Ülkemize konut edinimi ve vatandaşlık yoluyla yatırımcı çekmeye yönelik çalışmalar son yıllarda ivme kazanmış ve böylelikle konut satışlarındaki yabancı yatırımcı payı 2022’de yüzde 4,5 ile zirveyi görmüştü.
7 - 20 Temmuz 2024 tarihli sayıdan
Ancak son iki yılda aşırı yükselen konut fiyatları, yerli yatırımcı gibi yabancı yatırımcının da Türkiye’den konut alma iştahını azalttı. Vatandaşlıkta 250 bin dolar olan limitin 400 bin dolara çıkartılması, konut fiyatlarının yükselme potansiyelindeki belirsizlik, döviz bazında konut fiyatlarının sabit kalması gibi etkenler yabancı ilgisinin azaltıyor.
Oysa yabancıya satıştaki hareketlilik Eylül 2018’de gayrimenkul edinimi yoluyla vatandaşlık elde etmek için 1 milyon dolar olan sınırın 250 bin dolara indirilmesi ile başlamıştı. Bu tarihe kadar yabancılara satılan konutların toplam konut satışları içindeki payı yüzde 2’yi bulmazken, 2018’de yüzde 3’e, 2019’da yüzde 3,4’e ulaştı.
Pandeminin etkisiyle 2020’de yüzde 2,7’ye geriledi. 2021 ve 2022 yılları ise yabancıya yapılan konut satışlarının altın çağları oldu. 2022’de Rusya-Ukrayna savaşının etkisiyle Rusya ve Ukrayna vatandaşlarının yoğun alımlarıyla yüzde 4,5’lik bir paya ulaşıldı.
İLGİ NEDEN AZALDI?
13 Haziran 2022’de yürürlüğe giren ve 250 bin dolar olan konut edinimiyle vatandaşlık alma sınırın 400 bin dolara çıkmasının olumsuz etkisi 2023’te hissedilirken, deprem felaketleriyle de yabancıya satış düşüşe geçti. Dubai, Portekiz, İspanya, İtalya ve Yunanistan gibi yurt dışı pazarlarda rekabetin artması, Türkiye’de konut fiyatlarının hızlı yükselişi yabancı ilgisini azaltıcı diğer etkenler oldu.
MAKBULE YÖNEL MAYA / TSKB GAYRİMENKUL
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, verilerin yabancı yatırımcı ilgisinin azaldığını net olarak gösterdiğini söylüyor. Bu yılın ilk dört aylık verilerinde yabancı satış oranlarının neredeyse 2018 öncesine döndüğünü belirten Maya, “Ocakta toplam konut satışlarının yüzde 2,6’sını oluşturan yabancıya satışlar nisanda yüzde 1,7’ye kadar düştü. 2024 yılı tamamında yabancıya satışların oranı yüzde 2’nin de altına düşebilir” diyor. Yabancı alımlarının yüzde 25-30’unun vatandaşlık işlemlerinden oluştuğunu belirten Maya, burada da 2022’den beri Ruslar öne çıkarken, geçmişte İranlılar ve Iraklıların önde olduğunu vurguluyor.
“POLİTİKA OLARAK ELE ALINMALI”
Yabancıya satışın bir politika olarak ele alınması gerektiğinin altını çizen Maya, şu görüşleri dile getiriyor: “Önce yabancıya satışı istiyor muyuz, istemiyor muyuz konusu netleşmeli. Yeni konut stokundaki azalma, demografik yapıdaki değişimler ve talep devamlılığı barınma krizini getiriyor. Yabancı satışlarının artırılması düşünülürse, buna yönelik dünyadaki uygulamalara bakılacaktır. Yurt dışındaki uygulamalarda dijital göçebe vize programları, yatırım tutarı ve şartlar değişkenlik gösteriyor. Ayrıca hedef pazarlarda tanıtım yapılıp beklenti ve faydalar anlatılmalı.”
MUSTAFA HAKAN ÖZELMACIKLI / ALTIN EMLAK
İSTANBUL AÇIK ARA LİDER
Bu yılın ilk çeyreğinde yabancıya satışta, 120,6 bin bağımsız bölüm satışı ile İstanbul ilk sırayı alırken, 79,7 bin satışla Antalya ikinci, 13 bin satışla Mersin üçüncü, 12,4 bin satışla Bursa dördüncü, 12 bin satışla Ankara beşinci sırada yer aldı. Aynı dönemde ülke uyruklarına göre en çok satış 44 bin 28 ile Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı. Onu 32,7 bin ile İran, 28,7 bin ile de Irak, 13,4 bin ile Almanya,13 bin satışla Kuveyt takip etti.
