Ofiste yeni dönem başlıyor: Neler değişecek?

Pandemi süreci ile birlikte şirketlerin evden çalışmaya başlaması, ofis pazarında kartların yeniden karılmasına neden oldu. Artık büyük ofis ilanlarında çalışma dönemi sona erdi. Ancak evden çalışmaya geçilmesine rağmen şirketler ofis alanlarından vazgeçmiyor.

LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
lgokmen@ekonomist.com.tr

20 Eylül – 3 Ekim 2020 tarihli sayıdan 

Bu süreçte özellikle İstanbul’da kent merkezinde yönetim ofisi ile kentin farklı semtlerinde konumlanan uydu ofis alanları oluşturulması trendi ortaya çıktı. JLL Türkiye’nin Ekonomist Dergisi’ne özel yaptığı çalışma ile ofis piyasasına mercek tuttuk.

Araştırmanın sonuçlarına göre, İstanbul, İzmir, Ankara’da ofis alanlarında metrekare kiralarında gerileme yaşanmazken, bu yıl işlem hacimlerinde geçen yıla oranla gerilemeler bekleniyor.

Tabloyu görmek için görsele tıklayın.

Türkiye’de ekonominin gelişmesi, şirket sayısının artmasıyla birlikte A sınıfı ofislere olan talep, son 15 yılda ciddi oranda artış gösterdi. Bu eğilim de İstanbul başta olmak üzere Ankara ve İzmir gibi kentlerde ofis plazalarının yapılmasına ve yeni ofis alanlarının oluşmasına katkı sağladı.

Günümüzde Türkiye genelinde 12 milyon metrekare toplam ofis stoğu bulunurken, yılda toplam 200 bin metrekarelik ofis alanı da yerli-yabancı şirketler tarafından kiralanıyor.

DEĞİŞİM YAŞANIYOR

Ancak tüm dünyayı etkisi altına alan koronavirüs pandemisi nedeniyle ofis sektöründe de ciddi bir değişim yaşanıyor. Önümüzdeki 10 yıllık süreçte hayatımıza girmesi gereken değişiklikler, pandemide şirketlerin evden çalışma modeline geçmesiyle günümüzde daha hızlı hayat bulmaya başladı.

Yaşanan bu gelişmelerden yola çıkarak JLL Türkiye’nin Ekonomist Dergisi’ne özel yaptığı çalışma ile ofis piyasasını mercek altına aldık. JLL Türkiye’nin yaptığı araştırmanın sonuçlarına göre, İstanbul’da 2019 yılında 130 bin metrekare olan ofis arzı, bu yılın sonunda 150 bin metrekareye çıkacak.

2019’da 145 bin metrekare olan işlem hacmi de pandemi etkisiyle yılı 90 bin metrekarelerde kapatacak. İzmir’de 2019’da 8,7 bin metrekare olan ofis arzının yıl sonunda 9 bin metrekareye çıkması, 2019’da 9,7 bin metrekare olan işlem hacminin bu yıl gerileyip 6 bin metrekare ile yılı tamamlaması, Ankara’da 2019’da 13 bin metrekare olan ofis arzının bu yıl 4 bin metrekare olması, 2019’da 14,5 bin metrekare olan işlem hacminin bu yıl 4 bin metrekareye gerilemesi öngörülüyor.

UYDU OFİSLER AÇILIYOR

İşlem hacmindeki gerilemede şirketlerin mevcut ofislerini koruyup, metrekare alanlarını küçültme yoluna gitmeleri ve küçük metrekareli uydu ofis açma eğilimi etkili oluyor.

JLL Türkiye Ofis Kiralama ve Kiracı Temsilciliği Departmanı Kıdemli Direktörü Mahir Mermer, ofis sektöründe 10 yıl sonrası için planlanan ofis trendlerinin pandemi nedeniyle beş yıl öne çekildiğini, ofis sektöründe ciddi bir değişim ve dönüşüm yaşandığını söylüyor.

Mermer, şirketlerin bu süreçte çok geniş ofis alanlarını ellerinde tutmak yerine merkez ofislerini küçültüp kentin değişik yerlerindeki çalışanlarına yakın uydu ofisler oluşturulmasını tercih ettiklerini de vurguluyor.

