Esas Gayrimenkul, Türkiye'deki varlık yönetimi işini yurtdışında büyütüyor. Kuzey Irak ve Körfez Bölgesi'ne odaklandıklarını söyleyen Esas Gayrimenkul CEO'su Cem Eriç, deneyimlerini yurtdışına taşıyacaklarını söylüyor. Eriç, Türkiye'de ise AVM yatırımı yapmanın rasyonel olmadığını söylüyor.
26 Kasım - 09 Aralık 2023 tarihli sayıdan
Esas Gayrimenkul, toplam 3 milyar Euro aktif değeri ile proje geliştirme, kiralama ve yönetim hizmetleriyle Türkiye'de 20 projeyi tüm yönleriyle yönetirken, dünya çapında da alışveriş merkezlerine ve ofis binalarına yatırım yapıyor. Yurtiçi ve yurtdışında toplam 971 bin metrekarelik ofis, konut ve alışveriş merkezi projesinin yönetimini üstlendiklerini söyleyen Esas Gayrimenkul CEO'su Cem Eriç, "Varlık yönetimi işini büyütüyoruz.
Çünkü Türkiye'de dönüşüm ihtiyacı olan çok AVM var. Biz de sektörü dönüştürmeye talibiz" diyor. Diğer taraftan Türkiye'de edindikleri varlık yönetimi deneyimini yurtdışına taşıyacaklarını belirten Eriç, bu yıl ilk kez Irak'ın kuzeyindeki Irak Kürdistan Bölgesel Yönetimi'ne açılacaklarını söylüyor.
AVM'lerin yapısal sorunlarının masanın üzerinde durduğunu söyleyen Eriç, başta finansman olmak üzere pek çok sorun olduğuna dikkat çekerek AVM yatırımı yapmanın rasyonel olmadığını vurguluyor. Esas Gayrimenkul CEO'su Cem Eriç hem sektörü hem de yeni dönem hedeflerini anlattı.
2023 yılı zor bir yıl oldu.
Önce deprem felake ardından seçim piyasaları olumsuz etkiledi. Bugün baktığımızda AVM pazarı ne durumda?
2023 yılının başında deprem, ardından seçim pazarı olumsuz etkiledi. Yılın ikinci yarısında gerek enflasyonun etkisi gerek seçim sonrası ertelenmiş harcamalar nedeniyle piyasa hareketli geçti. Turizmdeki hareketliliğin de etkisiyle hem cirolarda hem ziyaretçi sayılarında artış oldu. Bütün bunlara bakınca bence daha pozitif şeyler konuşabiliriz ama günün sonunda yapısal sorunlarımız hala masanın üzerinde duruyor.
Yani şunu da konuşmalıyız, perakende sektörü büyümek istiyor, değil mi? Perakendeciler işlerimiz iyi, cirolarımız iyi, para kazanıyoruz, vaktimiz var, yatırım yapmak, büyümek istiyoruz diyor. Peki yeni alışveriş merkezi yapılıyor mu? Yani sektörün bence yapısal konularına böyle bakmak lazım. Bugün iyiyiz. Bu yılı iyi kapatırız, iyilik göreceli yani TL olarak iyiyiz ama şimdi bütün alışveriş merkezinin döviz borcu var. TL kazanıyoruz.
TL kazandığımız artıyor belki ama döviz borçlarımız daha hızlı artıyor. Kaldı ki TL artışlarda sabit kiralar açısından sınırlamalar var. Bu arada gelen ortak gider konusu gibi regülasyonlar var. Bütün bunlar bizim gelirlerimizi reelde aşağı çekiyor. Döviz borcu gerçeği değişmiyor. Finansa erişim giderek zorlaşıyor. Öyle bakınca sektörün sürdürülebilirliğine ilişkin bence konuşmak lazım.
Sizce AVM işinin büyümesi için ne yapılmalı?
Türkiye'de yatırım ortamının iyileşmesi adına beklentilerimiz var. Geçmişte yakın zamanda kanuni birtakım düzenlemelere ortaya çıkan durumu normalleştirmek lazım. Türkiye'de Borçlar Kanunu düzenlemesiyle ticari gayrimenkul hukukunu düzenlemek lazım. Yatırım yapabilmek için kur uyumsuzluğu sorununu çözmek lazım.
Esas Gayrimenkul olarak 2024 yılında hangi lanlarda büyüme planlıyorsunuz?
Esas Gayrimenkul olarak bugüne kadarki yurtiçi yatırımımız 600 milyon Euro oldu. 14 AVM'ye ulaştık. 15'inciyi imzalamak için şu anda görüşmeler yapıyoruz. Dolayısıyla varlık yönetimi işini büyütüyoruz. Çünkü Türkiye'de dönüşüm ihtiyacı olan çok AVM var. Biz de sektörü dönüştürmeye talibiz.
Varlık yönetimi işimizde her anlamda, yani mimari dönüşüm, deneyim dönüşümü, dijital dönüşüm, bütün bu dönüşümleri hayata geçirebilecek, bilgiye, deneyime güce, finans gücüne, imkanlara sahip. Dolayısıyla doğru yatırımcı profillerini bulduğumuzda bu vizyonu paylaşan o projelerde bir dönüşüme adayız.
