Yükselen maliyetler nedeniyle İstanbul'da, Ataşehir, Beşiktaş ve Şişli'de site aidatları zirve yaparken 100 m2'lik bir konutun aidatı 2 bin 500 TL'lere dayandı. Yüksek site aidatları için kanun değişikliği beklenirken, site yönetimleri bakanlıkça denetlenecek.
03-16 Eylül 22023 tarihli sayıdan
Tarihi zirvesini gören konut fiyatları ve kiralar nedeniyle barınma ülkemizin en önemli sorunlarından biri haline geldi. Hükümetin TOKİ aracılığıyla dar gelirlilere yönelik konut üreteceğini açıklamasına, kiralara yüzde 25 sınırı uygulamasının bir yıl daha uzatmasına rağmen piyasa dengeye oturmadı.
Enflasyonist ortamda konutlarda istihdam edilen çalışanların maaşlarında yaşanan artış, enerji fiyatlarındaki yükseliş gibi nedenlerle son dönemde aidatlarda da ciddi bir yükseliş yaşanıyor.
Geçmiş dönemlerde yılda bir zam yapılırken günümüzde apartman ve site yönetimleri ara zamlar yapmak zorunda kalıyor. Böylelikle bundan 2-3 yıl öncesinin kiralarına eş değerde aidat fiyatları oluştu. İstanbul'da, yükselen aidatlar, kiracılar, mülk sahipleri ve yöneticiler arasında gerginliğe neden oluyor.
EN YÜKSEK RAKAM BEŞİKTAŞ'TA
Eva Gayrimenkul Değerleme'nin Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı aidat araştırması ile İstanbul'un ilçelerindeki ortalama aidat fiyatlarını mercek altına aldık.
Araştırmaya göre, İstanbul'da ortalama aylık m2 aidat tutarında en yüksek rakam 2.900 TL ile Beşiktaş'ta görülürken, onu 2.450 TL ile Şişli, 1.950 TL ile Sarıyer ve Ataşehir, 1.800 TL ile Kadıköy izliyor. Aidatların en düşük olduğu ilçeler ise Silivri, Fatih ve Çatalca. İstanbul'da 100 m2'lik bir dairenin aidatı minimum 575 TL oldu.
Eva Gayrimenkul Değerleme Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, maliyetlerdeki artışlar, asgari ücrete yapılan zamlar, enflasyondaki artışların kendini gösterdiği Ocak 2022'den bu yana gerçekleşen artışın yüzde 40 ile yüzde 170 arasında değiştiğini söylüyor.
Bal, ekonominin düzelmesiyle mevcut aidat rakamlarının düşmeyeceğini ancak artış oranlarının daha makul seviyelerde olacağını vurguluyor.
Bal, "Yüksek site aidatları için kanun değişikliği yapılabileceğine dair bilgilerde medyada yer alıyor. Böyle bir düzenleme sonrası da yönetimlerde radikal değişimler ve önlemler alınabilir. Özellikle 2024'te aidatlarla ilgili nasıl bir gelişme bizleri bekliyor hep birlikte göreceğiz" diyor.
Site ve apartman sakinlerinin yönetim toplantılarına, genel kurullara katılmalarını tavsiye eden Bal, bu toplantılara katılıp gider kalemlerini inceleyip yapılan artışların makul seviyelerde olup olmadığının anlaşılabileceğini vurguluyor.
ARA ZAM YAPILIYOR
2022 başında İstanbul genelinde aidat artış ortalaması yaklaşık yüzde 40 oranlarındaydı. Ocakta uygulanan artışlar daha çok asgari ücret zammına bağlı olarak ve enflasyon oranında gerçekleşirken 2022 ortasında yönetimler elde aidat gelirleri ile masrafları karşılamakta güçlük çekti, ara zam ya da daire başına ek ücretler talep etti.
İlçe bazında 2022 yılından bu yana en yüksek artış oranı sırasıyla, Üsküdar, Ataşehir, Beykoz, Bah-çelievler ve Kadıköy'de görüldü. Bunun nedeni ise Üsküdar, Beykoz, ilçelerinde müstakil villa kullanımına uygun çok sayıda site bulunması, Kadıköy, Bahçelievler ve Ataşehir ilçelerinde de donanımlı sitelerin fazla olması.
Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, Avrupa Konutları markası ile yaptıkları tüm sitelerinde aidatların minimize edilmesi için ortak alan giderlerini azaltıcı giriş-çıkış kapı sayısının azaltılması, kapalı havuz ve spor salonlarında ücretli üyelik gibi tedbirler aldıklarını vurguluyor. Çetinsaya, 2-3 yıl tesis yönetimini yapıp sistemi oturttuktan sonra sitelerin yönetimlerini maliklere devrettiklerini söylüyor.
YASAL DÜZENLEME GELİYOR
Yükselen konut kira zamları ve site aidatlarına çözüm bulmak amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği, Adalet ve İçişleri Bakanlıkları iş birliğiyle hazırlanan yasal düzenleme ile site yönetimlerinin profesyonellere devredilmesi, denetimin bakanlık tarafından yapılması planlanıyor.
Ayrıca, aidatların yüzde 30'luk tavan sınırıyla sınırlanması hedefleniyor. TBMM'ye sunulacak düzenlemenin yasalaşması halinde bundan sonra herkes site yöneticisi olamayacak, usulsüzlükler ve yüksek miktarlardaki aidatların önüne geçilecek.
Sertifikalı tesis yönetim şirketleri, site yöneticiliği için başvurabilecek ve bu şirketlerin denetimi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından, bağımsız denetçilerle birlikte gerçekleştirilecek. Site bütçeleri, harcamalar ve aidat toplamaları her yıl denetlenecek.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılacak değişikliklerle, site yöneticiliği yapan tesis yönetim şirketlerinin mesleki statüleri tanımlanacak. Bu standartları karşılayan şirketlere sertifikalar verilecek ve sektördeki meslek tanımı netleştirilecek.
ŞEFFAF SİSTEM KURULACAK
Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Başkanı Suat Sandalcı, Türkiye'de yaklaşık 40 milyon toplu konut yaşam alanı bulunduğunu, bunun 20 milyonunun site ve apartmanlardan oluştuğunu, tesis yönetim şirketlerinin 25 milyon vatandaşın yaşadığı 5 milyon konut alanında yönetim yaptığını söylüyor. Sandalcı, yeni düzenlemeyle aidatların nereye harcandığı ve nasıl artırıldığı gibi konularda şeffaf bir sistem oluşturulacağını vurguluyor.
AVUKAT ALİ GÜVENÇ KİRAZ / GAYRİMENKUL HUKUKU DRN BŞK.
“YASA İLE STANDART GELECEK”
“Aidatlar konusu her sitenin/apartmanın özel uygulama alanı olması bakımından müdahale edilemez, kiralarda olduğu gibi yüzdelik artış sınırlaması getirilmesi yasal olarak imkansız. Ancak üç bakanlığın ortak çalışmasıyla ortaya çıkan düzenleme ile site yönetimlerine bir standart gelecek, aidat süreçleri denetlenip kontrol altına alınacak. Geçmişte gördüğümüz site yönetimlerine çökme gibi yasa dışı faaliyetler önlenecektir.”
