Köprünün Parlattığı Araziler: En çok hangi bölgeler değerlendi?

1915 Çanakkale Köprüsü, 88 km otoyol ve 13 km bağlantı yolu olmak üzere toplam 101 km uzunluğu ile Çanakkale Boğazı’nda inşa ediliyor. Dünyanın en uzun köprülerinden biri olarak projelendirilen köprü, 2023 metre ana I açıklığı ile dünyanın en uzun açıklığa sahip asma köprüsü ve 333 metrelik kuleleri ile dünyanın en yüksek asma köprüsü unvanlarına da sahip olacak.

LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
lgokmen@ekonomist.com.tr

 21 Şubat 2021 tarihli sayıdan

18 Mart 2022’de açılması planlanan köprü, daha şimdiden çevresindeki arazi ve gayrimenkulleri değerlendirmiş durumda. TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin Ekonomist Dergisi’ne özel çalışması ile Çanakkale Köprüsü’nün değer kattığı 20 bölgedeki arazi fiyatlarını mercek altına aldık.

Çalışmaya göre, en yüksek değer artışı Gelibolu, Lapseki, Kocaveli ve Gazi Süleymanpaşa gibi konut imarlı arazilerin bulunduğu bölgelerde gerçekleşti.

Tabloyu görmek için görsele tıklayın.

Bölgesi’nin otoyollarla ring halinde dolaşılabilmesini sağlayacak olan 1915 Çanakkale Köprüsü’nün temelleri 18 Mart 2017 tarihinde atılmıştı. Daha temelleri atılmadan konumlandığı Çanakkale’deki arazi ve gayrimenkullere değer katan köprünün, Çanakkale Deniz Zaferi’nin 107’inci yıl dönümü olan 18 Mart 2022’de açılması planlanıyor.

1915 Çanakkale Köprüsü’nün Çanakkale Boğazı’ndaki ulaşım yükünü azaltması bekleniyor. 1915 Çanakkale Köprüsü, 88 km otoyol ve 13 km bağlantı yolu olmak üzere toplam 101 km uzunluğu ile Çanakkale Boğazı’nda inşaatı devam eden ilk asma köprü projesi konumunda.

Dünyanın en uzun köprülerinden biri olarak projelendirilen 1915 Çanakkale Köprüsü’nün aynı zamanda 2023 metre ana açıklığı ile dünyanın en uzun açıklığa sahip asma köprüsü ve 333 metrelik kuleleri ile dünyanın en yüksek asma köprüsü unvanlarını da alması bekleniyor.

Marmara Bölgesi’nin otoyollar ve köprü bağlantıları ile kesintisiz olarak dolaşılmasının hedeflendiği projenin Batı Marmara’daki ayağı olan köprü, adının duyulduğu yıllardan temellerinin atıldığı 2017 yılına kadar bölgedeki arazi değerlerini 10 katına varan oranlarda artırdı. Köprünün inşaatının yükselmesi ile birlikte bu değer artışının hızı yavaşlasa da değerlenme sürüyor.

1915 Çanakkale Köprüsü’nün çevresindeki arazilere kattığı değer artışını TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin Ekonomist Dergisi’ne özel yaptığı araştırma ile ele aldık.

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanları Güneş Özçelik ve Buket Altınel tarafından gerçekleştirilen özel çalışmada Gelibolu’dan Lapseki’ye, Gökköy’den Derenti’ye kadar 20 bölgedeki tarlalardan konut imarlı arsalara kadar çeşitli arazilerin 2011, 2014, 2017, 2021 yılı metrekare satış fiyatları karşılaştırıldı.

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı Güneş Özçelik, 1915 Çanakkale Köprüsü’nün güzergahı belirlenip inşa çalışmalarına başlanmasıyla birlikte öncelikli etki alanlarından Gelibolu ve Lapseki ilçe merkezleri başta olmak üzere çevre semtlerde ve köylerde de değer artışı yaratmaya başladığını söylüyor.

