Kahramanmaraş depremi 11 kenti etkiledi. Yıkımın yoğun olduğu kentlerden göç yaşanıyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, İstanbul, Ankara, Antalya, Mersin'in yoğun göç alacağını, uzun vadede geri dönüşler olacağını öngörüyor.
Not: 26 Şubat - 4 Mart 2023 tarihli sayıdan
ÜIkemizi yasa boğan Kahramanmaraş depremlerinde 11 kent tahrip oldu, binlerce insanımız hayatını kaybetti. Evsiz kalan insanımız başka kentlere göç etmek zorunda kaldı. 2021 yılı TÜİK verileri göre, 11 ilimizin GSYH içindeki payı yüzde 9. Gaziantep, Adana ve Hatay, sanayide en fazla GSYH payına sahip ilk üç il.
Depremden etkilenen iller ülke yüzölçümünün yaklaşık yüzde 14'ü kadar. Cumhuriyet tarihinin en büyük depremlerinin ülke ekonomisine ve gayrimenkul sektörüne etkilerini TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya ile konuştuk.
Bölgede yaraların hızla sarılması için önerileriniz neler?
Üniversitede "Şehir ve Bölge Planlama" öğrencisiyken aklıma kazınan çok önemli bir cümle var: "Doğaya karşı gelemezsiniz." Bu temel bilgiyi unutmadan gerekli analizleri yapıp geniş ölçekli bir bakış açısıyla bundan sonraki adımları planlamalıyız. Konuyu bölgeye ya da kente özel düşünüp tüm süreçleri sistemsel bütün içinde ele almamız kritik önem taşıyor.
Bu felaketlerden çıkış planının iki boyutu olduğunu düşünüyorum. İlki sistem bütünü için atılması gereken adımlar, ikincisi ise bölge özelinde yapılması gereken planlamalar ve atılması gereken adımlar. Bu kurguyu inşa ederken 'ortak akıl' çok önemli.
Mikro planlama ölçeğinden örnekle; depremlerde iletişim problemlerini acı şekilde tecrübe ettik. Baz istasyonlarının nüfus ve yapılaşma yoğunluğundan binaların üzerine takıldığını, kuvvetli bir yıkımda yitip gittiğini gördük. Yeni kentleri planlarken, baz istasyonları için afete dayanıklı bir planlama yapılmalı.
Yine konaklama tesislerinde belirli ıir uzmanlık alanına sahip kişiler topluca konaklayabiliyorlar. Bu tesisler deprem yönetmeliğinde oteller ve konutlarla aynı statüde. Konaklama tesisleri için de farklı bir çözüm geliştirilmeli; ikinci derecedeki konser salonu, AVM gibi kullanım fonksiyonları da bu kapsama dahil edilebilir.
Makro perspektiften bakıldığında neler yapılabilir?
Makro perspektiften, kentlerin yeniden inşasında yeşil dönüşüm, yeşil mutabakat şartları ve taahhütleri çok önemli. Akıllı şehirlere dönüşüm hedefleri kentlerin yeni planlamalarında olmalı. Enerji ve su verimliliği, geri dönüşüme uygun malzeme kullanımını süreçlere dahil etmeliyiz.
Uluslararası platformlarda depremler nedeniyle ülkemiz için açıklanan destek programlarını en baştan sürece dahil etmek de kapasite ve bilgi aktarımı ile beklentilerin etkin yönetimi için faydalı olacaktır.
Geniş bir alanı etkileyen depremde yıkılan binalar nedeniyle bölgeden yaklaşık 3,5 milyon kişinin başka kentlere göç etmesi bekleniyor. Sizce bu göç dalgası nereleri, nasıl etkiler?
Depremden etkilenen ve OHAL ilan edilen illerimizdeki nüfusun ülkemiz içindeki payı yaklaşık yüzde 16 (yaklaşık 13,5 milyon). Göç dalgası illerin depremden etkilenme seviyelerine göre değişecektir. İstanbul, Ankara, Antalya, Mersin gibi illerimizin göç dalgasından yoğun olarak etkilenecektir.
