Piyasalarda yaşanan dalgalanmalar “Paramın değerini nasıl korurum?” sorusunu gündeme getirdi. Birçok yatırımcı için gayrimenkul bu dönemde de güvenli liman oldu. Pahalılık bu limanda da yaşanıyor... TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş Genel Müdürü Makbule Yönel Maya ile gayrimenkul sektörünü ve önümüzdeki dönem beklentilerini konuştuk. Maya, “Konutta inanılmaz şekilde üst gelir grubuna tekrar bir yönelim var. Üst gelir grubu an itibarıyla trend ve bu trend 2022 yılı için de konuşacağımız bir konu olacak” yorumunu yapıyor.
Levent Gökmen Demirciler lgokmen@ekonomist.com.tr
LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
Covid-19 ve kapanmalar nedeniyle gayrimenkul sektörü yıla oldukça yavaş başladı. Konut kredisi faiz oranlarının yükselme trendinde olması konut tarafının da yavaşlamasına sebep oldu. Haziran ayında enflasyona karşı korunma kapsamında konuta yönelim oldu. Pandemi kaynaklı değişen konut tercihleri bir hareketliliği, göç ve üniversitelerin açılması talep canlılığını beraberinde getirdi. Bunun yanına inşaat maliyetlerindeki artışı ve zaten 2018 yılından itibaren arzdaki azalmayı yanına eklediğimizde gayrimenkulde en çok kazanan konut oldu. Sadece bizde de değil, dünyada da trend bu yönde oldu. Dünyada bir de bol para ve çok düşük mortgage oranları bu zincire eklendiğinde dünya genelinde de ilgi en çok konuta oldu. 2005-2007 yılları arasındaki bol para, negatif faiz döneminin kazananı örneğin ofisler ve belki de bir parça AVM’ler idi. Günümüzde konuttan sonra ikinci sıraya lojistik ve depolama alanları oturdu. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş Genel Müdürü Makbule Yönel Maya ile sektörü ve önümüzdeki dönem beklentilerini konuştuk.
Bu yıl sizce kaç konut satışıyla kapanır? 2022'de kaç konut satılmasını bekliyorsunuz?
2021 yılı 1.400.000 adedin üzerinde tamamlanır. Haziran’dan beri gelen konut satış verileri oldukça güçlü bir seyre işaret ediyor. 2022 ise gerçekten de tahmin edilmesi oldukça zor bir çok değişkene bağlı olarak şekillenecektir. 2021 yılı başına baktığımızda yılın bu rakamlarda kapanacağını tahmin etmek oldukça güç olurdu. Sadece demografik ve nüfus yapısı değişimlerine bakarak artık ülkemizin 1.200.000 adetlerin altına inmesini beklemek çok doğru olmayacak gibi görünüyor.
2022 yılı sektör açısından sizce nasıl bir yıl olacak? Yeni konut arzı olur mu? Piyasayı bu yılki gibi ikinci el satışlar mı domine eder?
Alınan ruhsatlarda 2020 son çeyreğinden itibaren bir hareketlenme olduğunu görüyoruz. Bu da konut talebinin güçlü devam etmesinin nedeni gibi görünüyor. Yeni konut arzının da üç farklı kategoride olmaya başladığını söyleyebilirim.
Piyasayı ağırlıklı olarak 2022 yılında da ikinci el satışlar domine edecektir. Çünkü 2019- 2021 yılı arasında alınan ruhsat sayısı dolayısıyla 2022’de teslim edilebilecek konut sayısı arz olarak daha az olacaktır.
Türkiye'de ciddi oranlarda yükselen konut fiyatlarında ve kiralarda önümüzdeki dönemde nasıl bir seyir bekliyorsunuz? Fiyatlar daha da yükselir mi? Piyasa sizce ne zaman normalleşir?
