İstanbul, küresel gayrimenkul liginde ilk 50 kent arasında yerini alırken, döviz karşısında TL'nin değer kaybı kentin cazibesini artirıyor. Denge Değerleme'nin metropoller araştırmasına göre, İstanbul 4 bin Euro/m2 fiyatı ile 44'üncü sırada yer alıyor.
19 Eylül – 02 Ekim 2021 tarihli sayıdan
Paris, Londra, Amsterdam gibi dünyanın önde gelen kentleri turizm hareketliliğinin yanı sıra uluslararası gayrimenkul yatırımcılarının da ilgi odağı oluyor. Dünyanın en merak edilen kentlerinden biri olarak anılan İstanbul da son yıllarda uluslararası gayrimenkul yatırımcılarının portföyüne girmeyi başardı.
Tabloyu görmek için görsele tıklayın.
Konuttan ofise, AVM'den otele kadar değişik alanlarda yabancı yatırım alan İstanbul'un, finans merkezi olması durumunda değerine değer katması mümkün.Denge Değerleme'nin Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı "1 milyon Euro'ya Hangi Metropolde Kaç m2 Konut Alınabilir?" araştırması İstanbul'un dünya metropolleri arasındaki yerini ortaya koyuyor.
Dünya genelinde metropol olarak kabul edilen kentlerden 50'sine mercek tutan çalışmada, bu kentlerin en merkezi, en çok talep gören lokasyonlarındaki lüks segment ve üst gelir grubuna hitap eden konutlar incelendi.
İLK SIRADA MONACO VAR
Mercek altına alınan kentlerde 1 milyon Euro yatırımla kaç metrekare konut alınabileceği, yatırımın yıllık brüt kira getirisinin ve amortisman süresinin ne kadar olacağı incelendi.
Çalışmaya konu 50 kent içerisinde, Monaco 52 bin Euro/m2 fiyatı ile en pahalı kent olurken onu 25 bin Euro/m2 fiyatı ile Hong Kong, 18 bin 500 Euro/m2 fiyatı ile Londra, 15 bin 500 Euro/m2 fiyatı ile Paris izledi. İstanbul ise 4 bin Euro/m2 fiyatı ile listenin 44'üncü sırasında yer aldı. Komşu Atina ise 4 bin 500 Euro/m2 fiyatı ile listede 43'üncü sırada.
Geçmiş dönemlerde döviz cinsinden daha değerli olan İstanbul'un değerinin eridiği görülüyor. TL'nin yabancı para birimleri karşısında değerini yitirmesi, İstanbul'un yabancı yatırımcı açısından döviz cinsinden daha çok metrekare satın alınabilecek bir kent haline getiriyor.
Denge Değerleme Amsterdam Şube Müdürü Cem Kurt, özellikle Avrupa'nın büyük kentlerinde konut stokunun kısıtlı olması, finansman olanaklarının yüksek, faiz oranlarının çok düşük olması, nitelikli iş gücü göçü, konut arzının talepten çok geride kalması gibi faktörlerle fiyatlarda ciddi artışlar olduğunu söylüyor.
Cem Kurt, birçok Avrupa kentinde sıradan konutların bile teklif usulü fiyat arttırarak liste fiyatının yüzde 20-25 oranında yüksek bedelle satıldığına dikkat çekiyor. Kurt, "Kiralamalarda ev sahiplerinin kiracılardan maaş bordrosu talep edip yıllık geliri kira bedelinin 3-4 katından yüksek olmayanları dikkate almadığı, kimi ev sahiplerinin kiracılara mülakat uyguladığı biliniyor" diyor.
Araştırmada, 2008 global ekonomik krizinin ardından, dünya genelinde konut fiyatlarının ciddi oranda düşmesine rağmen takip eden yıllarda artış trendine geçtiği de hatırlatılıyor.
LİSTENİN ZİRVESİNDEKİLER
Araştırmada en pahalı kent olarak öne çıkan Monaco'da 1 milyon Euro'ya 19 m2, Hong Kong'ta 40 m2, Londra'da 54, Paris'te 65 m2 konut satın alınabilirken İstanbul'dan 250 m2'lik konut satın alınabiliyor.
