Kentsel dönüşüm konusunda İstanbul’da çalışmalar yapan MINT bünyesinde kurulan MintLab, AR-GE ekibi ile İstanbul gayrimenkul piyasasını mercek altına alan araştırmalar yapıyor. MintLab raporlarının 11’incisi olan İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporu Ocak ayı raporu yayınlandı.
Levent Gökmen Demirciler lgokmen@ekonomist.com.tr
MintLab İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporu Ocak ayı raporu, İstanbul gayrimenkul piyasasındaki değişimleri ortaya koyuyor. Konut yatırımları sundukları sermaye kazancı ve düzenli kira getirisi ile finansal ürünlerden ayrışarak yüksek getirisini korumaya devam etti. İki ay geriden gelen Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verileri esas alınarak hazırlanan rapora göre, Kasım ayı Konut Fiyat Endeksi verileri incelendiğinde, İstanbul genelinde konutlarda aylık %10,54; altı aylık %31,89; yıllık %64,54 ve 5 yıllık periyotta %53,23 oranında nominal artış söz konusu. Kasım ayında İstanbul’daki yıllık reel getiri ise %29,30 düzeyinde olup, Aralık ayı için İstanbul konut fiyat endeksi beklenti değeri 204,91 puan. (aylık endeks değişim beklentisi: +%10,00).
MintLab raporu, TCMB, BDDK, TÜİK başta olmak üzere kamu ve özel sektör kuruluşlarınca hazırlanmış konut piyasası odaklı veri setlerini ilişkilendirip anlamlı sonuçlar türetebilmek; yeni göstergeler yaratabilmek (konut satış hacmi; konut satın alma gücü; konut fiyat-hane gelir oranı; konut kredisi-hane gelir oranı; konut toplam getiri endeksi vb…) hedefiyle inceleniyor. Veriler bu kurumların verilerinin birkaç ay geriden gelmesi nedeniyle birkaç ay önceki verileri içeriyor. Böylece İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporları ortaya çıkarılıyor. Hazırlanan Ocak ayı raporunda ise şu konular ortaya çıktı:
İstanbul özelinde, Kasım ayında sermaye kazancı ve brüt kira getirisinden oluşan toplam getiri, aylık bazda %10,81; yıllık bazda ise %56,85 oranında gerçekleşti. 2021 yılı Kasım ayı itibariyle geriye dönük 11 yıllık dönemde İstanbul’daki konut yatırımlarının yıllık toplam getirisi (%20,00) altın (%22,96) dışındaki finansal yatırım araçlarının getirilerinden daha yüksek oldu. Yatırım aracı seçiminde rol oynayan en önemli faktörler ise seçilecek yatırım aracının güvenilir/ bilinir olması, düzenli getirisinin olması ve getirisinin yüksek olması şeklinde sıralanıyor. İstanbul’daki konut fiyatları Kasım ayında 9.150,90 TL/m2 ve 869 ABD Dolar/m2 olarak ölçüldü. Türk Lirası bazında konut fiyatlarında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 43 oranında, Amerikan doları karşılığı ise yine yüzde 9 oranında artış yaşandı.
İstanbul’da Aralık ayı içerisinde 39.026 adet konut satışı (tarihsel ortalama: 20.221 adet) gerçekleştirildi. Aralık ayındaki satışların %30’u ilk el satışlardan, %70’i ise ikinci el satışlardan oluştu. İstanbul’da satılan her ilk el konuta karşılık 2,34 adet ikinci el konut satışı yapıldı. Diğer taraftan, İstanbul’da Aralık ayında yabancıya yapılan konut satışları 3.300 adet olarak gerçekleşti. İstanbul’daki satışlar toplam yabancıya satılan konutların %42’sini oluşturdu. Aralık ayındaki satış düzeyinin bir önceki aydan 378 adet daha fazla olduğu gözlemlenirken, döviz kuru ile yabancıların konut alımları arasında +0,86 düzeyinde ilişki olduğu gözlemlendi.
MintLab Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı verilerine göre, İstanbul’da Kasım ayında konut fiyatları ortalama hanehalkı harcanabilir gelirinin 3,35 katı oldu ve eşik değer olan 3’ün üzerine çıktı. Gelecek aylarda konut fiyatlarındaki olası artış oranının aksine hanehalkı gelirinin aynı oranda artmama olasılığı, ilgili göstergenin eşik değer olan 3’ün üzerinde kalmaya devam etmesine neden olabilir.
MintLab Konut Kredi Taksit-Hane Gelir Oranı verilerine göre, İstanbul’da 100 m2 bir ev için Kasım ayında TCMB tarafından ilan edilen ortalama satış fiyatı kullanılarak hesaplanan bir ev alımında (ortalama ev satış fiyatı: 915.090 TL) kullanılacak konut kredisi aylık taksitlerinin hane halkı net harcanabilir gelirinin %35’i oranında olduğu görüldü.
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Kasım ayı Türkiye geneli «İnşaat Maliyet Endeksi» verilerine göre, inşaat maliyetleri aylık %7,96 oranında, yıllık ise %48,89 oranında arttı. İnşaat maliyet endeksi ile dolar kuru arasındaki korelasyon düzeyinin +0,98 olması, kurdaki değişkenliğin inşaat girdi maliyetleri üzerinde mutlak etkin olduğu gerçeğini de gösteriyor.
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Aralık ayı Türkiye geneli İnşaat Sektörü Satış Fiyatları Beklenti Endeksi verilerine göre, gelecek 3 aylık dönemde satış fiyatlarının artacağına yönelik beklentiler bir önceki aya kıyasla %5,2 oranında artış eğilimi göstermekte.
