Vergi mevzuatına ilişkin düzenlemeler, genellikle 17 Ekim’de Meclis Başkanlığına sunulan gelir vergisi yasa teklifinin ilk maddelerinde olduğundan yazımızın konusunu oluşturan birçok düzenlemenin son halini aldığını söyleyebiliriz. Teklifin tümünün Genel Kurul’da kabul edilmesi, Cumhurbaşkanı’nın onaylaması ve Resmî Gazete’de yayımlanması şartıyla tabii ki.
Ekim sonu yine bu köşemizde yasa teklifini ele almış ve değerlendirmelerde bulunmuştuk. Bu kez Genel Kurul’da kabul edilen maddeler kapsamında vergiyle ilgili önemli konuları ele alacağız.
İSTİSNA SADECE EMEKLİLERE
Gelir vergisi yasasında, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın (2025 yılı için) 47 bin lirasının vergiden istisna olduğuna dair hüküm yer alıyor. Yani gayrimenkulünü konut olarak kiraya veren kişilerin 2025 yılı çerisinde elde ettikleri kira geliri 47 bin liradan azsa bu gelirlerini beyan etmiyorlar, bu tutardan fazla bir kira geliri olduğu durumda ise aşan kısmı beyan etmeleri gerekiyor.
Ticari, zirai kazanç veya serbest meslek kazancı elde eden mükellefler ile beyana tabi olsun olmasın 2025 yılı gelirleri toplamı 1 milyon 200 bin lirayı aşan mükellefler bu istisnadan yararlanamıyorlar. Yukarıdaki sayılanlar dışındaki tüm mükelleflerin 47 bin liralık istisnadan yararlanabilme imkânı varken yeni yasa ile bu konuda bir sınırlama getirildiği görülüyor. Buna göre istisnadan sadece, kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından emekli, maluliyet, dul ve yetim aylığı alanlar Türkiye sınırları içerisinde sahibi oldukları konutlar için yararlanılabilecekler.
Bu hüküm 1 Ocak 2026 tarihinde yürürlüğe giriyor. Hazine ve Maliye Bakanlığı yanlış anlamaları gidermek için yeni düzenlemenin 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren elde edilecek mesken kira gelirlerine uygulanacağını duyurdu. Dolayısıyla 2026/Mart ayında beyan edilecek 2025 konut kira gelirlerinde istisna uygulaması, önceki yıllarla aynı şekilde olacak.
KREDİYLE ALINIP KİRAYA VERİLEN KONUTLAR
Kira gelirinin beyanında giderler iki farklı yöntemle tespit edilebiliyor. Bunlar “götürü gider” ve “gerçek gider” yöntemleridir. Ortaya çıkacak vergi yükünü dikkate alarak belirtilen gider yöntemleri arasında mükellefler serbestçe tercih yapabiliyorlar. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler hiçbir belgeye gerek olmaksızın tahsil ettikleri kira bedelinin yüzde 15’ini gider olarak indirebiliyorlar. Gerçek gider yönteminde ise yasanın 74. maddesinde sayılan giderlerin belgelendirilmesi şartıyla indirilmesi mümkün. Bu giderlerden biri de kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleridir. Yeni yasayla kiraya verilen konutların alımı sırasında kullanılan kredilerin faizlerinin kira gelirinden indirilebilmesi imkanına son veriliyor. Hatta bu düzenleme 2025 yılında elde edilen kira gelirleri için geçerli olacak.
GEÇİCİ VERGİDE ESKİYE DÖNÜŞ
Ticari kazanç ve serbest meslek kazancı elde eden mükellefler ile kurumlar vergisi mükellefleri geçici vergi beyannamesi vermek zorundalar. Bu beyannameler üçer aylık kazançlar üzerinden yılda dört kere veriliyordu. 2022 yılından itibaren yapılan bir değişiklikle (7338 sayılı yasa) 4. dönem geçici vergi kaldırılmıştı. Yasa teklifiyle dördüncü geçici vergi dönemi tekrar sisteme dahil ediliyor. Bu değişiklik, 2025 yılı gelir ve kazançlarına uygulanacak. Yani kapsama giren mükelleflerin önümüzdeki şubat ayının 17’sine kadar 2025/Ocak-Aralık dönemine ilişkin geçici vergi beyannamelerini vererek çıkan vergiyi aynı sürede ödemeleri gerekiyor.
YÜRÜRLÜK PROBLEMİ
Yasanın 2. ve 3. maddelerinin yürürlük tarihi, yasa teklifi ve Komisyon raporunda “2025 yılı gelir ve kazançlarına uygulanmak üzere yayımı tarihinde” şeklinde belirlenmiş. Bu maddelerde yukarıda da açıkladığımız kira gelirlerinden indirilen kredi faizleri ile dördüncü dönem geçici vergiye ilişkin düzenlemeler yer alıyor. Yürürlük hükmünden bu düzenlemelerin sadece 2025 yılında elde edilen gelir ve kazançlara uygulanacağı anlaşılıyor. Geçici madde gibi sadece bir yıllık değişikliklermiş gibi görünüyor. Amacın bu olmadığı açık. Bunun için söz konusu yürürlük hükmünün düzeltilmesi gerekiyor. En kolayı bu düzeltmenin Genel Kurul’da yapılması. Bir önergeyle “2025 yılı ve izleyen dönemlerde elde edilen gelir ve kazançlara uygulanmak üzere ...” şeklinde değişiklik yapılırsa uygulamada bir problem doğmadan çözülmüş olacaktır.