Özçelik, “Özellikle köprünün ayaklarının geçtiği Avrupa yakasında Gelibolu ilçesinin yaklaşık 7,5 kilometre güneyindeki Sütlüce Köyü ile Anadolu yakasındaki Lapseki ilçesinin yaklaşık 2,5 kilometre güneyindeki Şekerkaya mevkiinde, tarla fiyatlarının son yıllarda büyük ölçüde arttığı gözlemlendi” yorumunu yapıyor.

ARTIŞ SÜRÜYOR

Köprünün temellerinin atılması ile projenin etkileşim bölgelerinde metrekare birim fiyatlarında hareketlilik yaşandığına işaret eden Özçelik, üç yıl önce temelleri atılan ve 2022’de açılması planlanan köprü projesinin bölgedeki fiyatları artırmaya devam ettiğini de vurguluyor.

1915 Çanakkale Köprüsü, başta Gelibolu ve Lapseki ilçe merkezlerindeki konutlar olmak üzere tüm bölgedeki gayrimenkul fiyatlarını önemli ölçüde etkiledi.

Öncelikli etki alanında yer alan Gelibolu ve Lapseki ilçe merkezlerindeki konut fiyatlarına bakıldığında, Lapseki ilçe merkezinde 2017 yılında metrekaresi 1.850-2.100 TL/m2 seviyelerinde olan konut fiyatlarının, bu yıl 2.0002.650 TL/m2 seviyelerine geldiği görülüyor.

Köprünün Gelibolu tarafında ise ilçe merkezinde yer alan konut fiyatlarının 2017 yılında 1.900-2.150 TL/m2 seviyesinde iken bu yıl 2.250-3.000 TL/m2 seviyelerine çıkmış olması dikkat çekiyor.

Bölgede en çok etkilenmesi beklenen Gelibolu ve Lapseki ilçe merkezlerindeki konut imarlı arsalar incelendiğinde, 2017 yılında Gelibolu ilçe merkezinde birim metrekare fiyatları 450-650 TL/m2 seviyelerinde iken, bu yıl fiyatların 1.000-1.500 TL/m2 seviyelerine ulaştığı görülüyor.

Lapseki ilçe merkezinde yer alan konut imarlı arsalarda ise benzer bir durum söz konusu. 2017 yılında 400-600 TL/m2 aralığında olan fiyatlar, bu yıl 1.000-1.700 TL/m2 seviyelerine ulaştı.

Lapseki ilçe merkezine yakın konumdaki Gazi Süleymanpaşa Mahallesi’nde ise konut imarlı arsa fiyatları, köprünün temellerinin atıldığı 2017 yılında 1.250-1.400 TL/m2 seviyelerindeyken, bu yıl 1.300-2.000 TL/m2 seviyelerine yükselmiş durumda.

Kemikli Alan mevkiinde ise 2017 yılında ortalama 500 TL/m2 olan konut imarlı arsaların fiyatlarının bu yıl 800-1.150 TL/m2 seviyelerine ulaştığı görülüyor.

YATIRIMLAR HIZLANACAK

1915 Çanakkale Köprüsü’nün birinci kısmını oluşturan otoyol bağlantısı İstanbul- Silivri, Tekirdağ – Marmara Ereğlisi, Çorlu- Süleymanpaşa, Malkara ilçeleri, Çanakkale – Gelibolu, Lapseki, Çan, Yenice ilçeleri, Balıkesir – Balya ve merkez ilçelerinden geçecek. İkinci kısmını oluşturan köprü bağlantısının ise Çanakkale Gelibolu ve Lapseki ilçelerinden geçmesi planlanıyor.

1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı ile belirlenen, İstanbul – Tekirdağ – Çanakkale – Balıkesir hattı boyunca uzanacak olan otoyol güzergahı ile inşa edilen 1915 Çanakkale Köprüsü, bölge genelinde gayrimenkul piyasasını etkileyen en önemli unsur haline geldi.

TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı Buket Altınel, yol ve köprü gibi ulaşım projelerinin, geçtikleri bölgelerde ve etki alanlarında yer alan gayrimenkuller üzerinde genellikle değer artışı etkisi bulunduğuna dikkat çekiyor.

Altınel, köprünün faaliyete geçmesiyle kentsel yatırımların hız kazanması ve bölgenin ekonomik profilinin, tarımsal faaliyetlerin yanında çevre illerdeki lojistik sektörüne de eğilim göstermesinin beklendiğini söylüyor.

Altınel’in verdiği bilgiye göre köprünün Gelibolu tarafında yer alan Kangırlı Mahallesi’nde 2017 yılında konut imarlı arsaların 200-350 TL/m2 satış fiyatları bu yıl 300-500 TL/m2 düzeylerine ulaştı.

Yine Gelibolu tarafında yer alan Terzialan Mahallesi’nde 2017 yılında 100-125 TL/m2 olan konut imarlı arsaların satış fiyatları
bu yıl 145-165 TL/m2 seviyelerine geldi.

Altınel, “1915 Çanakkale Köprüsü’nün etkileşim alanında kalan ve henüz imara açılmamış bölgeler incelendiğinde ise tarla nitelikli taşınmazların birim metrekare fiyatlarının, köprünün temellerinin atıldığı 2017 yılında, 2011 ve 2014 yıllarındaki birim fiyatlarına göre hızla yükseldiği görülüyor” diye konuşuyor.

Potansiyel arz eden yerler olması sebebiyle 2017 yılında birim fiyatlarında ani yükselişler yaşayan Gazi Süleymanpaşa, Suluca, Elçialan, Karaömerler, Hacıge-len, Balcılar, Akçaalan ve Gökköy’deki tarlaların birim metrekare fiyatlarında bu yıl bir miktar düşüş yaşandığı görülüyor.

Köprünün açılması ile birlikte henüz imara açılmamış bölgelerde imar türü ve yapılaşma koşulları belli olacak ve plan doğrultusunda hangi bölgelerin öne çıkacağı da netlik kazanmış olacak. Tarihi dokunun bozulmaması adına köprü civarında yer alan pek çok bölgede, düşük yoğunluklu konut ve villa imarlı arsaların yoğunluk göstermesi de bekleniyor.

GEÇİŞ ALTI DAKİKA

1915 Çanakkale Köprüsü ve otoyolu projesi, Malkara ile Çanakkale arasında 1915 Çanakkale Köprüsü’nü de içeren 88 kilometre otoyol ve 13 kilometre bağlantı yolundan oluşuyor. Proje, Kınalı – Tekirdağ – Çanakkale – Balıkesir Otoyolu’nun uzunluğu yaklaşık 324 km olan, İstanbul ile Çanakkale ve Kuzey Ege’yi birbirine bağlayan son yılların dikkat çeken ulaşım projelerinden biri.

Gebze-Orhangazi-Bursa-Balıkesir-İzmir Otoyolu’nun tamamlanması ile birlikte, Edirne-Kınalı-İstanbul- Ankara Otoyolu, İzmir-Aydın Otoyolu ile entegre olarak Marmara Bölgesi, Ege Bölgesi’ne otoyol ağıyla bağlanacak. Diğer taraftan, yapım çalışmaları devam eden Kuzey Marmara Otoyolu ve Malkara-Çanakkale Otoyolu kesimi ile birlikte Marmara Bölgesi’nin otoyol ringi tamamlanmış olacak.

Ulaşım alternatiflerine göre Çanakkale Boğazı geçiş süreleri değerlendirildiğinde, Asya ile Avrupa’yı birbirine bağlayan Lapseki-Gelibolu arasındaki boğaz kesimini feribotla geçmek; özellikle yaz aylarındaki yoğun trafik nedeniyle uzun kuyruklar ve bekleme süreleri dikkate alındığında, 1,5 ile 5 saat arasında değişiyor.

