Ülkemizde yüksek enflasyon nedeniyle artan inşaat maliyetleri konut fiyatlarını da yükseliyor. Yüksek faiz oranları konut kredisi kullanımını azaltırken altın, döviz ve borsadaki dalgalanmalar nedeniyle yatırımcı güvenli liman olarak gördüğü gayrimenkule yöneliyor. 2025’te enflasyon hedeflerine erişilmesi ve faizlerin indirilmesi halinde sektörün olumlu etkilenmesi bekleniyor.
Ekonomist Dergisi 22 Aralık-4 Ocak tarihli sayıdan
SATIŞTA BEKLENTİ 1.4 MİLYON
Ülkemizde yıllık konut satışları son 10 yılda 1,2 ila 1,5 milyon bandında gerçekleşti. 2024’ün ikinci yarısında yaşanan hareketlilik erişilebilir fiyatlı konutlarda oldu. Yüzde 2,79 ve 2,89 aylık konut kredisi kampanyaları pazarı hareketlendirdi. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, 2024’ün 1.4 milyonun çok az üzerinde konut satışıyla kapanacağını, her geçen yıl konuta ulaşımın zorlaşması nedeniyle 2025’te 1,3 milyon konut satılmasını beklediklerini söylüyor.
2025’te konut kredisi faiz oranlarının düşeceği ve konut fiyatlarının artacağı yönünde bir beklenti bulunurken, 2022’ye benzer bir hareket öngörülmüyor. 2022 yılı ilk çeyrek TCMB Konut Fiyat Endeksi’ne göre, ülkemizde ortalama konut m2 birim fiyatı 8.500 TL/m2 iken 2022 sonunda neredeyse iki katı artışla 16.700 TL/m2’ye yükseldi.
2025’te konut kredisi faiz oranları düşse dahi konut fiyatlarının 2022’deki kadar hızlı ve yüksek oranda artmayacağına dikkat çeken Maya, 2025’in 2024’ten farklı olarak hayata geçmeye başlayan Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın sektöre etkisini göreceğimiz bir yıl olacağını belirtiyor.
YABANCIYA SATIŞ DİPTE
Yabancıya satışta 2024, son yedi yılın en düşük rakamını gördüğümüz yıl oldu. Toplam satışta yabancı payı, 2022’de yüzde 4,5’e kadar çıkarken 2024’te yüzde 1,7’ye geriledi. Yani vatandaşlık edinmek için konut alımları ile ilgili düzenleme değişikliğinin olduğu 2018 öncesine geri dönüldü.
2025’te yabancıya satışta yükseliş beklemediğini belirten Maya, “2023’te yaşanan deprem felaketleri, döviz cinsinden konutun değer artışı ve kira getirisi korelasyonunun dünya ülkeleriyle rekabet edememesi gibi konular bu tabloyu ortaya çıkardı” diyor. Türkiye’nin her yıl yaklaşık 800 bin yeni konuta ihtiyacı bulunurken 2024’te yeni ruhsat alan daire sayısı 700 binlerde kaldı. 2025’te de benzer bir rakam bekleniyor.
SÜLEYMAN ÇETİNSAYA / ARTAŞ İNŞAAT
2024’ün sektörleri için durgun geçtiğini belirten Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya ise “Arsa, işçilik, malzeme maliyetleri çok yükseldi ve konut fiyatlarına artış olarak yansıdı. Yüksek kredi faizleri ve krediye ulaşımın zorlaşması, satışları durma noktasına getirdi. Konut satışlarının artması, vatandaşın konuta ulaşabilmesi için konut kredisi faizleri makul seviyelerde olmalı” diyor. Çetinsaya, şirket olarak teslim yılı ilan ettikleri 2024’te altı projelerini tamamladıklarını, Avrupa Konutları markasıyla sağlam ve nitelikli konutlar inşa etmeye devam edeceklerini vurguluyor.
TİCARİ GAYRİKENKULE İLGİ VAR
Ticari gayrimenkulde 2024’te lojistik yatırımları ve yeni ofis binaları yükselen trend idi. Depreme hazırlık, çalışma modeli değişimleri ve çalışan beklentilerindeki değişimlerle 2025’te ofis piyasasının hareketli olması ve İstanbul Finans Merkezi’nin (İFM) çok konuşulması bekleniyor. Lojistik ve turizm yatırımları da 2025’te hareketli olacak. Arsa ve arazi 2020’de pandemiyle oldukça hareketlenirken, 2024’te biraz ivme kaybetti, 2025’te de benzer ivme kaybı bekleniyor.