Türkiye’de henüz yeni kullanıma başlayan uzaktan toplantılar ya da evden çalışma gibi yöntemlerin hızlıca gelişeceğine dikkat çeken Mermer, “Beş yıl sonrası için öngördüğümüz hologram ile görüntülü toplantı ve görüşme gibi uygulamaların hayata geçme süresi daha erkene ekilecek gibi duruyor. Bu tip uygulamalara ilgisiz olan geleneksel şirketlerin de önümüzdeki günlerde daha etkili adımlar atacağını öngörüyoruz” diyor.

KİRALAR GEVŞEMEDİ

Ofis sektöründe salgın nedeniyle şirketler ofis alanlarında küçülmeye gitmelerine rağmen kira fiyatlarında bir gevşeme yaşanmadı. İstanbul’da bazı bölgelerde kiralar aynı kalırken, bazılarında yükseliş yaşandı. Ankara ve İzmir’de ise tüm bölgelerde kiralar yükseldi.

İSTANBUL, ANKARA, İZMİR’DE KİRALAR…

İstanbul’da merkezi iş alanı (MİA) olarak adlandırılan Levent-Zincirlikuyu-Beşiktaş hattında 2019’da 90-150 TL/m2 olan kiralama fiyatları bu yıl bir miktar yükselişle 90-170 TL/ m2 oldu. Kozyatağı’nda 2019’da 80-120 TL/ m2 olan kira fiyatları bu yıl 80-125 TL/m2 seviyesine çıktı.

Maslak, Kozyatağı, Kartal, Maltepe, Altunizade, Ataşehir, Kağıthane, Basın Ekspres ve Kavacık’ta kira fiyatları geçen yıl ile aynı kaldı.

Ankara Söğütözü’nde 2019’da 30-40 TL/m2 olan ofis kirası fiyatları bu yıl 40-45 TL/m2’ye, Çankaya’da 22-30 TL/m2 olan kira fiyatları bu yıl 25-32 TL/m2’ye, Çukurambar’da 2019’da 27-33 TL/m2 olan fiyatlar bu yıl 30-35 TL/m2’ye, Konya Yolu’nda 2019’da 25-33 TL/m2 olan kira fiyatları 28-33 TL/ m2’ye, Eskişehir Yolu’nda 22-30 TL/m2 olan kira fiyatları da 30-35 TL/m2’ye yükseldi.

İzmir Basmane-Çankaya’da 2019’da 20-45 TL/ m2 olan ofis kiraları 25-45 TL/m2’ye, Bayraklı-Sal-hane’de 2019’da 20-50 TL/m2 olan fiyatlar bu yıl 30-55 TL/m2’ye, Konak’ta 45-52 TL/m2 olan fiyatlar bu yıl 47-65 TL/m2’ye yükseldi.

İstanbul, Ankara ve İzmir’deki ofis bölgelerinde kira fiyatlarında bir gevşeme görülmezken, şirketler artık kontratlarını esnetme yoluna gidiyor.

Standart ofis alanları için yapılan beş yıllık kira kontratları, esnek ofislerde altı aya kadar gevşemiş durumda. Standart ofislerde genişleme ya da daralma kararı alabilmek için kontrat süresini beklemek zorunluluğu da yeni nesil ofislerde ortadan kalktı.

ESNEK OFİS TRENDİ

Pandemide ortaya çıkan HAN Spaces, Assembly Buildings gibi markalar yeni trend esnek ofislerin öncüsü oluyor. Esnek ofisler, şirketlere merkezde bir yönetim ofisi alanı sunmanın yanı sıra şirket çalışanlarının kent içindeki dağılımına göre evlerine yakın uydu ofisler kurma, evden çalışma esnasında şirket çalışanlarına teknik destek olanağı gibi hizmetler de sunuyorlar.

Assembly Buildings Kurucu Ortağı İsmet Öztanık, Maslak, Etiler, Rumeli Hisarı, Fulya, Beşiktaş’ta apartman dairelerini, villaları ve rezidansları ofise çevirdiklerini söylüyor. Kurguladıkları yeni ofis modelinde kontratların kısa dönem yapılabildiğini belirten Öztanık, “Sosyal mesafe uygulaması için çok yararlı bir ürün. Kendi içinde kapalı devre mutfağı, tuvaleti olan yerler. Dijital olarak her türlü hizmet var. Bu ürünler için çok talep alıyoruz. Çalışana ve şirkete çözüm sunan bir platformuz” diyor.

