Gayrimenkul piyasası, arzın talebin gerisinde kalması nedeniyle en dengesiz dönemini yaşıyor. TC vatandaşlarının yanı sıra hem Suriyeli göçmenler hem de Ukrayna krizi sonrasında Türkiye’ye gelen Rus ve Ukrayna vatandaşlarının yarattığı ev talebi, konutta fiyat dengesini altüst etti. Hem satılık hem kiralık konutta fiyatlar katlanırken, ev ilanlarında “Yabancıya kiralık” ibaresi yaygınlaşmaya başladı. Hukukçular, bu durumun gerçekçi olmayan bir piyasa oluşmasına neden olduğunu ve Anayasa’nın eşitlik ilkesine aykırı olduğunu savunuyor. Sektör temsilcileri ise, yerli-yabancı ayrımının piyasada dengeleri daha da bozmasından endişeli.
Levent Gökmen Demirciler [email protected]
Gayrimenkul piyasası, mülteci akını ve Ukrayna krizinin artçı şoklarını yaşamaya devam ediyor. Alışık olunan “sadece memura” ya da “çocuksuz aileye kiralık’ ilanlarına, son dönemde “yabancılara kiralık” ibaresi de eklendi. Bu ilanlar kiralık ev bulmanın zor olduğu İstanbul’da, özellikle Başakşehir, Sarıyer, Esenyurt, Beylikdüzü ilçelerinde gözlemleniyor. Bu bölgelerdeki kimi emlakçıların kendilerine ulaşan Türk vatandaşlarını “Sadece Arap müşterilere ev veriyoruz” diyerek geri çevirdikleri iddia ediliyor. Hukukçular, bu durumun gerçekçi olmayan bir piyasa oluşmasına neden olduğunu ve Anayasa’nın eşitlik ilkesine aykırı olduğunu savunuyor. Sektör temsilcileri ise, yerli-yabancı ayrımının piyasada dengeleri daha da bozmasından endişeli.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, kişilerin mülklerini istediği kişiye kiralama ya da satma hakkı bulunduğunu ancak “Türk vatandaşlarına kiraya verilmez” şeklinde reklamların T.C vatandaşını hakir görmeye kadar gittiğini söylüyor.
Günümüzde İstanbul başta olmak üzere Türkiye’nin büyük kentlerinde mülkleri yabancıya kiraya vermeni daha avantajlı olduğu bir tablo olduğunu hatırlatan Kiraz, şu bilgileri verdi:
“Kişi kendi mülkünü istediği kişiye kiraya verebilir, istediği gibi de satabilir. Siz buna bir şey diyemezsiniz. Ama Türk vatandaşlarına kiraya verilmez şeklinde reklam yapmak bu durumu farklı bir yere yerleşiyor. Bu düpedüz T.C vatandaşını hakir görmeye gidiyor.”
Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, pandemiyle beraber yeni konut üretiminin azalması, ekonomik kriz ve ülkemize göçmenlerin gelmesi gibi nedenlerle emlak piyasasındaki arzın yetersiz kaldığına işaret ediyor.
Şimşek, “Bu emlak krizini fırsata çeviren fırsatçılar yüzünden ‘Türkler aramasın’, ‘sadece yabancıya kiralık’ gibi ilanların sayısı artmaya başladı. Bu durum ise gerçekçi olmayan bir piyasa oluşmasına neden olurken aynı zamanda hukuksal açıdan Anayasanın eşitlik ilkesinin ihlaline neden oluyor” uyarısında bulunuyor.
Av. Elvan Kakıcı Şimşek, konunun hukuksal boyutunu şöyle özetliyor:
“Kişi evi kiralamaya uygun nitelikte ise ve kirasını ödeyecekse bekar, evli, çocuklu ya da farklı milletten olması bağlayıcı bir neden olamaz. Bu durum kesinlikle TCK Madde 122/d fıkrasının ihlalidir. Fıkra uyarınca; Dil, ırk, milliyet, renk, cinsiyet, engellilik, siyasi düşünce, felsefi inanç, din veya mezhep farklılığından kaynaklanan nefret nedeniyle; bir kişinin olağan bir ekonomik etkinlikte bulunmasını engelleyen kimse ayrımcılık suçunu işlemiş sayılır.
