Konutta stokların arttığına ve fiyatlarda balon oluştuğuna dair değerlendirmelere sıklıkla rastlasak da dev gayrimenkul projelerine dönük faaliyetler hız kesmeden sürüyor.
Ekonomist olarak, şehirleşme çalışmalarına kentsel dönüşüm çalışmaları da eklenince, İstanbul başta olmak üzere, İzmir, Ankara, Denizli gibi birçok kentte süren inşaat faaliyetlerine ilişkin bir 'Proje Ligi'oluşturmak istedik.
LEVENT GÖKMEN
[email protected]
Markalı konut üreticilerinin kaç şantiyede kaç proje inşa ettiklerini araştırıp yürüyen projelere göre bir sıralama yaptık. Yaptığımız araştırmada en çok projesi olan ilk 50 şirketi belirledik. Proje Ligi'nde, 12 şantiyede 6 bin 584 konut üretmekte olan Nefilk sırayı alırken, beş şantiyede 5bin 105 konut üreten Dağ Mühendislik ikinci, tek şantiyede 5 bin konut üreten Soyak üçüncü sırayı aldı.
Görsellere tıklayın.
İnşaat sektörü için son 10 yıllık süreç en parlak dönem olarak öne çıktı. Şehirleşme çalışmalarının hız kazanması ve kentsel dönüşüm çalışmalarıyla birlikte İstanbul’da proje yarışı da yoğunlaştı. İstanbul’da arsa stokunun sınırlı olması ve Anadolu’da da nitelikli projelere olan ilginin artmasıyla birlikte Ankara, İzmir ve Denizli gibi kentlerde de projeler geliştirilmeye başlandı. Bu süreçte Mesa’dan Ege Yapı’ya, Nef’ten Keten Grup’a kadar markalı konut üreticileri, birden fazla şantiyede yeni projeler geliştiriyorlar.
Proje yarışının hızla devam ettiği günümüzde, markalı konut üreticilerinin kaç şantiyede kaç projeye devam ettiklerini araştırıp ‘Proje Ligi’nde öne çıkan firmaları ortaya koyduk. Proje yarışında önde koşan ilk 50 şirketin şantiye bilgilerini derledik. Araştırmamızda 50 şirketin 204 şantiyesinde 83 bin 237 konut üretildiği sonucuna ulaştık. 12 şantiyede 6 bin 584 konut üretmekte olan Nef ilk sırayı alırken, beş şantiyede 5 bin 105 konut üreten Dağ Mühendislik ikinci, tek şantiyede 5 bin konut üreten Soyak üçüncü sırayı aldı.
NERELER ÖNE ÇIKIYOR?
Proje geliştirme yarışında projelerin büyük bir kısmının Başakşehir, Esenyurt, Kartal, Bağdat Caddesi, Seyrantepe, Maslak, Merter, Zeytinburnu ve Ataköy bölgelerinde yoğunlaştıkları görülüyor. Şantiyelerin belli bölgelere odaklanmasının da özel birer hikayesi var.
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, şantiye yoğunluğunun daha çok yeni yerleşime açılan Başakşehir ve Esenyurt bölgelerinde yoğunlaştığını söylüyor. Merter, Zeytinburnu ve Ataköy bölgelerinin de kent merkezinde kalan son değerli araziler olarak proje geliştirilen yerler olduklarını belirten Maya, Kartal ve Kağıthane’de sanayi alanlarının dönüştüğünü vurguluyor. Maya, kentsel dönüşüme ağırlık verilmesiyle birlikte orta vadede Şişli-Beşiktaş aksında şantiye sayısının artmasının beklendiğine de dikkat çekiyor.
FİYATLAR DEĞİŞKEN
Özellikle İstanbul’da konut fiyatlarının her geçen yıl artması ve konut kredisi faiz oranlarının yüzde 1’lik psikolojik sınırın üzerinde olması, konut satış hızını da azaltıyor. İçinde bulunduğumuz dönemde konut alım dinamiklerinin devam ettiğini belirten Makbule Yönel Maya, A grubuna yönelik projelerde satış hızının yavaş olduğunu da söylüyor.
