Geçen yıl dolar kurunda yaşanan artış İstanbul’da şirketlerin ofis kirası maliyetlerini yükseltti. Ancak bu arada dolar cinsinden kiralardaki artış durdu. Maslak, Levent başta olmak üzere pek çok bölgede kiralar düşerken, fiyatların arttığı tek bölge Ataşehir oldu. Bunun en önemli nedeni olarak ise son yıllarda bu alana yapılan yatırımlarla birçok yeni ofis bölgesinin oluşması gösteriliyor.
LEVENT GÖKMEN
[email protected]
İstanbul’da ofis kiraları genelde dolar üzerinden belirleniyor. Geçen yıl dolar kurunda yaşanan artış TL cinsinden ödenen kiraları da arttırdı. Bunun şirketleri merkezlerini kirası daha uygun bölgelere taşımaya zorladığını, 26 Haziran 2016 tarihli Ekonomist’in 40-41’inci sayfalarındaki, Özlem Bay Yılmaz imzalı haberde yazmıştık.
Tabloyu görmek için görsele tıklayın.
Ancak dolar cinsinden kiralarda artış durdu. Hatta bazı bölgelerde dolar cinsinden ofis kiralarında düşüş yaşanıyor. Bunun en önemli nedenini de ofis arzında son yıllarda yaşanan büyüme oluşturuyor.
Ticari gayrimenkulde ofis yatırımları son yılların en hızlı büyüyen alanı haline geldi. İstanbul’da birbiri ardına nitelikli ofis projeleri geliştirilirken yeni ofis bölgeleri de ortaya çıkmış durumda.
Çevre ülkelerde yaşanan karışıklıklar nedeniyle uluslararası şirketlerin bölge operasyonlarını yönetmek üzere İstanbul’u ofis üssü seçmeleri de bu gelişimi destekliyor. Yeni yatırımlarla birlikte İstanbul’daki ofis stokunun bu yıl 5 milyon metrekareye ulaşması, sektördeki rekabeti kızıştırmış bulunuyor.
KİRALAR NE DURUMDA?
Ofis bölgelerinde yaşanan rekabetten yola çıkarak kiralarda yaşanan değişimi araştırdık. Cushman & Wakefield’in verilerinden yola çıkarak 2015 yılının ilk çeyreği ile bu yılın ilk çeyreğini kıyaslayan çalışmamızdan çıkan sonuca göre, Ataşehir dışında hiçbir ofis bölgesinde kiralar artmadı.
Ataşehir’de geçtiğimiz yılın ilk çeyreğinde 27 dolar olan metrekare kiraları bu yılın ilk çeyreğinde 28 dolara yükseldi. Altunizade, Ümraniye, Kartal ve Küçükyalı’da kiralar geçen yıl ile aynı kaldı. Diğer bölgelerde ise düşüş yaşandı. 2015 yılının ilk çeyreğinde Levent’te 45 dolar olan metrekare kira bedelleri bu yılın aynı döneminde 42 dolara geriledi.
Maslak’ta geçtiğimiz yıl 28 dolar olan metrekare kiraları 25 dolara, Beşiktaş-Şişli bölgesinde 30 dolar olan kiralar 25 dolara, Kağıthane’de 22 dolar olan kiralar 18 dolara düştü. Son dönemin en fazla yatırım alan bölgelerinden Atatürk Havalimanı-Basın Ekspres hattında 16 dolar olan metrekare kiraları 15 dolara, Kavacık’ta 22 dolar olan kiralar 20 dolara, Kozyatağı’nda 28 dolar olan kiralar da 25 dolara geriledi.
ARTIŞ BEKLENMİYOR
Sektör temsilcilerinin ortak görüşü, önümüzdeki dönemde de kiraların artmayacağı yönünde. Bunun nedeni olarak ofis arzının önümüzdeki dönemde de artacak olması gösteriliyor. Ayrıca döviz kurlarının yüksekliğinin de kiraların yukarı yönlü hareketini engelleyeceği dile getiriliyor. Hatta devreye alınan yeni ofis projelerinin sundukları olanaklarla eski ofis projelerine de ciddi bir rekabet yaratmaya başladığı vurgulanıyor.
İstanbul’da Merkezi İş Alanı (MİA) olarak adlandırılan Levent-Maslak hattında ofis doluluklarının artması ve kurlardaki yükselişin yarattığı maliyet yükselişi, Ümraniye, Kartal gibi ikincil ofis bölgelerini öne çıkarıyor.
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, kurlardaki artışın ofis maliyetlerini artırması ve rekabetin yoğunlaşmasıyla ofiste ikincil bölgelere olan talebin giderek arttığını söylüyor. Maya, ofis sahiplerinin rekabetin arttığı bu ortamda kiracılarını elde tutmak üzere zam yapmadıklarını vurguluyor.