Bu mesafeyi Çanakkale Köprüsü ile geçmek altı dakikada mümkün olacak. Türkiye sanayisinin büyük bir kısmını bünyesinde barındıran Marmara Bölgesi için ulaşım çok büyük önem taşıyor.

Kınalı- Tekirdağ – Çanakkale – Balıkesir Otoyolu da Marmara Bölgesi’ni karayolu aracılığıyla bir daire çizebilecek şekilde dolaşmayı mümkün kılacak bir mega projenin önemli bir parçası niteliğinde.

İZMİR YOLUNA BAĞLANACAK

Otoyolun sanayi, lojistik ve turizm konularında da önümüzdeki dönemde değişim yaratması beklenirken, ulaşımın kolaylaşmasıyla birlikte bölgede nüfus artışı da öngörülüyor. Artan nüfusun yaratacağı taleple gayrimenkul ve arsa değerlerinin de artması bir diğer beklenti oluyor.

Köprü hayata geçince bölgenin daha fazla yatırım çekeceği de öngörülüyor. Çanakkale Köprüsü ile bölgenin İstanbul, Tekirdağ, Balıkesir, İzmir gibi büyük kentlere ulaşımının kolaylaşmasıyla bölge, turizmde de cazip hale gelecek. Köprünün İzmir otoyoluna bağlantısı tamamlandığında esas gelişimin yaşanacağına vurgu yapılıyor.

Çünkü aslında köprüden geçenlerin bağlanacağı bir otoyol henüz inşa edilmedi. Bu kapsamda geçiş yolunun da bir an önce ihale edilmesi gerektiğine dikkat çekiliyor.

Bu yolların gelişimi ile beraber sanayi bölgelerinin bu tarafa kaydığını görülmesi de bir diğer beklenti. Önümüzdeki 10 yılda Ege Bölgesi’nde boşalan köylere geri dönüşlerin de olacağına vurgu yapılıyor.

Köprünün ortasından geçecek olan raylı sistem ise ticari anlamda önemli bir rol üstlenecek. Sakarya’dan başlayacak olan raylı sistem, Çanakkale Köprüsü’nden geçerek Biga, Bandırma ve Karacabey üzerinden tekrar Sakarya’da son bulacak.

Köprü ile bir bütün olması beklenen liman projesi ile birlikte nüfus yoğunluğu da bölgedeki konut yeterliliğine göre artacak.

KÖPRÜNÜN SAĞLAYACAĞI 8 FAYDA

1- Proje ile İstanbul-Çanakkale ulaşımının yanı sıra Balıkesir, İzmir, Tekirdağ gibi illerle ulaşım kolaylaşırken, bölgedeki taşınmaz değerleri olumlu etkilenecek.
2- Termal tesisleriyle öne çıkan Kaz Dağları etekleri, Bozcaada, Gökçeada, Küçükkuyu, Güre son yıllarda yabancı turistlerin ilgisini çekti ve turizme önemli katkı sağlıyor.
3- Köprünün tamamlanması ile Lapseki Merkez ve Çardak Beldesi’nin yanı sıra çevre bölgelerin de yabancı kurumsal yatırımcı ve gayrimenkul yatırım fonlarının yatırım merceğine gireceği öngörülüyor.
4- Bursa ve Balıkesir bireysel gayrimenkul yatırımcı potansiyeli konusunda ön plana çıktı.
5- 1915 Çanakkale Köprüsü Bursa’yı önemli otoyolların kesiştiği bir kavşak konumuna getirip yabancıya konut satışlarında çekim gücünü daha da artıracak.
6- Marmara Denizi ve Ege Denizi’ne kıyısı bulunan yazlık bölgeleri ile Balıkesir’deki gayrimenkullere de değer katacak.
7- Balıkesir’de Bayla, Edremit, Ayvalık, Akçay ve Altıno-luk’un önümüzdeki yıllarda daha da cazip hale gelmesi bekleniyor.
8- Köprünün 2022’de açılmasıyla başta Lapseki olmak üzere bölgede orta ve uzun vadede yeni fiyat artışları bekleniyor.