Kurt, TL'nin döviz karşısında değer kaybetmesiyle İstanbul'un yabancı yatırımcı için benzer ölçekteki metropollerle kıyasladığında nispeten uygun fiyatlı kaldığını söylüyor.
1 milyon Euro bedelle İstanbul'da lüks segmentte ortalama 250 m2 konut satın alınabildiğini dile getiren Kurt, "Kira getirisi ve kapitalizasyon oranları açısından brüt kira getirisinin en cazip olduğu kent yüzde 6,20 ile Kiev.
En düşük getiri yüzde 2,50 ile Pekin'de görülüyor. İstanbul'da lüks segment konutlarda ortalama brüt getiri yaklaşık yüzde 3,80" yorumunu yapıyor.
Uzakdoğu'daki Singapur, Hong Kong, Tokyo ve Pekin gibi nüfus yoğunluğunun yüksek olduğu, genişleme imkânı kısıtlı kentler konut fiyatları sıralamasında üst sıralarda yer alıyor.
ABD'nin New York, San Francisco, Boston, Los Angeles gibi büyük kentleri de listede üst sıralarda. Londra (Brexit etkisine rağmen), Paris, Cenevre, Münih, Berlin, Amsterdam, Lüksemburg, Milano, Viyana, Roma, Hamburg, Zürih gibi kentler Avrupa metropolleri içerisinde önemli cazibe merkezleri olarak ilk sıralarda yer alıyor.
"YATIRIMCININ YAKIN MARKAJINDAYIZ"
Gayrimenkul Yurt Dışı Tanıtım Derneği (GİG-DER) Başkanı Ömer Faruk Akbal, yabancı yatırımcıların emeklilik, sağlık, turizm, tatil ve eğitim gibi pek çok nedenle bugün Türkiye'yi ve İstanbul'u tercih ettiğini söylüyor. Akbal, "İstanbul her şeyden önce bir dünya başkenti.
20 milyonu aşkın nüfusuyla küresel ticaretin ve üretimin en önemli şehirlerinden biri olan İstanbul, pandemi ile yeniden şekillenen dünya coğrafyasında finans, lojistik ve ulaşım gibi alanlardaki en önemli merkezlerden biri olarak öne çıkmasıyla yabancı yatırımcının daha fazla yakın markajında" diye konuşuyor.
İstanbul'un marka değerinin bugün taşıdığı potansiyelin çok altında olduğuna dikkat çeken Akbal, İstanbul'u köklü tarihi, daha nitelikli konut yapısıyla katma değerli, birim fiyatları yüksek bir kent haline getirilmesi gerektiğini vurguluyor.
Akbal, GİGDER'in Gayrimenkul İhracatı 2025 Stratejik Eylem Planı'nda bugün 150 bin dolar olan yabancıya ortalama konut satış fiyatını, 2025'te 225 bin dolara yükseltmeyi hedef olarak koyduklarını söylüyor.
YABANCI EĞİLİMLERİ
GİGDER Yabancı Yatırımcı Araştırma raporuna göre, Türkiye'de yabancılara bir gayrimenkul ortalama 150 bin dolara satılıyor ve bir yatırımcı ortalama 1,66 daire satın alıyor.
Yani bir konut alan olduğu gibi, birden fazla konut alan da var. Verilere göre, bir yabancı Türkiye'ye ortalama 240 bin dolar getiriyor. Yabancı konut alıcıları yılda 84 günü Türkiye'de geçirdiği ve yaklaşık 220 bin konut aldığı düşünüldüğünde yıllık 700 milyon- 1 milyar dolar arası ek bir yatırım Türkiye'ye ulaşıyor.
Üstelik yabancı konut alıcıları bununla birlikte sağlıktan eğitime pek çok ihtiyacını İstanbul'da karşılayabiliyor. Döviz kurlarındaki artış karşısında TL'nin değer kaybetmesi ve yabancı yatırımcıların parasının daha kıymetli hale gelmesi, Türkiye'de daha uygun fiyata, daha kaliteli hizmet almalarına yol açtı.