Özel hukuk alanında da, bireyler arasında bu ayrılıklara dayanarak kamuya arz edilmiş bir taşınır veya taşınmaz bir malın satılması, devri ya da kiraya verilmesinin engellenmesi suç kapsamında değerlendirilmelidir. Ancak burada “sözleşme özgürlüğü”ne ilişkin hakkın sınırının (m.26/1) aşılıp aşılmadığı somut olayda önem arz edebilir. Nitekim bir kimse sahibi bulunduğu taşınmazı dilediği kimseye satmakta serbest ise de, herhangi bir ırk, mezhep veya dindeki kimselere taşınmazını satmayacağını açıklaması ayrımcılık suçunu oluşturabilir.
Bu suçun soruşturması resen gerçekleşecektir. Takibi şikayete bağlı değildir. Nefret ve ayırımcılık suçu için 122. maddede belirtilen ceza 1 yıldan 3 yıla kadar hapis cezasıdır. Söz konusu suça uygulanacak cezanın üst sınırı da dikkate alındığından nefret ve ayırımcılık suçu bakımından yargılama yapmakla görevli mahkeme asliye ceza mahkemesidir.”
Piyasada yaşanan bu gelişmelere sektör temsilcilerinden de tepkiler geliyor.
Altın Emlak Genel Müdürü M. Hakan Özelmacıklı, “Piyasalardaki bu tür örnekleri görmek bizleri de ziyadesi ile üzüyor” yorumunu yapıyor. Ayrımcı yaklaşımlar nedeniyle geçmiş dönemlerde cezalar verildiğini hatırlatan Özelmacıklı, şunları söylüyor:
“Hatta geçen yıl bu zamanlar Türkiye İnsan Hakları ve Eşitlik Kurumu (TİHEK), bekar erkeğe ev kiralamayan ev sahibi ve emlakçıya, ayrımcılık yasağını ihlal ettikleri gerekçesiyle sırasıyla 5 bin ve 3 bin lira idari para cezaları uygulanmasına kadar vermişti.”
Kiralık evlere talebin artmasıyla kiralamalarda yapılan hileli uygulamalar da artmış durumda. Yabancılara yönelik farklı dillerde ilanlar ile sürecin başladığına dikkat çeken Özelmacıklı, piyasada yaşananları şöyle özetliyor:
“Hatta kendi ülkemiz vatandaşından kiraladıkları evi daha yüksek kiraya veren kişiler bile söz konusu. Yani sizin evi kiralıyor. Sonra eşyalı hale getirip gerek kısa gerekse uzun dönem olarak başkalarına kiraya verenler var. Tabii bu durumda aynı sitede aynı özelliklerdeki dairelerin hem fiyatlarının artmasına hem de aslında takipsiz bir sisteme dönüyor. Örneğin ekte yer alan ilanda, ilan sahibi olarak geçen kişi takma bir unvan kullanıyor ve henüz proje aşamasında olduğunu söylediği villaları mal sahibi gibi pazarlıyor. Hatta bunu sahibinden şekli ile pazarlıyor.”
Yabancılara daha yüksek bedelle kiralama yapabilen aracıların sayısının da gün geçtikçe arttığını belirten Özelmacıklı, “TOBB verilerine göre, 2021 yılı Ocak – Aralık döneminde en çok kurulan yabancı ortak sermayeli şirketler listesinde gayrimenkul acenteleri 782 ile 2. sırada yer aldı” diyor.
Yasal olarak Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında aracılık faaliyetleri yapmak isteyenlerin yetki belgesi almaları gerektiğine işaret eden Özelmacıklı, şöyle konşuyor:
“Maalesef bu aracıların birçoğu da şirket kurmadan, yetki belgesi almadan faaliyet gösteriyor. Bu noktada denetimlerin de artırılması gerekiyor. Denetimsiz durumda olan aracılar yabancılara satış başta olmak üzere birçok iş ve işlemde mağduriyetlere de yol açabiliyorlar. Hatta fahiş ilanlar ile o bölgedeki piyasa fiyatlarını da maalesef bozuyorlar.”
