Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) için PwC Türkiye tarafından hazırlanan ve İstanbul’un 10 yıllık konut ihtiyacını ortaya koyan “İstanbul Konut Stratejisi Raporu”na göre, İstanbul'un 2023'te 16 milyon olan nüfusunun 2032 itibarıyla yüzde 5 artışla 16.7 milyona ulaşacak. Raporda kentsel dönüşüm çalışmaları kapsama alınmadı. İkametgaha dayalı faktörler olarak nüfus değişimi ve göç hareketleri incelendi. Rapora göre, İstanbul’da önümüzdeki 10 yılda hane oluşumundan kaynaklı 1,08 milyon, yeni nesil turizm faaliyetlerinden kaynaklı 34 bin ve diğer talep faktörlerinden kaynaklı 109 bin konut olmak üzere toplam 1,23 milyon, yıllık ortalama 123 bin yeni konut ihtiyacı oluşması bekleniyor.
KONUTDER BAŞKANI KUMOVA: SEKTÖRÜN BİR RAPORA İHTİYACI VARDI
Raporun sunulduğu toplantıda konuşan KONUTDER Başkanı Ramadan Kumova, “Konut ihtiyacını derli toplu bir biçimde ortaya koyan bir araştırma raporuna ihtiyacımız vardı. Yalnızca biz markalı konut üreticisi firmaların değil, bütün sektörün, belediyelerimizin ve konuyla ilgili bakanlıklarımızın da böyle bir rapora ihtiyacı vardı. Oldukça önemli olduğunu düşündüğüm veriler elde ettik. Umarım tüm taraflara fayda sağlayacak bir rapor hazırladık” dedi.
Kumova, İstanbul'u seçmelerinin nedenlerine de değinerek, “Raporumuz için İstanbul şehrini seçtik. Bu seçimde şehrimizin ekonomideki payının yanı sıra ülkemizin marka değerine katkısı temel nedeni oluşturdu. Belediyeler bu rapordan hareketle elde edecekleri ruhsat gelirini hesaplarken daha doğru bir öngörüde bulunabilirler. Şehirlerin ihtiyacına yönelik mekansal planlama için bu raporu referans alabilirler. Alt yapılara harcanacak bütçenin planlanmasında ilgililere bu rapor önemli bir katkı sağlayabilir. Üretici ve proje geliştirici firmalar için hane halkı büyüklüğü hareketlerine bakılarak projedeki konut tiplerinin doğru planlanmasını bu rapordan hareketle sağlayabilir. Hem sektör oyuncularının hem de kamu kaynaklarının doğru kullanımına imkân tanıyarak yanlış yatırımların önüne geçilecektir” ifadelerini kullandı.
PwC Türkiye Ortağı ve Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu ise rapora ilişkin, “Ülkemizin ana sorunlarından birinin güvenilir ve karşılaştırılabilir veriye ulaşmak. Bu çalışmada çok derinden ve detaylı çalıştık. İnanıyorum ki bundan sonrasını doğru takip edebilmek için iyi bir temel oluşturduk. Tahminlerimizi nüfus ve göç gibi ikametgâha dayalı göstergeler ile ikametgâha dayalı olmayan konut ihtiyacını oluşturan faktörlerden oluşturduk” diyerek, araştırmaları sırasında göstergelere bağlı olarak regresyon, nüfus simulasyonu, çeşitli zaman serisi tahmin metodları ve farklı istatistiksel yöntemler kullandıklarını belirtti.
HANGİ FAKTÖRLER ELE ALINDI?
İstanbul konut piyasasını "ikametgah bazlı" ve "ikametgah bazı dışında" olmak üzere iki ayrı çalışma ile ele aldıklarını belirten Ersun Bayraktaroğlu, ortaya konan raporun demografik gelişmeler, göç hareketliliği, yeni nesil turizm faaliyetlerinin etkileri, başka bir kentte ikamet etmesine rağmen iş insanları, yabancılar ve öğrencilerin İstanbul’da bulundukları süre gibi birçok kriteri göz önüne alan verilere dayandırıldığını söyledi.
Bayraktaroğlu, İstanbul'un 2023'te 16 milyon olan nüfusunun 2032 itibarıyla yüzde 5 artışla 16.7 milyona ulaşacağını tahmin ettiklerini vurguladı. Bayraktaroğlu, "Ortalama hane halkı büyüklüğü 3.18'den 2.74'e gerileyecek, buna paralel olarak hane sayısı yüzde 20 artarak 4.98 milyondan 5.95 milyona çıkacak. Bu da ilave konut ihtiyacını beraberinde getirecek" dedi.
