Gayrimenkul geliştirme, inşaat taahhüt, turizm, girişim sermayesi şirketi, girişim sermayesi yatırım fonu, gayrimenkul fonu, tesis yönetimi gibi alanlarda faaliyetleri bulunan Ege Yapı, inşaat sektöründe 18 yılda 25’in üzerinde proje üretti.
04 Ağustos - 17 Ağustos 2024 tarihli sayıdan
Bugün itibarıyla şirketin proje ve geliştirme aşamasında 15 projesi bulunurken, beşi İzmir’de, ikisi İstanbul’da olmak üzere üç yıl içinde 7 milyar TL’lik yatırımla yedi proje üretecek. Modern Yaka projesini bu yılın sonunda teslim etmeye hazırlanan grup, İstanbul’da Çekmeköy, Haliç ve Şile’de, İzmir’de ise Urla’daki Kekliktepe projesinin yanı sıra Alsancak, Dikili ve Yağcılar’da proje üretecek.
Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı, 2023’te 2022’ye göre cirosal bazda yüzde 80 büyüdüklerini bu yıl da yatırım iştahlarının artarak devam ettiğini vurguluyor.
Depreme dayanıklı yeni konutlara ihtiyacı hızla karşılamak için arsa maliyetlerinin düşürülmesi gerektiğini vurgulayan Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı ile projelerini ve konut piyasasını konuştuk.
“Halka arzımıza yüksek talep bekliyoruz”
“SPK’ndan GYO’ya dönüşüm iznimizi bu yılın başında aldık, şu an halka arz hazırlıkları yapıyoruz. Ege Yapı olarak dinamik ve nitelikli projeler üreten bir firma olarak devamlı katma değer oluşturuyoruz. Bu sebeple halka arz sürecimizde kurumsal ve bireysel yatırımcılardan yüksek talep bekliyoruz. Temettü dağıtan bir GYO olacağız ve her yıl kira getirisi gibi yatırımcılarımız gelir elde ederken şirketimizin büyümesinden de faydalanmış olacak.”
Devam eden ve planladığınız projelerinizden bahseder misiniz?
İstanbul’da Modernyaka ve Ormanyaka, İzmir’de Kekliktepe projelerimizin inşaatı sürüyor. Bahçeşehir ve Alsancak projelerinin hazırlıkları sürerken Şile, Beyoğlu ve İzmir Kordon’daki projelerimiz ön talep aşamasındalar. Ataşehir, Beşiktaş ve Kağıthane’de kentsel dönüşüm çalışmaları yapıyoruz. Gayrimenkul ekosistemi hedefine ulaşmak için iş alanlarımızı da çeşitlendirip, gayrimenkulde erişilebilir çözümler üretmek için Ege Yapı PAY ile Yalova arsasını sunduk. Çanakkale, Sakarya ve İzmir’de yeni arsaları da yakında müşterilerimize sunacağız. Yeni girişimimiz Ege Yapı PAY ile arsa yatırımından sonra villa sahibi olmayı sağlıyoruz. Ege Yapı PAY’ın ilk imarlı ve ruhsatlı projesi Yalova’da başladı, önümüzdeki dönemde farklı lokasyonlarda projelerimiz olacak. Bugüne kadar toplamda 10 binin üzerinde bağımsız bölüm ürettik ve inşaatı devam eden yaklaşık 2 bin 500 bağımsız bölümü de planladığımız sürede teslim etmeyi amaçlıyoruz. Hazırlıklarını yaptığımız projelerde toplamda 4 binin üzerinde konut üreteceğiz.
Konut piyasasında ciddi bir daralma söz konusu. Piyasa sizce hangi şartlarda normalleşir?
Geçtiğimiz yıl, enflasyonun baskısı ile artan faiz yükü tüm dünyayı etkiledi. Avrupa’da ortalama yüzde 20, Almanya ve İspanya gibi büyük ülkelerde yüzde 30’a yakın konut satışında düşüşler yaşandı. Türkiye’de de yüzde 17,5 azalışla 1,2 milyon bandında konut satılabildi. Bu yılın ilk yarısında 2023’e kıyasla sadece yüzde 3,5’lik bir gerileme var. Faiz oranlarının yüksekliği, ev fiyatlarının orta kesim için erişilebilir kalamaması sektörü baskılıyor. Her şeye rağmen Avrupa’nın en büyük konut pazarı olduğumuzu hatırlamalıyız. Bunun en önemli sebepleri; Türkiye’de her yıl 575 bini aşan evlilik, 200 bin boşanma ile 100 bini aşkın gurbetçi ve yabancı vatandaşların da ev talebi oluyor. 2008’de dört olan ortalama hane halkı sayısı üçe geriledi. Doğru proje bulunursa yatırımcı ev sahibi olmak için yatırımdan asla çekinmiyor.
Sektörde ne zaman canlanma bekliyorsunuz?