Gayrimenkul piyasası, mülteci akını ve Ukrayna krizinin artçı şoklarını yaşamaya devam ediyor. Alışık olunan “sadece memura” ya da “çocuksuz aileye kiralık’ ilanlarına, son dönemde “yabancılara kiralık” ibaresi de eklendi. Bu ilanlar kiralık ev bulmanın zor olduğu İstanbul’da, özellikle Başakşehir, Sarıyer, Esenyurt, Beylikdüzü ilçelerinde gözlemleniyor. Bu bölgelerdeki kimi emlakçıların kendilerine ulaşan Türk vatandaşlarını “Sadece Arap müşterilere ev veriyoruz” diyerek geri çevirdikleri iddia ediliyor. Hukukçular, bu durumun gerçekçi olmayan bir piyasa oluşmasına neden olduğunu ve Anayasa’nın eşitlik ilkesine aykırı olduğunu savunuyor. Sektör temsilcileri ise, yerli-yabancı ayrımının piyasada dengeleri daha da bozmasından endişeli.
TÜRK VATANDAŞLARINI HAKİR GÖRMEK!
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, kişilerin mülklerini istediği kişiye kiralama ya da satma hakkı bulunduğunu ancak “Türk vatandaşlarına kiraya verilmez” şeklinde reklamların T.C vatandaşını hakir görmeye kadar gittiğini söylüyor.
Günümüzde İstanbul başta olmak üzere Türkiye’nin büyük kentlerinde mülkleri yabancıya kiraya vermeni daha avantajlı olduğu bir tablo olduğunu hatırlatan Kiraz, şu bilgileri verdi:
“Kişi kendi mülkünü istediği kişiye kiraya verebilir, istediği gibi de satabilir. Siz buna bir şey diyemezsiniz. Ama Türk vatandaşlarına kiraya verilmez şeklinde reklam yapmak bu durumu farklı bir yere yerleşiyor. Bu düpedüz T.C vatandaşını hakir görmeye gidiyor.”
ANAYASANIN EŞİTLİK İLKESİNE AYKIRI
Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, pandemiyle beraber yeni konut üretiminin azalması, ekonomik kriz ve ülkemize göçmenlerin gelmesi gibi nedenlerle emlak piyasasındaki arzın yetersiz kaldığına işaret ediyor.
Şimşek, “Bu emlak krizini fırsata çeviren fırsatçılar yüzünden ‘Türkler aramasın’, ‘sadece yabancıya kiralık’ gibi ilanların sayısı artmaya başladı. Bu durum ise gerçekçi olmayan bir piyasa oluşmasına neden olurken aynı zamanda hukuksal açıdan Anayasanın eşitlik ilkesinin ihlaline neden oluyor” uyarısında bulunuyor.
SUÇ TEŞKİL EDİYOR
Av. Elvan Kakıcı Şimşek, konunun hukuksal boyutunu şöyle özetliyor:
“Kişi evi kiralamaya uygun nitelikte ise ve kirasını ödeyecekse bekar, evli, çocuklu ya da farklı milletten olması bağlayıcı bir neden olamaz. Bu durum kesinlikle TCK Madde 122/d fıkrasının ihlalidir. Fıkra uyarınca; Dil, ırk, milliyet, renk, cinsiyet, engellilik, siyasi düşünce, felsefi inanç, din veya mezhep farklılığından kaynaklanan nefret nedeniyle; bir kişinin olağan bir ekonomik etkinlikte bulunmasını engelleyen kimse ayrımcılık suçunu işlemiş sayılır.