Bu yılın başında hızlı bir büyüme göstergesine sahip olan ofis piyasasında özellikle yabancı şirketlerin önlerini tam görememeleri nedeniyle büyüme ihtiyaçlarını yavaşlatarak gündeme almaları bekleniyor. Çoğu yabancı şirketin yatırım/ taşınma kararını globalden vermesi, salgında seyahat kısıtlamaları nedeniyle karar süreçlerinin uzaması da bekleniyor.

Şirketlerin henüz ne kadar hasar aldıklarını belirleyememeleri de taşınma kararlarını ertelemelerine neden olacak. 2021’de ertelenmiş talebin yeni ofis tasarım ve dizaynı ile birleşip sektörü hareketlendireceği öngörülüyor.

HAN Spaces Kurucu Ortağı ve CEO’su Gizem Burteçin, kısa vadede aynı anda ofise dönülmeyeceğim, insanların bir kısmının departmanlarına göre evden çalışmaya devam edip rotasyonlu olarak farklı günlerde ofise geleceklerini söylüyor.

UYDU OFİS MANTIĞI GELİŞTİKÇE…

Plazalarda çalışma olanağının artık zorlaşacağına dikkat çeken Burteçin, şunları söylüyor: “Asansöre binmeden, az eforla açık hava alanlarına çıkılabilen, tüm ihtiyaçların aynı katta çözüldüğü alanlar yaratılacağını öngörüyoruz. Metrekareler çoğalıp, uydu ofis mantığı geliştikçe çoklu bina kullanıcıları olacak. Farklı kullanıcıların arayışlarına ve hizmet taleplerine yanıt verebilen ofis binalarının cazibesi artacak.”

Şirketler açısından maliyetler sadece ofisle kalmıyor; ayrıca satın alma kalemleri, işletmesi, kafeteryası, temizliği, güvenliği ve diğer hizmetleri var. Çok ciddi bir maliyet kalemi olduğu için verimlilik tedbirleri alınacak. Ofis binalarında boşluk oranları artabilir.

Talep tarafı esnerken arzın da daha esnek olması, akıllı bina mantığının gelişmesi, akıllı metrekareler ve ortak hizmetler sunulması gerekiyor. Şirketler artık ofise değil işe odaklanmak istiyor. Bu nedenle ofis sektörü uçtan uca hizmet veren yani yatırım maliyeti içermeyen hazır ofis modeline evriliyor.

DÖNÜŞÜM SİNYALLERİ

Pandemi sonrası şirketlerin taleplerinde de değişim öngörülüyor. Yüksek katlı binalar yerine daha az katlı, sosyal alanları olan, açılır pencere ile temiz hava sağlayan ofisler daha çok gündemde olacak. Büyük genel merkezler yerine daha küçük ve başka bölgelerde bulunan uydu ofisler tercih edilecek.

Sosyal mesafeyi koruma çabası, çalışma ortamlarını etkilemiş durumda. Bu da ‘ofisler boş mu kalacak?’ sorusunu akla getiriyor. Şirketler önceliklerini bu tip kriz ortamlarından çalışma hayatının devam etmesini sağlayacak sistemlere yöneltecekler.

Özellikle evden çalışma süresinin bu dönemde uzaması, insanların çalışma verimini bir süre sonra olumsuz etkileyeceğine ve çoğunun eski ortamlarına dönmek isteyeceklerine de vurgu yapılıyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, yeni dönemde mevcut ofis stoklarında bir dönüşüm olacağına dikkat çekiyor. Bu dönüşümün olabilmesi için binanın bulunduğu parselin imar durumu ve tadilat ruhsatının önemine işaret eden Maya, “İmar durumu izin verdiği sürece bu plazalar farklı ticari kullanımlar için öncelik oluşturacaktır. Okul, hastane, yurt, yaşlı bakım evi gibi kullanımlara ne derece döndürebileceği mimari yaklaşımlar ve binanın farklı kullanımlara göre sahip olması gereken donatılar açısından etüd edilerek, fizibilitesinin yapılması gereken önemli bir konu başlığı.

Ofis binasının konuta dönüşmesinin mümkün olup olamayacağının etüdünün de hızla yapılmaya başlanacağı bir dönem bizi bekliyor” diye konuşuyor. Maya, pandemide örnekleri görülen otellerin bazı katlarının ofis olarak kullanılması konseptinin de gelişeceğine vurgu yapıyor.

