Ev’lenmek Türk halkının olmazsa olmazlarından biri. Özellikle ekonominin daraldığı, konut kiralarının fahiş bir biçimde arttığı günümüzde rahat geçinebilmek için ev sahibi olmak daha da önem kazandı. Konut fiyatlarının alım gücünün üzerinde arttığı ülkemizde konut sahipliği oranı ise düşüyor.
18 - 31 Ağustos 2024 tarihli sayıdan
TÜİK verilerine göre, 2014’te yüzde 61 olan konut sahipliği oranı yüzde 57’ye gerilemiş durumda. Deprem, göç, mülteciler, nüfus artışı, evlenme ve boşanmalarla konut ihtiyacı artıyor. Ancak konut kredi faizleri psikolojik sınır olan yüzde 1’in çok üzerine çıkarak yüzde 3,5’lere gelmesi, insanların krediyle ev sahibi olmasını engelliyor.
İnsanların konut ihtiyacını karşılamak ve piyasayı hareketlendirmek isteyen sektör temsilcileri ise yeni arayışlar içerisine girdi. Babacan Holding’ten Fuzul Holding’e, Dedeman’dan Ege Yapı’ya, ArsaVev’den Nova Arsa ve Birliktearsa’ya kadar şirketler, konuta erişimi kolaylaştıracak arsadan konuta iki adımda ev sahibi olmayı içeren yeni modeller geliştirdiler.
Bu şirketlerin bazıları mortgage kredilerinin olmadığı 80’li yıllardaki kooperatif sistemlerini günümüze uyarlayıp tüketicilere sunuyorlar. Tuzla, Silivri, Başakşehir, Arnavutköy gibi İstanbul’un çeperlerinde projeler geliştirilirken Kuzey Ege, İç Anadolu başta olmak üzere Türkiye genelinde de bu tür projeler yaygınlaştı.
FARKLI MODELLER VAR
Yatırımcı, iki temel yatırım enstrümanına aynı anda yatırım yaparken yüzde 20-30 daha uygun fiyatla ev sahibi olabiliyor. Ekonomist Dergisi olarak bu sistemi uygulayan şirketlerin çalışmaları ile topraktan konut satışı sistemin risklerini ve fırsatlarını mercek altına aldık.
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, topraktan satışın konutu erişilebilir kılmak için aşamalara bölen, önce arsayı alıp inşa sürecinde belirli ara ödemelerle konut edinmeyi sağlayan avantajlı bir sistem olduğunu söylüyor. Bazı firmalar arsayı satıp proje sahasının altyapı ve ortak sosyal donatı alanlarını yaparak, mimari proje ile konutu kişilerin kendisinin inşa ettirmesi modelini, bazıları da tüm süreci kendi planladığı, inşaatı da kendi yaptığı modeli sunuyor. Satıcının neyi sattığına dikkat edilmesi konusunda uyarıda bulunan Maya, şunları söylüyor:
“Büyük bir proje sahası olabilecek arsayı küçük parsellere bölerek her arsayı tapu çıkartarak mı satıyor? Yoksa tek büyük bir arsanın arsa payını mı satıyor? Böyleyse çoklu mülkiyet yapısı ile tek bir arsada hissedar olursunuz. İlk buna bakılmalı. Süreç bir kooperatif şeklinde mi planlanmış, yani arsa tapusu yerine kooperatife mi ortak oluyorsunuz? İkinci önemli konu ise satıcının vaatleri ve yapabilme kapasitesi net anlaşılmalı. Altyapıyı yapıp bırakıp bırakmayacağı, tüm süreci kendisinin yürütüp yürütmeyeceği, evin teslimine kadar satıcının sürecin içinde olup olmayacağı sözleşmeyle kayıt altına alınmalı.”
BÜLENT ÖZTÜRK
ARSAVEV
BÜTÜNCÜL SİSTEM
Topraktan satış sistemini ilk uygulayan şirketler arasında başı çeken ArsaVev, Türkiye genelinde projeler geliştirip her bütçeye uygun, erişilebilir, künyeli arsa yatırımı fırsatı sunuyor. Bugüne kadar 5 milyon 355 bin m2 yani 750 futbol sahası büyüklüğünde arsa satışı gerçekleştirip 13 bin 750 adet tapu teslim etti. ArsaVev Yönetim Kurulu Başkanı Bülent Öztürk, son üç yılda 6,7 milyar TL ciro yaptıklarını, bu yılki hedeflerinin ise 6 milyar TL’lik satış yapmak olduğunu söylüyor.