KONFOR VE ULAŞIM ARANIYOR
Yeni yatırımlarla birlikte İstanbul’da yeni ofis seçenekleri ortaya çıkarken, şirketler ofis seçimlerinde konfor ve ulaşım kolaylığını ilk sıralara almış durumdalar. Basın Ekspres Yolu’ndan Kağıthane’ye, Kartal’dan Bomonti’ye kadar yeni ofis bölgelerinde sunulan nitelikli ofisler, piyasada ciddi rekabete neden oluyor.
Jones Lang LaSalle (JLL) Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, İstanbul Fi-nans Merkezi’nin faaliyete geçmesiyle birlikte 2020 yılında İstanbul’daki 7 milyon metrekarelik A sınıfı ofis stoku oluşacağına işaret ediyor. Alkaş, artan rekabet ile birlikte ofis kiralarının aynı kaldığını, önümüzdeki dönemde de artış beklentisi bulunmadığını söylüyor.
“PAZARLIK İMKANLARI ARTTI”
Tuğra Gönden CUSHMAN & WAKEFIELD YÖNETİCİ ORTAĞI
“Ofiste Levent ve Maslak popülaritesini korurken, hızlı bir şekilde pazara giren arz, hızla yükselen liste fiyatlarındaki pazarlık imkanlarını bazı binalarda arttırdı. A sınıfı ofis kullanıcıları daha fazla sayıda alternatifi değerlendirebilir hale geldi. Anadolu Yakası'nda Ataşehir konumuyla hem planlanan projeleri kendisine çekiyor hem de kiracıların bu bölgeyi tercih etmesini sağlıyor. Beyaz yakalıların kullandığı konutlara yakınlık, bölgenin sosyal imkanları, planlanan ve hazır olan altyapı ve ulaşım bölgenin tercih edilmesine neden oluyor. Avrupa Yakası'nda ise Maslak bölgesi nitelikli arz, toplu taşıma, konum avantajlarıyla cazibe merkezi olmayı sürdürüyor.”
“KİRALARDA ARTIŞ BEKLEMİYORUM”
Murat Uzun PROJE BEYAZ GM
“Ofis projeleri konuttan daha pahalı ama kira getirisi olarak çok daha iyi getiriye sahip diyebiliriz. Çoğu zaman da değeriyle doğru orantıda kira getirisiyle karşılaşmaktayız. Ofis kira bedellerinde önümüzdeki dönemde bir artış beklemiyorum. Özellikle yeni yapılan projelerde... Çünkü ofislerdeki ihtiyaçlarımız, zamanın gelişimiyle birlikte çok farklı hale geldi. Konum olarak mükemmel lokasyonu seçtiğimizde dahi, ofis olarak kullandığımız binanın bizim işimizle ilgili gereksinimlerimizi yerine getirip getirmemesi de ayrı bir kriter olarak karşımıza çıkıyor. Bu nedenle kendi iç özellikleri ile de projeler birbirleriyle yarışmaya başlıyor.”
LEVENT GÖKMEN
[email protected]
İstanbul’da ofis kiraları genelde dolar üzerinden belirleniyor. Geçen yıl dolar kurunda yaşanan artış TL cinsinden ödenen kiraları da arttırdı. Bunun şirketleri merkezlerini kirası daha uygun bölgelere taşımaya zorladığını, 26 Haziran 2016 tarihli Ekonomist’in 40-41’inci sayfalarındaki, Özlem Bay Yılmaz imzalı haberde yazmıştık.
Tabloyu görmek için görsele tıklayın.
Ancak dolar cinsinden kiralarda artış durdu. Hatta bazı bölgelerde dolar cinsinden ofis kiralarında düşüş yaşanıyor. Bunun en önemli nedenini de ofis arzında son yıllarda yaşanan büyüme oluşturuyor.
Ticari gayrimenkulde ofis yatırımları son yılların en hızlı büyüyen alanı haline geldi. İstanbul’da birbiri ardına nitelikli ofis projeleri geliştirilirken yeni ofis bölgeleri de ortaya çıkmış durumda.
Çevre ülkelerde yaşanan karışıklıklar nedeniyle uluslararası şirketlerin bölge operasyonlarını yönetmek üzere İstanbul’u ofis üssü seçmeleri de bu gelişimi destekliyor. Yeni yatırımlarla birlikte İstanbul’daki ofis stokunun bu yıl 5 milyon metrekareye ulaşması, sektördeki rekabeti kızıştırmış bulunuyor.
KİRALAR NE DURUMDA?
Ofis bölgelerinde yaşanan rekabetten yola çıkarak kiralarda yaşanan değişimi araştırdık. Cushman & Wakefield’in verilerinden yola çıkarak 2015 yılının ilk çeyreği ile bu yılın ilk çeyreğini kıyaslayan çalışmamızdan çıkan sonuca göre, Ataşehir dışında hiçbir ofis bölgesinde kiralar artmadı.
Ataşehir’de geçtiğimiz yılın ilk çeyreğinde 27 dolar olan metrekare kiraları bu yılın ilk çeyreğinde 28 dolara yükseldi. Altunizade, Ümraniye, Kartal ve Küçükyalı’da kiralar geçen yıl ile aynı kaldı. Diğer bölgelerde ise düşüş yaşandı. 2015 yılının ilk çeyreğinde Levent’te 45 dolar olan metrekare kira bedelleri bu yılın aynı döneminde 42 dolara geriledi.