Daha uygun fiyata 12 ay daha iyi bir iklim ve şartlarda yaşayabilecek olmalarının Türkiye ve İstanbul'a olan talebi yükselten bir faktör olduğuna da dikkat çekiliyor.
Mars Investment İcra Kurulu Başkanı Hakan Bucak, İstanbul'un özellikle son iki yıldır gelişen gayrimenkul portföyü sayesinde ciddi şekilde öne çıkmaya başladığını söylüyor. Bucak, "Eskiden yabancı yatırımcıya yönelik gayrimenkul faaliyetlerindeki rakiplerimiz Dubai, Portekiz, Yunanistan, İspanya gibi ülkelerdi.
Ancak metropol özelinde baktığımızda İstanbul, Londra, Paris, Şanghay gibi metropollerle yarışabilecek kaliteye ulaşma konusunda ciddi yol kat etti. İstanbul artık 180 farklı ülkeden yatırımcı için cazibe merkezi haline geldi" diye konuşuyor.
Bucak, yüksek kurun bazı yatırımcılarca daha ucuza yatırım imkânı olarak algılanırken, bazılarında da endişe doğurup talebin ertelenmesine yol açtığını vurguluyor.
İSTANBUL'UN CAZİBESİ ARTACAK
Yaşam kalitesi ve yatırım fırsatları bakımından İstanbul, yabancı gayrimenkul yatırımcısı için önemli bir alternatif teşkil ediyor. Bununla birlikte İstanbul Uluslararası Finans Merkezi ile ilgili her gelişme bu talebi büyütüyor.
Yabancı yatırımcı açısından en önemli unsur stabilizasyon oluyor. Her türlü ihtiyaca cevap verebilen İstanbul'un yatırım talep görmeye devam etmesi de bekleniyor.
Döviz cinsinden İstanbul metrekare birim fiyatında çok büyük fırsatlar sunuyor ancak yatırımda tek etken bu olmuyor. Yabancı yatırımcı dengeli bir kur, stabil bir ekonomi ve riskleri az ortam istiyor. Stabil olmayan bir ekonomi, talebin ertelenmesine de yol açabiliyor.
Ekonomik olarak stabil olan, politik anlamda riskler barındırmayan ülkelere yabancı yatırımcı ilgisi yoğun oluyor. Super Group Yönetim Kurulu Başkanı Dr. Ali Gökçiler, İstanbul'un içerdiği sosyal olanakları, turizm potansiyeli, tarihi yerleriyle her zaman değerini koruyacak bir gözdeliğe sahip olduğunu söylüyor. Gökçiler, "İstanbul, dünyanın başkentlerinden biri aynı zamanda. O yüzden fevkalade önemli, dolayısıyla da öne çıkıyor" diyor.
180 ÜLKEDEN YATIRIMCI GELİYOR
- Türkiye’de yabancılara bir gayrimenkul ortalama 150 bin dolara satılıyor.
- Bir yabancı yatırımcı ortalama 1,66 daire satın alıyor.
- Bir yabancı Türkiye’ye ortalama 240 bin dolar getiriyor.
- Yabancı konut alıcıları yılda
- günü Türkiye’de geçiriyor.
- Yabancılar Türkiye’de yıllık 700 milyon- 1 milyar dolar arası gayrimenkul yatırımı yapıyorlar.
- İstanbul gayrimenkul piyasasına 180 farklı ülkeden yatırım geliyor.
CEM KURT / DENGE DEĞERLEME AMSTERDAM ŞUBE MD. "İSTANBUL UYGUN FİYATLI KALDI"
"İstanbul özelinde, 2010'da hızlanan ve 2017-2018'e kadar yoğun devam eden konut üretimi 2018 sonrasında yavaşladı. 250 bin dolarlık yatırımla vatandaşlık alımı, 2020'deki faiz indirimi kampanyası ile konut stokunun önemli oranda erimesi, yatırımcıların deprem sonrası inşa edilen konutlara yöneltmesi ve pandemi etkisiyle konut fiyatlarında TL cinsinden yüksek artışlar görüldü. TL'nin dövize karşı değer kaybetmesiyle İstanbul yabancı yatırımcı için, benzer ölçekteki metropollere göre nispeten uygun fiyatlı kaldı."