Yatırımcılarına arsadan konuta doğru bir yolculuk sunduklarını belirten Öztürk, “Ev yapımına hazır, altyapısı ve sosyal alanları bizim güvencemizde olan arsa projelerimiz var. Önce arsasını sattığımız sonra konut maliyetine katılım yapılan iki kademeli konut edindirme projelerimiz ve yatırımcılarımızın aldıkları arsadan bugünden planladığımız kat karşılığı sistemiyle konut sahibi olunan projelerimiz mevcut. Bu yaklaşımla yatırımcılarımızın beklenti ve imkanlarına göre farklı seçenekler sunuyoruz” diyor.
İNANÇ KABADAYI
EGE YAPI
Bu alana yeni giriş yapan şirketlerden biri de Ege Yapı. Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı, gayrimenkul ekosistemi hedefine ulaşmak için iş alanlarını çeşitlendirdiklerini, gayrimenkulde erişilebilir çözümler üretmek için de Ege Yapı Pay’ı kurduklarını söylüyor. Yeni girişimleri Ege Yapı PAY ile arsa yatırımından sonra villa sahibi olmayı sağladıklarını belirten Kabadayı, “Ege Yapı PAY’ın ilk imarlı ve ruhsatlı projesi Yalova’da başladı, önümüzdeki dönemde farklı lokasyonlarda projelerimiz olacak. Çanakkale, Sakarya ve İzmir’de yeni arsaları da yakında müşterilerimize sunacağız” diyor.
FARUK AKBAL
FUZUL TOPRAKTAN
YOĞUN TALEP ALIYOR
Ülkemizde arsa ve konut her dönem olduğu gibi, bu dönemde de güvenli liman olarak görülüyor. Fuzul Holding’in iştiraki Fuzul Topraktan, Türkiye’de konut alımını erişebilir hale getirmek hedefiyle kuruldu ve konut soruna merhem olacak Aşamalı Konut Sahibi Olma Sistemi’ni hayata geçirdi. Fuzul Topraktan Yönetim Kurulu Başkanı Faruk Akbal, bu modelle orta ve dar gelirli vatandaşlara konut imarlı arsalara yatırım yaparak topraktan ev sahibi olma imkânı sunduklarını söylüyor. Akbal, bu sistemin, iki temel yatırım enstrümanına aynı anda yatırım yapma imkânı sunup ev sahibi olmayı yüzde 20-30 daha hesaplı hâle getirdiğini vurguluyor.
Akbal, sistemin Türkiye’deki konut sahibi olma probleminin çözümünde önemli bir rol oynayacağına inandıklarını söylüyor. İlk aşamada kişilerin arsa yatırımları değer kazanıyor. İkinci aşamada ise, yalnızca kendi paylarına düşen inşaat maliyetini karşılayarak arsa üzerinde yapılacak konut projesinde maliyetine ev sahibi oluyorlar. Evin inşaat süreçlerini Fuzul Topraktan tamamlıyor. Böylece ev sahibi olmak isteyenler, ekstra bir maliyet yüküne katlanmadan daha düşük bütçeyle ev sahibi olabiliyor.
İlk etapta Marmara bölgesine yoğunlaştıklarını belirten Akbal, “İstanbul’da Pendik, Başakşehir, Yeni Arnavutköy ve Ispartakule’de projelerimiz var. Başakşehir’de ikinci projemizin satışına başladık. Yakında İstanbul Esenler’de altıncı ve yedinci projemizin lansmanını yapacağız. Yeni projelerimiz için Ankara, İzmir, Bursa ve Konya’yı önceliklendiriyoruz. Kısa sürede Türkiye’nin dört bir yanında projeler geliştirmeyi hedefliyoruz” diyor.
MEHMET BABACAN
BABACAN HOLDİNG
KOLAY ÖDEME
Babacan Holding, konuta erişimi kolaylaştıracak ‘Arsadan Konuta’ iki adımda ev sahibi olmayı içeren yeni bir model sundu. Babacan Holding CEO’su Mehmet Babacan, yeni konut modelinde kendi mülkiyetlerindeki arsaları maliyetine sattıklarını ve inşaat yapım aşamasında da tüketici lehine fedakârlık yaptıklarını söylüyor. Babacan, “Arsayı maliyetine, inşaatı da düşük karla yapıp konut fiyatını yüzde 30-35 düşüreceğiz. Ödemeleri zamana yayarak tüketiciye nefes aldıracağız” diyor.
Arsadan Konuta satış modeliyle ilk projesini Tuzla’da satışa sunan Babacan, sonrasında Başakşehir, Arnavutköy ve Silivri’de bu modelle erişilebilir fiyatlı konut üretecek. Beş yılda sadece kendi arsalarında 10 bin kişiyi ev sahibi yapmayı hedefliyor.
Konut alıcısına üç önemli avantaj sunduklarını belirten Babacan, “Vatandaş bir kerede 8-10 milyon TL borçlanmayacak. Aylık taksitler, konut kredilerindeki gibi yüksek olmayacak. İkincisi toplam ödenecek tutar piyasasının çok altında olacak. Üçüncüsü ise sorunlu bir arsayla uğraşmayacak. İmarlı, kurumsal bir markanın sorumluluk aldığı bir projeye dahil olacak. Ben artık ev alamam diyen tüketiciye yeni seçenek sunarken, çarkların dönmesine de katkı sağlıyoruz” diyor.