İSTANBUL 2026’DAN İTİBAREN NET GÖÇ VERECEK
Bayraktaroğlu'nun verdiği bilgiye göre, İstanbul'un 2026’ya kadar düşen oranda göç almaya devam etmesi 2026’dan 2032’ye kadar da net göç veren bir şehir haline gelmesi öngörülüyor.
Verilen bilgiye göre İstanbul'da mevcut durumda 6 milyon civarı konut bulunurken, satılmayı bekleyen konut stoku hakkında ise sağlıklı bir tahmin yapılamıyor.
NÜFUSTA YÜZDE 5 BÜYÜME, HANE HALKI BÜYÜKLÜĞÜNDE DÜŞÜŞ BEKLENİYOR
İstanbul’un 15,9 milyonluk nüfusunun, yüzde 5 oranında büyüme ile 2032 yılında 16,7 milyona ulaşacağı tahmin ediliyor. İstanbul’un demografik yapısı açısından, önümüzdeki 10 yılda doğum oranlarındaki azalma eğiliminin devam etmesi, ortalama yaşam süresindeki iyileşmeler nedeniyle yaşlı nüfusun giderek yoğunlaşması ve medeni durumu evli olanların azalması dikkat çekiyor. Bu değişkenlerin bütüncül etkisiyle İstanbul’un ortalama hane halkı büyüklüğü 2022 yılında 3.18 iken bu ortalamanın 2032 yılında 2.74’e düşmesi öngörülüyor.
Daha iyi yaşam koşullarına erişim, ekonomik ve güvenlik nedeniyle İstanbul’dan diğer illere göçün artması tahmin ediliyor. Buna karşın, expatlar başta olmak üzere yurt dışından gelenlerde belirgin bir değişim olmayacağı varsayılıyor. Böylelikle, önümüzdeki 10 yılda nüfustaki ve göç dengesinde değişimler sonucunda yıllık ortalama 108.4 bin konut ihtiyacı oluşması tahmin ediliyor.
NELER ÖNGÖRÜLÜYOR?
İstanbul’daki konut ihtiyacını etkileyen ikametgaha dayalı olmayan faktörlere bakıldığında ise; İstanbul’da turistik amaçla kullanılmak üzere 2032 yılında İstanbul’da yaklaşık 34 bin konuta ihtiyaç doğacak. Yıllık ortalama 3 bin bina ile bu ihtiyacın karşılanabileceği öngörülüyor. Yapılan hesaplamaya göre İstanbul’da hâlihazırda bulunan 21 bin İstanbul’da okuyup ikametgahını aldırmayan öğrencileri temsil eden hane seviyesinin nüfus değişimine göre 2032’de 25 bin haneye yükseleceği tahmin edilerek, mevcut talebe eklenecek toplam konut talebinin 10 yılda yaklaşık 4 bin olacağı bekleniyor.
İkincil konuta olan talebin geçmiş trendler dikkate alınarak yılda % 4.6 artacağı varsayımı ile ek konut talebi hesaplanarak 10 yıl içerisinde toplam 51 bin konut talebi oluşturması tahmin ediliyor. İkametgahı Anadolu’da olup, İstanbul’da kısa süreli kullanım amaçlı konutu bulunan yüksek gelirli grubun toplam 10 bin ek konut talebi oluşturması öngörülüyor.
Yabancılara yapılan konut satışı kapsamında 10 yıl içerisinde toplam 45 bin ek konut talebi oluşması bekleniyor.
BAŞKA RAPORLAR DA GELECEK…
Ramadan Kumova, İstanbul'un normal yıllık 123 bin adet yeni konut ihtiyacının gelir grupları bazında dağılımı ve söz konusu ihtiyacın ne kadarının özel sektör ne kadarının kamu vasıtasıyla karşılanabileceği ile ilgili sorular üzerine, bu detayların başka bir çalışmada ele alınacağını belirtti.
Kumova ayrıca deprem ve kentsel dönüşüme ilişkin bir başka rapor üzerinde de çalıştıklarını ve iki raporun ortaya koyacağı ihtiyaçlar üzerinden bir strateji oluşturulması gerektiğine işaret etti.
