M. FATİH KÖPRÜ
[email protected]
www. vergidegundem. com
Eğer süre uzatılmazsa başta 150 metrekareden büyük konutlar ile mobilya ve beyaz eşyada 1 Ekimden itibaren eski vergi oranları geçerli olacak. Yılın ikinci ayında çıkan bir karar ile bazı vergi oranlarında indirimler yapılmıştı. Kararın özellikle mobilya ve beyaz eşyalarla ilgili hükümleri kamuoyunda yankı buldu.
Bu karar ve geçtiğimiz yıl yayınlanan başka bir kararla bazı konut satışlarına ilişkin KDV oranında da değişiklikler yapılmıştı. Ancak bunlar genellikle geçici oran indirimleri olup çoğu bu ayın sonunda bitiyor. Biz de bu hafta, oran indirimi yapılan ürünlerden almayı düşünenler için hatırlatma amacıyla bu ayın sonunda süresi dolacak olan vergi indirimleri ve bu çerçevede konut satışlarında uygulanan KDV oranlarına değindik.
İŞYERİ VE BÜYÜK KONUTLAR
Yabancılar ve gurbetçiler için uygulanan KDV istisnasından, Türkiye’de yaşayanlar yararlanamıyor. Bizler açısından satın alınan gayrimenkulün işyeri veya konut olması ya da büyüklüğü, inşaatın cinsi, inşaat ruhsat tarihi gibi birçok kritere göre farklı KDV oranları uygulanıyor.
Öncelikle işyerlerine bakalım. Büyüklüğüne, yapı ruhsat tarihine veya nerede yapıldığına bakılmaksızın işyeri binalarının satışında KDV oranı yüzde 18 olarak uygulanıyor.
Aynı şekilde 150 metrekareden büyük tüm konutların teslimi de yüzde 18 oranında KDV’ye tabi. Ancak bu konutlar için geçici süreyle yüzde 8 oranının uygulandığı unutulmamalı.
KÜÇÜK KONUTLAR
Net alanı 150 metrekareye kadar olan konutların tabi olduğu KDV oranı belirlenirken, öncelikle yapı ruhsatının tarihine bakılması gerekiyor. Yapı ruhsatı 2013 yılından önce olan bu konutların teslimi yüzde 1 oranında KDV’ye tabi. Dolayısıyla 2013 yılından önce yapı ruhsatı alınmış olanlar, büyükşehir sınırları içinde veya lüks olup olmadığına, hatta arsa birim vergi değerine bakılmaksızın eskiden olduğu gibi yüzde 1 oranında KDV’li olarak satılabiliyorlar.
2013-2016 ARASINDAYSA
Yapı ruhsatı 2013 yılından 2016 yılının sonuna kadar alınmış olan ve net alanı 150 metrekareye kadar olan konutların KDV oranının tespitinde, bunların büyükşehir belediyesi sınırları içinde olup olmaması ya da inşaatın kalitesi belirleyici oluyor.
Buna göre 150 metrekareye kadar olan konut, büyükşehir sınırları içinde değilse ya da büyükşehirde olmakla birlikte lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılmamışsa bir problem yok, eskiden olduğu gibi yüzde 1 oranında KDV’yle satılabilir.
BÜYÜKŞEHİRDE, HEM DE LÜKS
Şu anda ülkemizde 30 tane bü-yükşehir belediyesi bulunuyor. Buralarda lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan konutların satışında KDV oranı yapı ruhsatının alındığı tarihe ve konutun üzerine yapıldığı arsanın birim metrekare değerine göre değişiyor.
Ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi durumunda da aşağıdaki oranlar uygulanıyor. Ayrıca bu oranların kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projeleri için de geçerli olduğunu hatırlatmakta fayda var.
Buna göre yapı ruhsatı 2013-2016 yılları arasında alınmış olan yukarıda belirtilen konutların (150 metrekareye kadar, büyükşehirde, lüks veya birinci sınıf inşaat) tesliminde, üzerine yapıldığı arsanın birim metrekare değeri;
• 500 liradan azsa eskiden olduğu gibi yüzde 1,
• 500 - 999,99 lira arasındaysa yüzde 8,
• 1.000 lira ve üzerindeyse yüzde 18 (geçici süreyle yzüde 8), oranında KDV hesaplanması gerekiyor.
2017’DEN İTİBAREN
Yapı ruhsatı 1 Ocak 2017 ve sonrasında alınan projeler kapsamındaki 150 metrekareye kadar konutlar için arsa birim metrekare değerleri farklılaştırıldı. Buna göre söz konusu konutların (büyükşehir belediyesinde, lüks veya birinci sınıf) tesliminde ar-
sanın metrekare vergi değeri;
• 1.000 liradan azsa eskiden olduğu gibi yüzde 1,
• 1.000 - 2.000 lira (2.000 lira dahil) arasındaysa yüzde 8,
• 2.000 liranın üzerindeyse yüzde 18 (geçici süreyle yüzde 8), oranında KDV hesaplanıyor.
