Ticari gayrimenkulde 3 milyar Euro'luk portföye sahip olan Esas Gayrimenkul, odağına varlık yönetimini aldı. Türkiye'de 12 AVM'yi yöneten Esas Gayrimenkul Varlık Yönetimi'nin lideri Nevzat Yavan, dönüşüm sürecine bu yıl 50 milyon TL yatirım yapacaklarını aktarıyor.
SİBEL ATİK
satik@ekonomist.com.tr
3-16 Nisan 2022 tarihli sayıdan
Kapanmalar nedeniyle zor günler geçiren AVM'lerde pandemiyle birlikte artık dönüşüm kaçınılmaz hale geldi. AVM ve ofis gibi alanlarda yaklaşık 1 milyon metrekare kiralama alanı ve 3 milyar Euro değerinde bir portföye sahip olan Esas Gayrimenkul de dönüşüme öncülük yapmak hedefiyle odağına varlık yönetimini aldı.
Türkiye'de yapımı süren Düzce projesiyle toplamda 12 AVM'yi yöneten ve geçen yıl 4 milyar 176 milyon TL ciroya ulaşan Esas Gayrimenkul Varlık Yönetimi Lideri Nevzat Yavan ile sektördeki dönüşümü ve yatırım hedeflerini konuştuk.
Geçen yıl pandemi nedeniyle uzun kapanmaların AVM ciro ve ziyaretlerine etkisi ne oldu? Bu yıla hangi hedeflerle girdiniz?
2021 zorlu geçen bir yıldı. Kapanmaların etkisi yoğun hissedildi ve ziyaretçi sayısında elbette 2019 rakamlarını yakalayamadık. AYD rakamlarına göre, 2020'ye göre ziyaretçi sayısı yüzde 9 artış gösterdi. Cirolarda da yüzde 57 artış oldu. Biz ise sektörde pozitif ayrıştık ve ziyaretçi sayımız yüzde 20, cirolar ise yüzde 70 büyüdü. Doluluk oranlarımız yüzde 95'lere ulaştı.
Bu 2022'ye ise önemli hedeflerle girdik. Ziyaretçi sayımızı yüzde 45, ciromuzu ise yüzde 50 artırmak istiyoruz. Doluluğu da yüzde 98'e taşımak istiyoruz. Bunu sağlamak içinde yeni kategorilere girmek, AVM'de kalma süresini artırmak önemli. Etkileşim devam ettiği için bu ciroları da etkiliyor. Bu doğrultuda grup olarak yeni perakende stratejimiz var.
Nedir bu yeni strateji?
Değişen tüketici tercihlerine uygun olarak, yeni kiralama yaklaşımı, sürdürülebilirlik, dijital dönüşüm ve müşteri deneyimini merkeze alan varlık yönetimi hizmet anlayışını geliştirdik. Biz son dönemde gerçekleştirdiğimiz yeni kiralama, dijital dönüşüm, yeni iş ve gelir modeli üretmek, online platformlarla daha güçlü iş birliği başlıklarını etkin bir şekilde yönetebildiğimiz için bu süreçte sektörden ayrıştık.
Yeni kiralama yaklaşımınız ne olacak?
Mevcut AVM'lerde hazır giyim, eğlence ve yeme içme gibi alanlar vardı. Pandemi ile birlikte müşteri trendleri değişti. Ziyaretçi AVM'ye geldiğinde sağlık veya eğitimle ilgili hizmeti de almak istiyor. Yeni kiralama stratejisiyle biz bu konuda örnek olduk. Eğitim ile başladık ve tıp sınavlarına hazırlık kursu ekledik. 'Sağlık Burda' yaklaşımımızla Türkiye'de ilk defa AVM içinde diş kliniği açıldı.
Ayrıca online'da yapılan alışverişlerin gelinip alınması için teslim noktası alanı oluşturduk. Tarımla ilgili bir kategori koymak istiyoruz. Organik tarım üniteleri oluşturmak ve bir yandan satış bir yandan da organik tarım deneyimlemesine olanak sağlamak istiyoruz.