Ağustos ayı Konut fiyat endeksi yıllık bazda %33,4 ve aylık bazda da %3,9 gibi tarihi bir rekora imza attı. Açıkçası aynı şekilde devam etmesi halinde konut piyasasında çok farklı konuları konuşmak gerekecektir. Nitekim bu şekilde devam etmek demek gerçekten de ‘Barınma Sorunu’ nu gündeme getirecektir. Amerika’ya baktığımızda bugünlerde bir miktar satış adetlerinde ve fiyat artışlarında soğumaya girdiği bir dönem olduğunu görüyoruz. Benim beklentim Türkiye için de artık artış oranının yılsonundan sonra biraz daha azalması… Şu andaki piyasaya anlam vermek gerçekten de gün geçtikçe zorlaşıyor. Aynı binada en son satılan dairenin üzerine mutlaka şerefiye farkına bakılmaksızın ilave %15-20 bandında ilave rakam eklenerek aynı binadaki başka bir daire satışa çıkıyor. Haftalık olarak konut fiyatlarının değiştiği günlerden geçiyoruz. Bunun artık sınırına geldiğimizi düşünüyorum. Bir de tabii 2021 yılı ruhsat sayıları anlamında bir miktar daha umut verici… Önümüzdeki yıl itibarıyla fiyat artışlarının biraz daha normalleşeceğini ümit ediyorum.
Konut kredisi faiz oranlarında önümüzdeki dönemde nasıl bir değişim bekliyorsunuz?
TCMB faiz indirimleri ile beklenti konut kredisi faizlerinde bir indirim beklentisini getiriyor. Son dönem tecrübelerimize baktığımızda devamlı olarak bir indirim sürecini değil dönemsel kampanyaları daha çok gördük. Net olan tek konu aylık bazda konut kredisi faiz oranının %1 ve altı piyasayı hareketlendiriyor. Üstü ise talebi önemli ölçüde azaltıyor ki biz ülke olarak 2018 yılından beri düzenli bir trendde %1 ve altını göremedik.
Önümüzdeki dönemin trendleri neler olacak?
Yabancıya satış konusunda 2021 nasıl bir yıldı? 2022'de bu konuda beklentileriniz neler?
2021 hareketli bir yıl oldu. TL’nin yabancı para karşısındaki durumu bu hareketliliğin bana göre en önemli nedeni… İkincisi ise vatandaşlık hakkının 250.000 USD seviyesinde olması… Son zamanlarda bu konuya özel olarak ağırlık veren STK’lar da bu artışta mutlaka bir etkendir. Bir de tabii alımlara baktığımızda İran, Irak, Rusya ve Afganistan’ı son dönemde lider olarak görüyoruz. Bu noktada ülkemiz vatandaşlık hakkını elde etmek isteyen ülkelerin belirleyici olduğunu da unutmamak gerekir. 2022 yılının da bu anlamda hareketli ve artış trendinde olacağı bir yıl öngörüyorum.
Ofiste pandemi sonrası eskiye dönüş bekliyor musunuz?
Ofiste artık eskiye dönüş gerçekten de bana göre çok zor… Çalışan tarafında baktığımızda uzaktan çalışıldığında da hayatın yine devam edebildiği, işleri aksamadan yerine getirildiği keşfedilmiş durumda… Pandemi öncesi dönemde de karma bir sistemde uzaktan çalışma başlamış idi. Pandemi bu süreci çok hızlandırdı. Özelikle uluslararası firmaların bir kısmı devamlı olarak uzaktan çalışma modeline geçtiklerini duyuruyorlar. Bu noktada ülkemizde ise bir bekle gör politikasının şu an için uygulandığını görüyorum. Hibrid çalışma modeline geçen bir şirket yöneticisi olarak söyleyebilirim ki bu işin en doğrusu henüz belli değil…
LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
Covid-19 ve kapanmalar nedeniyle gayrimenkul sektörü yıla oldukça yavaş başladı. Konut kredisi faiz oranlarının yükselme trendinde olması konut tarafının da yavaşlamasına sebep oldu. Haziran ayında enflasyona karşı korunma kapsamında konuta yönelim oldu. Pandemi kaynaklı değişen konut tercihleri bir hareketliliği, göç ve üniversitelerin açılması talep canlılığını beraberinde getirdi. Bunun yanına inşaat maliyetlerindeki artışı ve zaten 2018 yılından itibaren arzdaki azalmayı yanına eklediğimizde gayrimenkulde en çok kazanan konut oldu. Sadece bizde de değil, dünyada da trend bu yönde oldu. Dünyada bir de bol para ve çok düşük mortgage oranları bu zincire eklendiğinde dünya genelinde de ilgi en çok konuta oldu. 2005-2007 yılları arasındaki bol para, negatif faiz döneminin kazananı örneğin ofisler ve belki de bir parça AVM’ler idi. Günümüzde konuttan sonra ikinci sıraya lojistik ve depolama alanları oturdu. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş Genel Müdürü Makbule Yönel Maya ile sektörü ve önümüzdeki dönem beklentilerini konuştuk.
