M. FATİH KÖPRÜ
[email protected]
www. vergidegundem. com
Bu hafta 2016 yılında gayrimenkulünü satan kişilerin, bu satıştan elde ettikleri kazanç üzerinden hangi hallerde gelir vergisi ödemeyecekleri, ödenmesi gerektiği durumda ise verginin nasıl hesaplanacağı konularına değindik.
Son zamanlarda yapılan çeşitli düzenlemelerden sonra gayrimenkul (işyeri, konut veya arsa) satışında katma değer vergisi (KDV) oranı bilmece haline geldi. Nitekim bu konuyu yine bu köşemizde ele almış hatta bir tablo ile özetlemeye çalışmıştık.
KDV, sadece gayrimenkul alım satım faaliyeti ile uğraşan kişiler, örneğin müteahhitler ya da inşaat firmaları veya diğer şirketler tarafından satılan gayrimenkuller üzerinden hesaplanıyor. Ticari faaliyet çerçevesinde olmayan satışlar KDV kapsamında değil.
Buna göre ticari faaliyet dışında evini satan bir emeklinin, çalışanın ya da bir ev hanımının KDV hesaplaması söz konusu olmuyor. Ancak bu satış dolaysıyla hiçbir vergi ödenmediğini söylemek de doğru değil. Öncelikle alan ve satanın ayrı ayrı yüzde 2 oranında ödediği tapu harcını söyleyebiliriz. Ticari faaliyet kapsamında olsun olmasın, gayrimenkul satışında bu harcın ödenmesi gerekiyor.
Ancak bir de “gelir vergisi” konusu var ki; evini, işyerini satanlar genellikle bu konu hakkında yeteri kadar bilgi sahibi olmadıkları için işlemlerin kulaktan dolma bilgilerle gerçekleştirildiğini görüyoruz.
Gayrimenkuller uzun yıllardır en gözde yatırım aracı olduğundan satışta enflasyonun üzerinde bir getiri elde edilmesi de doğal. Bu kazanç üzerinden bazı durumlarda gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabiliyor.
Bu yazımızda, 2016 yılında gayrimenkulünü satan kişilerin, elde ettikleri kazanç üzerinden hangi durumlarda gelir vergisi ödemeyecekleri, ödenmesi gerektiği durumda ise verginin nasıl hesaplanacağı konusu üzerinde duracağız.
MİRAS İSE VERGİ YOK
Miras kalan ya da bağış olarak edinilen gayrimenkul kaça satılırsa satılsın, kazanç üzerinden gelir vergisi ödenmesi söz konusu olmuyor. Bunlar dışında, satın alınan veya inşa ettirilen gayrimenkullerin ticari faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazançtan (değer artış kazancı) gelir vergisi ödenmemesi için satılan gayrimenkulün en az beş yıl süreyle elde tutulmuş olması gerekiyor. Başka bir ifadeyle, gayrimenkuller eğer beş yıldan daha az bir süre elde tutulduktan sonra satılırsa sağlanan kazanç üzerinden gelir vergisi ödeniyor.
EDİNİM TARİHİ
Edinim (iktisap) tarihi, beş yıllık elde tutma süresinin başlangıcı ve dolayısıyla satış kazancı üzerinden vergi ödenip ödenmeyeceğinin belirlenmesi açısından çok önemli.
Satın alınan ya da kat karşılığı müteahhide verilen arsa nedeniyle edinilen gayrimenkullerin tapuya tescil edildiği tarih, iktisap tarihi olarak kabul ediliyor. Bazen gayrimenkulün tapuya tescilden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı durumlar da olabiliyor.
Bu durumun tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi olarak fiilen kullanıma başlama tarihi kabul edilebiliyor.
Kooperatiflerde edinim tarihi ise gayrimenkulün ortağa tahsis edildiği tarihtir. Önce kat irtifakı daha sonra da kat mülkiyeti tapusunun alındığı durumda ise gayrimenkulün alım tarihi olarak kat irtifakı tapusunun tarihi dikkate alınıyor.
SÜRENİN HESABI
Beş yıllık süre gün olarak hesaplanıyor. Örneğin 10 Mart 2011’de alınan bir gayrimenkulün satışından sağlanan kazançtan gelir vergisi ödenmemesi için en erken 11 Mart 2016 tarihinde satılması gerekiyor.
Bu tarih veya sonrasında satış yapılması durumunda beş yıllık süre dolmuş olduğundan, satıştan elde edilen kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmiyor.
