Enerji fiyatlarındaki yükseliş ve iş gücü maliyetlerinin artması gibi nedenlerle İstanbul’da konut aidatları, kiralarla yarışır hale geldi. Beşiktaş, Şişli ve Sarıyer aidatların zirve yaptığı ilçeler olurken, 100 metrekarelik bir konutun ortalama aidatı iki bin TL’lere dayandı.
27 Kasım - 10 Aralık 2022 tarihli sayıdan
Türkiye’de tarihi zirvesini gören konut fiyatları nedeniyle son dönemde öne çıkan en önemli sorunlarından biri barınma sorunu oldu. Hükümetin TOKİ aracılığıyla dar gelirlilere yönelik konut üreteceğini açıklamasına rağmen piyasa henüz dengesini bulamadı.
Konutlarda istihdam edilen çalışanların maaşlarında yaşanan artış, enerji fiyatlarındaki yükseliş gibi nedenlerle son dönemde aidatlarda da ciddi bir yükseliş yaşandı. Deyim yerindeyse konut kiralarının zirve yapmasından önceki kiralara eş değerde aidat fiyatları oluştu.
Eva Gayrimenkul Değerleme’nin Ekonomist Dergisi’ne özel yaptığı aidat araştırması ile İstanbul’un ilçelerindeki ortalama aidat fiyatlarını mercek altına aldık. Araştırmaya göre, İstanbul’da en yüksek aidat değerlerinin görüldüğü Beşiktaş’ta 2021 yılında ortalama 13,5 TL/m2 olan aidat bedelleri 2022’nin ocak ayında 16,74 TL/m2’ye çıkarken, yapılan ara zamlarla bu yılın ekim ayında 18 TL/m2’lere kadar yükseldi.
İkinci sırada yer alan Şişli’de ise 2021 yılında ortalama 12,55 TL/m2 olan aidat bedelleri 2022’nin ocak ayında 12,55 TL/m2, bu yılın ekim ayında 14,5 TL/m2’ye ulaştı. Üçüncü sırada yer alan Sarıyer’de 2021 yılında ortalama 6,31 TL/m2 olan aidat bedelleri 2022’nin ocak ayında 9 TL/m2’ye çıkarken yapılan ara zamlarla bu yılın ekim ayında 14,4 TL/m2’ye yükseldi.
Eva Gayrimenkul Değerleme Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, İstanbul genelinde son bir yılda ortalama aidat artış oranının yüzde 80 seviyelerinde olduğunu söylüyor. 2022 Ocak ayı ve Ekim ayı arasındaki ortalama artış oranının yüzde 40 olduğunu belirten Serkan Bal, ilçelerdeki artış oranının ise yüzde 30 ila 80 arasında değiştiğini vurguluyor.
ARA ZAMLAR ETKİLEDİ
Apartman ve site yönetimleri bu yılın ocak ayında asgari ücrete yapılacak zammı ve enflasyon oranını göz önünde bulundurarak 2022 için aidat tutarlarını belirleyerek önlem almayı planlamıştı.
Ancak ortak alan gibi giderlerdeki maliyetlerin mart ayında daha da fazla artmasının yönetimleri zor durumda bıraktığına işaret eden Serkan Bal, “Harcama kalemlerini maliklere sunup ara zam uygulayan apartman ve site yönetimlerinin sayısı oldukça fazla.
Son bir yılda yaşanan artışlarda yaklaşık dokuz ilçenin artış oranı yüzde 100 üzerinde olurken tavan oran olarak yüzde 145 rakamını söyleyebiliriz” diyor. Yönetimler yüksek enerji tüketen aydınlatmalar, dışarıdan alınan ortak alan hizmetleri sayılarının azaltılması, peyzaj giderlerinin düşürülmesi gibi maliyet düşürücü önlemler aldı.
Artan aidat rakamlarının ekonominin düzelmesi ile düşüp düşmeyeceği konusu akıllara gelirken Serkan Bal, belirlenen aidat ücretlerinde düşüş gerçekleşmeyeceği uyarısında bulunuyor.
Buna göre, ekonominin ve enflasyon oranlarının daha da kabul edilebilir seviyelerde olması durumunda artış oranları makul seviyelerde olabilecek.
Özellikle geçtiğimiz yıl kasım-aralık aylarındaki maliyetler ile 2022 Mart-Nisan ayındaki maliyetler arasındaki farklar apartman ve site yönetimlerine maddi açıdan zor zamanlar yaşattı.
