Son yıllarda Türklerin yurt dışında gayrimenkul alımındaki artış dikkat çekiyor. Yatırım yoluyla vatandaşlık veya oturum programları son yıllarda buna paralel olarak yükselen bir trend içerisinde. Özellikle bazı ülkelerin belirli bir miktarda gayrimenkul yatırımı karşılığında vatandaşlık hakkı sunması bu programları daha cazip hale getiriyor. “Golden Visa” olarak adlandırılan sistemler, Avrupa’da özellikle yaygın ve birçok ülkede konut alımını yatırım kriterlerinden biri olarak kabul ediliyor.
Ekonomist’in 19 Temmuz - 01 Ağustos 2026 tarihli sayısından
Yurt dışı konuta 950 milyon dolar
2025 yılında ilk kez Türklerin yurt dışından gayrimenkul alımı, yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alımını parasal olarak geçmişti. 2026’nın beş ayında bu durum değişse de ilgi devam ediyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan ödemeler dengesi verilerine göre, 2025’in beş ayında 1 milyar 31 milyon dolar olan yurt dışından alım miktarı yüzde 7,85 düşüşle 2026 yılının aynı döneminde 950 milyon dolara geriledi. Yıllıklandırılmış konut yatırımı tutarı ise mayıs ayında 2 milyar 594 milyon doları buldu. Türklerin yurt dışından konut alımı için ödediği tutarın 2026-2027 döneminde 6 milyar doları geçmesi bekleniyor.
İkinci el projeler de cazip
Türk yatırımcı profilinin temel motivasyonunda en önemli önceliğin çocuklara daha fazla eğitim ve kariyer fırsatı sunabilmek, aileye uluslararası hareket kabiliyeti kazandırmak ve geleceğe yönelik alternatifler oluşturabilmek olduğu ifade ediliyor. Artık yatırımcılar, oturum hakkını tek başına yeterli görmüyor; satın aldıkları gayrimenkulün kira getirisini, bulunduğu bölgenin gelişim potansiyelini ve uzun vadeli değer artışını da aynı ölçüde önemsiyor.
Özden Çimen / Parcel Estates
Gayrimenkul yatırım danışmanlığı alanında faaliyet gösteren Parcel Estates, ağırlıklı olarak Dubai, İngiltere ve Türkiye’de de farklı yatırım alternatifleri sunuyor. İşlem hacimlerinin geçtiğimiz yıl 1 milyar dirhemin üzerinde olduğunu söyleyen Parcel Estates CEO’su Özden Çimen, son dönemde yatırımcı motivasyonunun değiştiğine dikkat çekiyor. Eskiden çoğunlukla inşa halindeki projelerde yoğunluk olduğunu dile getiren Özden Çimen, "Bugün yatırımcılar, aynı zamanda ikinci el hazır projeler ile hızlı şekilde uluslararası piyasada portföy çeşitliliğine bir an evvel ulaşmak ve döviz bazlı kira geliri, sermaye değer artışı, vergi avantajları gibi kalemleri isteyebiliyor" diyor.
Hangi ülkeler ilgi görüyor?
Birleşik Arap Emirlikleri (BAE) ile Dubai yakın coğrafya olarak daha önceki dönemde özellikle tercih edilirken İran savaşı sonrası bu pazarlara olan ilgide gerileme yaşandığı ifade ediliyor. En yoğun ilgi gören program ise Yunanistan Golden Visa. 2025 yılı sonu itibarıyla Türk vatandaşlarına verilen Golden Visa oturum izinleri 3 bin 291’e yükseldi. Portekiz’in gayrimenkul odaklı Golden Visa programını büyük ölçüde sınırlandırması ve İspanya’nın programı sonlandırmasıyla birlikte Yunanistan, Avrupa’da yatırım ve oturum avantajını birlikte sunan en güçlü alternatiflerden biri haline geldi. Bunun yanında BAE vergi avantajları ve iş ortamıyla, Karayipler vatandaşlık programları ise güçlü pasaport avantajıyla öne çıkıyor. Golden Visa programı başlatan Macaristan ve AB adayı Balkan ülkeleri de uygun fiyatlara yatırım ve vize esnekliğini sağlayabiliyor. Dijital göçebe vizesi gibi programları devam eden İspanya da bu yönüyle talep gören ülkeler arasında yer alıyor.