Bu yıl sizce kaç konut satışıyla kapanır? 2022'de kaç konut satılmasını bekliyorsunuz?
2021 yılı 1.400.000 adedin üzerinde tamamlanır. Haziran’dan beri gelen konut satış verileri oldukça güçlü bir seyre işaret ediyor. 2022 ise gerçekten de tahmin edilmesi oldukça zor bir çok değişkene bağlı olarak şekillenecektir. 2021 yılı başına baktığımızda yılın bu rakamlarda kapanacağını tahmin etmek oldukça güç olurdu. Sadece demografik ve nüfus yapısı değişimlerine bakarak artık ülkemizin 1.200.000 adetlerin altına inmesini beklemek çok doğru olmayacak gibi görünüyor.
2022 yılı sektör açısından sizce nasıl bir yıl olacak? Yeni konut arzı olur mu? Piyasayı bu yılki gibi ikinci el satışlar mı domine eder?
Alınan ruhsatlarda 2020 son çeyreğinden itibaren bir hareketlenme olduğunu görüyoruz. Bu da konut talebinin güçlü devam etmesinin nedeni gibi görünüyor. Yeni konut arzının da üç farklı kategoride olmaya başladığını söyleyebilirim.
- Kent çeperlerindeki projelerde artış; burada etkenin artan inşaat maliyetleri ve arsa bulmadaki zorlukların geliştiricileri daha ucuz ve uygun arsa stoğunun bulunduğu alanlara itiyor. Nihai tüketici açısından da en azından fiyat olarak daha erişilebilir konutların olduğu çeperlerde hareketlilik devam edecektir.
- 6306 sayılı kanundan faydalanılarak yapılan dönüşüm işleri; Talebin canlılığı kentsel dönüşüm olarak isimlendirdiğimiz parsel bazlı yık- yap işlemlerini bu yıl biraz hareketlendirmişti. Bu durumda elbette ki kişilerin deprem endişesi nedeniyle yeni bitmiş binalarda oturma istekleri. Talepteki canlılıkla birlikte 2018-2020 yılları arasındaki durağanlık bu tarafı da tekrar bir miktar hareketlendirmiş görünüyor. 2022 yılı için de bu durumun devam edeceğini öngörüyorum.
- Yazlık bölgeler; Yazlık bölgelerde de kayda değer bir ilginin olduğunu görüyorum. İzmir, Muğla, Balıkesir, Antalya bu anlamda başı çekiyor. Yazlık ev olarak başlayıp Pandemi ile birlikte 12 ay yaşanabilir konut alanları da bu dönemde ilgi görüyor. Bu trendin de 2022 yılı için devamını beklemek mümkün.
Piyasayı ağırlıklı olarak 2022 yılında da ikinci el satışlar domine edecektir. Çünkü 2019- 2021 yılı arasında alınan ruhsat sayısı dolayısıyla 2022’de teslim edilebilecek konut sayısı arz olarak daha az olacaktır.
Türkiye'de ciddi oranlarda yükselen konut fiyatlarında ve kiralarda önümüzdeki dönemde nasıl bir seyir bekliyorsunuz? Fiyatlar daha da yükselir mi? Piyasa sizce ne zaman normalleşir?
