıların en değerlileri, Fatih Sultan Mehmet Köprüsü ile 15 Temmuz Şehitleri Köprüsü arasında yer alıyor.
Her yalının kendi yerine özgü bir değeri olurken, lokasyon kriterinin hemen ardından, tarihi eser vasıflı, yüksek tavanlı, tam müstakil (bitişik nizam olmayan), rüzgara çok açık olmayan, geniş rıhtımlı olması gibi nitelikler de yalının değerini artırıyor.
İstanbul'un en pahalı gayrimenkullerin-den olan yalıların fiyatları 3 milyon 750 bin dolardan başlayıp 95 milyon dolar seviyesine kadar ulaşabiliyor. En pahalı yalıyı 95 milyon dolarlık fiyatıyla Rumelihisarı'ndaki Zeki Paşa Yalısı oluşturuyor. Boğazdaki yalıların el değiştirmesindeki en önemli etken ise miras yoluyla mal paylaşımları oluyor.
Hürriyet Emlak Satış Direktörü Çağrı Bozay, İstanbul'da yalı fiyatlarının en yüksek olduğu ilçelerin başında 530 milyon TL ile Beşiktaş, 508 milyon TL ile Beykoz, 400 milyon TL ile Sarıyer, 360 milyon TL ile Üsküdar'ın geldiğini belirtiyor.
LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
lgokmen@ekonomist.com.tr
Türkiye'nin hatta dünyanın en pahalı bölgelerinden biridir İstanbul Boğazı. Öyle ki İstanbul Boğazı'nda milyon dolarlara satılan yalı fiyatlarıyla Avrupa ülkelerinde şato satın almak mümkün.
Yalılar daha çok hükümetlerin değiştiği dönemlerde satışa çıkar ve Boğaz hattının sakinleri de değişir. Kimi zaman yalı sahipleri çocukları miras kavgası yapmasınlar diye yalılarını satar.
Tabloyu görmek için görsele tıklayın.
Ancak Türkiye'nin içinde bulunduğu sıkıntılı süreç yalı satışlarına da yansımış durumda. Geçmişte satışa çıkan yalılar kısa sürede yeni sahipleriyle buluşurdu. Günümüzde ise satışa çıkan yalıların müşteri bulma sürelerinin bir yıla kadar uzadığı ifade ediliyor. Bu yüzden de satılık yalı sayısının birikip 59'a ulaştığı belirtiliyor.
HEMEN SATILAMIYOR
Ayıkcan Emlak'ın sahibi Yüksel Ayıkcan, Boğaz hattında yarım asırdan bu yana yalı satışı gerçekleştiren ve bu alanda uzmanlaşan isimlerden biri. Ayıkcan, geçmiş dönemlerde 660 yalının her yıl yüzde 7-8'i satışa çıkıp altı ay içinde satılırken, şu anda ise piyasadaki durgunluk nedeniyle satışa çıkan yalı oranının yüzde 10'lara ulaştığını söylüyor.
Son 10 yıllık süreçte böyle bir seyir olmadığına işaret eden Ayıkcan, şu bilgileri veriyor: "Durgunluk nedeniyle satış süreci uzayan yalılara yenileri eklenince satışa çıkan yalılarda stok fazlalığı oluştu. 2001 krizinde daha çok satış oldu ama şu anda satış olmadığı için stok birikiyor. Doğru fiyattan satışa çıktıysa bir yalı normalde 4-6 ay içinde satılır.
Şu anda ise piyasa koşulları nedeniyle bu süre bir yılı bulabiliyor. Örneğin Neslişah Sultan Yalısı fiyatı yüksek olmasına rağmen hızlı satıldı. Yeri ve konumu güzeldi. Orada dört yalı daha var. Ondan daha yüksek fiyat isteniyor ama özellikleri daha az olduğu için aylardır satılamıyor."
Peki, yalı satmak ya da almak için doğru zaman mı? Yüksel Ayıkcan, bu soruya, "Almak için doğru zaman ama satmak için alıcılı piyasası şartları geçerli ve alıcının pazarlık şansı yüksek" yanıtını veriyor.
UCUZLADI ALGISI
Döviz kurlarındaki artış yabancılarda özellikle de Ortadoğulularda Türkiye ucuzladı algısı yaratırken bu kesimin Boğaz'a ilgisini de artırmış durumda. Son dönemde gelişmeler Ortadoğu ile yakınlaşma yönünde. Bu ülkelerde yayınlanmakta olan diziler ve Türkiye'nin Müslüman bir ülke olması bu ülkelerle kültürel anlamda yakınlığı çağrıştırıyor.
Bu da Türkiye ilgisini artırıyor. Mütekabiliyet Yasası'ndan önce Bedrettin Dalan döneminde Kandilli'deki 57 dönümlük Sevda Tepesi özel izinle Arap Şeyhi Abdullah Bin Abdulaziz'e satılmıştı. Günümüzde Kuveyt, Katar, Suudi Arabistanlı yatırımcılar yeniden Boğaz hattıyla ilgileniyor.
Ancak halihazırda yalı alanların çoğunluğunu yerli yatırımcılar oluşturuyor. Yerliler küçük met-rekareli yerleri daha çok oturum amaçlı alırken, yabancılar ise fiyatı yüksek olanları, yatırım maksatlı almayı tercih ediyor.