Bu yaklaşım, sürdürülebilirliğe de hizmet edecek. Bir de aile ve çocuklar bunu deneyimleyecek. Artık ürün satışından deneyim odağına döndük. Mevcutta dört AVM'mizin çatısına güneş enerjisi santrali kurduk. Bu da önemli bir adım oldu. AVM'ler artık mevcut projelerin dönüşümüne odaklanmalı.
Peki sektör bu dönüşüme hazır mı?
Türkiye'de 150 milyar dolar yatırımla hayata geçirilmiş 445 AVM var. 13,7 milyon metrekarelik büyüklükte 600 bin direkt istihdam sağlayan bu sektörde dönüşüm olmazsa olmaz. 200 milyar TL ciroya sahip bu sektörde Türkiye son 30 yılda önemli bir deneyime sahip oldu.
Bu deneyimde de artık varlık yönetim tarafı öne çıkıyor. Sektörün hızla dönüşmesi gerekiyor ki mevcut büyüklüğü sürdürebilsin. Bugünlerde yatırımcıların önündeki en önemli gündem yeni bir AVM yatırımı değil, dönüşümle mevcut yatırımları korumak ve geliştirmek. Bizim odağımızda da bu var.
Sizin yurtdışında da önemli bir varlığınız var. Orada süreç nasıl gidiyor?
Yurtdışındaki girişimler şu an daha iyi. Esas Gayrimenkul olarak yurtiçi ve yurtdışında toplum 1 milyon metrekare kiralanabilir alana 3 milyar Euro değerinde yatırım yapılmış durumda. Bunun 2,4 milyar Euro'su Avrupa, İngiltere, Kuzey Amerika'ya yayılmış olan bir portföy.
Türkiye'de ise AVM, ofis ve çok az da konut portföyümüz var. Türkiye'de 12 AVM'yi yöneten bir yatırımcıyız ve bizimle aynı vizyonda olan grupların da varlık yönetimlerini yapıyoruz. Mesela Sanko Holding'in Gaziantep, Malatya ve Konya'daki AVM'lerini yönetiyoruz.
Global Yatırım Holding'in Van'daki AVM'sini yönetiyoruz. Biz yeni AVM yatırımı yapmaktansa varlık yönetim işini hızla büyümek hedefindeyiz. Sözünü ettiğim gibi sektör yaşlandı ve değişen ihtiyaçlar söz konusu. Biz de sektörün dönüşüm sürecine liderlik yapmak istiyoruz.
Yeni bir AVM yatırımı gündemde yok mu?
Düzce'de 112 AVM'mizi devreye alacağız. Karma bir proje olacak ve gerçek bir örnek olacak. 700 milyon TL civarındaki bu yatırımda otel, AVM, ofis, konut olacak. Şu an portföyümüzdeki 12 AVM'yi yönetim işiyle 15'e taşımak istiyoruz bu yıl sonunda.
Hedefimiz AVM geliştirmek. Satın alma veya yeni bir fizik yatırım değil. Sözünü ettiğim gibi varlık yönetimi işini Türkiye'ye yaymak niyetindeyiz. Sonrasında da çevre ülkelere bu deneyimi taşımayı hedefliyoruz.
Peki dijitalleşme ve deneyim konusunda yatırım bütçesi nedir? Planladığınız dönüşümün maliyeti ne olacak?
Dijitalleşme sürecine 10 milyon TL yatırım yaptık. 2022'de 50 milyon TL'lik bu ve benzeri alanlara yatırımlarımız olacak. Kendi yatırımlarımızı korumak ve geliştirmek için yapılması gereken ve fiziksel yenilemelerin dışında bu yatırımlar.
Perakende sektörünün içinde bulunduğu durum ortada ve üstelik işletme giderlerimiz yüzde 65 arttı. Gider yönetimi artık çok önemli. Burada değer yaratmak için mutlaka yatırım yapmanız gerekiyor. Biz bu yatırımları yaptık, daha da büyütüyoruz.
Bu dönüşüm hareketi yurtdışını kapsıyor mu? Hedef ülkeler hangileri?