Proje geliştirme yarışında metrekare fiyatları en uygun bölgeler, 3 bin 400 TL metrekare fiyatı ile Kurtköy ve Esen-yurt bölgeleri oluyor. Başakşehir 4 bin TL, Kartal 4 bin 500 TL, Sarıyer 8 bin TL, Kadıköy 16 bin TL, Zeytinburnu 17 bin TL, Ataköy 18 bin TL, Merter 12 bin TL ortalama metrekare fiyatlarına sahip. Ankara’da markalı konutlarda ortalama metrekare fiyatları 3 bin 500 TL’den başlayıp 7 bin TL’ye kadar çıkıyor. Metrekare fiyatları Denizli’de 2 bin 500 TL dolayında, Bursa’da ise 3 bin 500-4 bin TL arasında bulunuyor.
HEDEFLER BÜYÜK
Satışlar yavaş seyretse de yatırımcıların yatırım iştahı devam ediyor. İnşaat şirketleri devam eden projelerinin yanı sıra yeni projeler üretmek için de hummalı çalışmalar yürütüyor. Toplam 10 şantiyesinde 4 bin 300 konut üretimi yapan DKY İnşaat da sıralamada öne çıkan ve yeni projeler geliştirme konusunda iştahlı olan bir şirket olarak faaliyetlerine devam ediyor.
Önümüzdeki beş yıl içinde 9 bin 600 konut ve işyeri inşa etmeyi hedeflediklerini belirten DKY İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ali Dumankaya, inşaatı süren 10 adet projeye yaklaşık 1,8 milyar dolarlık yatırım yapılacağını söylüyor. Dumankaya, “DKY Kartal, DKY Business Kartal, DKY Business Tuzla, Lokum Evler ve DKY On Kâğıthane, DKY Ada ve DKY Sahil gibi projeleri içeren bu projelerimizde toplam 4 bin 300 konut ve işyeri inşa edilecek” diyor.
İnşaat sektöründe faaliyet gösterdikleri 12 yılda toplam 6 bin konut üreten Makro İnşaat da proje yarışında öne çıkan bir diğer şirket. Başakşe-hir’de şantiyesi süren Park Mavera 1 ve Park Mavera 2 projeleriyle bin 228 yeni konut daha inşa ettiklerine dikkat çeken Makro İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ercan Uyan, 2017’de teslim edilmesi planlanan bu projelere toplam 1,4 milyar TL’lik yatırım yapıldığını söylüyor.
YENİ PROJELER GELECEK
İstanbul’un Kartal’dan Büyükçek-mece’ye, Sarıyer’den Zeytinburnu’na kadar hemen her semtinde inşaat çalışmaları yürütülüyor. İnşaat sektöründeki proje yarışı önümüzdeki dönemde de hız kesmeden devam edecek gibi görünüyor. Çünkü birçok şirket önümüzdeki dönemde de yeni proje hazırlıkları yürütüyor.
Bunlardan biri de Ege Yapı. Halen devam eden üç projelerinde 600 bağımsız bölüm bulunduğunu belirten Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı H. İnanç Kabadayı, eylül-ekim aylarında başlayacak olan üç proje ile toplam proje sayılarının altıya, toplam bağımsız bölüm sayısının bin 600’e ulaşacağını ve toplam yatırım tutarının da 600 milyon doları bulacağını söylüyor.
Öncelikli hedeflerinin şehir merkezinde nitelikli, modern ve prim yapan projeler geliştirmek olduğunu belirten Kabadayı, “Geliştirmekte olduğumuz Kağıthane, Çekmeköy, Yedikule, Has-köy, Ataşehir ve İstinye projelerimiz var. Bunun dışında ilgilendiğimiz gay-rimenkuller ile el sıkışmamız durumunda proje sayımızı artıracağız” diye konuşuyor.
Kent merkezine odaklanan Propa ise toplu konut yerine A sınıfı projeler geliştiriyor. İstanbul’un merkezi semtlerinde tüm ihtiyaçlara cevap verecek projeler hayata geçirdiklerini belirten Propa İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Can Reşit Özçiçek, önümüzdeki beş yıl içinde A sınıf bir yaşam sunacak 10 proje yapmayı planladıklarını söylüyor.
İSTANBUL'UN CAZİBESİ
Hemen her yerinden bir inşaat projesi fışkıran İstanbul, Anadolu’da faaliyet gösteren müteahhitlerin de cazibe merkezi. Has DBN Yatırım Ortaklığı, İstanbul’un gayrimenkuldeki cazibesinden etkilenen, her ikisi de Ankaralı olan Has Metal ve DBN Mühendis-lik’in güçlerini birleştirmesiyle kuruldu.
