Son dönemde konut kiralarında yaşanan artışlar, sanayi tesislerinde de sorun olmaya başladı. Yüksek maliyetler nedeniyle zor bir dönemden geçen OSB'lerde, kiralar da yüzde 100'ün üzerinde arttı. OSB yönetimleri giderek yükselen kiralarla ilgili çözüm arayışında.
25 Haziran - 08 Temmuz 2023 tarihli sayıdan
Türkiye'de üretimin can damarı Organize Sanayi Bölgeleri'nde (OSB) kira açmazı baş gösterdi. Ham madde, enerji ve işçi maliyetlerindeki artışla zorluk yaşayan sanayi tesisleri, şimdilerde yüksek kira bedellerinin de altından kalkmaya çalışıyor.
Kimi OSB'lerde kira artışlarının yüzde 180'lere yaklaştığı ifade edilirken, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı kaynakları mevcut kiracı için yüzde 25 artış öngören kararın yanı sıra yeni kiracı konusunda mal sahiplerine bir tavan fiyatın uygulanamayacağını aktarıyor.
OSB'ler için çıkan yeni düzenlemenin kira sorununu hafifletebileceğine işaret eden Organize Sanayi Bölgeleri Üst Kuruluşu (OSBÜK) ise konuyla ilgili çözüm arayışında.
TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin hazırladığı sanayi açısından yüksek hareketliliğe sahip 18 ildeki 31 organize sanayi bölgesinde (OSB) kira artışlarını ele alan rapor, kira fiyatlarındaki yükselişi net bir şekilde ortaya koyuyor. Araştırmada Adana'daki OSB kiralarında yüzde 189'luk artış oranı görülürken, İzmir yüzde 176 ile ikinci, Manisa yüzde 175 ile üçüncü sırada yer alıyor.
Fabrika kiralarındaki artışta arsa tahsislerinin tamamlanmasıyla birlikte sınırlı fabrika arzı ve talep artışının önemli rol oynadığını belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, "2021 yılında gözlemlenen önemli orandaki artış nedeniyle baz etkisinin görüldüğü yerlerde ve tesislerin genellikle mal sahipleri tarafından kullanıldığı OSB'lerde yıllık kira artışları sınırlanabiliyor" diyor.
2020 yılında yaşanan pandemi süreciyle birlikte öncelikle Marmara Bölgesi'nde görülen talep artışının bu bölgede fiyatları daha çok artırdığına işaret eden Maya, "Bu durumun kira düzeyi en yüksek OSB'lerin bu bölgemizde bulunmasının başlıca sebebi olduğunu söyleyebiliriz" diye konuşuyor.
ENFLASYONİST ETKİ VAR
Organize Sanayi Bölgeleri Üst Kuruluşu (OSBÜK) Başkanı Memiş Kütükcü ise son dönemde konut kiralarında yaşanan yüksek artışların sanayide de kendisini gösterdiğini söylüyor.
Türkiye'nin 81 ilinde üretimin lokomotifi olan OSB'lerdeki fabrika kiralarında farklı oranlarda artışlar yaşandığını kaydeden Kütükcü, bu artışların en önemli sebebinin sanayi parseli arzının yatırımcı talebinin gerisinde kalması olduğunu anlatıyor.
Kütükcü, şöyle konuşuyor: "OSB'lerimize yatırımcı ilgisi çok yüksek. Ancak pek çok OSB'mizde yatırımcılara tahsis edilebilecek, yatırıma açık yeni sanayi parselleri yok. Yani talep, arzın önüne geçmiş durumda. Bu da işyeri kiralarının yükselmesine sebep oluyor.
Ayrıca tabii enflasyonist ortamın da bu artışlarda belirgin bir etkisi var. OSBÜK olarak bu konuda hangi adımların atılabileceğine dair çalışıyoruz."
GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ 18 YILA UZADI
Kiralardaki yükselişe rağmen OSB'lerde mevcut tesislerin satın almada geri dönüş süresi ise beklenenin aksine T daha da uzadı.