Site ve apartman yönetimlerinin maliklere bu durumu da örnek göstererek 2023’te sağlam adımlar atmak adına enflasyon oranının bir miktar üzerinde artış uygulamaya çalışacakları tahmin ediliyor.
HESAPLARI İNCELEYİN
Sitelerde aidatlarin hizla yükselmesi ev sahiplerini ve kiracıları sıkıntıya sokmaya basladi. Site aidatlari kira bedellerini yakalamis durumda.
Kakici & Simsek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakici Simsek, ev sahibi ve kiracilara site yönetim hesaplarindaki tüm bilgi ve dokümanlari incelemelerini öneriyor.
Site sakinlerinin aidat sikintisi yasamamak için genel kurullara katılması çok önemli. Aidatlar, site yönetimleri tarafindan degil, genel kurulda kat malikleri tarafindan oylanarak belirleniyor. Genel kurula katilan site sakinleri, aidat artisinin nereden kaynaklandigini ögrenebilir, kiracilarin da mal sahibinden alacagi vekaletnameyle genel kurullara katilabilirler.
Kiracıların ve de mülk sahiplerinin mutlaka kat malikleri toplantilarina katilmalari gerektigini de belirten Kakici Simsek, su uyarilarda bulunuyor:
"Kişilerin oradaki süreci yakından takip etmeleri, eger lüks bir harcama görüyorlarsa buna itiraz etmeleri ve incelemeleri büyük önem arz ediyor.
Yüksek site aidatının içeriğinde eger lüks bir harcama varsa, buna itiraz edilmisse ve bu lüks harcama hala aidatlara yansitilmaya devam ediyorsa hukuk mahkemesinden tespit talep edip bu durumu dava edebilirler. Yönetim usulsüz harcamalardan hem hukuki hem de cezai olarak sorumludur."
Konut aidatlarini en çok etkileyen faktörlerin basinda ortak alan giderleri olan yesil alan, park, sosyal tesisler, güvenlik gibi giderler geliyor. Özellikle bakimi zor ve pahalı olan sistemlerin yıllık bakimlari ciddi maliyetler olusturuyor.
ANLAŞMAZLIKLAR ARTIYOR
Agra Mimarlik Kentsel Dönüşüm Yönetim Kurulu Baskani Ve Kentsel Dönüsüm Uzmani Mimar Nihat Sen, aidatlarin daha çok el yakmamasi için öncelikle projenin tasarim asamasinda kurgusunun ve planlamasının iyi yapilmasi gerektigini vurguluyor.
Önümüzdeki dönemlerde tedbir alınmaması durumunda, artan maliyetler ve giderlerle aidatların daha da yükseleceğine dikkat çeken Sen, "Aidatlar, ekonomik nedenlerden dolayı mülkiyet sahipleri arasinda ciddi anlaşmazlıklara sebep olabilir. Aidatların yüksekliğinden dolayı ödenmemesi durumunda ortak alan giderlerinin bakim ve onarımlarının yapılmama riski söz konusu olabilir" diyor.
AE Mimarlik Yönetim Kurulu Başkanı Mimar Ahmet Erkurtoğlu da aidatların azaltılması için binalarin ortak alanlarinin enerji ihtiyaci için günes enerjisi kullanmasi, temizlik ve bahçe sulamasi için gri suların kullanılması ve yağmur suyu depolarin yapilmasi gerektigini söylüyor.
Erkurtoğlu, "Sitelerde güvenlik yerine elektronik kartlı geçiş sistemleri ve alarm sistemleri kameralarla entegre edilerek masraflar azaltilabilir. Önümüzdeki süreçte enflasyon yükselmeye devam ederse, enflasyon oraninin aidatlara yansimasi kaçınılmaz bir gerçektir" diye konuşuyor.
SERKAN BAL / EVA GAYRİMENKUL DEĞERLEME
“TOPLANTILARA KATILIN”
“Site ve apartman sakinlerinin yönetim toplantılarına, genel kurullara kesinlikle katılmalarını öneriyoruz. Özellikle toplantıların ilk kademesinde yeterli çoğunluğun sağlanamaması nedeni ile ertelendiğini ve ikinci toplantılara da katılımın çok düşük olduğunu görüyoruz.
Bu toplantılara katılıp giderleri detaylı inceleyerek yapılan artışların makul seviyelerde olup olmadığını anlayabilirler. Alternatif çözüm yolları sunmaları ve kendi görüşlerini dile getirmeleri faydalı olacaktır.”