İstanbul’daki ilk projelerinin 70 milyon TL’lik yatırımla Kağıthane’de yükselen 108 konutluk Atiye Residence projesi olduğunu belirten Has DBN Yatırım Ortaklığı Yönetim Kurulu Üyesi Hakan Gümüş, 120 milyon TL’lik yatarım yapmayı planladıkları 200 konutluk prestijli bir projeyi de eylül ayı içinde satışa çıkaracaklarını söylüyor.
Gümüş, “Önümüzdeki beş yıl içinde İstanbul’da ve Ankara’da farklı projelere imza atacağız. Önümüzdeki bir yıllık süreçte, Ankara ve İstanbul’da, toplam 430 bin metrekare inşaat alanı olan beş farklı konut projesini satışa sunacağız” diyor.
Proje yarışında iddialı olan bir diğer şirket ise Sur Yapı. Şirket, 2015 yılı son çeyreğinden başlayıp 2016 yılı içerisinde toplamda bin 844 adet bağımsız bölümü olan konut ve ofis arz edecek. Hedefledikleri bu projelerin toplam büyüklüğünün yaklaşık 2,2 milyar TL olduğunu belirten Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, önümüzdeki beş yıllık dönemde de her yıl yüzde 20’lik büyüme ile üretimlerine devam etmeyi hedeflediklerini söylüyor.
Bayramoğlu’nda Marina Plus Bay-ramoğlu adıyla bir proje inşa eden Ber-men Yapı’nın yönetim kurulu başkanı İbrahim Emre Akpınar ise son 10 yılda 3 bin konut inşa ettiklerini, önümüzdeki beş yıl içinde de bin 500 yeni konut inşa etme hedefiyle çalışmalar yürüttüklerini vurguluyor.
DÖNÜŞÜMÜN AKTÖRLERİ
Yenilenmesi gereken yapı stokunun 6,5 milyonu bulduğu tahmin edilen Türkiye’de başta İstanbul olmak üzere Ankara ve İzmir’de dönüşüm çalışmaları yapılıyor. Bu çalışmalar planlanan ölçekte gerçekleşemese de parsel bazlı dönüşüm hızla devam ediyor.
Kentsel dönüşümde aktif olan ve butik projeleriyle öne çıkan Keten Grup, önümüzdeki beş yıl içinde bin 800 yeni konut üretme hedefiyle yoluna devam ediyor. Keten Grup Yönetim Kurulu Başkanı Ferhat Keten, “Şu anda şantiyesi süren 12 projemiz var. Bu projelerde 110 milyon dolarlık yatırım değerine sahip 550 konut inşa ediliyor” diyor.
Bağdat Caddesi, Erenköy ve Göztepe’de ürettiği nitelikli butik projelerle bilinen Aydoğan İnşaat, kentsel dönüşüme odaklanmış durumda. Kentsel dönüşüm çalışmaları çerçevesinde yeni projeler geliştirmek üzere çalışmalar yürüttüklerini belirten Aydoğan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı İrfan Aydoğan, “Kentsel dönüşüm projelerine odaklanmış durumdayız. Şu anda şantiyesi süren üç projemize 15 milyon dolarlık yatırım yapıyoruz” diye konuşuyor.
Proje geliştirmeye devam eden 216 Yapı ise önümüzdeki beş yıl içinde toplam yedi projede bin 200 konut inşa etmeyi planlıyor. İnşaatı devam eden 123 konutluk 216 Butik Plus ile 58 konutluk 216 Bahar projelerine yenilerini ekleme hazırlığı yaptıklarını belirten 216 Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Bilent Dündar, bu yıl İstanbul’da Fenerbahçe Dalyan’da 54 konutluk bir proje ile Taşdelen’de 200 konutluk site inşaatlarına başlayacaklarını vurguluyor.
Kentsel dönüşüm çalışmaları yapan Mintek Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Hüseyin Ekşi, şu anda devam eden üç projelerine piyasadaki arz-talep dengesi paralelinde yeni projeleri eklemeyi hedeflediklerini ifade ediyor.
İYİ PLANLANMALI
Peki bu kadar konutun üretildiği bir ülkede konut almak ya da yatırım yapmak için doğru zaman mı? Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, ev almanın her gayrimenkul yatırımı gibi uzun vadeli bir planlama gerektirdiğini, ev alırken dönemsel ya da sezonluk artışlara ve değişimlere göre karar vermenin doğru olmayacağına dikkat çekiyor.