Eylülden sonra veya 2025’te faiz yükünün azalacağı öngörüleri sektörde bir canlılık oluşturacaktır. TÜİK’in yapı ruhsatları verileri bu bakışı destekliyor. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı birinci çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 19,9, daire sayısı yüzde 35,5 ve yüz ölçüm yüzde 33,4 arttı. Yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 36 milyon m² iken; bunun 18,5 milyon m²’si konut, 10 milyon m²’si konut dışı ve 7,6 milyon m²’si ise ortak kullanım alanı. Piyasa 2025 ve sonrasına hazırlık yapıyor. Ege Yapı olarak pandemide ve sonrasındaki enflasyonist ortamda hiç durmadık.
Konut fiyatlarındaki şişkinlik sizce söndü mü? Fiyatlar düşmeye devam eder mi?
Birinci el konut fiyatlarında hiç yükseklik olmadı, talebin yoğun olduğu dönemlerde ikinci el konut fiyatları talebin baskısıyla hızla arttı. Son dönemde fiyatlarda nominal artış olsa da reelde ikinci el konutlarda fiyatlarda gerileme var. Ancak birinci el konutlar için aynı şeyi söylemek zor. Yeni konut maliyeti, enflasyon, yüksek faiz ve büyük şehirlerde arsa arzının kısıtlı olması sebebiyle yukarı yönlü baskı altında.
Konut satışlarının dip yaptığı şu dönemde kimler konut alıyor? Orta ve dar gelirlinin ev sahibi olması artık hayal mi?
İpotekli konut satışları yüksek faizler ve ilave düzenlemelerle tarihi dip seviyelerde. Toplam konut satışları da geçen yılın kısmen altında. Zorluklara rağmen piyasada satış var. Yatırımcılarımızın konuta ulaşması için firma olarak uygun peşinat ve vade seçenekleri ile ödeme planları sunuyoruz. Dar ve orta gelir vatandaşlarımızın ev sahibi olması, STK’lar yoluyla önerdiğimiz arsa maliyetlerini düşürecek kamu-özel sektör iş birliği ile gerçekleştirilecek sübvansiyonlu projelerle kolaylaşabilir.
GYF yasası sizce sektöre nasıl yansır? Kentsel dönüşümü hızlandırır mı?
Proje GYF’ler (gayrimenkul yatırım fonu), GYF’lerin tamamlanmamış veya henüz başlamamış projelere de yatırım yapmasının önünü açan çok önemli bir yenilik. Sektörün kaynak ihtiyacına ilaç olabilecek ve kentsel dönüşümü hızlandırabilecek bir hamle. Yabancı yatırımcıları da sektöre çekebilecek bir yenilik. Proje GYF’ler daha sürdürülebilir ve yönetilebilir konut arzına katkı sağlayacak önemli bir adım. Yurt dışında çok sayıda örneği var, Türkiye’de de başarıyla uygulanacağını düşünüyoruz. Düzenleme, kentsel dönüşümden sosyal konut ihtiyacına ve arz sıkıntısının giderilmesine kadar birçok alanda katkı sağlayacak.
Piyasaya sunulan ortak konut kredisi, kredi sorununa çözüm olabilir mi?
Ortak konut kredisi önemli bir çözüm olacaktır. Bugüne kadar bir aileden bir kişi konut kredisi çekiyordu. Örneğin evde iki çalışan var, ikinci kişi de konut kredisi çıkmayacağı için daha yüksek maliyetlerle ihtiyaç kredisi ya da başka krediler çekiyordu. Bu da konutun maliyetini artırıyordu. Ya da tek kişi için ödemeler yüksek olabiliyordu, maaşı düşük kalabiliyordu. En az iki, en fazla beş kişi ortak oranlarda bir daireyi alabiliyor ve beş kişi ortak kredi çekebiliyor. Yasanın izin verdiği ölçüde bir konut için beş kişi 2 milyon TL’lik kredi çekerken kişi başı 400 bin TL kredi çekiliyor. Böylece konut kredisi çekme ihtimali daha yüksek oluyor, daha kısa süreli ödeme imkanı olduğu için kredi maliyeti düşecektir.
“Yabancı yatırımcı için düzenleme yapılmalı”
“Tüm dünyada uluslararası gayrimenkul yatırımcısını çekmek için ülkeler yarışıyor. Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık verilmesi, altın vize, kalıcı oturum ve süreli oturum gibi farklı modeller var. Bizler de yatırımcı programlarını farklı kategorilerde oluşturmalıyız. Gayrimenkul yatırımcısının onay süreçlerinin şeffaf olması, yatırımcı ile mültecilerin aynı prosesten geçmemesi, gayrimenkul sahiplerine ikametgah kolaylığı, ikametgahı olmayan yatırımcıların ülkemizde geçirecekleri sürelerde telefon, elektrik, su gibi aboneliklerinin kolaylaştırılması gibi düzenlemelere ihtiyaç var.”