Yenileme yatırımları var mı gündeminizde?
Neredeyse her AVM'nin yüzde 10-15'ini her yıl dönüştürüyoruz. 2023 yılında Burda AVM projelerimize ilave 100 milyon TL yenileme yatırımı yaptık. 2024 yılında daha fazla yatırım yapmayı planlıyoruz. Çünkü pazarda ihtiyaçlar değişiyor. Tüketici beklentileri, markaların konseptleri değişiyor. AVM'ler dinamik olmalı. Teknik olarak da bir ürünün yaşam ömrü var.
Bunun bitmesini beklemeden yatırımları yapmak lazım. Trend ve kalıcı değişimler konusunda dikkatli olmak lazım. Yani trendlerin mutlaka takip etmek lazım, işe uyarlamak lazım. Ama dediğim gibi kaynaklarınız kısıtlıysa burada gerçekten dikkatli yatırımlar yapmanız gerekiyor. Çünkü trendler çok hızlı değişebiliyor. Mesela pop-up kiokslar iyi bir yöntem. Kalıcı yatırımlar yapmadan trendlere yer vermek için fırsat oluyor. Son bir yıldır pop-up, kiosk kiralama oranı yüzde 128 arttı.
Yurtdışına yönelik projeniz nelerdir?
Yurtdışı için çalışmalarımız var şu anda. Kuzey Irak'ta bir proje için görüşmeler sürüyor. Yurtiçinde önemli bir deneyim geliştirdik. Bunu yurtdışına da taşıma hedefimiz var. Şu an gündemimizdeki konu varlık yönetimi ama bunlar her zaman oportünist bakılabilecek konular. Ajandayı daraltarak gitmiyoruz ama öncelikle işimiz varlık yönetim işini büyütmek. Bir deneyim geliştirdik.
Bunu yurt dışında kullanabileceğimizi düşünüyorum. Çünkü benzer konular her ülkede var. Yani bugün Körfez bölgesine de baksanız, alışveriş merkezi işi önemli. O ülkelerde de alışveriş merkezleri yaşlanıyor, dönüşüm ihtiyaçları var. Kuzey Irak dışında Körfez Bölgesi'ne de bakıyoruz. Türkiye dışında iş yapmak gerekiyor. İşimizi çeşitlendirmemiz gerekiyor. İş alanlarımızı, coğrafyamızı çeşitlendirmek gerekli.
Gündeminizdeki projeler nelerdir?
İş Bankası'nın iştiraki Nişantaşı'ndaki Millî Reasürans binasının dönüşümünü üstlendik. Oraya bir alışveriş merkezi diyemezsiniz; orası bir yaşam alanı. İçinde ofisler var, çarşısı var; bakın AVM'si, yok çarşısı var. Daha da lokal bir yer orası.
Dolayısıyla oraya da o gözle bakmak lazım. Yani oranın dönüşümü yaşam alanının bir ticari gayrimenkul dönüşümü. Geçtiğimiz ay ağustos ayı içinde başladık Milli Reasürans için. Şu anda planlama safhasındayız. Dolayısıyla bizim odağımızda Türkiye'de dönüşüme ihtiyaç duyacak her türlü ticari gayrimenkul var. Bu da oldukça gelişmiş bir alanı kapsıyor.
Son yıllarda GES konusuna yönelik yatırımlarınız oldu. Yeni GES yatırımlarınız olacak mı?
Dört AVM için GES yaptık; şimdi beşinci yatırımımızı konuşuyoruz. Bu kez Adana'da yapacağız ancak yatırımı Konya'da yapıp Adana'nın elektrik ihtiyacını karşılayacağız. 12 MW ulaştı yatırımlarımız. 2024 yılında da devam edeceğiz. Su ve atık yönetimi konusunda çalışmalarımız var.
Atıkları ayrıştırıyoruz. Sürdürülebilirlik konusundaki çalışmalarımızı AYD'ye (Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği) taşımak istiyoruz. İki ajandamız var orada. Biri sektörde bir enerji endeksi yaratmak. Karbon ayak izini azaltmak sektörün hedeflerinden biri olmalı. İkinci konu da sektörün sürdürülebilirlik fotoğrafını çekip, bir gelişim planı koymak. Bunun içinde uzman şirketlerle çalışıyoruz.
“ORTAK AKILLA KONUŞMALIYIZ"
"Sadece yeni yatırım değil. Yenileme yatırımına da ihtiyaç var sektörde. Şunu sormalıyız: alışveriş merkezlerimize nasıl yatırım yapacağız, hangi kaynakla yapacağız, sermayemiz var mı? Bankalardan finansa erişimimiz var mı? Böyle bakınca tablo biraz daha negatif tarafta. Tabii ki hepsinin çözümü var.
Ortak akılla konuşacağız, çözmeye çalışacağız. Ama o kısmı hala masada zorlu. Temel dinamik değişmedi. Aynı gündemi konuşuyoruz. Perakendenin büyüme iştahının da artığını görerek daha da yüksek sesle konuşmalıyız. Türkiye'de yerli yatırımcı da yabancı yatırımcı da yok. AVM yatırımı yapmak rasyonel değil."