Vatandaş arsa payı aldığında, ikinci aşamaya geldiğinde inşaat maliyetini karşılayamazsa arsa payını yüzde 35 oranla, kat karşılığı modelle Babacan’a verecek, evi satıldığında kârdan payını alacak. Örneğin ev 10 milyon TL’ye satılırsa, 3,5 milyonu arsa sahibi olan alıcıya ödenecek.
TURGAY KOLCUOĞLU
NOVA ARSA
İL SAYISI ARTIYOR
Nova Arsa, beş ilde toplam yedi proje ile müşterilerine imarlı, ifrazlı arsa yatırımı imkanı sunuyor. Nova Arsa Yönetim Kurulu Başkanı Mimar Turgay Kolcuoğlu, Kocaeli, Ayvalık, İznik, Çanakkale ve Düzce’de modern koşullarla donanmış, doğal yaşamla uyumlu, projelendirilmiş arsalarla yatırımcıların ilgisini çektiklerini söylüyor. Kolcuoğlu, “İnşaat çalışmaları başlayan Düzce Gümüşova projemizde, yaşamsal alanlar yavaş yavaş oluşuyor. Yakında tanıtacağımız yeni projemiz, imarlı, ifrazlı ve müstakil parsellerden oluşan Türkiye’nin en büyük projesi olacak şekilde planlandı” diyor.
Nova Arsa, yatırımcıların herhangi bir hukuki sorun yaşamaması için tüm idari süreçler dikkatle yönetiyor. Her bölgenin kendine özgü dinamikleri ve ihtiyaçlarını gözeterek her projeyi o bölgenin karakteristik özelliklerine ve yatırımcı taleplerine göre özelleştiriyor. Örneğin, Ayvalık’ta yürütülen Çamoba projesi, bölgenin turistik yapısını ve doğal güzelliklerini ön planda tutan bir proje olarak tasarlandı. Nova Project Management (NPM) çerçevesinde hazırladıkları projeleri, yatırımcılara eksiksiz sunduklarını vurgulayan Kolcuoğlu, her aşamada, her detayı düşünerek, riskleri ortadan kaldırarak, profesyonelce projeli arsa yatırımları gerçekleştirdiklerini söylüyor.
SİNEM YEDİKARDAŞLAR
BİRLİKTEARSA
İKİ MODEL SUNUYOR
Birliktearsa, herkesin kendi evinin sahibi olabilmesini sağlamak ve bu alandaki olası sorunlara çözüm üretmek amacıyla kuruldu. Birliktearsa Genel Müdürü Sinem Yedikardaşlar, geliştirdikleri “Arsadan evim” ve “Önce arsam sonra evim” modelleriyle insanları ev sahibi yaptıklarını söylüyor. Yedikardaşlar, “Fiyatlarımız da lokasyon ve projenin özelliklerine göre değişmekle birlikte piyasanın yüzde 25-30 altında” diyor.
“Arsadan evim” modelinde başta bir kez arsa payını satın alıp, sonrasında bir ödeme yapmazken, ikinci modelde başta ödenen miktarın daha düşük olduğu, diğer maliyetlerin ise zamana yayılarak taksitlerle ödendiği bir sistem mevcut. Uzman ekipleriyle önce konut imarlı ve hızlı şekilde gelişecek arsayı tespit edip güvenilir, yeterliliği olan ve en uygun maliyetleri sağlayan müteahhit firma ile modele göre anlaşma sağladıklarını belirten Yedikardaşlar, “Projelendirmeden ruhsat aşamasına, inşaatın başlangıcından teslimine kadar tüm süreçte biz ve dışarıdan hizmet aldığımız proje yönetim firmaları ile denetliyor, hissedarlarımızı düzenli aralıklarla bilgilendiriyoruz. Bina tamamlama sigortası ile projeden konut ediniminde en büyük risk olan inşaatın yarım kalma ihtimalini de ortadan kaldırıyoruz” diye konuşuyor.
MAKBULE YÖNEL MAYA
TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ
“Yüksek fiyatlar evsahibi olmaya engel”
"Konut edinmenin önündeki en büyük engel ev fiyatlarının geldiği seviye, ev almak isteyen kişinin mevcut nakit birikimi ve finansmana erişiminin neredeyse imkansız olması. Topraktan konut satışı modelinde de finansmanı vadelere yaymış oluyorsunuz. Üzerine inşaat yapamasanız dahi en azından arsanın değer artış kazancından faydalanabileceğinizi düşünürsünüz. Bu nedenle modelin yaygınlaşacağını düşünüyorum.”