Atay, “Faiz oranlarındaki değişikliklere göre mortgage kullanımları farklılık gösterse de, ‘Şu dönem ev almak için en uygun zamandır’ gibi bir ifade kullanmak çok doğru değil. Bütçeye uygunluğun yanı sıra, konum, okul ve işe ulaşım, sosyal olanaklar gibi önemli kriterleri karşılayan bir ev bulunduğu zaman, doğru zamandır” diyor.
Murat Atay, mortgage ile ev alacaklara, konut kredisi faizlerinde en düşük oranları beklemek yerine, istedikleri evi bulduklarında, eğer o an oluşan aylık ödemeler bütçelerine uygunsa satın alımı gerçekleştirmelerini önerdiklerini söylüyor.
Bu doğrultuda da müşterilerinin farklı ihtiyaç ve risk algılarını dikkate alarak geniş bir mortgage ürün yelpazesi oluşturduklarını belirtiyor. Atay, “Garanti Bankası şubelerinde görev yapan sertifikalı Mortgage Uzmanları ve ürün çeşitliliğimiz sayesinde, müşterilerimizin taleplerini doğru ürünlere yönlendiriyor, bütçelerine en uygun mortgage seçeneğini bulmalarını ve ödeme planı ile ev sahibi olmalarını sağlıyoruz” diye konuşuyor.
BAŞARILI OLMANIN SIRRI
Rekabetin giderek arttığı günümüzde hiçbir proje tesadüfen başarılı olmuyor. Satan ve başarılı bir proje üretmenin doğru formülü, doğru kon-septe, bölgenin ihtiyaçlarına yönelik, doğru fiyatlanmış proje oluşturmaktan, kaliteli bir inşaat yapmaktan, başarılı bir satış ofisi ile satışı gerçekleştirip, makul bir süre yönetip projeden çıkmaktan geçiyor.
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, piyasayı iyi etüt edip okuyabilen, dinamikleri algılayıp geleceği çizebilen iyi bir ekip veya akıllı bir kişi olmadan doğru proje üretilemediğine dikkat çekiyor. Yazıcı, “Proje doğru olmayınca başarılı proje olmuyor. Her satan projeye başarılı diyemeyiz. Satışı iyi yapabilirsiniz ama ardından markanızı koruyacak şekilde inşaatı düzgün yapmanız, işletme sistemini doğru kurgulamanız ve makul süre işleterek projeden çıkmanız gerekli. Yoksa satan ama başarısız bir proje yapma riskini de almış olursunuz” diyor.
YABANCI İLGİSİ NE DURUMDA?
Proje sayısı arttıkça satış yapma sorunu da gündeme geliyor. Mütekabiliyet Yasası’nın çıkarılmasıyla yabancıya satışın artması sektör için olumlu oldu. Yabancıların alan bazında Türkiye’ye yaptıkları yatırımların bu yılın ilk çeyreğinde önceki yıla oranla hemen hemen aynı kaldığını belirten Cansel Turgut Yazıcı, işlem sayısı olarak bakıldığında ise yüzde 11’lik artış yaşandığını ifade ediyor. Bunun da yabancı yatırımcıların daha küçük alanlı yatırımlar yaptığını gösterdiğini söylüyor.
Cansel Turgut Yazıcı, gündemde önemli yer tutan Körfez ülkeleri vatandaşlarının bir önceki yılın aynı dönemine göre ülkemize yüzde 11 daha az yatırım yaptıklarını, Körfez ülkelerinin yabancı yatırımcılar içindeki payının 2015’in ilk çeyreğinde yüzde 65 iken, 2016’da yüzde 57’ye gerilediğini vurguluyor.
Toplam edinim sayısının bir önceki yıla göre büyüdüğünü ama yüzölçümü bakımından azalma yaşandığını belirten Yazıcı, şöyle devam ediyor: “Körfez ülkelerinden yatırım yapanlar 2015’te ortalama 275 metrekare alan alırken bu yıl 216 metrekare alan aldılar. Yani aldıkları ortama metrekare büyüklüğü yaklaşık yüzde 21 küçüldü. Diğer milletlerden yatırım yapanlar ise Körfez ülkelerinin aksine daha büyük alanlara yatırım yaptılar. Onların yaptığı alımlarda ortalama alan büyüklüğü 114 metrekareden 124 metrekareye çıktı. Yani yüzde 9 büyüdü.”
