Hazır ofis ve perakende danışmanlığı alanlarında veri analizi yapan, sanayi lojistiği ve proje yönetimi konularında da danışmanlık hizmeti veren Alfa Invest, bu yılın üçüncü çeyreğini baz alan İstanbul Ofis Piyasası Analizi raporunu yayınladı. Rapora göre İstanbul’da hâlihazırda 5,9 milyon metrekare A sınıfı ofis arzı bulunuyor. Boşluk oranı yüzde 11,1. Temmuz-Eylül döneminde 70 bin metrekarelik işlem gerçekleşti. Rapora göre ‘Merkezi İş Alanı Bölgesi’nde (Levent-Maslak hattı) bu yılın üçüncü çeyreği itibariyle en yüksek kira bedeli metrekare bazında 38 dolar (yaklaşık 1.100 TL) olarak hesaplandı.
TEKNOLOJİ ŞİRKETLERİ İLK SIRADA
Alfa Invest’in çalışmasına 9 aylık dönemde gerçekleşen 70 bin adet kiralama işleminin yüzde 41’i teknoloji şirketlerine ait. Toplam kiralama işlemlerinin yüzde 12’sini hizmet sektörü oluştururken kiralamaların yüzde 7’sini ilaç şirketleri, yüzde 7’sini perakende şirketleri ve yüzde 5’ini hava yolu şirketleri oluşturdu. Diğer yandan İstanbul Merkezi İş Alanı Bölgesi’nde boşluk oranı düşüş eğilimini sürdürüyor. Söz konusu bölgede 2021 yılı üçüncü çeyrek boşluk oranı yüzde 18,3, 2022 yılı üçüncü çeyrek boşluk oranı yüzde 14,4 olarak hesaplanmıştı.
Alfa Invest Direktörü Umut Arıkan, İstanbul A sınıfı ofis piyasasına ilişkin beklentilerini şu cümlelerle özetledi:
“2023 son çeyreğinde boşluk oranlarının düşüş eğilimini sürdürmesini ve boşluk oranlarındaki düşüş ve kısıtlı arz dolayısıyla kira rakamlarında artış trendinin devam etmesini bekliyoruz. Bu yıl metrekare başına kira rakamlarının 40 doları göreceğini tahmin ediyoruz. 2024’te 45 dolar, 2025’te ise 47 dolar seviyelerini görmemiz mümkün. 2021 yılı üçüncü çeyrek boşluk oranı yüzde 18,3. 2022 yılı üçüncü çeyrek boşluk oranı ise yüzde 14,4 olarak hesaplanmıştı. Başta pandemi ve deprem riskleri sebebiyle kullanıcıların A sınıfı ofis binalarına olan yoğun talebi boşluk oranlarının düşmesinde ana sebep oldu. İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin tam kapasite piyasaya girmesine kadar, talebin bu yoğunlukta devam etmesi boşluk oranının en düşük seviyelere gelmesine sebep olacak. Hem Avrupa hem Anadolu Yakası için birinci bölgedeki kısıtlı arz dolasıyla talebin Avrupa Yakası için Ayazağa, Kağıthane, Seyrantepe bölgelerine; Anadolu Yakası için Küçükyalı, Maltepe, Kartal bölgelerine yönelmesini bekliyoruz. Orta vade de düşüş trendinin devam etmesi, düşüş trendi ile birlikte enflasyonun da etkisiyle artan kira rakamlarının İstanbul Ofis Piyasası için rekor seviyelerin de üstüne çıkması ile birlikte ofis geliştiricilerinin yeni ofis yatırımlarına yöneleceğini düşünüyoruz.”
YABANCI ŞİRKETLER İÇİN BELİRLEYİCİ
Ofis piyasasının yabancı şirketlerin Türkiye’de temsilcilik açması açısından kritik öneme sahip olduğunu vurgulayan Arıkan şöyle devam etti: “Türkiye pazarına giren yeni şirketler, pandemi sonrası şirketlerin çalışanlarını geri çağırmaya başlaması ve Türkiye’de yaşanan deprem ile birlikte eski binalardan yeni ofis binalarına olan talep nedeniyle mevcut stoktaki boşluk oranı hızlı bir şekilde düştü. Önümüzdeki günlerde İstanbul Finans Merkezi hariç yeni inşa edilen ofis projes sayısının kısıtlı olması nedeniyle sonraki yıllarda da kira rakamının yükselmeye devam edeceğini tahmin ediyoruz. Ayrıca kısıtlı ofis arzı Türkiye pazarına giren ve büyümek isteyen şirketlerin de önünde kararlarını erteleyici bir unsur olarak karşımıza çıkabilir. Ancak bu ertelenen talep önümüzdeki yıllarda karşımıza daha büyük bir talep yaratma ihtimalini gündeme getirebilir. Bu durumda İstanbul Uluslararası Finans Merkezi, İstanbul ofis piyasasındaki en belirleyici oyuncu olarak karşımıza çıkacak.”
YENİ DÖNEMİN ŞİFRESİ: ‘ESNEK ÇALIŞMA’
Umut Arıkan’a göre pandemi ile birlikte uzaktan çalışmayı deneyen şirketlerin çoğunluğu çalışanları ofislere çağırmaya başladı. Özellikle çalışanların şirketlerine olan bağlılıklarının düşmesi, uzaktan çalışmada yaşanan motivasyon kayıpları ve yeni çalışanlarının şirket kültürünü öğrenememesi gibi başlıca nedenler şirketlerin çalışanlarını tekrar ofislere dönmesini istemesindeki en büyük etken. Bununla birlikte artık 09:00 – 18:00 arası çalışma yerine esnek gün ve saatlerin olduğu çalışma düzeni daha çok kalıcı hale gelecek gibi duruyor.