NELER DEĞİŞECEK?

Pandemi ile birlikte hayatımızda birçok şey değişti. Ofis alanları da ciddi bir değişim sürecine girdi. Önümüzdeki dönemde çalışma ortamlarının eskinin sıkışık düzeninden sosyal alanın korunduğu bir sisteme dönüşebileceği öngörülüyor.

Örneğin; 300 kişilik bir şirketin 200 kişi için ofiste çalışma ortamı yaratması ve sadece 100 kişinin aynı anda çalışmasına izin verilmesi gibi uygulamalar olacak. Ayrıca birbiriyle iletişimi olan departmanların aynı anda çalışması ya da uzaktan çalışması gündeme gelecek.

Saatler süren trafik ya da uçak yolculuğu olmadan anlık olarak hologram gibi sistemlerle gerçekten toplantı odasında kalabalık bir ekiple toplantı yapılıyormuş gibi bir sistemin 1-2 yıl içinde hızlıca yayılması öngörülüyor. Sözleşme imzaları ile bir araya gelmek yerine dijital imza daha da hız kazanacak.

Şirketler olumsuzluklardan etkilenmemek adına bazı iş kollarını otomasyon sistemine bağlayacaklar. Orta ve kısa vadede paylaşımlı ofislere talep azalırken hazır ofislere talep artacak. Şirketlerin önlerini görememesi, uzun süreli kira kontratlarına onay verememesi ve kullanmadıkları alanlara boşuna kira ödeme isteği nedeniyle kullanıma hazır kiracı isteğine göre şekillendirilen esnek ofis çözümleri öne çıkıyor.

Böylece kiracılar yüksek maliyetli ilk yatırım maliyetlerinden kurtularak istediklerinde büyüyüp, istediklerinde küçülebilecekleri ya da merkezlerini bölerek başka bölgelere taşıyabilecekleri esnekliğe sahip olacaklar.

Ofis binalarında yüz tanıma sistemlerinden, ateş ölçerlere, temizlik sisteminden insanların bir arada bulunduğu çoğu ortam yeniden şekillenecek. Artık akıllı binalardan daha çok ortam ve koşullara göre çözüm üreten yapay zekaya sahip binaları göreceğiz. Kargolar el değmeden drone ile gelecek.

5G’nin Türkiye’de kullanılmaması uzaktan çalışma gibi konuları ülkemizde şimdilik sadece evden çalışma olarak karşımıza çıkarıyor. 5G’ye geçişle birlikte arabada, sokakta hatta sahilde güneşlenirken bile ofisteymiş gibi her türlü cihazı kullanıp aynı verim alınabilecek.

MAHİR MERMER / JLL TÜRKİYE OFİS KİRALAMA DİREKTÖRÜ

“TALEPLER 2021’E ÖTELENDİ”

“2020 başında hızlı bir büyümeye sahip olan ofis piyasasında özellikle yabancı şirketler önümüzdeki süreçte önlerini tam görememelerinden dolayı büyüme ihtiyaçlarını yavaşlatarak gündeme alacaklar.

Şirketlerin ne kadar hasar aldıklarını belirleyememeleri, taşınma kararlarını ertelemelerine ve ertelenmiş bir talep oluşmasına neden oluyor. 2021’de bu ertelenen talebin yeni ofis tasarım ve dizaynı ile birleşerek karşımıza çıkacağını öngörüyoruz.

Pandemi sonrasında yüksek katlı binalar yerine daha az katlı, sosyal alanları olan, açılır pencere ile temiz hava sağlayan ofisler daha çok gündemde olacak. Büyük genel merkezler yerine daha küçük ve başka bölgelerde bulunan uydu ofisler önem arz edecektir.

Önümüzdeki süreçte çalışanların yüzde 35-40’ı uzaktan çalışacak, bu trend bazen evden bazen de uydu ofislerden çalışma olarak karşımıza çıkacak. Merkez ofislerin yüzde 60-70 sosyal alana dayalı, yaratıcılık ve şirkete bağlılığı artıracak başka bir yaşam alanına dönüşmesi bekleniyor. Merkezde çalışan sayısı azalırken, yerleşimde metrekare başına kişi sayısı da azalacak.”