Bizim odağımız ilk etapta yurtiçi ve sonrasında da Türkiye dışında yakın coğrafyaya bu deneyimi taşımak. Yurtdışında Doğu Avrupa, Türk Cumhuriyetleri öncelikle hedef ülkeler.
SİBEL ATİK
satik@ekonomist.com.tr
3-16 Nisan 2022 tarihli sayıdan
Kapanmalar nedeniyle zor günler geçiren AVM'lerde pandemiyle birlikte artık dönüşüm kaçınılmaz hale geldi. AVM ve ofis gibi alanlarda yaklaşık 1 milyon metrekare kiralama alanı ve 3 milyar Euro değerinde bir portföye sahip olan Esas Gayrimenkul de dönüşüme öncülük yapmak hedefiyle odağına varlık yönetimini aldı.
Türkiye'de yapımı süren Düzce projesiyle toplamda 12 AVM'yi yöneten ve geçen yıl 4 milyar 176 milyon TL ciroya ulaşan Esas Gayrimenkul Varlık Yönetimi Lideri Nevzat Yavan ile sektördeki dönüşümü ve yatırım hedeflerini konuştuk.
Geçen yıl pandemi nedeniyle uzun kapanmaların AVM ciro ve ziyaretlerine etkisi ne oldu? Bu yıla hangi hedeflerle girdiniz?
2021 zorlu geçen bir yıldı. Kapanmaların etkisi yoğun hissedildi ve ziyaretçi sayısında elbette 2019 rakamlarını yakalayamadık. AYD rakamlarına göre, 2020'ye göre ziyaretçi sayısı yüzde 9 artış gösterdi. Cirolarda da yüzde 57 artış oldu. Biz ise sektörde pozitif ayrıştık ve ziyaretçi sayımız yüzde 20, cirolar ise yüzde 70 büyüdü. Doluluk oranlarımız yüzde 95'lere ulaştı.
Bu 2022'ye ise önemli hedeflerle girdik. Ziyaretçi sayımızı yüzde 45, ciromuzu ise yüzde 50 artırmak istiyoruz. Doluluğu da yüzde 98'e taşımak istiyoruz. Bunu sağlamak içinde yeni kategorilere girmek, AVM'de kalma süresini artırmak önemli. Etkileşim devam ettiği için bu ciroları da etkiliyor. Bu doğrultuda grup olarak yeni perakende stratejimiz var.
Nedir bu yeni strateji?
Değişen tüketici tercihlerine uygun olarak, yeni kiralama yaklaşımı, sürdürülebilirlik, dijital dönüşüm ve müşteri deneyimini merkeze alan varlık yönetimi hizmet anlayışını geliştirdik. Biz son dönemde gerçekleştirdiğimiz yeni kiralama, dijital dönüşüm, yeni iş ve gelir modeli üretmek, online platformlarla daha güçlü iş birliği başlıklarını etkin bir şekilde yönetebildiğimiz için bu süreçte sektörden ayrıştık.
Yeni kiralama yaklaşımınız ne olacak?
Mevcut AVM'lerde hazır giyim, eğlence ve yeme içme gibi alanlar vardı. Pandemi ile birlikte müşteri trendleri değişti. Ziyaretçi AVM'ye geldiğinde sağlık veya eğitimle ilgili hizmeti de almak istiyor. Yeni kiralama stratejisiyle biz bu konuda örnek olduk. Eğitim ile başladık ve tıp sınavlarına hazırlık kursu ekledik. 'Sağlık Burda' yaklaşımımızla Türkiye'de ilk defa AVM içinde diş kliniği açıldı.
Ayrıca online'da yapılan alışverişlerin gelinip alınması için teslim noktası alanı oluşturduk. Tarımla ilgili bir kategori koymak istiyoruz. Organik tarım üniteleri oluşturmak ve bir yandan satış bir yandan da organik tarım deneyimlemesine olanak sağlamak istiyoruz.
Bu yaklaşım, sürdürülebilirliğe de hizmet edecek. Bir de aile ve çocuklar bunu deneyimleyecek. Artık ürün satışından deneyim odağına döndük. Mevcutta dört AVM'mizin çatısına güneş enerjisi santrali kurduk. Bu da önemli bir adım oldu. AVM'ler artık mevcut projelerin dönüşümüne odaklanmalı.
