Normalleşmeyle birlikte AVM’ler hem ziyaretçi sayısı hem de alım satım anlamında hareketlendi. Pandemi döneminde finansal olarak yıpranan yatırımcıların ellerindeki AVM’leri elden çıkartması bekleniyor. Diğer taraftan yıl sonuna kadar 13 yeni AVM’nin açılması planlanıyor.
05-18 Eylül 2021 tarihli sayıdan
Normalleşmeyle birlikte eski günlerine kavuşan alışveriş merkezi (AVM) pazarı hareketlendi. Yeni AVM açılışlarının yanı sıra bu yıl satın alma işlemlerinin artması bekleniyor. Diğer taraftan ayakta kalmak isteyen AVM’ler, değişime uyum sağlamak için yeni stratejiler geliştiriyor.
JLL Türkiye’nin 2021 Yarıyıl Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Raporu’na göre, Türkiye’deki toplam AVM sayısı 442’ye ulaşırken, toplam kiralanabilir alan (TKA) 13,6 milyon metrekareye yaklaştı. 2021 yılı sonuna kadar 13 yeni AVM açılması beklenirken; 2024 sonunda ise toplam kiralanabilir alanın 481 AVM’de 17,8 milyon metrekareye ulaşması öngörülüyor.
2021’in yeni AVM açılışlarının yanı sıra satış ve devirler açısından da hareketli bir yıl olacak. 2021 yılının önemli gelişmelerinden biri Palm City Mersin AVM’nin satışı oldu. Bainbridge’in sahibi olduğu Palm City Mersin AVM, Yenişehir Alışveriş Merkezi Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi’ne satıldı.
Satışlar önümüzdeki dönemde devam edecek gibi görünüyor. Trakya’dan Manisa’ya kadar Türkiye genelinde irili ufaklı AVM’ler satışa çıkmış durumda.
Ankara’da Batıkent’te bir AVM 900 milyon TL’ye alıcısını bekliyor. 3 milyar 200 milyon TL’ye ise İnegöl’de bir AVM satılıyor.
Pandeminin piyasadaki etkisine rağmen, AVM’lerin ticari değerlerini korumaya ve rağbet görmeye devam ettiğini söyleyen JLL Eş Genel Müdürü Tarkan Ander, “AVM’ler ve organize perakende alanlarında alıcıların ilgisinin artabileceği, pandemi döneminde finansal olarak yorulan yatırımcıların satış tarafında da bu ilgiye karşılık bulabileceğini düşünüyoruz.
2022, alıcılar ve satıcılar için fırsatların artacağı ve bu ortamda hareketin yaşanacağı bir yıl olabilir” diye konuşuyor.
FARKLI KONSEPTLER REVAÇTA
AVM’ler aynı zamanda kabuk değiştiriyor. Alışveriş merkezlerinde, atıl alanların şehir içi dağıtım merkezi, ekolojik tarım alanları, kütüphane, gösteri salonu, sanat alanı, çalışma alanı, eğitim birimi ve farklı eğlence konseptleri gibi alternatif kullanımlara hızlıca uyumlandırılması da 2021 son çeyreğinin dikkat çeken pazarlama vizyonları arasında yer alacak. JLL Türkiye 2021 Pazarlama Vizyonu Raporu’na göre, alışveriş merkezleri için hizmet alanında da bir dönüşüm söz konusu.
Pandeminin etkisiyle alışveriş merkezlerinde dijitalleşmeye yönelik uygulamalara sıklıkla rastlayacağız. Alışveriş merkezlerinde online sipariş teslimat noktaları oluşturulması, bu konuda en yenilikçi uygulamalardan biri.
Bunun yanı sıra mobil uygulamalar, temas-sız kampanya yönetimleri, emanet dolapları, hediye paketleme hizmetleri, evcil hayvan emanet noktaları ve çocuklu aileler için kurgulanan ücretsiz vale hizmetlerini de alışveriş merkezlerini birer yaşam alanına dönüştürecek yenilikçi 2021 trendleri de öne çıkacak. Aynı zamanda sağlık, sağlıklı ürünler ve alanlar önümüzdeki dönem önemini arttırmaya devam edecek.
DİJİTALE YATIRIM ARTIYOR
AVM’ler de bu değişime uyum sağlamak için önemli yatırımlar yapıyor. Temmuz ayında, yasakların tamamen kalkması ve bayram alışverişinin de etkisiyle 2019 yılı cirolarının üzerine çıkıldığını söyleyen ECE Türkiye Genel Müdürü Samet Yolaç Canlıel, ziyaretçilerin alışveriş odaklı olarak AVM’lere geldiklerini ve sepet tutarlarının büyüdüğünü belirtiyor.
ECE, globalde son dört yıldır online-offline entegrasyonuna yönelik çalışmalar yapılıyor. ECE’nin Almanya’daki alışveriş merkezlerinde uygulamaya aldığı Digital Mall ile alışveriş merkezindeki ürünler, online olarak görülebiliyor.
