Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
Buna göre, riskli yapıların yıkımı ve sonrasında yürütülecek işlemlere ilişkin uygulamalarda değişiklik yapıldı.
Değişiklikler neler olacak?
Riskli yapı yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki “riskli yapı” şerhinin, yıkıma ilişkin belgeler doğrultusunda Tapu Müdürlüğü tarafından kaldırılacağı açıklandı.
Riskli yapı şerhi kaldırıldıktan sonra, tapu kütüğünün beyanlar hanesine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair kayıt düşülecek ve parselde yapılacak tüm iş ve işlemler de bu Kanun hükümlerine göre yürütülecek.
Salt çoğunluk karar alacak
Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap ya da adalarda, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde yapıların önceden yıkılmış olması şartı aranmadan işlem yapılabilecek. Bu işlemler için kişilerin yapıda paydaş olup olmadığı da dikkate alınmayacak.
Parsellerin birleştirilmesi, bölünmesi, taksimi, terk ve ihdası, tapuya tescil işlemleri, yeniden bina yapılması, payların satışı ile kat karşılığı veya hasılat paylaşımı dahil yeniden değerlendirme kararları, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğunun onayıyla alınacak.
Bir kişinin isteğiyle toplantı yapılacak
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin isteğiyle bütün malikler toplantıya çağrılacak.
Toplantıya ilişkin bilgiler muhtarlıkta, bina ilan panosunda, noter aracılığıyla veya elektronik tebligat yöntemiyle paydaşlara duyurulacak.
Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılacak ve yine en az salt çoğunluk ile alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanacak.
Karara katılmayanların payı satılabilecek
Karara katılmayanlara ise bildirim yapılacak ve kararı incelemeleri sağlanacak. Bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacak.
Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde ise riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınacağı, dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işleminin tekrarlanacağı, riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacak.
İlk teklifi kamu verecek
Riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Başkanlığa veya Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilecek. Dönüşüm projesini gerçekleştiren Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından uygun görülmesi halinde, Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, arsa payları satın alınanlar ile 14 üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilecek.
Parsel birleştirmeye yeni kural geldi
Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesi ile taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilecek.
Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7 nci maddesinin üçüncü fıkrası hükmü saklı olmak üzere boş parsellerdeki bütün maliklerin, oybirliği ile karar alınacak.
Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilecek.
Zemin uygun değilse yapı başka parsele taşınabilecek
Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilecek.
Yeniden satış yapılabilecek
Öte yandan, yapılan ilk satışta, satışa konu edilen hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca satın alınmaması durumunda yine salt çoğunluğun talebine istinaden yapılacak sonraki satış işlemlerinde, satışın yapılacağı yer, tarih ve saat Müdürlükçe belirlendikten sonra, Müdürlük/İdare yayın araçlarıyla ve ilan panosunda on beş gün süreyle ilan edilecek ve bütün maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirilecek.
Parsel birleşimi sonrası muafiyet oranı değişecek
Riskli yapının bulunduğu parselin, boş parsellerle birleştirilmesi veya bu parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden riskli yapının bulunduğu parselin alanının birleştirilmesi neticesinde oluşan veya imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılacak.
Teminat oranında yeni düzenleme
01/01/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi halinde, 13. maddenin dokuzuncu fıkrasının (c) bendi hükmündeki değişen yüzde 6 teminat oranına göre yeniden düzenlenecek.