Peki sektör bu dönüşüme hazır mı?
Türkiye'de 150 milyar dolar yatırımla hayata geçirilmiş 445 AVM var. 13,7 milyon metrekarelik büyüklükte 600 bin direkt istihdam sağlayan bu sektörde dönüşüm olmazsa olmaz. 200 milyar TL ciroya sahip bu sektörde Türkiye son 30 yılda önemli bir deneyime sahip oldu.
Bu deneyimde de artık varlık yönetim tarafı öne çıkıyor. Sektörün hızla dönüşmesi gerekiyor ki mevcut büyüklüğü sürdürebilsin. Bugünlerde yatırımcıların önündeki en önemli gündem yeni bir AVM yatırımı değil, dönüşümle mevcut yatırımları korumak ve geliştirmek. Bizim odağımızda da bu var.
Sizin yurtdışında da önemli bir varlığınız var. Orada süreç nasıl gidiyor?
Yurtdışındaki girişimler şu an daha iyi. Esas Gayrimenkul olarak yurtiçi ve yurtdışında toplum 1 milyon metrekare kiralanabilir alana 3 milyar Euro değerinde yatırım yapılmış durumda. Bunun 2,4 milyar Euro'su Avrupa, İngiltere, Kuzey Amerika'ya yayılmış olan bir portföy.
Türkiye'de ise AVM, ofis ve çok az da konut portföyümüz var. Türkiye'de 12 AVM'yi yöneten bir yatırımcıyız ve bizimle aynı vizyonda olan grupların da varlık yönetimlerini yapıyoruz. Mesela Sanko Holding'in Gaziantep, Malatya ve Konya'daki AVM'lerini yönetiyoruz.
Global Yatırım Holding'in Van'daki AVM'sini yönetiyoruz. Biz yeni AVM yatırımı yapmaktansa varlık yönetim işini hızla büyümek hedefindeyiz. Sözünü ettiğim gibi sektör yaşlandı ve değişen ihtiyaçlar söz konusu. Biz de sektörün dönüşüm sürecine liderlik yapmak istiyoruz.
Yeni bir AVM yatırımı gündemde yok mu?
Düzce'de 112 AVM'mizi devreye alacağız. Karma bir proje olacak ve gerçek bir örnek olacak. 700 milyon TL civarındaki bu yatırımda otel, AVM, ofis, konut olacak. Şu an portföyümüzdeki 12 AVM'yi yönetim işiyle 15'e taşımak istiyoruz bu yıl sonunda.
Hedefimiz AVM geliştirmek. Satın alma veya yeni bir fizik yatırım değil. Sözünü ettiğim gibi varlık yönetimi işini Türkiye'ye yaymak niyetindeyiz. Sonrasında da çevre ülkelere bu deneyimi taşımayı hedefliyoruz.
Peki dijitalleşme ve deneyim konusunda yatırım bütçesi nedir? Planladığınız dönüşümün maliyeti ne olacak?
Dijitalleşme sürecine 10 milyon TL yatırım yaptık. 2022'de 50 milyon TL'lik bu ve benzeri alanlara yatırımlarımız olacak. Kendi yatırımlarımızı korumak ve geliştirmek için yapılması gereken ve fiziksel yenilemelerin dışında bu yatırımlar.
Perakende sektörünün içinde bulunduğu durum ortada ve üstelik işletme giderlerimiz yüzde 65 arttı. Gider yönetimi artık çok önemli. Burada değer yaratmak için mutlaka yatırım yapmanız gerekiyor. Biz bu yatırımları yaptık, daha da büyütüyoruz.
Bu dönüşüm hareketi yurtdışını kapsıyor mu? Hedef ülkeler hangileri?
Bizim odağımız ilk etapta yurtiçi ve sonrasında da Türkiye dışında yakın coğrafyaya bu deneyimi taşımak. Yurtdışında Doğu Avrupa, Türk Cumhuriyetleri öncelikle hedef ülkeler.
