Dünya gayrimenkul pazarında dengeler bozuldu. Çinli Evergrande şirketinin devasa borçlarını ödemekte zorlanması, kriz endişelerini artırdı. Gayrimenkul Gelişen Piyasalar Uzmanı Prof. Dr. Ali Hepşen, Evergrande'nin global bir krizi tetiklemeyeceğini söylüyor.
17-30 Ekim 2021 tarihli sayıdan
Pandemide durağanlaşan ekonomilerde merkez bankalarının izlediği düşük faiz politikası arzın azalmasıyla birleşince dünyada gayrimenkule talebi arttı.
Tedarik zincirindeki sorunlar, enerji, çimento, bakır, çelik, demir, ahşap ürünlerindeki maliyet artışları üretim maliyetlerini artırıp konut fiyatlarını tarihi zirveye taşıdı.
ABD'de son 131 yılın en yüksek reel konut fiyatlarına ulaşıldı. Ülkemizde de durum pek farklı değil. Gayrimenkul Gelişen Piyasalar Uzmanı, İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen ile Türkiye ve dünya gayrimenkul piyasasını konuştuk.
Pandemi Türkiye ve dünya gayrimenkul piyasalarına nasıl etki ediyor?
Pandemi hayatımızda pek çok şeyi değiştirdi, değiştiriyor. Pan-deminin başlarında talepte tüm dünyada durağanlık egemendi. Ekonomilerde durağanlığa yönelik eğilimler belirdiğinde merkez bankaları genellikle, para arzını genişletici ve faiz oranlarını düşürücü para politikalarını tercih ederler.
Pandemide bunu somut olarak gördük. Faizin aşağı yönlü eğilimi, dünyada gayrimenkul piyasalarına yönelik talep canlanmasını başlattı.
Dünyada 2008 ABD kredi krizinin devamında, bizde ise 2017 sonrasında üretim yavaşladı. Türkiye'de 2017'de konut inşaat ruhsatı sayısı 1,4 milyon adetti, 2020'de 554 bine düştü. Arz daralması, 2020 yazında uygulanan faiz indirim kampanyalarının yarattığı yoğun taleple birleşince fiyatlar hızla yükseldi.
Ne kadarlık bir artıştan söz ediyoruz? Yüzde 30'un üzerindeki fiyat artışı son 10 yılın en yüksek yıllık artışı olurken bu yıl da konut fiyat artışı sürüyor.
TCMB temmuz konut fiyat endeksi verilerine göre, bir önceki aya göre yüzde 2,8 oranında artan endeks, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 31,0; reel olarak ise yüzde 10,2 arttı. Yeni konutlarda ise yıllık artış yüzde 35,4. Dünyada da benzer bir eğilim söz konusu.
Çinli Evergrande krizi gündemi meşgul ediyor. Bu kriz dünyada domino etkisi yaratır mı?
Evergrande temerrüde düşmesine izin verilmeyecek ölçekte büyük. 280'den fazla şehirde, bin 300 projede 1.4 milyon bağımsız bölüm inşaatını gerçekleştiren, varlık büyüklüğü 2 trilyon yuan (309 milyar dolar) ve Çin GSYİH'nın yüzde 2'si kadar. Yaşanılan finan-sal durum bugünün sorunu da değil.
Talep daralmasında pan-deminin etkisi söylenebilir ama asıl sorun ölçeksiz yatırım. Şirketin doğrudan ve dolaylı 175 Çinli banka ve 121 uluslararası finans kuruluşuna olan 300 milyar dolarlık borcunun geri ödemelerinde sorunlar yaşanıyor. Bu likidite riski, finansal piyasalarda kimsenin istemediği bir finansal stres testine dönüşebilir.
2008'dekine benzer mi?
Yaşanılanların 2008 krizi öncesi Lehman'ın batışı ile kıyaslanması hatalı olur. 1997 Güney Doğu Asya ve 1991 İsveç Bankacılık krizi ile kıyaslanabilir. Görünen o ki Çin merkez bankası finansal sisteme likidite sağlamaya devam ediyor. Çin hükümetinin Evergrande özelinde temerrüde izin vereceğini ve global bir krizin tetikleyicisi olacağını düşünmüyorum.