Ekonomist olarak, şehirleşme çalışmalarına kentsel dönüşüm çalışmaları da eklenince, İstanbul başta olmak üzere, İzmir, Ankara, Denizli gibi birçok kentte süren inşaat faaliyetlerine ilişkin bir 'Proje Ligi'oluşturmak istedik.
LEVENT GÖKMEN
[email protected]
Markalı konut üreticilerinin kaç şantiyede kaç proje inşa ettiklerini araştırıp yürüyen projelere göre bir sıralama yaptık. Yaptığımız araştırmada en çok projesi olan ilk 50 şirketi belirledik. Proje Ligi'nde, 12 şantiyede 6 bin 584 konut üretmekte olan Nefilk sırayı alırken, beş şantiyede 5bin 105 konut üreten Dağ Mühendislik ikinci, tek şantiyede 5 bin konut üreten Soyak üçüncü sırayı aldı.
Görsellere tıklayın.
İnşaat sektörü için son 10 yıllık süreç en parlak dönem olarak öne çıktı. Şehirleşme çalışmalarının hız kazanması ve kentsel dönüşüm çalışmalarıyla birlikte İstanbul’da proje yarışı da yoğunlaştı. İstanbul’da arsa stokunun sınırlı olması ve Anadolu’da da nitelikli projelere olan ilginin artmasıyla birlikte Ankara, İzmir ve Denizli gibi kentlerde de projeler geliştirilmeye başlandı. Bu süreçte Mesa’dan Ege Yapı’ya, Nef’ten Keten Grup’a kadar markalı konut üreticileri, birden fazla şantiyede yeni projeler geliştiriyorlar.
Proje yarışının hızla devam ettiği günümüzde, markalı konut üreticilerinin kaç şantiyede kaç projeye devam ettiklerini araştırıp ‘Proje Ligi’nde öne çıkan firmaları ortaya koyduk. Proje yarışında önde koşan ilk 50 şirketin şantiye bilgilerini derledik. Araştırmamızda 50 şirketin 204 şantiyesinde 83 bin 237 konut üretildiği sonucuna ulaştık. 12 şantiyede 6 bin 584 konut üretmekte olan Nef ilk sırayı alırken, beş şantiyede 5 bin 105 konut üreten Dağ Mühendislik ikinci, tek şantiyede 5 bin konut üreten Soyak üçüncü sırayı aldı.
NERELER ÖNE ÇIKIYOR?
Proje geliştirme yarışında projelerin büyük bir kısmının Başakşehir, Esenyurt, Kartal, Bağdat Caddesi, Seyrantepe, Maslak, Merter, Zeytinburnu ve Ataköy bölgelerinde yoğunlaştıkları görülüyor. Şantiyelerin belli bölgelere odaklanmasının da özel birer hikayesi var.
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, şantiye yoğunluğunun daha çok yeni yerleşime açılan Başakşehir ve Esenyurt bölgelerinde yoğunlaştığını söylüyor. Merter, Zeytinburnu ve Ataköy bölgelerinin de kent merkezinde kalan son değerli araziler olarak proje geliştirilen yerler olduklarını belirten Maya, Kartal ve Kağıthane’de sanayi alanlarının dönüştüğünü vurguluyor. Maya, kentsel dönüşüme ağırlık verilmesiyle birlikte orta vadede Şişli-Beşiktaş aksında şantiye sayısının artmasının beklendiğine de dikkat çekiyor.
FİYATLAR DEĞİŞKEN
Özellikle İstanbul’da konut fiyatlarının her geçen yıl artması ve konut kredisi faiz oranlarının yüzde 1’lik psikolojik sınırın üzerinde olması, konut satış hızını da azaltıyor. İçinde bulunduğumuz dönemde konut alım dinamiklerinin devam ettiğini belirten Makbule Yönel Maya, A grubuna yönelik projelerde satış hızının yavaş olduğunu da söylüyor.