Altın Emlak Global Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, konut satışları içinde yabancılara yapılan satışların payının yüzde 2’lerde olduğunu, AB ortalamasının yüzde 8’i aştığı global pazarda payımızın azaldığını söylüyor. Döviz ihtiyacı ve inşaat firmalarının nakit akışları için yabancıya satışa ihtiyaç olduğunu belirten Özelmacıklı, vatandaşlık programları dışında Altın Vize gibi yenilikçi programlara ihtiyaç duyulduğunu vurguluyor.
CANSEL TURGUT YAZICI / EVA GAYRİMENKUL
VATANDAŞLIK ARTTI
Bu yıl yabancı yatırımcı satışlarında her 10 satıştan 4,5’i vatandaşlık için yapılıyor; bu rakam geçen yıl 10 satıştan sadece 2’siydi. Yabancı satışı 2023’e göre yüzde 43 azaldı ama adetsel olarak verilen vatandaşlık sayısı arttı. Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, ülkemizde vatandaşlık konusunun son derece yanlış geliştirildiğini ve yorumlandığını söylüyor.
Yabancıların Türkiye’de mülk adıyla ev halkı sayısı kadar vatandaşlık alıp mülkü üç yıl tutup kârla satıp gittiğini belirten Yazıcı, ülkemizin büyük resimde çok şey kaybettiğini vurguluyor.
Müteahhitler yılda 30-40 bin fazla mülk satsın diye sistemin çok yanlış yorumlandığına dikkat çeken Yazıcı, bu durumun kira ve satış fiyatlarını yukarı çekip barınama krizinde büyük rol oynadığını söylüyor. Yabancıların Türkiye’de vatandaşlık için bankaya 400 bin dolar yatırıp üç yıl sonra bu parayı çekebileceği, bu paralar ise inşaat şirketlerine ucuz kredi olarak verilebileceği önerisinde bulunan Yazıcı, “Pasaport istiyorsa gelişmiş dünya ülkeleri vatandaşı olmanın gereğini yapsın dilimizi, kültürümüzü öğrensin. İstanbul’da yabancıların aldığı her 10 mülkün neredeyse dokuzu vatandaşlığa dönüyor. Sonuçta vize krizine kadar uzanan bir kelebek etkisi oluyor. Ancak işin arkasındaki lobi o kadar büyük ki bir şey yapılamıyor” diyor.
AV. ELVAN KAKICI ŞİMŞEK / KAKICI HUKUK
BARINMA SORUNU BÜYÜYOR
TBMM’ye sunulan Türk Vatandaşlığı Verilmesine Sınır Getirilmesi Kapsamında Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Teklifi ile bazı bölgelerde yabancılara konut satışının tamamen yasaklanması, bölgesel kota konulması ve sadece bir konut alınmasına izin verilmesi amaçlanıyor.
Satılık veya kiralık konutların iç pazardaki talebi karşılayamadığını, üretim maliyetlerinin de çok yükseldiğini belirten Kakıcı Hukuk Bürosu Ortaklarından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, “Bu süreçte yabancı uyruklu kişilere konut satışının durdurulup iç piyasadaki konut arz ve talebi arasındaki uçurumu kapatılmaya çalışılmalı. Türkiye’de 5 milyon konut kentsel dönüşüm için beklerken, öğrencisi, emeklisi, işçisi, memuru milyonlarca vatandaşımız barınma sorunu yaşıyor” diye konuşuyor.
HAKAN BUCAK / MARS INTERNATIONAL CEO’SU
“Şeffaflık olmazsa piyasa körelecek”
“Yabancı alımlarındaki akış deprem, şeffaflık, insan kaynağı problemleri nedeniyle bozuldu. Sektöre lisanslı satıcılar gerekiyor. Örneğin Dubai’de devlet bütün datayı paylaşıyor. Her şey teknolojiye bağlı ve şeffaf olduğu için yatırımcılar oraya yöneliyor. Türkiye’de bu şeffaflık olmazsa piyasa giderek körelecek. Dubai şeffaf olmasının karşılığı ile gayrimenkulden yılda 100 milyar dolar kazanıyor. Coğrafya ve kültürel olarak bize benzeyen İspanya ve Portekiz, uluslararası yatırımcılardan yılda 30’ar milyar dolar kazanıyor. Bize ise 3,5 milyar dolar geliyor. Üstelik 2,8 milyar dolara da Türkler yurt dışından konut alıyor.”