Ağustos ayı Konut fiyat endeksi yıllık bazda %33,4 ve aylık bazda da %3,9 gibi tarihi bir rekora imza attı. Açıkçası aynı şekilde devam etmesi halinde konut piyasasında çok farklı konuları konuşmak gerekecektir. Nitekim bu şekilde devam etmek demek gerçekten de ‘Barınma Sorunu’ nu gündeme getirecektir. Amerika’ya baktığımızda bugünlerde bir miktar satış adetlerinde ve fiyat artışlarında soğumaya girdiği bir dönem olduğunu görüyoruz. Benim beklentim Türkiye için de artık artış oranının yılsonundan sonra biraz daha azalması… Şu andaki piyasaya anlam vermek gerçekten de gün geçtikçe zorlaşıyor. Aynı binada en son satılan dairenin üzerine mutlaka şerefiye farkına bakılmaksızın ilave %15-20 bandında ilave rakam eklenerek aynı binadaki başka bir daire satışa çıkıyor. Haftalık olarak konut fiyatlarının değiştiği günlerden geçiyoruz. Bunun artık sınırına geldiğimizi düşünüyorum. Bir de tabii 2021 yılı ruhsat sayıları anlamında bir miktar daha umut verici… Önümüzdeki yıl itibarıyla fiyat artışlarının biraz daha normalleşeceğini ümit ediyorum.
Konut kredisi faiz oranlarında önümüzdeki dönemde nasıl bir değişim bekliyorsunuz?
TCMB faiz indirimleri ile beklenti konut kredisi faizlerinde bir indirim beklentisini getiriyor. Son dönem tecrübelerimize baktığımızda devamlı olarak bir indirim sürecini değil dönemsel kampanyaları daha çok gördük. Net olan tek konu aylık bazda konut kredisi faiz oranının %1 ve altı piyasayı hareketlendiriyor. Üstü ise talebi önemli ölçüde azaltıyor ki biz ülke olarak 2018 yılından beri düzenli bir trendde %1 ve altını göremedik.
Önümüzdeki dönemin trendleri neler olacak?
- Konuttan başlayayım genelde konut sorduğunuz için… Konutta inanılmaz şekilde üst gelir grubuna tekrar bir yönelim var… Yazlık bölgelerde özelikle Bodrum’a baktığımızda başka bir evreye geçtiğini görüyoruz. Üst gelir grubu an itibarıyla trend ve bu trend 2022 yılı için de konuşacağımız bir konu olacak… Pandemi ile değişen konut tercihleri genel olarak üst gelir grubuna hitap edebilecek fiyat aralıklarını oluşturuyor. Dolayısıyla gelir grupları arasındaki farklılaşma konut piyasasının önümüzdeki yıl da konuşacağı başlıca konulardan olacaktır. Genel bir pencere açmak gerekirse ‘Paylaşım Ekonomisi’ artan maliyetler, enflasyon, hane halkı gelirlerinde yaşanan kayıp vb her şeyi düşündüğümüzde çok önemli bir kavram haline gelmeye başlamıştı 2019 yılı itibarıyla… Bu trend önümüzdeki dönemde bir çok farklı etkene bağlı olarak artarak devam edecektir. Evinizden tutun da ofisinize, kullandığınız araca, giydiğiniz kıyafetten, elektrikli scooter’ınıza kadar her şey bu paylaşım ekonomisi ile şekillenecek gibi görünüyor.
- Ofiste trend tahmininde bulunmak çok güç… Bana göre tam anlamıyla ofis alanları yeni çalışma koşullarına adapte olmamış durumda… Bir kısım hibrid bir çalışma modeline geçse de ofis alanları aynı büyüklüğü koruyan vaziyette bekliyor. Öncü bir grup alan değişikliklerini mailyeti odaklarına alarak yapmış durumdalar… Ama ofisin gideceği yön bence hala belirsiz… Sadece inşaat aşamasında olan ofis ruhsatlı binalar için mevcut durum izin veriyorsa ruhsat tadilatları ile konuta çevirmek veya home-ofise döndürmek bir şeçenek olarak tercih edilmeye başlandı. Bu durum önümüzdeki dönem de devam edecektir. Nitekim artık herkes evinde bir çalışma mekanı yaratmaya odaklanmış durumda…
- Kent lojistiği pandemi ile birlikte önemini daha da artırdı. Pandemi öncesi de başlayan bir trend son 2 yılda hızlanarak devam etti. Bu anlamda kent içinde kiralanabilecek ve depo olarak kullanılabilecek her bir alan kıymetli hale geldi. Hele hele konut binalarının altında yer alan dükkan kullanımlarının hızlıca bu amaçla kullanılan mekanlar haline geldiğini gördük. Bu trend de yine devam edecektir.