Atina, Atina Rivierası, Elliniko ve Selanik gibi bölgelerde güçlü kira talebi, devam eden altyapı yatırımları ve uzun vadeli değer artışı potansiyelinin yatırımcıların ilgisini çektiğini söyleyen Astons Türkiye Direktörü Yağız Yiğit, "Özellikle Atina Rivierası ve Elliniko gibi büyük ölçekli dönüşüm projeleri önemli fırsatlar sunuyor. Bunun yanında BAE, Malta, ABD, Karayipler vatandaşlık programları ve farklı Avrupa oturum çözümleri de yatırımcılarımızın yoğun ilgi gösterdiği seçenekler arasında yer alıyor" diyor.
Yatırım tutarı tek kriter değil
Yunanistan’ın hala öne çıktığını söyleyen Golden Partner International Genel Müdürü Okan Ersan da zaman zaman Letonya gibi alternatif ülkelerin de gündeme geldiğini ancak yatırım tutarının daha düşük olmasının tek başına yeterli bir kriter olmadığına dikkat çekiyor. Okan Ersan, "Gayrimenkul piyasasının büyüklüğü, yabancı yatırımcı talebi, kira piyasasının derinliği ve varlığın gelecekte likit şekilde elden çıkarılabilmesi yatırım kararında çok daha belirleyici oluyor" diyor.
İngiltere’nin stratejik bir yatırım rotası olduğunu ifade eden Ersan, "Dubai ise yüksek kira getirisi, vergisiz yatırım ortamı ve esnek ödeme planlarıyla dikkat çekiyor. Karadağ uzun vadeli değer artışı potansiyeli sunarken, İspanya da güçlü yaşam kalitesi ve oturmuş gayrimenkul pazarıyla cazip" diyor.
Türklerin konut için Golden Visa programlarının başladığı 250 bin Euro ile 1 milyon Euro aralığında fiyat ödediği belirtilirken ortalama ise 500 bin Euro tercih edildiği söyleniyor.
Yağız Yiğit / Astons Türkiye Direktörü
“2,8 milyar dolar yatırıma aracılık ettik"
“Astons olarak bugüne kadar aracılık ettiğimiz toplam yatırım hacmi 2,8 milyar dolar seviyesine ulaştı. Günümüzde yatırımcılar yalnızca bir gayrimenkul satın almıyor; aynı zamanda uluslararası mobilite, varlık çeşitlendirmesi ve uzun vadeli yaşam planlamasına yönelik stratejik bir karar veriyor. Bazıları için öncelik kira getirisi ve sermaye kazancı iken bazı yatırımcılar çocuklarının eğitimi, uluslararası hareketlilik veya uzun vadeli yaşam planlamasını önceliklendiriyor. Bu nedenle süreç, yatırımcının beklentilerinin analiz edilmesi, uygun ülke ve programın belirlenmesi, hukuki incelemelerin yapılması, yatırımın gerçekleştirilmesi ve resmi başvuruların tamamlanması şeklinde ilerliyor. Ülkelerin yatırım eşikleri, başvuru koşulları, işlem süreleri ve ikamet yükümlülükleri birbirinden farklılık gösteriyor. Bu nedenle yatırım kararının programın uzun vadeli sağlayacağı finansal ve yaşam avantajları dikkate alınarak verilmesi gerekiyor.”
Çiğdem Sarıoğlu Ergut / HLG Law Group Ülke Müdürü
“Ülke seçimi yatırımcı planına göre şekilleniyor”
“Ülke seçimi; yatırımcının aile planlaması, seyahat ihtiyaçları, iş hedefleri ve uzun vadeli yaşam planına göre şekilleniyor. Avrupa odaklı yatırımcılar açısından Portekiz, AB vatandaşlığına giden hukuki altyapısı ve sınırlı fiziksel bulunma yükümlülüğü sayesinde ilk sıralarda yer alıyor. Karayip vatandaşlık programlarında ise Grenada, hem ABD E-2 Yatırımcı Vizesi başvurularına imkân tanıması hem de Karayipler’de en kısa işlem sürelerine sahip programlardan biri olması nedeniyle öne çıkıyor. Antigua ve Barbuda, dijital varlıklar ve blokzinciri teknolojilerine yönelik yaklaşımıyla farklılaşırken; St. Lucia ise ana para garantili devlet tahvili yatırım seçeneği sayesinde sermayesini korumayı ön planda tutan yatırımcılar tarafından tercih ediliyor. Gayrimenkul yatırımı odaklı programlarda Yunanistan, Schengen bölgesinde serbest dolaşım imkânıyla cazip. Hollanda Start-up Visa (SUV) ile Kanada BCPNP Girişimci Programı, girişimciler için öne çıkıyor.”
