Türkiye’nin dünyaya açılan en güçlü turizm destinasyonlarından biri olan Kapadokya, son dönemde yalnızca turizm yatırımlarıyla değil, arsa ve gayrimenkul projeleriyle de yatırımcıların radarına girdi. Peribacaları, kaya oyma yapıları ve vadileriyle yılda milyonlarca ziyaretçiyi ağırlayan Kapadokya, turizmdeki güçlü marka değerini gayrimenkul piyasasına da taşıyor. Dört mevsime yayılan turizm hareketi, UNESCO Dünya Mirası listesinde yer alan doğal ve kültürel değerleriyle bölge, artık uzun vadeli yatırım arayanların da odağında.
Ekonomist’in 30 Ağustos - 12 Eylül 2026 tarihli sayısından
Turizm itici güç oldu
Artan ziyaretçi sayısı, yeni konaklama yatırımları ve turizmden gelir yaratma potansiyeli; konuttan arsaya, bağlardan tarihi taş yapılara kadar bölgede gayrimenkul değerlerini de yukarı taşıdı. Son üç yılda gayrimenkulde değer artışı yüzde 366,7’ye ulaşırken, turizm merkezlerindeki konutlarda iki yıllık nominal artış yüzde 100’e yaklaştı. EVA Gayrimenkul Değerleme’nin saha araştırmasına göre 2023-2026 döneminde Nevşehir’de konut değerleri yüzde 177’ye, konut imarlı arsa değerleri yüzde 233’e, Ürgüp’te bakımlı bağların değeri ise yüzde 400’e varan oranlarda arttı. TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin araştırmaları da turizm bölgelerine yakın bazı arsalarda fiyat artışının iki katın üzerine çıkabildiğini gösteriyor. Gayrimenkul talebini besleyen önemli unsurlardan biri turizmdeki büyüme olarak öne çıkıyor. Kapadokya’daki müze ve ören yerlerini ziyaret edenlerin sayısı 2024 yılında 4,37 milyon iken 2025 yılında 4,52 milyona yükseldi. Aynı dönemde konaklama tesislerine giriş ve geceleme sayılarında da belirgin bir artış yaşandı. Son yıllarda hızlanan turizm yatırımlarına dikkat çeken TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, 2019’dan 2026’nın ilk çeyreğine kadar bölgedeki konaklama tesisi sayısının iki kattan fazla arttığını belirtiyor.
Talep bölgeye göre değişiyor
Kaya oyma ve mağara oteller ile nitelikli konaklama projelerine yönelik yatırımların devam etmesi de özellikle turizmle ilişkili bölgelerde arsa talebinin önemli dayanaklarından biri olmaya devam ediyor. Turizmdeki hareketliliğin bölgede konut satışlarını da son iki yılda yeniden hareketlendirdiği görülüyor. Nevşehir’de 2021 yılında 3 bin 810 olan konut satışı, 2022’de 4 bin 95’e, 2023’te 3 bin 674’e geriledikten sonra 2024’te 5 bin 66’ya, 2025’te ise 5 bin 646’ya yükseldi. Böylece 2023-2025 döneminde konut satışları yaklaşık yüzde 50 arttı. Makbule Yönel Maya, yüksek finansman maliyetlerinin devam ettiği bir dönemde satış sayısındaki bu artışın bölgede konuta yönelik talebin güçlü olduğunu gösterdiğini ifade ediyor. Makbule Yönel Maya, talebin niteliğinin bölge içinde farklılaştığına dikkat çekiyor. Göreme, Uçhisar, Ürgüp ve Avanos gibi turizmin yoğun olduğu konumlarda yatırım amaçlı ilgi daha belirgin hale gelirken, Nevşehir merkez ve yerleşik nüfusun yoğun olduğu alanlarda konut talebinde oturum amacı ağırlığını koruyor.
İsa Üresin / Eva Gayrimenkul
“Değeri turizm belirliyor”
EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı İsa Üresin de Kapadokya’daki gayrimenkul piyasasında son yıllarda önemli bir değer artışı yaşandığını söylüyor. Nevşehir’de yaklaşık 0-5 yaş aralığındaki orta büyüklükte konutların metrekare değeri 2023 yılında 13-16 bin TL seviyesindeyken, 2026 yılında 36-42 bin TL aralığına yükseldiğini söyleyen Üresin, konut imarlı arsalarda da dikkat çekici bir yükseliş yaşandığı bilgisini veriyor.
Nevşehir merkezde dört kat yapılaşma hakkına sahip konut imarlı arsaların metrekare değerinin 2023 yılında yaklaşık 6 bin TL iken, 2026’da 20 bin TL’ye çıktığını aktaran Üresin, Ürgüp’te üç kat yapılaşma hakkına sahip konut imarlı arsaların metrekare değerinin de aynı dönemde 5 bin TL’den 15 bin TL’ye yükselirken, Avanos’ta 8 bin TL’den 20 bin TL’ye çıktığını anlatıyor.
