TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya
Sahip olunan gayrimenkulün değerini bilmek ve takip etmek her tapu sahibinin en hevesle yaptığı işlerden biridir diye düşünüyorum. Tabii bu noktada değerleme uzmanı şapkasıyla çok önemli bir konunun da altını çizmem gerek… Sahip olunan gayrimenkul için tek önemli konu değer değişimini analiz etmek midir? Özelikle ülkemizde kesinlikle hayır… Değerden ziyade sahip olunan gayrimenkulün yakın çevresinde yaşanan değişimler, imar planı değişiklikleri, kamu yatırımları, taşınan fonksiyonlar, bölgedeki yeni inşai faaliyetler gibi aslında takip edilmesi gereken ve gayrimenkulünüzün değerini etkileyebilecek çok fazla unsur söz konusu... Bunu her tapu sahibinin her bir tapusu için aynı özenle takip etmesi maalesef ki mümkün değil… İşte tam bu noktada bunu sizin adınıza yapabilecek birileri olduğunu hatırlamak gerek… Özellikle değişime açık bölgelerde tapu sahibi iseniz belirli aralıklarla alacağınız ‘değerleme raporu’ gayrimenkulünüz özelindeki her şeyi bir rapor ile birlikte ortaya koyabileceği gibi tarihe de bir not olarak kayıt atmış oluyorsunuz.
Bir gayrimenkul değerleme raporu hazırlanırken değerin oluşmasında katkı sağlayan birçok farklı unsura bakılıyor. Bu unsurların ortaya konması için de farklı farklı kurumlarda çeşitli araştırmalar yapılıyor. Bu araştırmaları temelde en az üçe ayırmak doğru olur. İlk olarak gayrimenkulün tapudaki projesi ve takbis kaydı değerleme uzmanı için önem arz ediyor. Takbis kaydıyla gayrimenkulün üzerinde herhangi bir sınırlayıcı etken var mı görülüyor. İpotek, hacizin dışında gayrimenkulün sahibinin inisiyatifi dışında konmuş çok çeşitli şerhlerle bu anlamda karşılaşabiliyoruz. Bu şerhler zaman zaman gayrimenkulün satışını da sınırlandırabiliyor. Yapılı taşınmazlarda tapudaki mimari projesi de değerleme uzmanları için çok önemli… Gayrimenkulün konum doğruluğu, mimari projesi ile mevcut durum arasında farklılıkların olup olmadığı, varsa ne tür farklılıkların olduğu bu mimari proje ile mevcut durum karşılaştırması sayesinde tespit edilebiliyor. Ülkemizde de mimari proje ve mevcut durum arasındaki farklılıklarda çok yaratıcı çözümlerin olabildiğini de belirtmeden geçmeyelim. Bazen tespitlerimizde bizler bile bu nasıl olmuş diye şaşkınlıkla yaptığımız tespitlerimiz olabiliyor.
Belediyede de gayrimenkule ait dosyayı inceliyoruz ki aslında parselin tüm seceresini bu dosyadan takip edebiliyoruz. Parseldeki binaya ilişkin alınmış ruhsat ve iskanlar, mevcut ise yapı denetim raporları, yapı tatil tutanakları, yıkım kararları, mahkeme yazışmaları, enerji kimlik belgesi vb… bütün her şeyi belediyedeki imar arşiv dosyasından takip edebiliyoruz.
Bu resmi kurumların dışında parselin bulunduğu bölge ve üzerinde mevcut ise herhangi bir şerhe göre bakmamız gereken resmi kurum sayısı da artabiliyor.
Bu araştırmaların sonunda sıra saha araştırmasına geliyor. Yapılı taşınmazda bir daire değerliyorsanız yaptığınız saha araştırması ile boş bir arsa için yaptığınız saha araştırması da farklılaşıyor. Değer hesabında kullandığınız yöntemler de… Bir gayrimenkulün değerini doğru belirleyebilmek için işin sırrı bana göre gayrimenkulün özeliklerine göre doğru değerleme yöntemi ile doğru analiz sürecini aynı çatıda birleştirmekte saklı… Doğru yöntemi, doğru analizle buluyorsanız doğru değeri takdiri için de en önemli bileşenler elinizde var demektir. Sonrası doğru detayları bu ana çatı ile bir araya getirmekten geçiyor. Değerlemesini yaptığınız bir daire ise bulunduğu bölge ve içeriği itibarı ile değeri değiştiren etkenler neler? Kat mı konum mu manzara mı yola yakınlık mı toplu ulaşım mı ? Lüks bir banliyöde villa değerlerken pek tabii ki vay efendim bu villadan kent merkezine toplu ulaşımla gelinmiyor deyip değer düşüklüğü yapmak anlamlı olmaz. Boş bir parsel değerliyorsak o zaman baktığımız detaylar çok daha farklı oluyor. Yola cephesi, parselin derinliği, köşe parsel olup olmaması, yakın çevresindeki imar gelişimi, bölgedeki yapılaşma hakları, çevresinde yeni bir gelişimin olup olmadığı, parselin alanının net mi brüt mü olduğu, terklerinin yapılıp yapılmamış olması, vb… duruma göre daha pek çok değişkene bakarak değeri belirlemek ancak mümkün hale gelebiliyor.
Bütün bu aşamalardan sonra değerleme raporunuz yazılarak hazır hale ancak getiriliyor. Siz de bu raporla birlikte hem gayrimenkulünüzün değerini hem de değeri etkileyen birçok değişkeni bu raporu okuyarak yakından görebiliyor ve arşivleme fırsatı yakalayabiliyorsunuz.