Göçün kademeli olarak bölgelere ve sezona göre değişeceğini, uzun vadede geri dönen nüfusun artacağını öngörüyoruz. Burada illerimizin ne kadar sürede yeniden inşa edileceği önemli. Bölgede yaşamın sürekliliği, istihdamın desteklenmesi noktasında bazı teşvik mekanizmaları olacaktır.
Göçle beraber yakın bölgelerde talep artışı özellikle kira rakamlarını etkileyecektir. Kiralık ve satılık konut piyasasında kısa vadeli artışlar olabilir.
Deprem kentlerinin yeniden imarı orta ve dar gelirliler için planlanan konutlara nasıl etki edecek?
2022'de açıklanan sosyal konut projesi kapsamında, toplam 11 ilimiz için açılan kuralar 250 bin adet konutun yaklaşık yüzde 18,5'ini (46 bin 128 adet konutu) oluşturuyor. Bu illerde şu ana kadar hasarlı olarak açıklanan bağımsız bölüm sayısı 332 bin 947.
Sadece yeniden yapılması gereken konut sayısı, son birkaç yılın ortalamasını 600 bin adet kabul ettiğimizde, yüzde 50'sinin de üzerinde olacaktır. Bu da oldukça önemli bir rakam. Deprem bölgelerinde en baştan planlama ve imara kavuşturma sürecinden geçeceğiz.
Hedefimiz herkesi kapsamak kadar depreme, doğal afetlere dayanıklı, nitelikli bir yapı ve konut stoku oluşturmak olmalı. Bu bölgelerimizin tarihi kimlikleri, kültürel, sosyal dokuları gibi başlıklar sürece dahil edilmeli. Fiziki, sosyal ve ekonomik çevre olmak üzere en az üç bileşen dikkate alınmalı.
Yaşanan bu felaket kentsel dönüşümü hızlandırabilir mi?
Kentsel dönüşümde, 2019'dan beri yaşanan her deprem hızlandırıcı oldu, bu kez de öyle olacaktır. Geçmişte bir şekilde başlayamayan kentsel dönüşüm çalışmaları, deprem sonrası dönemlerde biraz daha fazla motivasyonla ve mutabakatla sonuçlanıyor. Parsel bazındaki dönüşümler için artık ilave zamanımız kalmadı.
Bölge bazında kentsel dönüşümlerde metrekare, şerefiye, kim kimden daha fazla alır gibi konulardan önce güvenli bir gelecek fikrinde mutabakat sağlamalı ve çözüm odaklı olmalıyız. Bu alanda dünyadaki iyi uygulamalara baktığımızda, PPP (Kamu-Özel sektör İş birliği) projeleri öne çıkıyor.
2023'ün gayrimenkul sektörü için nasıl bir yıl olmasını bekliyorsunuz?
Ocak ayında yıl hareketli başlamıştı. Deprem felaketlerinden sonra gayrimenkul sektörü için de yeni bir dönemin başlayacağını öngörüyoruz. Depremden etkilenen 11 ilimizdeki konut satışları 2022 yılı toplam konut satışlarının yüzde 13'üne; 1,5 milyon adet yıllık toplam satışın içinde 195 bin adede denk geliyor.
Ticari gayrimenkulde ise hasarın boyutunu elimizdeki verilerle açıklamak biraz zor. Sanayi tesislerinde hasarın boyutu oldukça önemli. Bu kentlerimizin bir bölümü üretim ve ihracata önemli katkılar sunuyor. Tarım ve hayvancılık faaliyetleri de bölgede dikkatle ele alınmalı.
Gayrimenkul piyasasında depremlerin etkisiyle diğer kentlerde kısa ve orta vadeli etkiler görebiliriz. Örneğin, 17 Ağustos depreminden sonra Avcılar konut piyasasında; kısa vadeli bir şok ve düşen fiyatlar, orta vadede dengeyi bulmuş ve yeni konut alanlarının gelişmesine, farklı bölgelere kaymasına sebep olmuştu. Uzun vadede talep canlanmıştı.