Örneğin İstanbul’da (büyükşe-hir) bulunan, yapı ruhsatı bu ay içerisinde alınmış olan bir proje kapsamında lüks olarak inşa edilen 150 metrekareden küçük bir konutun, arsa birim metrekare vergi değeri bin liradan azsa yüzde 1, bin liradan fazlaysa yüzde 8 (eğer 2 bin liradan fazlaysa geçici süreyle yüzde 8) oranında KDV hesaplanacak.
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki 150 metrekareden küçük konut teslimleri ise bu sınıflandırmanın kapsamına girmiyor.
EYLÜL SONUNDA BİTİYOR
Yukarıdaki açıklamalarımızda, bazı konutların satışına ilişkin KDV oranında geçici olarak indirim yapıldığından bahsettik. Buna göre aşağıdaki konutlar aslında yüzde 18 oranında KDV’ye tabi olması gerekirken eylül sonuna kadar KDV oranı yüzde 8 olarak uygulanacak.
1. Net alanı 150 metrekareden büyük konutlar,
2. Net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlardan;
• Yapı ruhsatı 1 Ocak 2013 ilâ 31 Aralık 2016 tarihleri arasında alınan (büyükşehirde, lüks veya birinci sınıf inşaat) ve arsa birim metrekare emlak vergisi değeri bin lira ve üzerinde olan konutlar,
• Yapı ruhsatı 1 Ocak 2017 tarihinden sonra alınan (büyükşehirde, lüks veya birinci sınıf inşaat) ve arsa birim metrekare emlak vergisi değeri 2 bin liranın üzerinde olan konutlar.
Yabancı ve gurbetçiler dışındakikişilere konut teslimlerindeki KDV oranlarıyla ilgili buraya kadar yaptığımız açıklamaları yukarıdaki şemayla özetledik.
TİCARETİNİ YAPMAYANLAR
Gayrimenkul alım satım faaliyetiyle uğraşan kişiler, örneğin müteahhitler ya da inşaat firmaları veya diğer şirketler tarafından satılan gayrimenkuller üzerinden KDV hesaplanıyor.
Ticari faaliyet çerçevesinde olmayan satışlar ise KDV kapsamına girmediğinden, evini satan bir emeklinin, çalışanın ya da bir ev hanımının bu satışta KDV hesaplaması söz konusu değil. Dolayısıyla yukarıda değindiğimiz KDV oran uygulamasının, kişiler arasında gerçekleşen ikinci el konut alım satımlarına herhangi bir etkisi bulunmuyor.
DAMGA VERGİSİ DE YOK
Konut satışına ilişkin vergi indirimleri KDV ile sınırlı değil. Konut satışlarını teşvik etmek amacıyla damga vergisinde de değişiklikler yapıldı. Buna göre resmî şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleriyle ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde binde 9,4 oranında uygulanan damga vergisi sıfıra indirildi. Sıfır oranı 3 Şubat’tan itibaren uygulanıyor.
TAPU HARCINDA İNDİRİM
Tapu harcında da indirim yapıldı. Gayrimenkul satışlarında alan ve satan ayrı ayrı yüzde 2 (toplamda yüzde 4) oranında tapu harcı ödüyorlar. Geçici olarak, sadece konut ve işyerleri için (kat irtifakı tesis edilmiş olanlar dahil) bu oran yüzde 1,5’e (toplamda yüzde 3) düşürüldü. Ancak bu indirimin de 30 Eylül’de son bulacağını hatırlatmak isteriz.
BEYAZ EŞYA VE MOBİLYA
Yeri gelmişken eylül sonunda bitecek olan diğer bazı vergi indirimlerinden de bahsetmekte fayda var. Buzdolabı, dondurucu, termosifon, gazla çalışan su ısıtıcıları, çamaşır, kurutma ve bulaşık makinaları, klima cihazı, elektrik süpürgesi ve küçük ev aletlerinde yüzde 6,7 oranında uygulanan ÖTV de (özel tüketim vergisi) sıfırlanmıştı. Eylül bitince bu indirim de bitiyor.
Mobilyalarda da vergi indirimine gidilmişti. Buna göre ahşap ve plastik mobilyalar, koltuklar ve büro mobilyalarında yüzde 18 olarak uygulanan KDV oranı yüzde 8’e çekilmişti. Bu oran indirimi de eylül sonunda bitecek. Geçici olarak vergi oranında indirim yapılmış olan yukarıdaki mallara ihtiyacı olanların ellerini çabuk tutmasında fayda var. Herkese iyi bayramlar diliyorum.
