Ev alırken nelere dikkat edilmeli? 4 soru, 4 cevap

26 Temmuz 2020 | 13:31
Son Güncellenme: 27 Ekim 2022 | 16:09

Kamu bankalarının konut kredisi faiz oranlarını yüzde 0,64’ler seviyelerine indirmeleri ev sahibi olmak isteyenler için önemli bir fırsat yarattı. Özellikle ilk kez ev sahibi olanların süreçle ilgili merak ettiği pek çok konu var. Peki, ev alırken nelere dikkat edilmeli? Ev alırken alıcı ve satıcı açısından gerekli belgeler neler? Kat İrtifakı nedir, Kat Mülkiyeti nedir? Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz konut alıcılarının merak ettiği soruları Ekonomist için yanıtladı...

Levent Gökmen DEMİRCİLER / Ekonomist

EV ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Kiraz, 'Ev alırken nelere dikkat edilmeli' sorusuna şu yanıtı veriyor:

Öncelikle konut alırken tapuda taşınmazı satan kişinin hak sahibi olup olmadığına bakmak gereklidir. Yani malik olmayan bir kişi başkasına ait bir gayrimenkulü satamaz. Bunun istisnası ise bir kişinin başkasına ait bir mülkü satabilmesi için gayrimenkul sahibinin ona vekaletname düzenlemiş olması gerekir.

Tapuya gidildiğinde satacak olan gayrimenkul sahibinin belediye nezdinde tüm borçlarını (emlak vergisi ve diğer vergiler) ödemiş olması ve "temiz kağıdı" dediğimiz borçsuzluk belgesini almış olması gerekir.

Yine belediye tarafından düzenlenmiş olan satışa esas ve o değerden aşağıya satmayı imkansız kılan emlak vergisi değer belgesinin de satıcıya verilmiş olması gereklidir. Bu belge ile alıcı ve satıcı bu değerden aşağıya satış yapamazlar.

Üzerine yapılacak olan satışlarda da vatandaşlar genelde düşük tapu harcı ödemek için emlak vergi değerinin çok ama çok az üstünde bir değer göstermektedirler. Oysaki bu durum satıcının eğer bir borcu var ise ve bu satıştan sonra aleyhine bir icra takibi yapılıp herhangi bir gayrimenkulüne ulaşılamaz ise yapılacak pasif tapu araştırmasında (satılmış, devredilmiş, bağışlanmış vb gayrimenkul araştırması) ortaya çıkabilir ve sırf düşük değer gösterildiği için alacaklının açacağı bir tasarrufun iptali davası ile gayrimenkulün icra satışı yoluyla satılması ve evinizi kaybetme riski ile karşı karşıya kalabilirsiniz. Bu nedenlerle tapuda gerçek satış değerinin gösterilmesi her zaman hem maliyenin yapacağı bir incelemede ceza ödememeniz hem de burada bahsettiğimiz bir dava ile karşılığı evinizi kaybetmemeniz için çok önemlidir.

Avukat Ali Güvenç Kiraz, konut satışıyla ilgili merak edilen soruları yanıtladı.

KONUTU ALAN İÇİN HANGİ BELGELER GEREKİYOR?

Avukat Ali Güvenç Kiraz, 'Tapu işlemleri için konutu alan kişinin hangi belgeleri gerekiyor' sorusunu şöyle yanıtlıyor:

Alıcı için kimlik bilgileri ve satış bedelini hazırlamış olması gerekmektedir. Tapuya bavulla para taşınması güvenlik açısından tehlikeli olduğu için ya banka tarafından bu işlemin yapılması şartına bağlı bloke çek veya TAKASBANK sistemi kullanılarak bedelin bloke edilmesi ve işlem tamamlanınca paranın alıcıya geçmesi sisteminin kullanılması yerindedir. Yine alıcı tapu tarafından alım satım bedeli için ödemesi gerekli olan harçları ve taşınmaza ait DASK poliçe bedelini ödemelidir. Tapu sahibi olunduktan sonra da yeni mülk sahibi zaman geçirmeden belediye nezdinde kaydını da yaptırmalıdır.

KAT İRTİFAKI NEDİR?

'Konut alırken karşımıza çıkan terimlerden biri de kat irtifakı. Peki kat irtifakı nedir?' Avukat Kiraz kat irtifakı terimi için şu bilgileri veriyor: Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir.

Türkiye yükleniciler tarafından genelde yapılan fazla ve projeye aykırı imalatlar nedeniyle kat irtifakı cenneti olarak görülmektedir. Genelde iskan alma konusunda sorunlu olan bir çok yerde sadece kat irtifakı kurulmuş olarak binaların kaldığı ve kat mülkiyetine geçilemediği görüldü.

İmar barışı düzenlemesi neyi içeriyordu?

İmar barışı düzenlemesi ile 31.12.2017 öncesinde tüm projeye aykırı yerler için yapı kayıt belgesi alınması ve sonrasında 2. aşama olan kat mülkiyetine geçilmesi süreci de yeni bir kat mülkiyeti tesisi olarak hukuk hayatımıza girdi.

KAT MÜLKİYETİ NEDİR?

Konut almak isteyenlerin karşısına çıkan bir başka terim ise 'Kat Mülkiyeti'... Peki, kat mülkiyeti nedir? Ali Güvenç Kiraz, kat mülkiyeti terimi için şu bilgileri paylaşıyor:

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan özel bir mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti olan bir taşınmazın iskan belgesine haiz bir yapı olduğu karine olarak kabul edilecektir. Bu nedenle de kat mülkiyetli bir yapı kat irtifaklı yapıya göre her zaman değer açısından daha değerlidir.