MAKBULE YÖNEL MAYA TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ “KENTLER YAKINLAŞACAK”

“Çanakkale Köprüsü ve otoyol bağlantıları tamamlandığında tüm Marmara Bölgesi karayolu ile bir ring halinde erişilebilir hale gelecektir. Diğer taraftan da Gebze-İzmir otoyolu ile de bağlantısı düşünüldüğünde tüm Marmara ve Ege kesintisiz şekilde karayolu ile bağlanacak.

Bu durum başta lojistik ve karayolu taşımacılığını etkileyecektir. Köprü ve otoyol projesinin çevresinde zaman içinde sanayi sektörü de gelişecek. Diğer taraftan karayolu ile kesintisiz ulaşım, kentleri birbirine daha yakınlaştıracaktır.

Dolayısıyla otoyolun geçtiği akstaki kentler arasında göç yaşanabilecek. Otoyol ile kısalan mesafeler insanların devamlı ikamet ettikleri evleri, kentleri değiştirmelerine neden olabiliyor. Yine bu nedenle Çanakkale tarafında nüfusun artışı gündeme gelebilir. Son olarak da aksın önemli bir kısmı turizm güzergahında. Bu nedenle turizm sektörü için de etkileri söz konusu olacaktır.”

DÜNYANIN EN BÜYÜKLERİNDEN

1915 Çanakkale Köprüsü, 88 km otoyol ve 13 km bağlantı yolu olmak üzere toplam 101 km uzunluğu ile Çanakkale Boğazı’nda inşa ediliyor. Dünyanın en uzun köprülerinden biri olarak projelendirilen köprü, 2023 metre ana açıklığı ile dünyanın en uzun açıklığa sahip asma köprüsü ve 333 metrelik kuleleri ile dünyanın en yüksek asma köprüsü unvanlarına da sahip olacak.

ÖNEMLİ CAZİBE MERKEZİ

Çanakkale Boğazı’nda, Gelibolu’ya bağlı Sütlüce ile Lâpseki’nin Şekerkaya mevkileri arasında yapımı süren ve 18 Mart 2022 tarihinde hizmete açılması planlanan 1915 Çanakkale Köprüsü, İstanbul, İzmir ve Bursa üçgeninde kalması ve büyük kentlere ulaşılabilirliği kolaylaştırmasıyla önemli bir cazibe merkezi. Köprünün Türkiye’nin tarım, sanayi ve turizminin odak noktasındaki bölgeleri dünyayla bağlayarak, yeni ticari kanalların oluşmasını sağlaması; hem turizm hem gayrimenkul sektörlerinin gelişimi için önem taşıyor.

ZEYNEP TANDOĞAN HÜRRİYET EMLAK EŞ GENEL MD. “ARTIŞ BEKLİYORUZ”

“1915 Çanakkale Köprüsü’nün şu anda öngörülen açılış tarihi 18 Mart 2022. Mevcut durumdaki değerleri göz önüne aldığımızda 2021’in ortalarına kadar çevre bölgelerde yüzde 100’lere varan artış öngörüyoruz.

Köprü inşaatının hızlanması ve 2022’de açılacak olması, 2018’deki durgunluğun ve artışın tekrar canlanarak 2021’in ortalarına kadar ciddi oranda yükselişe geçeceği beklentisini doğuruyor. Köprünün açılmasıyla ortalama bir yıl daha, eskiye kıyasla daha küçük bir oranda artış, sonraki 2-3 yıl ise duraklama bekliyoruz.”