Özel hukuk alanında da, bireyler arasında bu ayrılıklara dayanarak kamuya arz edilmiş bir taşınır veya taşınmaz bir malın satılması, devri ya da kiraya verilmesinin engellenmesi suç kapsamında değerlendirilmelidir. Ancak burada “sözleşme özgürlüğü”ne ilişkin hakkın sınırının (m.26/1) aşılıp aşılmadığı somut olayda önem arz edebilir. Nitekim bir kimse sahibi bulunduğu taşınmazı dilediği kimseye satmakta serbest ise de, herhangi bir ırk, mezhep veya dindeki kimselere taşınmazını satmayacağını açıklaması ayrımcılık suçunu oluşturabilir.
Bu suçun soruşturması resen gerçekleşecektir. Takibi şikayete bağlı değildir. Nefret ve ayırımcılık suçu için 122. maddede belirtilen ceza 1 yıldan 3 yıla kadar hapis cezasıdır. Söz konusu suça uygulanacak cezanın üst sınırı da dikkate alındığından nefret ve ayırımcılık suçu bakımından yargılama yapmakla görevli mahkeme asliye ceza mahkemesidir.”
PARA CEZASI VERİLMİŞTİ
Piyasada yaşanan bu gelişmelere sektör temsilcilerinden de tepkiler geliyor.
Altın Emlak Genel Müdürü M. Hakan Özelmacıklı, “Piyasalardaki bu tür örnekleri görmek bizleri de ziyadesi ile üzüyor” yorumunu yapıyor. Ayrımcı yaklaşımlar nedeniyle geçmiş dönemlerde cezalar verildiğini hatırlatan Özelmacıklı, şunları söylüyor:
“Hatta geçen yıl bu zamanlar Türkiye İnsan Hakları ve Eşitlik Kurumu (TİHEK), bekar erkeğe ev kiralamayan ev sahibi ve emlakçıya, ayrımcılık yasağını ihlal ettikleri gerekçesiyle sırasıyla 5 bin ve 3 bin lira idari para cezaları uygulanmasına kadar vermişti.”
“HİLELİ UYGULAMALAR YAYGINLAŞTI”
Kiralık evlere talebin artmasıyla kiralamalarda yapılan hileli uygulamalar da artmış durumda. Yabancılara yönelik farklı dillerde ilanlar ile sürecin başladığına dikkat çeken Özelmacıklı, piyasada yaşananları şöyle özetliyor:
“Hatta kendi ülkemiz vatandaşından kiraladıkları evi daha yüksek kiraya veren kişiler bile söz konusu. Yani sizin evi kiralıyor. Sonra eşyalı hale getirip gerek kısa gerekse uzun dönem olarak başkalarına kiraya verenler var. Tabii bu durumda aynı sitede aynı özelliklerdeki dairelerin hem fiyatlarının artmasına hem de aslında takipsiz bir sisteme dönüyor. Örneğin ekte yer alan ilanda, ilan sahibi olarak geçen kişi takma bir unvan kullanıyor ve henüz proje aşamasında olduğunu söylediği villaları mal sahibi gibi pazarlıyor. Hatta bunu sahibinden şekli ile pazarlıyor.”
YABANCI ORTAKLI ACENTE SAYISINDA PATLAMA
Yabancılara daha yüksek bedelle kiralama yapabilen aracıların sayısının da gün geçtikçe arttığını belirten Özelmacıklı, “TOBB verilerine göre, 2021 yılı Ocak – Aralık döneminde en çok kurulan yabancı ortak sermayeli şirketler listesinde gayrimenkul acenteleri 782 ile 2. sırada yer aldı” diyor.
Yasal olarak Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında aracılık faaliyetleri yapmak isteyenlerin yetki belgesi almaları gerektiğine işaret eden Özelmacıklı, şöyle konşuyor:
“Maalesef bu aracıların birçoğu da şirket kurmadan, yetki belgesi almadan faaliyet gösteriyor. Bu noktada denetimlerin de artırılması gerekiyor. Denetimsiz durumda olan aracılar yabancılara satış başta olmak üzere birçok iş ve işlemde mağduriyetlere de yol açabiliyorlar. Hatta fahiş ilanlar ile o bölgedeki piyasa fiyatlarını da maalesef bozuyorlar.”