MintLab İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporu Ocak ayı raporu, İstanbul gayrimenkul piyasasındaki değişimleri ortaya koyuyor. Konut yatırımları sundukları sermaye kazancı ve düzenli kira getirisi ile finansal ürünlerden ayrışarak yüksek getirisini korumaya devam etti. İki ay geriden gelen Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verileri esas alınarak hazırlanan rapora göre, Kasım ayı Konut Fiyat Endeksi verileri incelendiğinde, İstanbul genelinde konutlarda aylık %10,54; altı aylık %31,89; yıllık %64,54 ve 5 yıllık periyotta %53,23 oranında nominal artış söz konusu. Kasım ayında İstanbul’daki yıllık reel getiri ise %29,30 düzeyinde olup, Aralık ayı için İstanbul konut fiyat endeksi beklenti değeri 204,91 puan. (aylık endeks değişim beklentisi: +%10,00).
MintLab raporu, TCMB, BDDK, TÜİK başta olmak üzere kamu ve özel sektör kuruluşlarınca hazırlanmış konut piyasası odaklı veri setlerini ilişkilendirip anlamlı sonuçlar türetebilmek; yeni göstergeler yaratabilmek (konut satış hacmi; konut satın alma gücü; konut fiyat-hane gelir oranı; konut kredisi-hane gelir oranı; konut toplam getiri endeksi vb…) hedefiyle inceleniyor. Veriler bu kurumların verilerinin birkaç ay geriden gelmesi nedeniyle birkaç ay önceki verileri içeriyor. Böylece İstanbul Konut Piyasası Değerlendirme Raporları ortaya çıkarılıyor. Hazırlanan Ocak ayı raporunda ise şu konular ortaya çıktı:
KONUT, FİNANSAL YATIRIM ARAÇLARINI GEÇTİ
İstanbul özelinde, Kasım ayında sermaye kazancı ve brüt kira getirisinden oluşan toplam getiri, aylık bazda %10,81; yıllık bazda ise %56,85 oranında gerçekleşti. 2021 yılı Kasım ayı itibariyle geriye dönük 11 yıllık dönemde İstanbul’daki konut yatırımlarının yıllık toplam getirisi (%20,00) altın (%22,96) dışındaki finansal yatırım araçlarının getirilerinden daha yüksek oldu. Yatırım aracı seçiminde rol oynayan en önemli faktörler ise seçilecek yatırım aracının güvenilir/ bilinir olması, düzenli getirisinin olması ve getirisinin yüksek olması şeklinde sıralanıyor. İstanbul’daki konut fiyatları Kasım ayında 9.150,90 TL/m2 ve 869 ABD Dolar/m2 olarak ölçüldü. Türk Lirası bazında konut fiyatlarında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 43 oranında, Amerikan doları karşılığı ise yine yüzde 9 oranında artış yaşandı.
İKİNCİ EL SATIŞLAR ÖNDE
İstanbul’da Aralık ayı içerisinde 39.026 adet konut satışı (tarihsel ortalama: 20.221 adet) gerçekleştirildi. Aralık ayındaki satışların %30’u ilk el satışlardan, %70’i ise ikinci el satışlardan oluştu. İstanbul’da satılan her ilk el konuta karşılık 2,34 adet ikinci el konut satışı yapıldı. Diğer taraftan, İstanbul’da Aralık ayında yabancıya yapılan konut satışları 3.300 adet olarak gerçekleşti. İstanbul’daki satışlar toplam yabancıya satılan konutların %42’sini oluşturdu. Aralık ayındaki satış düzeyinin bir önceki aydan 378 adet daha fazla olduğu gözlemlenirken, döviz kuru ile yabancıların konut alımları arasında +0,86 düzeyinde ilişki olduğu gözlemlendi.
HANEHALKI HARCANABİLİR GELİRİNE ORANI
MintLab Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı verilerine göre, İstanbul’da Kasım ayında konut fiyatları ortalama hanehalkı harcanabilir gelirinin 3,35 katı oldu ve eşik değer olan 3’ün üzerine çıktı. Gelecek aylarda konut fiyatlarındaki olası artış oranının aksine hanehalkı gelirinin aynı oranda artmama olasılığı, ilgili göstergenin eşik değer olan 3’ün üzerinde kalmaya devam etmesine neden olabilir.
MintLab Konut Kredi Taksit-Hane Gelir Oranı verilerine göre, İstanbul’da 100 m2 bir ev için Kasım ayında TCMB tarafından ilan edilen ortalama satış fiyatı kullanılarak hesaplanan bir ev alımında (ortalama ev satış fiyatı: 915.090 TL) kullanılacak konut kredisi aylık taksitlerinin hane halkı net harcanabilir gelirinin %35’i oranında olduğu görüldü.
FİYATLARDA ARTIŞ BEKLENTİSİ SÜRÜYOR!
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Kasım ayı Türkiye geneli «İnşaat Maliyet Endeksi» verilerine göre, inşaat maliyetleri aylık %7,96 oranında, yıllık ise %48,89 oranında arttı. İnşaat maliyet endeksi ile dolar kuru arasındaki korelasyon düzeyinin +0,98 olması, kurdaki değişkenliğin inşaat girdi maliyetleri üzerinde mutlak etkin olduğu gerçeğini de gösteriyor.
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Aralık ayı Türkiye geneli İnşaat Sektörü Satış Fiyatları Beklenti Endeksi verilerine göre, gelecek 3 aylık dönemde satış fiyatlarının artacağına yönelik beklentiler bir önceki aya kıyasla %5,2 oranında artış eğilimi göstermekte.