Üresin, Kapadokya’daki dönüşümün yalnızca fiyat artışı üzerinden okunmaması gerektiğini belirterek, “Kapadokya’da bir zamanlar kullanılamaz veya değersiz görülen yapılar, doğru restorasyon ve işlevlendirmeyle yüksek gelir üretebilen turizm tesislerine dönüştü. Bölgede gayrimenkulün değerini artık yalnızca büyüklüğü değil; tarihi niteliği, manzarası, konumu, kullanım hakkı ve turizmden gelir yaratma kapasitesi de belirliyor” diyor.
Kapadokya’da tek bir gayrimenkul piyasasından söz etmenin mümkün olmadığını belirten Üresin, Nevşehir’de konut ve şehir ekonomisinin, Avanos’ta dengeli konut-ticaret-turizm yapısının, Ürgüp’te geleneksel doku, modern yapılaşma ve turizm ekonomisinin birlikteliğinin öne çıktığını ifade ediyor. Uçhisar’da turizm ve ticaret konutun önüne geçerken, Göreme’de turizm ve turizme bağlı ticari faaliyetler belirleyici oluyor. Üresin, “Aynı metrekare büyüklüğüne sahip iki taşınmaz, bulundukları merkez, imar hakları, tarihi nitelikleri ve turizme kazandırılma potansiyelleri nedeniyle birbirinden tamamen farklı değerlere ulaşabiliyor. Bu nedenle Kapadokya için tek bir ortalama metrekare değerinden söz etmek piyasanın gerçek yapısını yansıtmaz” diye konuşuyor.
Planlama ve koruma koşulları
Bölgeyi diğer gayrimenkul piyasalarından ayıran başlıca konulardan biri ise planlama ve koruma koşulları. Kapadokya’nın doğal ve kültürel mirası nedeniyle arazi kullanım ve yapılaşma kararları taşınmaz değerleri üzerinde doğrudan etkili oluyor. Bu nedenle özellikle arsa yatırımında taşınmazın yalnızca nerede bulunduğu değil, üzerinde ne yapılabildiği ve hangi ölçekte geliştirilebildiği önem taşıyor.
Bu noktada 1/50.000 ölçekli Kapadokya Alan Planı’na ilişkin gelişmeler de piyasa açısından yakından takip ediliyor. Hukuki ve planlama sürecinin devam etmesi nedeniyle bunun kısa vadede doğrudan bir fiyat etkisinden çok yatırım kararları ve piyasa beklentileri üzerinde etkili olması bekleniyor. Kapadokya’da arsa değerinin kullanım ve yapılaşma haklarıyla yakın ilişkisi nedeniyle planlama sürecindeki belirsizliğin yatırımcıyı daha seçici hale getirebileceğini belirten Makbule Yönel Maya, imar ve kullanım koşulları netleşmiş, geliştirme potansiyeli belirgin taşınmazların bu dönemde daha fazla öne çıkabileceğini ifade ediyor.
Arsa tarafında yapılaşma hakkı, parsel büyüklüğü, altyapı olanakları ve turizm merkezlerine mesafe doğrudan fiyatlara yansıyor. Araştırmalar, arsalarda birim değerlerin konutlara kıyasla kısmen daha yüksek bir artış oranına sahip olduğunu ortaya koyuyor.
Aslı Orhan Demiral / Yeşil Vadi
Avanos'ta arsa yatırımı
30 yıla yakın bir zamandır arsa geliştirme alanında hizmet veren Yeşil Vadi Arsa Gayrimenkul de bu potansiyelden hareketle Nevşehir Avanos’ta arsa yatırımlarını hızlandırdı. Yatırımcıların son yıllarda yalnızca sanayi bölgelerine değil, turizm merkezlerine de yöneldiğini belirten Yeşil Vadi Arsa Gayrimenkul Yönetim Kurulu Üyesi Aslı Orhan Demiral, bu nedenle kendilerinin de bölgeye yönelik arsa ve proje geliştirmek üzere adımlar attıklarını söylüyor. Kapadokya’nın yılın 12 ayı yerli ve yabancı turist ağırlayan yapısıyla sürdürülebilir değer üreten lokasyonlardan biri olduğunu vurgulayan Demiral, bölgenin özellikle Japonya, Çin, Güney Kore, Avrupa ve Amerika’dan gelen ziyaretçilerle her geçen yıl büyüyen bir turizm hacmine ulaştığını ifade ediyor.
Makbule Yönel Maya / TSKB Gayrimenkul
Gözler yeni arsa arzlarında
Turizm tesis sayısındaki artış ve konaklama yatırımlarının sürmesi, bölgeye yönelik yatırım ilgisinin yalnızca kısa vadeli fiyat hareketlerinden kaynaklanmadığını gösteriyor. Arsa tarafında üst ölçekli planlama sürecinin nasıl sonuçlanacağı önem taşıyor. Planlama ve kullanım koşullarının netleşmesi, yeni yatırımların yönü ve geliştirilebilir arsa arzı önümüzdeki dönemde hem yatırım kararlarını hem de fiyatları etkileyebilecek başlıklar arasında yer alıyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, Kapadokya’da turizm merkezlerine erişim ile imar ve kullanım haklarının en önemli etkenler olmaya devam edeceğini belirterek, özellikle arzı sınırlı ve yapılaşma açısından herhangi bir engeli bulunmayan gayrimenkullerin önümüzdeki dönemde piyasada daha fazla öne çıkmasını beklediklerini ifade ediyor.