- Turizm yapılarında ise şehir otelleri ve resort oteller daha farklı şekillerde ilerliyor. Resortlarda belirli konseptlere yönelen ve bazen üst gelir grubunu merkezine alan değişimler, kişisel alan, hijyen ve kişiye özel konfor alanlarına vurgu yapan tesisler ön plana çıkıyor. Şehir otellerinde ise turistik amaçlı ziyaretlerde bir hızlanma söz konusu ancak iş amaçlı seyahatlerin bundan sonra nasıl şekilleneceği, büyük konferans ve fuar organizasyonlarının bundan sonraki şekillenişi otel yapıları için de bir değişimi getirebilir.
- AVM’ler ise artık son sıralara kadar kaymış durumda… Elektronik ticaretin ağırlığının bu süreçte daha da hızlı artmış olması, ziyaretçi sayılarında kapalı alan çekincesi nedeniyle azalma, mağaza alanları ve mağaza karmaları, mağaza kiraları vb… bir çok farklı sorun ile karşı karşıya kalmış durumdalar. Bir de pandemi kaynaklı değişen tercihler AVM içlerinin de değişmesini kaçınılmaz kılıyor. Sinema alanlarında şu anda bu değişimi net olarak görebiliyoruz.
- Fonksiyon bazlı düşünmeden gayrimenkul ve yapılı çevreyi düşündüğümüzde ise yeşil dönüşümün çok önemli bir trend belirleyici olacağını düşünüyorum. Paris İklim anlaşmasını ve yeşil mutabakatı düşününce bu konudaki eylem planları gayrimenkul piyasalar için de zorunlu ya da tercih edilen bir değişim ve dönüşümü beraberinde getirecektir.
Yabancıya satış konusunda 2021 nasıl bir yıldı? 2022'de bu konuda beklentileriniz neler?
2021 hareketli bir yıl oldu. TL’nin yabancı para karşısındaki durumu bu hareketliliğin bana göre en önemli nedeni… İkincisi ise vatandaşlık hakkının 250.000 USD seviyesinde olması… Son zamanlarda bu konuya özel olarak ağırlık veren STK’lar da bu artışta mutlaka bir etkendir. Bir de tabii alımlara baktığımızda İran, Irak, Rusya ve Afganistan’ı son dönemde lider olarak görüyoruz. Bu noktada ülkemiz vatandaşlık hakkını elde etmek isteyen ülkelerin belirleyici olduğunu da unutmamak gerekir. 2022 yılının da bu anlamda hareketli ve artış trendinde olacağı bir yıl öngörüyorum.
Ofiste pandemi sonrası eskiye dönüş bekliyor musunuz?
Ofiste artık eskiye dönüş gerçekten de bana göre çok zor… Çalışan tarafında baktığımızda uzaktan çalışıldığında da hayatın yine devam edebildiği, işleri aksamadan yerine getirildiği keşfedilmiş durumda… Pandemi öncesi dönemde de karma bir sistemde uzaktan çalışma başlamış idi. Pandemi bu süreci çok hızlandırdı. Özelikle uluslararası firmaların bir kısmı devamlı olarak uzaktan çalışma modeline geçtiklerini duyuruyorlar. Bu noktada ülkemizde ise bir bekle gör politikasının şu an için uygulandığını görüyorum. Hibrid çalışma modeline geçen bir şirket yöneticisi olarak söyleyebilirim ki bu işin en doğrusu henüz belli değil…