Ülkemizde ve dünyada konut üretimindeki daralma arz-talep dengesini bozuyor. Önümüzdeki dönemde neler bekliyorsunuz?
2017 sonrası ruhsat alımlarının azalması, 2020 yazında konut kredi faiz ortalamasının aylık yüzde 1'in altına inmesi satış fiyatlarını, yeni arzın gelmemesi kiraları artırdı. Deprem tecrübeleri, deprem sonrası yapılan konutlara yönelim artırırken kira ve satış fiyat hareketi özellikle deprem sonrası konutlarda oluştu.
Arsa temin zorluğu ve geliştiricinin artan inşaat maliyetleri nedeniyle yeni konut yapım iştahının olmaması da ayrı bir problem. Öğrenci hareketliğinin başlaması, kiralık konutlara yönelik arayışları artırıp arz kısıtının olduğu ortamda kira değerlerini yukarıya taşıdı.
Bunun sizce çözümü ne olabilir?
Özellikle İstanbul özelinde ve Anadolu genelinde artan kira değerlerine yönelik çözüm kolay değil. Serbest piyasa ekonomisi temelinde sağlıklı ve sürdürülebilir bir konut satılık ve kira piyasaları için arsa temin zorluğunu aşmak öncelikli hedef olmalı, kentsel dönüşüm tarafına yine yeniden eğilmeli.
İş yaşamının esnekleşmesi ofis talebini azalttı. Stoktaki ofis binaları sizce ne olacak?
Nitelikli ve yüksek kaliteli ofislere yönelik talep artarken diğer ofis alanları paylaşımlı ofis alanlarına dönüştürüldü. Bu koşulları sağlayan ofis binaları ilgi görmeye devam edecek ve yeni alanlar da talebe göre geliştirilecektir. Öğrencilerin barınma ihtiyacı çok önemli tabii ki ama mevcut alanların yurda dönüşmesinden ziyade, bu konuya ayrı bir strateji ile yaklaşılmalı.
Z kuşağıyla değişen konut tercihleri trendlere nasıl yansıyacak?
Aile yapımız küçülüyor; 2006'da tek kişiden oluşan hane sayısı yüzde 6 iken, 2020'de yüzde 18, ortalama hane halkı büyüklüğü 2008'de 4,0 iken, bugün 3,30 düzeyinde. Daha küçük metrekareli ve daha fonksiyonel alanlara ihtiyaç duyuyoruz.
Ülkemizde iş alanları merkezi birkaç noktada toplanıyor, görünür gelecekte bu alanlar değişmeyecek. Z kuşağının beklentileri de bu yönde. Yeni kuşak konut sahibi olmak istiyor ama alışılagelmişin dışında küçük, fonksiyonel ve merkezdeki alanları istiyor. Geliştiriciler bu tür projeler üretmeli.
Yabancıya satışa yönelik mevcut durum nedir?
İstanbul'da ağustosta yabancıya yapılan konut satışları 2 bin 729 adet ile ülke genelinde yabancıya satılan konutların yüzde 47'sini oluşturdu. Bin 781 adet daha fazla olmasıyla yabancıya en yüksek satışın yapıldığı ay oldu.
Döviz kuru ile yabancıların konut alımları arasında +0,83 düzeyinde ilişki var. Döviz kurundaki her artış, göreli olarak ucuzlayan mülklere yönelik yabancı ilgisini sıcak tutuyor.
Evergrande benzeri vakaların ülkemizde de görülme ihtimali var mı?
Ölçek olarak kıyaslamak mümkün değil ama 2008 sonrası Beylikdüzü ve Esenyurt bölgesindeki geliştiricilerin durumu da benzer nitelikteydi. Buradan çıkarılması gereken dersler olduğuna da inanıyorum: Güçlü özsermaye, doğru nakit akışı yönetimi, sağlıklı fizibilite ve denetim...