SATIŞTAKİ YALILAR
Son dönemde Rumelihisarı'nda Şehzade Bur-haneddin ile Kocataş yalıları satılırken şu anda 540 milyon TL'ye (95 milyon dolar) satışta olan Tophane Müşiri Zeki Paşa için yapılan tarihi Zeki Paşa Sahil Sarayı'na Ortadoğu ülkelerinden ilgi var.
130 yıllık taş yapı hiç restorasyon görmemiş olmasıyla dikkat çekerken, butik otel, konsolosluk, şirket merkezi gibi alanlara uygun bir mülk olduğu ifade ediliyor. Ayrıca geçtiğimiz hafta sayfalarımızda satışa çıktığını duyurduğumuz Hotel Les Ottomans da 1,5 milyar TL'lik fiyatıyla Boğaz'ın en pahalı mülkleri arasında başı çekiyor.
Kurlardaki artış dolar bazında yalı fiyatlarında düşüşe neden olmazken dalgalanma ise hem alıcıhem satıcı açısından satış sürecinin uzaması anlamını taşıyor. Çünkü fiyat TL'ye çevrilip satış işlemi yapılıyor. Bu süreçte ihtiyaç sahibi satıcılar fiyatı ucuzlatabiliyor.
PREJTİJ AMAÇLI ALINIYOR
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, "Dövizdeki yükselişle yabancıların alım gücü arttı. Yine vatandaşlık hakkı için taşınmaz bedelinde yapılan düzenleme, yüksek bedelli gayrimenkullerin bu dönemde nakde çevrilme isteğini artırdı" diyor. Maya, bu çerçevede satışa çıkarılan yalı sayılarında artış gözlendiğini söylüyor.
Nitelikli ve yüksek bedelli yalılarda, amorti süresinin uzun olmasından dolayı daha çok prestij amaçlı alım satımlar gerçekleşiyor. Hitap ettiği kesimin kısıtlı olması nedeniyle yalılarda diğer gayrimenkul türlerine göre alım satım hareketliliği daha düşük olurken önümüzdeki dönemde de bu şekilde devam etmesi bekleniyor.
İLGİ DEVAM EDEBİLİR
Makbule Yönel Maya, yüksek bedelli yalılar için yabancı yatırımcı ilgisinin devam etmesinin beklendiğini belirtiyor. Maya, "Körfez ülkelerinin pazardaki ilgisini çok rahat görebildiğimizi söyleyebiliriz. Özellikle, Arnavutköy, Bebek, Yeniköy, Kandilli ve Anadolu Hisarı çevresindeki yalıların değeri yüksek. Varlıklı yabancı alıcıların da ilgisinin bu bölgelerde yoğunlaştığını, prestij amaçlı bu bölgelerin tercih edildiğini söyleyebiliriz" diye konuşuyor.
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, döviz kurlarındaki ani artışın özellikle varlıklı yabancıların yalılara ilgisini arttırdığını, bu ilginin devam edeceğini düşündüğünü vurguluyor.
Varlıklı yabancıların yalılara ilgi gösterdiğine dikkat çeken Yazıcı, "Körfez ülkelerinin vatandaşları ise özellikle dövizdeki yükseliş nedeniyle TL karşısında değer kazanan paralarıyla çok daha iyi mülklere yöneliyorlar. Yalılara talebin en çok Arap ülkelerinden olduğu, özellikle Katar'dan talep geldiği görülüyor" diyor.
FİYAT ARALIĞI NASIL?
İstanbul Boğazı'nın mücevherleri olarak bilinen yalılar her dönem ilgi odağı oldu. Boğazın iki yakasında toplam 660 yalı var ve bunlardan 366'sı birinci ve ikinci derece tarihi eser niteliğinde bulunuyor.
Boğaz'daki yalılar en çok Sarıyer tarafında yoğunlaşıyor. Sarıyer'de 136, Beykoz'da 109, Üsküdar'da 84, Beşiktaş'ta ise 37 tarihi eser niteliğinde yalı var. Bu yalıların fiyatlarını belirleyen en önemli etken bulundukları semt. Boğazdaki yalıların en değerlileri, Fatih Sultan Mehmet Köprüsü ile 15 Temmuz Şehitleri Köprüsü arasında yer alıyor.
Her yalının kendi yerine özgü bir değeri olurken, lokasyon kriterinin hemen ardından, tarihi eser vasıflı, yüksek tavanlı, tam müstakil (bitişik nizam olmayan), rüzgara çok açık olmayan, geniş rıhtımlı olması gibi nitelikler de yalının değerini artırıyor.
İstanbul'un en pahalı gayrimenkullerin-den olan yalıların fiyatları 3 milyon 750 bin dolardan başlayıp 95 milyon dolar seviyesine kadar ulaşabiliyor. En pahalı yalıyı 95 milyon dolarlık fiyatıyla Rumelihisarı'ndaki Zeki Paşa Yalısı oluşturuyor. Boğazdaki yalıların el değiştirmesindeki en önemli etken ise miras yoluyla mal paylaşımları oluyor.
Hürriyet Emlak Satış Direktörü Çağrı Bozay, İstanbul'da yalı fiyatlarının en yüksek olduğu ilçelerin başında 530 milyon TL ile Beşiktaş, 508 milyon TL ile Beykoz, 400 milyon TL ile Sarıyer, 360 milyon TL ile Üsküdar'ın geldiğini belirtiyor.