Maslak’ta geçtiğimiz yıl 28 dolar olan metrekare kiraları 25 dolara, Beşiktaş-Şişli bölgesinde 30 dolar olan kiralar 25 dolara, Kağıthane’de 22 dolar olan kiralar 18 dolara düştü. Son dönemin en fazla yatırım alan bölgelerinden Atatürk Havalimanı-Basın Ekspres hattında 16 dolar olan metrekare kiraları 15 dolara, Kavacık’ta 22 dolar olan kiralar 20 dolara, Kozyatağı’nda 28 dolar olan kiralar da 25 dolara geriledi.
ARTIŞ BEKLENMİYOR
Sektör temsilcilerinin ortak görüşü, önümüzdeki dönemde de kiraların artmayacağı yönünde. Bunun nedeni olarak ofis arzının önümüzdeki dönemde de artacak olması gösteriliyor. Ayrıca döviz kurlarının yüksekliğinin de kiraların yukarı yönlü hareketini engelleyeceği dile getiriliyor. Hatta devreye alınan yeni ofis projelerinin sundukları olanaklarla eski ofis projelerine de ciddi bir rekabet yaratmaya başladığı vurgulanıyor.
İstanbul’da Merkezi İş Alanı (MİA) olarak adlandırılan Levent-Maslak hattında ofis doluluklarının artması ve kurlardaki yükselişin yarattığı maliyet yükselişi, Ümraniye, Kartal gibi ikincil ofis bölgelerini öne çıkarıyor.
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, kurlardaki artışın ofis maliyetlerini artırması ve rekabetin yoğunlaşmasıyla ofiste ikincil bölgelere olan talebin giderek arttığını söylüyor. Maya, ofis sahiplerinin rekabetin arttığı bu ortamda kiracılarını elde tutmak üzere zam yapmadıklarını vurguluyor.
KONFOR VE ULAŞIM ARANIYOR
Yeni yatırımlarla birlikte İstanbul’da yeni ofis seçenekleri ortaya çıkarken, şirketler ofis seçimlerinde konfor ve ulaşım kolaylığını ilk sıralara almış durumdalar. Basın Ekspres Yolu’ndan Kağıthane’ye, Kartal’dan Bomonti’ye kadar yeni ofis bölgelerinde sunulan nitelikli ofisler, piyasada ciddi rekabete neden oluyor.
Jones Lang LaSalle (JLL) Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, İstanbul Fi-nans Merkezi’nin faaliyete geçmesiyle birlikte 2020 yılında İstanbul’daki 7 milyon metrekarelik A sınıfı ofis stoku oluşacağına işaret ediyor. Alkaş, artan rekabet ile birlikte ofis kiralarının aynı kaldığını, önümüzdeki dönemde de artış beklentisi bulunmadığını söylüyor.
“PAZARLIK İMKANLARI ARTTI”
Tuğra Gönden CUSHMAN & WAKEFIELD YÖNETİCİ ORTAĞI
“Ofiste Levent ve Maslak popülaritesini korurken, hızlı bir şekilde pazara giren arz, hızla yükselen liste fiyatlarındaki pazarlık imkanlarını bazı binalarda arttırdı. A sınıfı ofis kullanıcıları daha fazla sayıda alternatifi değerlendirebilir hale geldi. Anadolu Yakası'nda Ataşehir konumuyla hem planlanan projeleri kendisine çekiyor hem de kiracıların bu bölgeyi tercih etmesini sağlıyor. Beyaz yakalıların kullandığı konutlara yakınlık, bölgenin sosyal imkanları, planlanan ve hazır olan altyapı ve ulaşım bölgenin tercih edilmesine neden oluyor. Avrupa Yakası'nda ise Maslak bölgesi nitelikli arz, toplu taşıma, konum avantajlarıyla cazibe merkezi olmayı sürdürüyor.”
“KİRALARDA ARTIŞ BEKLEMİYORUM”
Murat Uzun PROJE BEYAZ GM
“Ofis projeleri konuttan daha pahalı ama kira getirisi olarak çok daha iyi getiriye sahip diyebiliriz. Çoğu zaman da değeriyle doğru orantıda kira getirisiyle karşılaşmaktayız. Ofis kira bedellerinde önümüzdeki dönemde bir artış beklemiyorum. Özellikle yeni yapılan projelerde... Çünkü ofislerdeki ihtiyaçlarımız, zamanın gelişimiyle birlikte çok farklı hale geldi. Konum olarak mükemmel lokasyonu seçtiğimizde dahi, ofis olarak kullandığımız binanın bizim işimizle ilgili gereksinimlerimizi yerine getirip getirmemesi de ayrı bir kriter olarak karşımıza çıkıyor. Bu nedenle kendi iç özellikleri ile de projeler birbirleriyle yarışmaya başlıyor.”