MEHMET OKAY / ANT YAPI
ERİŞİLEBİLİR KONUT
Ant Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Okay, 2024’ün birçok sektör için temkinli ilerlenen bir yıl olduğuna dikkat çekerek 2025’in de benzer geçeceğini öngörüyor. Küresel ekonomik yavaşlamanın devam ettiğini, geleneksel altyapı projelerinin sınırlı kalacağını belirten Okay, “Yenilenebilir enerji projelerinde artan uluslararası finansman desteği sektörümüze fırsat yaratacak. Özellikle enerji verimliliği ve yeşil bina standartlarına uygun projeler ön planda olacak” diyor. Yüksek enflasyonun inşaat maliyetlerini artırıp konut fiyatlarını yükselttiğini, yüksek faizlerin konut kredisi kullanımını azalttığını hatırlatan Okay, bu şartlara rağmen konut talebinin arttığını, 2025’te enflasyon hedeflerine erişilmesi, faiz indirimlerinin gerçekleşmesi halinde sektörün olumlu etkileneceğini vurguluyor.
ÖZCAN TAHİNCİOĞLU / TAHİNCİOĞLU GAYRİMENKUL
Alım gücünün üzerinde yükselen fiyatlar ihtiyaç sahibi kesimin konuta erişimini engelleyen en önemli unsur. Şirketler de konut sahibi olmayı kolaylaştıracak kampanyalara hız veriyor. Konut alıcısına kendi bünyesinde alternatif ödeme planları sunan Tahincioğlu Gayrimenkul, 2025’te konuta erişimi kolaylaştırmak için tüm projelerinde kampanyalar düzenleyecek. Tahincioğlu Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Özcan Tahincioğlu, yüksek enflasyon ve artan maliyetlere rağmen, 2024’te düşük seyreden talep nedeniyle konut fiyatlarının reel olarak hala düşük olduğunu söylüyor. 2025’in konut alıcısına önemli fırsatlar sunacağını belirten Tahincioğlu, “Yılın ilk çeyreğinden sonra talepteki toparlanmayla konut fiyatlarında reel artış bekliyoruz. Konut yatırımcısı doğru zamanda harekete geçerse büyük fırsatlar elde edecektir” diyor.
İNANÇ KABADAYI / EGE YAPI
Merkez Bankası’nın aralıkta ya da ocak ayında faiz indirimine başlamasıyla birlikte konut kredisi maliyetlerinde düşüş bekleniyor. Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı, 2025’in ilk yarısının yüksek kredi faizleri nedeniyle durgun geçeceğini ikinci yarıdan itibaren ciddi bir canlanma beklediğini vurguluyor. Kabadayı, 2025’te faiz indirimi, ikinci ve üçüncü evini alacak olanlara yönelik konut bedelinin yüzde 22,5’in üzerinde kredi kullanılmaması düzenlemesinin kalkmasıyla birlikte sektörün hareketlenmesini bekliyor. Deprem riski, iklim değişikliğine uygun nitelikli konutlara talebin yoğun olduğunu hatırlatan Kabadayı, “Deprem bölgesinde konutlar üretilirken İstanbul gibi deprem riski yüksek şehirleri de depreme dirençli hale getirmeliyiz. Bu konuda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ve özel sektörün yeni alanlarda ve kentsel dönüşümde aktif olması ihtiyaç duyulan nitelikli konutların üretilmesi için çok önemli” diye konuşuyor.
MAKBULE YÖNEL MAYA / TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GM.
“Piyasadaki hareket sürecek”
“Kredi muslukları birden ve hızla açılmayacaktır. 2025’in ilk çeyreğinde nakit ihtiyacı olanların satma motivasyonları yüksek olacak ve piyasadaki hareket sürecektir. Yeni ruhsat alan daire sayısı 2024’te 700 bin civarıydı ama ülke ihtiyacı 800 binlerde bulunuyor. 2025’te de önemli derecede bir artış beklemiyorum. Kentsel dönüşümü hızlandırıcı yasal düzenleme değişiklikleri bir miktar artış sağlayabilir. Tüketicinin, geliştirici firmaların finansman kaynaklarının gelişmediği ve çeşitlenmediği bir ortamda yeni proje riskini alacak firma sayısı artmayacaktır.”
