İşte Gayrimenkul Sertifikası modeliyle ilgili merak edilen soruların yanıtları:
Anadolu Ajansı ve farklı kaynaklardan Gayrimenkul Sertifikası süreciyle ilgili merak edilen soruların yanıtları şöyle:
1- Yeni sistemin amacı nedir?
AA'ya göre Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, peşinat ve kredi gibi yükümlülükleri karşılayamayan vatandaşların konut sahibi olabilmesini sağlamak amacıyla yeni bir modeli devreye aldı.
"Damlaya damlaya ev olur" anlayışıyla geliştirilen sistem, küçük birikimlerle gayrimenkul yatırımı yapma imkanı vadediyor.
Bu model, vatandaşların konut sahibi olma imkanını artırmayı ve kira fiyatlarının dengelenmesini amaçlıyor. Peşinat ve kredi yükümlülüğü olmadan küçük birikimlerle yatırım yapılabilen sistem, konuta erişimde kolaylık sağlayarak toplumun geniş kesimlerine hitap ediyor.
2- Uygulama nasıl işleyecek?
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve Emlak Konut güvencesiyle hayata geçirilen sistemde, vatandaşlar Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) denetimindeki gayrimenkul sertifikalarını bütçelerine uygun şekilde satın alabilecek. Sertifikalar Borsa İstanbul'da işlem görecek. Alt veya üst limit bulunmadan isteyen herkes bu yatırım modeline katılabilecek.
3- Sertifikalar ne zaman ve nasıl satışa sunulacak?
Sertifikalar, 7 lira 59 kuruş fiyatla 4-8 Ağustos tarihleri arasında talep toplama yoluyla halka arz edilecek. 11 Ağustos'tan itibaren ise Borsa İstanbul'da alınıp satılabilecek.
4- Hangi projeye yatırım yapılacak?
İlk uygulama, İstanbul Başakşehir'de inşa edilecek Damla Kent Evleri projesiyle başlatılıyor. Projede toplam 5 bin 325 konut yer alacak. İlk etapta 1540 konut için sertifika satışı yapılacak. İnşaat 1 Ekim'de başlayacak ve 4 Şubat 2029'da tamamlanacak. Projenin fotoğrafı şöyle:
5- Sertifikalar nasıl değerlendirilecek?
Gayrimenkul Sertifikası yatırımcılarına üç ayrı kazanç modeli sunuyor:
Asli Edim (Konut Sahipliği): Yatırımcılar belirli sayıda sertifika biriktirerek doğrudan konut sahibi olabiliyor. Bu süreç 5 Şubat 2026-4 Ağustos 2028 tarihleri arasında işleyecek.
Tali Edim (Gelir Ortaklığı): Yeterli sayıda sertifikaya ulaşamayan yatırımcılar, proje sonunda açık artırmayla satılan konutlardan elde edilen gelirden pay alacak. Satılamayan konutlar TOKİ tarafından ekspertiz değerinin yüzde 80'i oranında satın alınacak. Nakit ödemeler 8 Ağustos 2029'da yapılacak.
Borsa Alım-Satım: Sertifikalar, Borsa İstanbul'da işlem görerek yatırımcılara diledikleri anda alım-satım yapma ve fiyat artışından kazanç elde etme imkanı tanıyor.
6- Birden fazla kişi bir konuta ortak olabilir mi?
Sistem, paylı mülkiyet esasına dayalı olarak birden fazla kişinin aynı konut için yeterli miktarda sertifika biriktirerek ortak olmasına imkan sağlıyor. Evin toplam değerine denk gelen sertifika adedi toplandığında, hisse oranlarına göre tapu devri yapılabiliyor. Bu sayede eşler ya da birden fazla yatırımcı birlikte konut sahibi olabiliyor.
7- Yalnızca İstanbul'da yaşayanlar mı başvurabilecek?
Gayrimenkul Sertifikası uygulamasında ikametgah şartı bulunmuyor. Türkiye'nin farklı şehirlerinde yaşayan yatırımcılar da yetkili aracı kurumlar üzerinden hesap açarak sertifika alımına katılabiliyor. Böylece İstanbul'daki projelere ülke genelinden yatırım yapılabiliyor.
8- Her daire aynı fiyatta mı?
Şerefiye farkıyla dairelerin bulunduğu kat ve cephe gibi özelliklerine göre fiyatları ve dolayısıyla sertifika adetleri, konutlara göre farklılık gösterecek.
9- Proje tamamlanmadan önce konutumu seçebilir miyim?
Sertifika adediyle bir konutun değerine ulaşan yatırımcılar, projenin 6'ncı ayından itibaren başlayacak asli edim talep sürecinde başvuru yaparak istedikleri konutu seçebilecek.
10- Gayrimenkul Sertifikası uygulaması yalnızca bu projeye mi özel?
Damla Kent, sistemin ilk uygulama projesi olarak hayata geçirilecek.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile TOKİ ve Emlak Konut GYO’nun açıklamalarına göre, modelin önümüzdeki dönemde Türkiye'nin farklı illerindeki projelerde de yaygınlaştırılması hedefleniyor. Böylece sistemin daha geniş bir yatırımcı kitlesine ulaşması planlanıyor.
11. Ev almak için kaç sertifika gerekiyor?
CNBC'nin derlemesine göre Başakşehir'de 5 etap yapılacak olan Damla Kent Projesi'nin 1540 konutluk A etabı için sertifika çıkarılacak. Her sertfika 7.59 TL olacak. 1+1 daireler için en düşük 631 bin 516 sertifika gerekecek. Böylece 1+1 daire için toplanması gereken sertfikaların minimum tutarı 4.8 milyon TL olacak.