HAKAN ÖZELMACIKLI ALTIN EMLAK GENEL MÜDÜRÜ “ŞEHİRDEN KAÇIŞ ETKİLEDİ”

“Gerek tarım arazilerindeki düzenlemeler gerekse şehirden kaçış sonrasında, köy yerleşik alanlarına talep arttı. Temsilcilerimizin bulunduğu Tekirdağ, Kırklareli ve Çanakkale’nin köy yerleşik alanlarına çok yoğun talepler alıyoruz.

Yatırım dışında barınma amaçlı arazi almayı düşünenler için en doğru tercih bu tür alanlar. Bu bölgelere ulaşımın kolaylaşması, talebi de artırmaya devam edecektir.”

CANSEL TURGUT YAZICI EVA GAYRİMENKUL DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ “EGE’YE DÖNÜŞ OLACAK”

“Köprünün İzmir otoyoluna bağlantısı tamamlandığında esas gelişim yaşanacak. Köprüden geçenlerin bağlanacağı bir otoyol henüz inşaa edilmedi. Geçiş yolunun bir an önce ihale edilmesi gerekiyor. Yolların gelişimiyle sanayi bölgeleri de buralara kayacak.

Marmara ve Gebze’de fabrika arazileri geliştirmek fizibil olmaktan uzaklaştı. Ucuz işgücü kaynağının da aktarılabileceği Ege Bölgesi’nde boşalan köylere önümüzdeki 10 yılda geri dönüş olacaktır.”

GÖRKEM ÖĞÜT ENDEKSA KURUCU ORTAĞI “YATIRIM ÇEKECEK”

“Endeksa.com verilerine göre, Çanakkale’de son bir yılda konut fiyatları yüzde 32, konut imarlı arsalar yüzde 29, tarla, bağ ve bahçelerin fiyatları yüzde 35 arttı. Bölgedeki gayrimenkul fiyatları artmaya devam edecektir.

Köprü açılınca daha fazla yatırım çekecek. Turizmde daha fazla öne çıkacak ve dolayısıyla özellikle konut fiyatlarında daha fazla artış bekliyoruz. Arsa ve arazi tarafında bir süredir çok yüksek artış olduğu için daha düşük seviyede artış bekliyoruz.”

EMEL AKBAŞ İDİKUT PROJEKSPERT GAYRİMENKUL “FİYATLAR YÜKSELECEK”

“Çanakkale merkez, Ayvacık, Bayramiç, Ezine, Lapseki, Biga köylerindeki arsa ve arazilere çok talep var. Kıyıdan 40 km içeriye kadar tepe, gölet manzaralı, biraz tarım yapabilmek çok popüler oldu.

Pandemi ve depremler, bu sistemi daha fazla tetikliyor ve devam edecek görünüyor. İnsanlar işlerini online yönetebildiklerini fark ettiler. Köprü açılınca İstanbul-Çanakkale ulaşımı kolaylaşacağı için arsa ve konuta talep artacak ve fiyatlar da yükselecektir.”

FARUK AKBAL GAYRİMENKUL YURTDIŞI TANITIM DERNEĞİ (GİGDER) BAŞKANI “YABANCI İLGİSİ DE OLACAK”

“Proje ile İstanbul-Çanakkale ulaşımının yanı sıra Balıkesir, İzmir, Tekirdağ gibi illerle ulaşım kolaylaşırken bölgedeki taşınmaz değerleri yükselecek. Köprünün tamamlanmasıyla Lapseki Merkez ve Çardak yabancı kurumsal yatırımcıların ve gayrimenkul yatırım fonlarının hedefine girecek.

Bireysel yatırımlarda ise Bursa ve Balıkesir öne çıkıyor. Balıkesir’de Bayla, Edremit, Ayvalık, Akçay ve Altınoluk önümüzdeki yıllarda daha da cazip olacak. Köprü 2022’de açıldığında orta ve uzun vadede yeni fiyat artışlarına zemin hazırlayacaktır.”