Proje geliştirme yarışında metrekare fiyatları en uygun bölgeler, 3 bin 400 TL metrekare fiyatı ile Kurtköy ve Esen-yurt bölgeleri oluyor. Başakşehir 4 bin TL, Kartal 4 bin 500 TL, Sarıyer 8 bin TL, Kadıköy 16 bin TL, Zeytinburnu 17 bin TL, Ataköy 18 bin TL, Merter 12 bin TL ortalama metrekare fiyatlarına sahip. Ankara’da markalı konutlarda ortalama metrekare fiyatları 3 bin 500 TL’den başlayıp 7 bin TL’ye kadar çıkıyor. Metrekare fiyatları Denizli’de 2 bin 500 TL dolayında, Bursa’da ise 3 bin 500-4 bin TL arasında bulunuyor.
HEDEFLER BÜYÜK
Satışlar yavaş seyretse de yatırımcıların yatırım iştahı devam ediyor. İnşaat şirketleri devam eden projelerinin yanı sıra yeni projeler üretmek için de hummalı çalışmalar yürütüyor. Toplam 10 şantiyesinde 4 bin 300 konut üretimi yapan DKY İnşaat da sıralamada öne çıkan ve yeni projeler geliştirme konusunda iştahlı olan bir şirket olarak faaliyetlerine devam ediyor.
Önümüzdeki beş yıl içinde 9 bin 600 konut ve işyeri inşa etmeyi hedeflediklerini belirten DKY İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ali Dumankaya, inşaatı süren 10 adet projeye yaklaşık 1,8 milyar dolarlık yatırım yapılacağını söylüyor. Dumankaya, “DKY Kartal, DKY Business Kartal, DKY Business Tuzla, Lokum Evler ve DKY On Kâğıthane, DKY Ada ve DKY Sahil gibi projeleri içeren bu projelerimizde toplam 4 bin 300 konut ve işyeri inşa edilecek” diyor.
İnşaat sektöründe faaliyet gösterdikleri 12 yılda toplam 6 bin konut üreten Makro İnşaat da proje yarışında öne çıkan bir diğer şirket. Başakşe-hir’de şantiyesi süren Park Mavera 1 ve Park Mavera 2 projeleriyle bin 228 yeni konut daha inşa ettiklerine dikkat çeken Makro İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ercan Uyan, 2017’de teslim edilmesi planlanan bu projelere toplam 1,4 milyar TL’lik yatırım yapıldığını söylüyor.
YENİ PROJELER GELECEK
İstanbul’un Kartal’dan Büyükçek-mece’ye, Sarıyer’den Zeytinburnu’na kadar hemen her semtinde inşaat çalışmaları yürütülüyor. İnşaat sektöründeki proje yarışı önümüzdeki dönemde de hız kesmeden devam edecek gibi görünüyor. Çünkü birçok şirket önümüzdeki dönemde de yeni proje hazırlıkları yürütüyor.
Bunlardan biri de Ege Yapı. Halen devam eden üç projelerinde 600 bağımsız bölüm bulunduğunu belirten Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı H. İnanç Kabadayı, eylül-ekim aylarında başlayacak olan üç proje ile toplam proje sayılarının altıya, toplam bağımsız bölüm sayısının bin 600’e ulaşacağını ve toplam yatırım tutarının da 600 milyon doları bulacağını söylüyor.
Öncelikli hedeflerinin şehir merkezinde nitelikli, modern ve prim yapan projeler geliştirmek olduğunu belirten Kabadayı, “Geliştirmekte olduğumuz Kağıthane, Çekmeköy, Yedikule, Has-köy, Ataşehir ve İstinye projelerimiz var. Bunun dışında ilgilendiğimiz gay-rimenkuller ile el sıkışmamız durumunda proje sayımızı artıracağız” diye konuşuyor.
Kent merkezine odaklanan Propa ise toplu konut yerine A sınıfı projeler geliştiriyor. İstanbul’un merkezi semtlerinde tüm ihtiyaçlara cevap verecek projeler hayata geçirdiklerini belirten Propa İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Can Reşit Özçiçek, önümüzdeki beş yıl içinde A sınıf bir yaşam sunacak 10 proje yapmayı planladıklarını söylüyor.
İSTANBUL'UN CAZİBESİ
Hemen her yerinden bir inşaat projesi fışkıran İstanbul, Anadolu’da faaliyet gösteren müteahhitlerin de cazibe merkezi. Has DBN Yatırım Ortaklığı, İstanbul’un gayrimenkuldeki cazibesinden etkilenen, her ikisi de Ankaralı olan Has Metal ve DBN Mühendis-lik’in güçlerini birleştirmesiyle kuruldu.