OFİSTE 5 YENİ TREND

1. Uçtan uca hizmet veren, yatırım maliyeti içermeyen hazır ofis modelleri.
2. Merkez ofis ve çalışanların evlerine yakın uydu ofis kurguları.
3. Sosyal mesafe ve hijyen ş artlarına uygunluk.
4. Az katlı, açılır camlı, asansör yerine merdiven kullanılan alanlar.
5. Kira kontrat sürelerinde esneklik.

MAKBULE YÖNEL MAYA TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GM.

“HESAPLAR FARKLILAŞTI”

“Ofis sektörü pandemi öncesi ve pandemi sonrası olarak çok keskin şekilde ayrılıyor. Hijyen, izolasyon, temiz hava ve esneklik ofislerde en önemli konu başlıkları. Haftalık zaman planı oluşturularak çalışanların ofis kullanım alanının ne olması gerekeceği gibi bir hesap hayatımıza girecektir. Ofis kiraları ve ortak alan giderleri bir işletme için önemli maliyetleri oluşturur; bu kaleminin optimizasyonu artık farklı bileşenlerle yeniden hesaplanacaktır.”

GÖRKEM ÖĞÜT ENDEKSA CEO’SU

“TALEP DEĞİŞTİ”

“Pandemiyle talep büyük bir binada merkezi ofis yerine farklı lokasyonlarda daha az kişinin kullanacağı daha küçük ofislere veya müstakil ofislere kaydı. Yeni dönemde havalandırma ve sosyal mesafe kurallarına uygun yerleşimin kritik olacağını düşünüyoruz. Mevcut ofis stoklarının bu kriterlere göre dönüştürüleceğini, tek bir bölümden ziyade, daha küçük bağımsız bölümlere ayrılacağını öngörüyoruz.”

CANSEL TURGUT YAZICI EVA GAYRİMENKUL DEĞERLEME GM.

“KİRA BASKISI OLUŞACAK”

“Sosyal mesafe uygulamasıyla kişi başı ofis alanı artarken, uzaktan ve vardiyalı çalışma ofis alanı ihtiyacını azaltıyor. Ofis piyasasında kira ve boşluk oranlarının ne olacağını uzaktan çalışma modelinin uygulanabilirliği belirleyecek. Pandemi süresinin uzunluğuna göre kaçınılmaz olan uzaktan çalışma modelinin önümüzdeki dönemde boşluk oranlarını artıracağı ve kiraları düşürmede baskı oluşturacağını düşünüyoruz.”

MURAT ERGİN KUZEYBATI GAYRİMENKUL GM.

“OFİSLER DÖNÜŞECEK”

“Pandemi olmasa da ofis sayısı çoktu. Hiç yeni ofis yapılmazsa ve ciddi ekonomik iyileşme olmazsa mevcut stok 6-7 yıl kadar İstanbul’u idare eder. Ciddi bir ekonomik iyileşme ve net yabancı sermaye girişi durumunda bu süre 3-4 yıla inebilir. Mevcut ofisler teknopark, üniversite, meslek edindirme eğitim merkezine dönüşebilir.”

GİZEM BURTECİN HAN SPACES CEO’SU

“HİBRİT MODELLERE YÖNELİM VAR”

“Konvansiyonel ofislerden geleneksel ofisi ve esnek çalışmayı içeren hibrit modellere, flex ofislere ciddi bir yönelim görüyoruz. Yeni dönemde ev ofise, ofisler de eve evriliyor. Evimiz gibi güvenli, hijyenik ve bizi rahat hissettiren ofislere ihtiyacımız var. Anladık ki hepimiz ofise gitmek zorunda değiliz. O halde bizi ofise çekecek bir kültür, kullanıcı kolaylığı ve uçtan uca hizmet dünyasına ihtiyacımız artacak.”

NURETTİN EROĞLU EROĞLU HOLDİNG YKB.

“TALEP ARTACAKTIR”

“Yeni nesil çalışma ortamına ihtiyaç duyan şirketlerin yatırıma yeniden odaklanmasıyla önümüzdeki aylarda talepte ciddi bir artış olacaktır. Özellikle Maslak ve Zincirlikuyu-Şişli hattında, ticari gayrimenkul boşluk oranının geçtiğimiz yıla oranla düşüşte olduğunu görüyoruz. Biz de Skyland İstanbul ofis kulesinde yüzde 70’e yakın doluluk oranına sahibiz.”