Deutsche Bank, Knight Frank ve GYODER raporlarına göre, bu yönelimde, konut piyasasındaki oynaklık ve gelir istikrarsızlığı gibi sebepler etkili oluyor.
Deutsche Bank’ın Haziran 2025 verilerine göre, İstanbul’daki konut kiraları son 5 yılda yüzde 193 artarak dünya genelinde ilk sıraya yerleşti.
Bu yüksek oynaklık, yatırımcılar açısından öngörülebilirlik sorunu yaratırken, sabit gelirli modelleri daha cazip hale getiriyor. Piyasa analizlerine göre, ticari ofis yatırımlarının ortalama getirisi yüzde 6–7 bandında seyrederken, konut yatırımlarında bu oran yüzde 3'ün altında kalıyor.
Bu veriler ışığında Türkiye’de bireysel yatırımcıların ticari gayrimenkule olan ilgisinde bu yıl artış gözlemleniyor. Küresel danışmanlık firmalarının yayınladığı raporlar da özellikle küçük metrekareli ofis segmenti ile esnek kullanım alanlarına olan talebin dünya genelinde yükseldiğini ortaya koyuyor.
Knight Frank ve JLL’in son yayınlarında, yatırımcıların sabit kira getirisi sunan, daha profesyonel ve kurumsal yapıya sahip gayrimenkullere yöneldiği belirtiliyor.
TÜRK YATIRIMCI KÜRESEL TRENDİ YAKALADI
Knight Frank ve JLL gibi uluslararası danışmanlık firmalarının raporlarında da vurgulandığı üzere, 2025 yılında Avrupa genelinde ticari gayrimenkul yatırımları yüzde 12 büyüdü.
Türkiye'de bu büyüme, bireysel yatırımcıların davranış modeline doğrudan yansıdı. Özellikle büyükşehirlerde yaşanan yüksek konut kiraları ve arz-talep dengesizliği, yatırımcıları daha kontrollü ve öngörülebilir alanlara yönlendiriyor.
Bu eğilim, ticari gayrimenkulde “gelire dayalı yatırım” anlayışının giderek güçlendiğini gösteriyor. Sabit kira getirisi, yatırımcının en temel önceliği haline gelirken, düşük metrekareli, yönetimi kolay, hızlı kiralanabilir ofis tipleri öne çıkıyor.
YATIRIMCI GELİR MODELİ ARIYOR
GYODER’in 2025 Sektör Değerlendirme Raporu’na göre, ticari gayrimenkuller; kira devamlılığı, kurumsal kiracı profili ve sabit gelir modeliyle bireysel yatırımcılar açısından konuta kıyasla daha öngörülebilir bir seçenek haline geldi.
Bilgiçler Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Ali Emre Bilgiç, yatırımcıların günümüzde artık sadece mülk sahibi olmak istemediğini, sürdürülebilir, planlanabilir ve mümkünse kur riskinden arındırılmış bir gelir modeli aradığını vurguladı.
Yatırımcıların değişen önceliklerini gözlemlediklerini belirten Bilgiç, “Projelerimizi yalnızca lokasyon değil, gelir modeli ve kiracı sürdürülebilirliği ekseninde tasarlıyoruz. AKTİM Çarşı & Ofis projemiz gibi modeller bu yeni yatırımcı davranışına yanıt verecek şekilde geliştirildi” diye konuştu.
Bilgiçler Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Ali Emre Bilgiç
130 MİLYON DOLARLIK YATIRIM EYLÜLDE HAYAT BULACAK
Yatırımcıların sabit gelir ve kurumsal kiracı beklentilerine paralel olarak geliştirilen AKTİM Çarşı & Ofis Projesi, İstanbul’un ticaretinin kalbinde Bayrampaşa’da hayata geçirildiğini ifade eden Bilgiç, şunları söyledi:
"Modüler olarak tasarlanan 40–70 metrekare aralığındaki ofis tipleriyle projemizde, küçük metrekarede yüksek getiri potansiyeli hedefliyoruz. Toplamda 130 milyon dolarlık yatırımla hayata geçirilen projede, Eylül 2025’te teslim edilmek üzere son aşamaya yaklaştık. Gelir modeline odaklanan mimari planlama ve esnek kullanım imkânı, projeyi bireysel yatırımcılar için öne çıkarıyor."
DİNAMİKLERDEKİ DEĞİŞİM YATIRIMCI DAVRANIŞLARINA YANSIDI
Türkiye’de son 10 yılda konut piyasasında yaşanan gelişmeler, yalnızca arz-talep dengesini değil, aynı zamanda alım gücü, yatırım davranışları ve finansal koşullardaki köklü değişimleri ortaya koyuyor.
Eva Gayrimenkul Değerleme'nin son analizine göre, Türkiye genelinde ortalama birim satış fiyatı 35 bin TL seviyelerine yaklaşırken, İstanbul’da bu rakam 59.200 TL’ye yükseldi.
Kira fiyatlarındaki artış da dikkat çekici: Türkiye genelinde ortalama kira fiyatı 230 T/m2’ye ulaşırken, İstanbul’da 300 TL bandında.
Artan maliyetler, yüksek enflasyon, pandemi ve depremler gibi faktörler sadece konut fiyatlarını değil, aynı zamanda barınma biçimlerini ve yatırım davranışlarını da köklü biçimde etkiledi.
Eva Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, “Konut artık yalnızca bir barınma ihtiyacı değil, aynı zamanda yatırım aracı ve enflasyona karşı korunma yöntemi olarak görülüyor. Bu durum erişilebilir konut talebini zayıflatırken, kiracılık oranlarını hızla artırıyor.
Eva Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal
Büyükşehirlerde yaşanan bu dönüşüm, yalnızca fiyatlarla değil, aynı zamanda yaşam kalitesi ve sürdürülebilirlik açısından da önemli sinyaller veriyor” uyarısında bulundu.
KONUT STOKU TALEPLE UYUŞMUYOR!
Satılamayan konut stokunun sadece arz fazlasına değil; yanlış lokasyon tercihlerine, fiyat-segment uyumsuzluğuna ve finansmana erişim sorunlarına da işaret ettiğine dikkat çeken Bal, şu bilgileri veriyor:
"Teknik olarak piyasada talep mevcut olsa da, mevcut konutların sunumu ile bu talep örtüşmüyor. Özellikle orta ve alt gelir grubundaki bireyler için konuta erişim artık neredeyse imkânsız hale geldi. Önümüzdeki dönemde sosyal konut üretimi, kira destek mekanizmaları, uygun kredili modeller ve bölgesel planlama gibi düzenlemelerin ön plana çıkması bekleniyor. Sadece konut arzını değil, konutun kullanım amacını ve erişilebilirliğini de merkeze alan bir dönüşüm ihtiyacı kaçınılmaz oldu. Gayrimenkul piyasasının sürdürülebilirliği için, sadece arz yönlü değil, sosyal ve finansal boyutlarıyla kapsayıcı çözümler üretilmeli. Konutun niteliği, hedef kitlesi ve bölgesel dinamikleri dikkate almadan yapılan her yatırım, zamanla atıl stoklara dönüşebilir."