İstanbul’daki ilk projelerinin 70 milyon TL’lik yatırımla Kağıthane’de yükselen 108 konutluk Atiye Residence projesi olduğunu belirten Has DBN Yatırım Ortaklığı Yönetim Kurulu Üyesi Hakan Gümüş, 120 milyon TL’lik yatarım yapmayı planladıkları 200 konutluk prestijli bir projeyi de eylül ayı içinde satışa çıkaracaklarını söylüyor.
Gümüş, “Önümüzdeki beş yıl içinde İstanbul’da ve Ankara’da farklı projelere imza atacağız. Önümüzdeki bir yıllık süreçte, Ankara ve İstanbul’da, toplam 430 bin metrekare inşaat alanı olan beş farklı konut projesini satışa sunacağız” diyor.
Proje yarışında iddialı olan bir diğer şirket ise Sur Yapı. Şirket, 2015 yılı son çeyreğinden başlayıp 2016 yılı içerisinde toplamda bin 844 adet bağımsız bölümü olan konut ve ofis arz edecek. Hedefledikleri bu projelerin toplam büyüklüğünün yaklaşık 2,2 milyar TL olduğunu belirten Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, önümüzdeki beş yıllık dönemde de her yıl yüzde 20’lik büyüme ile üretimlerine devam etmeyi hedeflediklerini söylüyor.
Bayramoğlu’nda Marina Plus Bay-ramoğlu adıyla bir proje inşa eden Ber-men Yapı’nın yönetim kurulu başkanı İbrahim Emre Akpınar ise son 10 yılda 3 bin konut inşa ettiklerini, önümüzdeki beş yıl içinde de bin 500 yeni konut inşa etme hedefiyle çalışmalar yürüttüklerini vurguluyor.
DÖNÜŞÜMÜN AKTÖRLERİ
Yenilenmesi gereken yapı stokunun 6,5 milyonu bulduğu tahmin edilen Türkiye’de başta İstanbul olmak üzere Ankara ve İzmir’de dönüşüm çalışmaları yapılıyor. Bu çalışmalar planlanan ölçekte gerçekleşemese de parsel bazlı dönüşüm hızla devam ediyor.
Kentsel dönüşümde aktif olan ve butik projeleriyle öne çıkan Keten Grup, önümüzdeki beş yıl içinde bin 800 yeni konut üretme hedefiyle yoluna devam ediyor. Keten Grup Yönetim Kurulu Başkanı Ferhat Keten, “Şu anda şantiyesi süren 12 projemiz var. Bu projelerde 110 milyon dolarlık yatırım değerine sahip 550 konut inşa ediliyor” diyor.
Bağdat Caddesi, Erenköy ve Göztepe’de ürettiği nitelikli butik projelerle bilinen Aydoğan İnşaat, kentsel dönüşüme odaklanmış durumda. Kentsel dönüşüm çalışmaları çerçevesinde yeni projeler geliştirmek üzere çalışmalar yürüttüklerini belirten Aydoğan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı İrfan Aydoğan, “Kentsel dönüşüm projelerine odaklanmış durumdayız. Şu anda şantiyesi süren üç projemize 15 milyon dolarlık yatırım yapıyoruz” diye konuşuyor.
Proje geliştirmeye devam eden 216 Yapı ise önümüzdeki beş yıl içinde toplam yedi projede bin 200 konut inşa etmeyi planlıyor. İnşaatı devam eden 123 konutluk 216 Butik Plus ile 58 konutluk 216 Bahar projelerine yenilerini ekleme hazırlığı yaptıklarını belirten 216 Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Bilent Dündar, bu yıl İstanbul’da Fenerbahçe Dalyan’da 54 konutluk bir proje ile Taşdelen’de 200 konutluk site inşaatlarına başlayacaklarını vurguluyor.
Kentsel dönüşüm çalışmaları yapan Mintek Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Hüseyin Ekşi, şu anda devam eden üç projelerine piyasadaki arz-talep dengesi paralelinde yeni projeleri eklemeyi hedeflediklerini ifade ediyor.
İYİ PLANLANMALI
Peki bu kadar konutun üretildiği bir ülkede konut almak ya da yatırım yapmak için doğru zaman mı? Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, ev almanın her gayrimenkul yatırımı gibi uzun vadeli bir planlama gerektirdiğini, ev alırken dönemsel ya da sezonluk artışlara ve değişimlere göre karar vermenin doğru olmayacağına dikkat çekiyor.