NOTERDEKİ ARAÇ SATIŞLARINA HARÇ
Yasa teklifi ile hem sıfır araçların ilk tescilinde hem de ikinci el araçların satış ve devir işlemlerinde noter harcı ödenmesine ilişkin düzenleme yapılıyor. Bu harç, bin liradan az olmamak üzere satış ve devir bedeli üzerinden binde 2 olarak hesaplanıp noterde ödenecek. Genel Kurul görüşmeleri sırasında verilen bir önergeyle, tescil edilmiş araçların ikinci el motorlu kara taşıtı ticareti yetki belgesi bulunanlara yapılan satış ve devirlerinde bu harcın alınmayacağına ilişkin hüküm eklendi. Söz konusu harç uygulamasının yürürlük tarihi 1 Ocak 2026 olarak belirlenmiş durumda.
BAZI YETKİ BELGELERİNE YILLIK HARÇ
Yeni yasa ile mevcut durumda harca tabi olmayan;
- Ayakta teşhis ve tedavi yapılan özel sağlık kuruluşları ile ağız ve diş sağlığı hizmeti sunulan özel sağlık kuruluşlarına ait belgeler,
- Kuyumculuk yetki belgeleri,
- İkinci el motorlu kara taşıtı ticareti yetki belgeleri,
- Taşınmaz ticareti yetki belgeleri,
- Veteriner hekim muayenehane ve poliklinikleri ile hayvan hastanelerine verilen ruhsatlar,
- Kıymetli madenler kuruluş ve faaliyet izin belgeleri,
- Ticari havayolu ve genel havacılık işletme ruhsatları, üzerinden yıllık maktu harç alınması uygulamasına geçiliyor.
Yukarıda ilk dört sırada yer alan belgelerle ilgili harçlar; büyükşehir belediyesi olan illerde, nüfusu 30 bini geçmeyen ilçeler hariç olmak üzere bir kat artırımlı uygulanacaktır. Nüfus sayısı bir önceki takvim yılının son günü itibarıyla TÜİK tarafından yayımlanmış son verilere göre belirleniyor.
Ayrıca mevcut durumda sadece ruhsat alımında harca tabi hususi hastaneleri ve laboratuvarları açmak için düzenlenen ruhsatnameler ile turizm müessesesi işletme belgelerine ilişkin harçlar da yıllık hale getirildi. Söz konusu harçlar 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren geçerli olacak.
EKSİK TAPU HARCI ÖDEMENİN CEZASI
Gayrimenkullerin tapuda yapılan alım satım işlemlerinde tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanıyor.
Tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi durumunda, aradaki farka isabet eden harç mükelleften tahsil ediliyor. Bu fark tapu harcı üzerinden ayrıca yüzde 25 oranında vergi ziyaı cezası kesiliyor.
Yeni yasa ile yüzde 25’lik ceza oranı artırılarak yüzde 100’e çıkarılıyor. Buna göre yasanın yayım tarihinden sonra eksik ödendiği tespit edilen tapu harcının dörtte biri yerine harç miktarı kadar ceza kesilecek.
EMLAK VERGİSİ ARTIŞINA SINIRLAMA
Emlak vergisi yasası uyarınca bina ve arazi vergisi, “vergi değeri” üzerinden hesaplanıyor. Genel kural olarak vergi değeri de her yıl, bir önceki yıl vergi değerinin yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılmak suretiyle tespit ediliyor.
Ancak dört yılda bir vergi değerlerinin hesabında kullanılan arsa, arazi metrekare birim değerleri her mahalle, cadde ve sokak bazında Takdir Komisyonları tarafından belirleniyor. Nitekim 2026 yılında ödenecek olan emlak vergilerine baz alınacak arsa ve arazi değerleri Takdir Komisyonları tarafından 2025/Haziran sonuna kadar belirlendi.
Tarafından birçok komisyon tarafından arsa ve arazi birim değerlerinin fahiş olarak artırıldığına ilişkin tartışmalar çıkmış, ardından söz konusu kararlar birçok mükellef tarafından dava konusu edilmişti. Yapılan çeşitli açıklamalarda bu konuya ilişkin yasal bir düzenleme yapılacağı ve artışların sınırlandırılacağı belirtilmişti. Nitekim Genel Kurul’un 4 Aralık günkü birleşiminde 2026 yılına ilişkin olarak takdir edilen değerler için bir üst sınır getirildi. Buna göre 2026 yılı için takdir edilen arsa ve arazi birim metrekare değerleri dikkate alınarak hesaplanan vergi değerleri, 2025 yılına ilişkin vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemeyecektir.
Genel Kurulda emlak vergisiyle ilgili bir başka değişiklik daha yapıldı. Ara yıllarda yeniden değerleme oranın yarısı yerine “yeniden değerleme oranında” artış yapılmasına ilişkin yeni bir madde de kabul edilmiş oldu.