4+1 daireler için minimum sertifika adedi 1 milyon 833 bşn 345 adet olacak. En yüksek sertifika adedi ise 2 milyon 123 bin 851 adetle 4+1'in en üst versiyonunda toplam 16 milyon 120 bin TL'yi bulacak.
12. Bu sertifikalar hangi projeye aittir?
Bu Gayrimenkul Sertifikaları TOKİ ile ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. iş birliğiyle, İstanbul Başakşehir'de hayata geçirilecek "Damla Kent" projesine aittir. TRT'nin haberine göre proje İstanbul Havalimanı, Çam ve Sakura Şehir Hastanesi ile büyük ulaşım ve metro akslarına yakınlığı ile dikkat çekiyor.
13.Damla Kent projesinin büyüklüğü nedir? Hangi sosyal donatılar ve yaşam alanları bulunacak?
Proje, 1,2 milyon metrekareyi aşan inşaat alanında 5 bin 325 konut ve 244 ticari üniteden oluşmaktadır. Yatay mimari anlayışıyla tasarlanmış olan projede; kapalı yüzme havuzu, fitness salonu, hamam, sauna, geniş peyzaj alanları, yürüyüş yolları, parklar ve dinlenme alanları gibi modern yaşamın gereksinimlerini karşılayan birçok sosyal imkân yer alır.
14. Gayrimenkul Sertifikası'nı nasıl ve nereden satın alabilirim?
4 - 8 Ağustos 2025 tarihleri arasındaki halka arz döneminde Halkbank, Ziraat Bankası, Vakıfbank veya bu kurumların aracı kurumları üzerinden talepte bulunabilirsiniz. Halka arz sonrası, Gayrimenkul Sertifikası Borsa İstanbul'da işlem görmeye başlayacak ve yatırım hesabınız üzerinden tıpkı hisse senedi gibi alıp satabileceksiniz.
15. Halka arzda bir Gayrimenkul Sertifikası fiyatı ne kadar olacak?
Tüm vatandaşların gayrimenkule kolayca yatırım yapabilmesi için sertifika halka arz fiyatı, gayrimenkullerin satış fiyatı üzerinden % 24,1 indirimle 7,59 TL olarak belirlenmiştir.
16. Yatırıma başlamak için alt veya üst limit var mı?
Herhangi bir üst limit yoktur. Alt limit ise sadece bir adet sertifika bedelidir. Yani 7,59 TL ile bu büyük yatırıma ilk adımı atabilirsiniz.
17. Evimi proje bitmeden seçebilir ve rezerve edebilir miyim?
Gerekli sertifika sayısına ulaştığınızda, asli edim talep süresi içinde başvuru yaparak istediğiniz daireyi tercih etme hakkına sahip olur ve ön sözleşme yapabilirsiniz.
18. Sertifikam eksikse, kredi veya finansman kullanabilir miyim?
Dairenin belirli bir değerine karşılık gelen sertifikayı biriktirdiğinizde, kalan kısmı için tamamlayıcı finansman ya da kredi modelleri üzerine çalışmalar devam etmektedir.
19. Ev almak istemiyorsam yatırımımı nasıl nakde çevirebilirim?
Gayrimenkul Sertifikalarınızı nakde çevirmenin iki yolu bulunmaktadır:
1-Sertifikalarınızı Borsa İstanbul'da dilediğiniz zaman anlık piyasa fiyatından satabilirsiniz.
2-Proje sonunu bekleyip "Tali Edim" hakkınızı kullanarak nakit ödeme alabilirsiniz.
20. Gayrimenkul Sertifikası yatırımından temettü veya düzenli kira geliri elde edilir mi?
Gayrimenkul Sertifikası yatırımı, düzenli temettü veya kira getirisi sunan bir model değildir. Kazancınız, sertifikanın borsadaki değer artışından veya proje sonundaki Tali Edim nakit ödemesinden oluşur.
21. Biriktirdiğim sertifikalarla nasıl ev sahibi olurum? Asli Edim nedir?
Asli Edim, almak istediğiniz konut için gerekli olan Gayrimenkul Sertifikası adedine ulaştığınızda, proje sonunda konutun tapusunu alma hakkınızdır. Hedeflediğiniz daire için gereken sertifika adedine ulaştığınızda bu hakkı kullanmak için başvurabilirsiniz.
22. Her daire için aynı sayıda mı sertifika gerekir? Şerefiye farkı ne anlama geliyor?
Her daireye ilişkin sertifika sayısı farklıdır. Dairenin katı, cephesi, manzarası gibi özellikleri nedeniyle oluşan değer farkına şerefiye farkı denir. Bu fark, o daire için gereken sertifika adetlerinin belirlenmesi sırasında dikkate alınır.
23. Almak istediğim ev için gereken Gayrimenkul Sertifika sayısını nereden öğrenebilirim?
Her bir daire için kaç sertifika gerektiği bilgisi, halka arz sürecinde yayınlanan izahname seti eklerinde ve projenin resmi web sitesinde şeffaf bir şekilde paylaşılacaktır.
24. İstediğim daire için gereken sertifika sayısı proje süresince değişir mi?
Her daire için gereken sertifika adedi halka arz başında belirlenir ve proje sonuna kadar değişmez. Böylece hedefinizi en başından net olarak belirleyebilirsiniz.