Atay, “Faiz oranlarındaki değişikliklere göre mortgage kullanımları farklılık gösterse de, ‘Şu dönem ev almak için en uygun zamandır’ gibi bir ifade kullanmak çok doğru değil. Bütçeye uygunluğun yanı sıra, konum, okul ve işe ulaşım, sosyal olanaklar gibi önemli kriterleri karşılayan bir ev bulunduğu zaman, doğru zamandır” diyor.
Murat Atay, mortgage ile ev alacaklara, konut kredisi faizlerinde en düşük oranları beklemek yerine, istedikleri evi bulduklarında, eğer o an oluşan aylık ödemeler bütçelerine uygunsa satın alımı gerçekleştirmelerini önerdiklerini söylüyor.
Bu doğrultuda da müşterilerinin farklı ihtiyaç ve risk algılarını dikkate alarak geniş bir mortgage ürün yelpazesi oluşturduklarını belirtiyor. Atay, “Garanti Bankası şubelerinde görev yapan sertifikalı Mortgage Uzmanları ve ürün çeşitliliğimiz sayesinde, müşterilerimizin taleplerini doğru ürünlere yönlendiriyor, bütçelerine en uygun mortgage seçeneğini bulmalarını ve ödeme planı ile ev sahibi olmalarını sağlıyoruz” diye konuşuyor.
BAŞARILI OLMANIN SIRRI
Rekabetin giderek arttığı günümüzde hiçbir proje tesadüfen başarılı olmuyor. Satan ve başarılı bir proje üretmenin doğru formülü, doğru kon-septe, bölgenin ihtiyaçlarına yönelik, doğru fiyatlanmış proje oluşturmaktan, kaliteli bir inşaat yapmaktan, başarılı bir satış ofisi ile satışı gerçekleştirip, makul bir süre yönetip projeden çıkmaktan geçiyor.
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, piyasayı iyi etüt edip okuyabilen, dinamikleri algılayıp geleceği çizebilen iyi bir ekip veya akıllı bir kişi olmadan doğru proje üretilemediğine dikkat çekiyor. Yazıcı, “Proje doğru olmayınca başarılı proje olmuyor. Her satan projeye başarılı diyemeyiz. Satışı iyi yapabilirsiniz ama ardından markanızı koruyacak şekilde inşaatı düzgün yapmanız, işletme sistemini doğru kurgulamanız ve makul süre işleterek projeden çıkmanız gerekli. Yoksa satan ama başarısız bir proje yapma riskini de almış olursunuz” diyor.
YABANCI İLGİSİ NE DURUMDA?
Proje sayısı arttıkça satış yapma sorunu da gündeme geliyor. Mütekabiliyet Yasası’nın çıkarılmasıyla yabancıya satışın artması sektör için olumlu oldu. Yabancıların alan bazında Türkiye’ye yaptıkları yatırımların bu yılın ilk çeyreğinde önceki yıla oranla hemen hemen aynı kaldığını belirten Cansel Turgut Yazıcı, işlem sayısı olarak bakıldığında ise yüzde 11’lik artış yaşandığını ifade ediyor. Bunun da yabancı yatırımcıların daha küçük alanlı yatırımlar yaptığını gösterdiğini söylüyor.
Cansel Turgut Yazıcı, gündemde önemli yer tutan Körfez ülkeleri vatandaşlarının bir önceki yılın aynı dönemine göre ülkemize yüzde 11 daha az yatırım yaptıklarını, Körfez ülkelerinin yabancı yatırımcılar içindeki payının 2015’in ilk çeyreğinde yüzde 65 iken, 2016’da yüzde 57’ye gerilediğini vurguluyor.
Toplam edinim sayısının bir önceki yıla göre büyüdüğünü ama yüzölçümü bakımından azalma yaşandığını belirten Yazıcı, şöyle devam ediyor: “Körfez ülkelerinden yatırım yapanlar 2015’te ortalama 275 metrekare alan alırken bu yıl 216 metrekare alan aldılar. Yani aldıkları ortama metrekare büyüklüğü yaklaşık yüzde 21 küçüldü. Diğer milletlerden yatırım yapanlar ise Körfez ülkelerinin aksine daha büyük alanlara yatırım yaptılar. Onların yaptığı alımlarda ortalama alan büyüklüğü 114 metrekareden 124 metrekareye çıktı. Yani yüzde 9 büyüdü.”