Sanayi gayrimenkullerinin pazar değerinin yatırımın bir yıllık kira değerine bölünmesiyle geri dönüş süresinin hesaplanabildiğim açıklayan Makbule Yönel Maya, OSB'lerde ortalama geri dönüş süresinin 2022 yılındaki ortalama değeri olan 16,6 yıldan, 2023 yılında 18 yıla ulaştığını anlatıyor.
İnşaat maliyetlerinde yaşanan artışlar ve endüstriyel yapılara artan taleplerin geri dönüş sürelerinde artışa yol açtığını belirten Maya, "Marmara Bölgesi'nde geri dönüş süreleri 14,5-17,5 yıl aralığında iken Karadeniz hariç diğer bölgelerde geri dönüş sürelerinin 17-21 yıl aralığında değiştiği görünüyor.
Arsa değerlerinin doluluk oranının yüksek olması ise sınırlı arsa arzı ve talep artışından olumlu etkileniyor. Arsa değer artışlarında İzmir ve Manisa gibi illerde talep artışı en önemli itici güç olurken, Kayseri ve Adana'da baz değerlerin düşük olmasının da güçlü artış oranlarında etkisi bulunuyor" diye konuşuyor.
"KİRALAR ZORLUYOR"
Pandemi sonrası Türkiye'nin dünyadaki tedarikçi konumunu daha da kuvvetlendirdiğini aktaran İstanbul Ticaret Odası (İTO) Başkanı Şekib Avdagiç ise kapasite kullanım oranlarının yüzde 76,8 düzeyinde olduğuna işaret ediyor.
Yeni yatırımlarla üretim parkının genişletilmesinin kritik düzeyde önemli olduğunu belirten Avdagiç hem sanayi arazilerindeki fiyat artışları hem de OSB'lerdeki kira artış oranlarının konut fiyat artışlarıyla yarışır hale geldiğini söylüyor.
Buradaki maliyet konusunun aşılması gerektiğini anlatan Avdagiç, "Türkiye'nin şu anda toplam sanayi alanları, toplam yüzölçümünün yüzde 0,36'sı kadar. Almanya'da bu oran yüzde 4,4. Toplam arazinizin binde 3,6'sı sanayi alanıysa ve sanayici olarak elimdeki sermayenin en az üçte birini hatta İstanbul'da, Kocaeli'nde, Bursa'da yüzde 50'sini toprağa yatırmak zorundaysak, bu zorlayıcı bir tablo" diyor.
OSB'lerdeki metrekare fiyatlarının yüksek olduğuna dikkat çeken Türkiye Giyim Sanayicileri Derneği (TGSD) Başkanı Ramazan Kaya ise bu noktada yeni OSB'lere ihtiyaç olduğunu anlatıyor. Sanayicinin arazi ve kira bedelini yüksek ödememesi gerektiğini kaydeden Kaya, "OSB'lerin içinde olmak zorluyor. İlçe ve kasaba merkezlerinde olma isteğimizin temel nedenlerinden biri de budur" diyor.
MEMİŞ KÜTÜKCÜ / OSBÜK BAŞKANI “ÖNLEM ALMAK IÇIN ÇALIŞMA BAŞLATTIK”
“Kira artışları konusunda OSBÜK olarak çalışıyoruz. Özellikle yayımlanan yeni OSB kanununda, OSB'lerimizde yer seçimi ve kamulaştırma süreçlerini hızlandıracak yeni bazı düzenlemeler var. OSB Uygulama Yönetmeliği'nin yayınlanması ile uygulanmaya başlanacak bu düzenlemelerle birlikte OSB'lerimizde planlı sanayi parseli üretme süreçleri hızlanacak. Ayrıca enflasyondaki yaşanacak gerilemeyle de inşallah kiraların da geriye doğru gelmesini veya en azından yükselişin duracağını ümit ediyoruz."