Buna göre 2016 yılında satılan gayrimenkul;
• 2010 ve öncesinde alınmışsa, satış kazancının beyan edilmemesi.
• 2012 ve sonrasında alınmışsa, istisnayı aşan satış kazancının beyan edilerek hesaplanan verginin ödenmesi, gerektiğini söyleyebiliriz.
2011 yılında alınmış olan gayrimenkullerin 2016 yılında satılması halinde ise beş yıllık sürenin dolup dolmadığına, yani kazancın beyan edilip edilmeyeceğine, yukarıdaki örnekteki gibi alış ve satış tarihlerine gün olarak bakılarak karar verilmesi gerekiyor.
ENFLASYON ETKİSİ
Vergilendirilecek olan kazanç hesaplanırken, enflasyonun etkisinin giderilmesi mümkün. Buna kısaca “endeksleme” diyoruz. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranının hesaplanmasında kullanılan yurt içi üretici fiyat endeksleri (YİÜFE) açıklanıyor. 2016 yılında satılan gayrimenkullerle ilgili endekslemede bu YİÜFE’lerin kullanılması gerekiyor. Endekslere TÜİK’in internet sitesinden ulaşılabilir.
Gayrimenkulün satıldığı aydan bir önceki ayın endeksi ile alındığı aydan bir önceki ayın endeksi arasındaki artış oranı hesaplanıyor. Alış bedeli bu oran kadar artırılmak suretiyle yeni bir maliyet bedeli belirleniyor. Bu şekilde bulunan yeni maliyet bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, varsa giderler de düşüldükten sonra kalan tutar, net kazanç olarak kabul ediliyor.
Ancak endeksleme uygulamasından yararlanılabilmesi için endeks farkının yüzde 10’dan fazla olması şartı var. Aksi halde endeksleme yapılamıyor ve net kazanç; satış bedelinden ilk alış bedeli ve giderler düşülmek suretiyle hesaplanıyor.
İSTİSNA
Yukarıdaki şekilde hesaplanan net kazanç, 2016 yılı için 11 bin liradan az ise beyanname verilmiyor ve dolayısıyla vergi ödenmiyor. Net kazanç bu tutarı aşarsa, aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek, vergisinin ödenmesi gerekiyor.
VERGİ ORANI
Gelir vergisi oranı sabit değil. Vergi tarifesi uyarınca gelir arttıkça vergi oranı da artıyor. Örneğin 2016 yılı için 12 bin 600 liraya kadar yüzde 15 oranı uygulanırken, gelir arttıkça yüzde 20, yüzde 27 ve hatta 69 bin lirayı aşan tutarlar üzerinden yüzde 35 oranında vergi hesaplanıyor.
BEYAN VE ÖDEME
Gayrimenkul satış kazancını beyan etmesi gereken gerçek kişiler beyannamelerini prensip olarak ikametgâhın olduğu yer vergi dairesine veriyorlar. Yakın zamana kadar bu beyannamelerin çoğu elden veriliyordu ya da posta ile gönderiliyordu.
Ama geçtiğimiz yıldan bu yana gayrimenkul satışı yapanlar da “Hazır Beyan Sistemi”ni kullanarak beyannamelerini internetten verebiliyorlar. Bu yıl ilk defa beyanname verecek olanlar da hiç vergi dairesine gitmeden beyannamelerini bu sistem aracılığıyla verebiliyorlar.
Sisteme, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın internet sitesi (www.gib.gov.tr) üzerinden; güvenlik soruları cevaplandırılarak veya İnternet Vergi Dairesi şifreleri kullanılarak giriş yapılabilir.
Ancak gayrimenkul satış kazancının yanında ticari, zirai veya serbest meslek kazancı bulunan mükelleflerin Hazır Beyan Sistemi üzerinden beyanname vermelerinin mümkün olmadığını da hatırlatmakta fayda var.
İster elden veya postayla isterse internetten olsun, gayrimenkul satış kazancına ilişkin beyannamenin mart ayının 27’sine kadar verilmesi gerekiyor. İnternetten verildiğinde gerekli onay işlemlerinin de bu süre içerisinde yapılması şart.
Beyannamede hesaplanan verginin ödemesi ise iki taksitte; ilki 31 Mart’a, ikincisi 31 Temmuz’a kadar yapılabiliyor. Önümüzdeki haftalarda, kira ve menkul kıymet gelirlerinin vergilendirilmesiyle devam edeceğiz.