Böylece müşteriler ilgili ürünün, istediği renk ve bedende alışveriş merkezinde var olduğunu biliyor; ürünü ayırtıyor ve gelip deneyerek satın almayı gerçekleştirebiliyor. ECE, bu sistemi önümüzdeki dönemde Türkiye’ye taşımak için planlamalarına başladı.
ZİYARETÇİ SAYISINDA YÜKSELİŞ
Türkiye genelinde 11 AVM’yle faaliyet gösteren Esas Gayrimenkul, 2020 yılına göre ziyaretçi giriş sayılarında yüzde 45’lik bir artış yakaladı. Esas Gayrimenkul Varlık Yönetimi Lideri Nevzat Yavan, “Kiralamaya eklenen yeni kategoriler ile birlikte doluluk hedefimiz ise yılsonu itibarıyla yüzde 95” diyor.
Pandemiyle beraber değişen tüketici alışkanlıklarına yönelik Esas’ın strateji değiştirmesine neden oldu. Pandemi öncesinde olmayan yeni kategoriler oluştu. Sağlıklı yaşama yönelik artan ihtiyaç, yeni bir kategori doğurdu.
‘Sağlık Burda’ ismi verilen yeni perakende stratejisi kapsamında, birçok uzmanlık alanını kapsayan klinik ve iyi yaşam konseptinde kiralamalar olacak. İlki Konya Kentplaza AVM’de gerçekleştirilen bu açılışların yanı sıra spor giyim ve ev segmentinin de payı artırılacak.
E-ticaretin büyümesiyle beraber, uygun fiziki koşulları bulunan AVM’lerde lojistik şirketleriyle görüştüklerini söyleyen Nevzat Yavan, online markaların, offline mağazalarının AVM’lerde müşteri deneyimi açısından bulunmasını hedeflediklerini belirtiyor. ‘Esnaf Burda’ ismiyle lokal markalara alışveriş merkezlerinde daha fazla yer verilmesi hedefleniyor.
AVM’LER YEŞİLLENİYOR
Öte yandan tüm dünyada açık konseptli alışveriş merkezlerine artan bir ilgi mevcut. Konvansiyonel AVM’lerde kiralanabilir alanda küçülmeler yaşanırken, açık konseptli alışveriş merkezlerinde talep artışı var. İsfanbul bu süreçte geniş yeşil alanı, eğlence konsepti ve dijitalleşmeyle farklılaşıyor.
Perakende Performans Yönetimi (PPY) ismiyle bir takip sistemi kuran AVM, mevcut 200 mağazanın cirolarını günlük olarak alıp takip ediyor.
İsfanbul Alışveriş Caddeleri Yönetim Direktörü Kemal Baştürk, “Ayrıca, AVM sektöründe ilk kez uygulanan ve bir Barem AR-GE Merkezi projesi olan MallTrackSM ile müşteri memnuniyetini dijital ortamda gerçek zamanlı ölçerek, hızlı geri dönüşlerle neredeyse interaktif bir iletişime olanak sağlayan bir sistemle çalışmalarımızı sürdürüyoruz” diyor.
AVM’ler son dönemde çevreci yatırımlarıyla öne çıkıyor. FİBA Commercial Properties (FİBA CP), İnegöl AVM’deki renovasyon çalışmaları sırasında çatıdan sökülen yaklaşık 2 bin kilogram ağırlığındaki ahşap blokları AVM içerisinde yeniden kullanıma sundu.
Geri dönüşüme gönderilmiş ahşapların bir kısmıyla oyun parkı oluşturuldu, bir kısmı ise bank olarak değerlendirildi. Gebze Center AVM Eşarj ile iş birliği yaparak kapalı otoparkında araç şarj istasyonu hizmetini başlattı.
PROF. DR. HÜSEYİN ALTAŞ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ VE YATIRIMCILARI DERNEĞİ (AYD) BAŞKANI “AVM YATIRIMCISININ DÖVİZ BORCU ARTTI”
“Alışveriş merkezleri döviz krediyle yapılan oldukça yüksek maliyetli yatırımlar. Alışveriş merkezi yatırımcıları dövizle borçlu. Ancak 2018 yılından beri yürürlükte olan dövizle kiralama yasağı ve pandemi dönemi AVM yatırımcısının döviz kredi borç yükünü büyük oranda artırdı.
Geliri TL, borcu döviz cinsinden olan yatırımcı özellikle pandemi döneminde perakendeciye destek amacıyla TL kira gelirinden de önemli ölçüde feragat etmek durumunda kaldı. Bu nedenle önümüzdeki dönemlerde daha önce de çeşitli platformlarda dile getirmeye çalıştığımız üzere bazı alışveriş merkezlerinin satılma veya dönüşüm söz konusu olabilir.”
